全国の空室率データー【平成２０年度】（第３３４回）
空室率の全国比較はこんな風になっています。
【平成20年住宅・土地統計調査より】
この表で比較すると、
一番少ない東京、神奈川、埼玉あたり約１０％と
一番高い山梨、長野あたりの２０％とでは
倍近い空室率の違いがあります。
不動産投資をする際、不動産投資分析を
する際の参考になりますので
確認してみてください。
おわかりのように、地方の方が
空室率が高いのがわかります。
理由として
１ 人口流出による人口減
２ 持ち家率が高い
なども考えられますが、
要因の１つに、
３ 新築業者の営業による
物件の供給過多
もあります。
東京周辺では、新築業者がアパートを
建てる土地が少ないです。
しかし、地方に行けば
遊休地を持った”素人”が大勢います。
少しでも不動産投資の勉強をしている人ならば
『ここで、建築会社の標準規格の物件を建てても
将来空室リスクが高いだけだ』
と気がつきます。
地方の道を走っていると、畑のなかに
ポッツ、ポッツと築年数の浅い
似た様なアパートが建っています。
今日、ご紹介した統計を確認していただき
慎重な不動産投資計画を立てるように
お薦めします。
やはり、予測通りの方向？（第３３３回）
一度動きだした歴史の流れは
そう簡単に変わらないんだな。
とつくづく思いました。
以下引用
概算要求、過去最大の９５兆円…財務省発表
財務省は１６日、各省庁が再提出した２０１０年度予算の概算要求総額を発表した。
一般会計の総額は０９年度当初予算と比べ、６兆４９０１億円増（７・３％増）
の９５兆３８１億円で概算要求段階で過去最大だった０４年度予算（８９兆１４９４億円）
を上回った。政府は年末の政府案とりまとめに向けて事業の絞り込みを急ぐ。
鳩山首相は同日夕、「削れるものは削る。どんどん膨らむような予算にすれば、
財政は持たなくなる」と述べ、要求額を行政刷新会議などで厳しく
削減していく考えを示した。
財務省の集計では、民主党が政権公約に掲げた子ども手当や
公立高校授業料の実質無償化などの新規政策分は計４兆３７６７億円となった。
目玉施策を除く既存予算の削減額は計１兆３１２２億円。
国土交通省が７６７８億円、農林水産省が３５２３億円で両省の
削減分が全体の８５％を占めた。
国債の元金返済や利払いに充てる国債費は１兆６４９６億円増えて
２１兆８９３３億円となった。地方自治体に配分する地方交付税交付金は
８６０４億円増の１７兆４３３７億円だった。
野田佳彦財務副大臣は同日夕の記者会見で、
０９年度の税収について「４０兆円を下回る可能性もある。
税収の落ち込みを補う国債増発はやむを得ない」と述べ、
税収減を補うために国債を追加発行する方針を示した。
１０年度の税収見込みも４０兆円割れする可能性が高く、
事業の絞り込みが進まなければ、新規国債発行額が大幅に膨らみ、
財政悪化に拍車がかかる可能性がある。
引用終わり
以前にもこのブログで書いているように
日本の財政の進む方向が見えて
きました。
新政権誕生から、将来の財政を考える。（第３２４回）
マニフェストから、わかる、日本の未来（第313回）
などでも書いた方向に進んでいるようです。
このことに対しての大阪、橋下知事の発言から
日本の財政の進む道は二者択一であることが
よくわかります。
以下引用
橋下知事が民主の方針転換批判 「赤字国債発行なら大うそつき」
政府が赤字国債を増発する方針を固めたことを受けて、大阪府の橋下徹知事は６日、
「民主党政権の根幹を揺るがすような方針転換だ」と批判し
「金が足りないなら赤字国債ではなく、増税議論を進めないといけない」
との見解を示した。
橋下知事は「増税はないと言いながら、赤字国債を発行するのは大衆迎合だ」とし、
「赤字国債を発行すれば、大うそつきになる」と民主党を批判。そのうえで、
これまでは民主党政権に全面的に協力する考えがあったとしながらも、
「赤字国債を発行するのであれば協力は考えられない」との意向を示した。
また、橋下知事は有権者が民主党政権に求めているのは改革路線と強調し、
赤字国債の増発に踏み切れば「有権者が一気に離れる」と指摘。
「民主党は政権を取って勘違いしている。非常に残念だ」と述べた。
引用終わり
『借りたお金は、何らかの方法で
返さなければいけない』
この原理原則から考えると
日本の選択できる道は２つです。
１ 大幅増税にによる借金返済
２ 財政破綻による、インフレで実質借金の減額
１を行えば、経済活動の低迷は避けられません。
２を行えば、これまで貯めてきた日本の富(預貯金）が消滅します。
あなたならどちらを選択しますか？
不動産投資家ならば見ておきたいデーター（第３３２回）
５年に１度調査されるのが
『住宅・土地統計調査』です。
速報値で平成２０年度分の
数値が発表されています。
住宅・土地統計調査２００８（速報値）
どんなデーターが掲載されているかと言うと
▼総住宅数は5759万戸と6.9％の増加
空き家率は13.1％と過去最高に
▼共同住宅は高層化が進行
▼持ち家住宅率は61.2％
▼空き家率が最も高いのは山梨県で20.2％
共同住宅の占める割合が最も高いのは東京都で69.6％
などなどグラフで表示されてなかなか
見やすいです。
特に、不動産投資家が気になる
空き家率の部分は必見です。
不動産投資の計画を立てる際の
目安にもできます。
ぜひ、確認してみてくださいね。
↓
住宅・土地統計調査２００８（速報値）
あなたの不動産投資基準を反映できます。（第３３１回）
『不動産投資鑑定人！ＰＲＯ』
積算価格と相場的価格計算機能
に続く新機能のご紹介です。
『評価基準値設定機能』
どのような機能かというと
『不動産投資鑑定人！ＰＲＯ』は
投資するのに適している
物件かを○ ×判定します。
○ ×判定の際に使われる基準を
あなた独自の基準で設定できる機能が
『評価基準値設定機能』です。
設定画面はこちら
↓
不動産投資物件の良し、悪しを判断する
重要な基準を、ご自分の投資基準で
○ ×判定できるようになります。
１回保存していただければ、
新しい物件を鑑定する場合にも
保存した基準で何度でも○ ×判定できます。
１０月下旬〜１１月上旬に公開予定ですので
ご期待ください！
不動産投資の裏技（第330回）
こんな記事が各新聞に掲載されました。
以下引用
YOMIURI ONLINE
賃貸住宅のオーナーに多額の消費税が不適切に還付されているとして、
会計検査院は財務省に対し改善を求める。
賃貸住宅を巡っては、清涼飲料水の自動販売機を１台設置するだけで、
建物全体の建築費にかかる税が全額還付される“節税対策”が常態化。
還付額は全国で年約９０億円に上るとみられる。
検査院は消費税法に抜け道があり、現状のままでは税の公正が保てないと指摘。
１１月に鳩山首相に提出する決算検査報告書に盛り込む。
消費税は最終消費者が負担するのが原則。
このため消費税法３０条には、売り上げの９５％以上が課税対象であれば、
それまでの仕入れなどにかかった税は還付する、との規定がある。
賃貸住宅の場合、「売り上げ」は本来入居者が支払う家賃だが、
家賃は非課税のため、売り上げに占める課税対象は０％となり、
消費税還付は受けられない。
そこで、消費税を還付させる方法として不動産業界に広がったのが、
自販機を利用し形式的に課税対象の売り上げを作り出す方法。
飲料水の売り上げは課税対象のため、まだ家賃収入がない段階で
税務署に自販機の売り上げを申告し、課税対象が９５％以上だと見せかける。
例えば、全体の建築費が税込み２億１０００万円のマンションなら、
こうした方法をとるだけで消費税分１０００万円が戻される。
検査院が２００６年度の還付分について、全国約５２０か所の税務署中、
４０か所以上を抽出調査したところ、約１２０件、
８億円の自販機を使った還付が見つかった。
全税務署では９０億円を超えると推定される。
住宅家賃が法改正により非課税となったのは１９９１年からで、
その後、こうした“自販機節税法”が全国に広がった。
０６年の政府税調で問題になり、法改正などが検討されたが、
その年の答申には盛り込まれなかった。
検査院は、脱法行為に近い状況が長年の間、放置されてきたとしている。
財務省では「税還付について問題意識は持っているが、
現時点でコメントすることは出来ない」としている。
（2009年10月3日14時54分 読売新聞）
引用終わり
セミナーなどでも、紹介されるようになってきたので
そろそろ、問題になるだろうなと思っていましたが
ようやくといった感じです。
どんなやり方かというと、
賃貸募集を始める前（家賃収入が入る前）
に自販機を設置、微妙に売上を上げる。
自分で、何本か購入する人が多いようです。
↓
自販機の売上のみを申告
↓
ここで消費税還付を受け取る
建物価格が高ければ高いほど得
↓
申告が終わったら、入居者が入居
家賃収入を受け取る
こんな流れです。
かなり黒に近いグレーだと思います。
グレーな方法にしては、
長く続いたテクニックだったようです。
このようなテクニック的なものは
いつか、無意味になります。
やはり、王道の、
『インカムゲイン（家賃収入）、キャピタルゲイン（売却益）の
両方を考えながら不動産投資をする』
ことに専念すべきですね。
