あなたの不動産投資、本当に収益がでていますか？（第３４５回）
株の半期配当がでる季節になりました。
東証１部上場企業の配当平均を
約２．５％程度と考えると、
１０万円株を保有していた場合
2500円の配当金を受け取れる計算です。
しかし、ここ数日の続落で
株価は１０％以上下落しました。
この１０％の下落を考慮すると
１０万ｘ２．５％ ＝ ２５００円
１０万ｘ△１０％ ＝△10000円
短期的に考えると
８．５％のマイナス利回りとなります。
実は、不動産投資でも同じことが言えます。
以下引用
野村不動産アーバンネット
国土交通省が9月18日発表した7月1日時点の都道府県地価調査(基準地価)は､
この一年間の厳しい経済情勢を反映して、全用途で前回より下落率が拡大しました。
全国2万地点超の調査地点の中で上昇したのは3地点のみとなり、
特に景気悪化の影響が強い商業地が△5.9％と大きく下落しました。
また、前回調査では地方圏がマイナスで都市圏はプラスでしたが、
今回は全圏域でマイナスとなり、都市圏での下落が大きいことが特徴となっています。
* 住宅地の変動率は、全国平均で前回△1.2％⇒今回△4.0％となり、下落幅が拡大しました。
* 圏域別に見ると、景気悪化に伴い、三大都市圏住宅地平均では前回の+1.4％から△5.6％と、
４年ぶりに下落に転じました。東京圏△6.5％､大阪圏△4.5％､名古屋圏△4.2％となり、
前回△2.1％⇒今回△3.4％と引続き下落した地方圏の下落率を上回る落ち込みとなりました。
* 国土交通省では､「各圏域の都心部では、景気悪化、投資･融資環境の変化、
オフィス空室率の上昇等を背景に需給の調整が行われ、ブランド力のある地域や
高級住宅地で上昇から下落に転じる地点が増加した」としています。
* 東京圏･大阪圏の住宅地の年間変動率を、半年毎に追ってみますと「表1」のようになります。
* 東京圏住宅地では、平均で△6.5％下落し、前回の+1.6％から反転しました。
特に東京都区部では、下落率は△10％を上回り、都心部や南西部では△12％前後の
下落となっています。東京圏で最も下落率の大きかった順に、渋谷区△14.2％、世田谷区13.8％、
中央区△12.5％など、15区でニケタ下落となり、２年前に上昇率の高かったエリア
での下落率が大きくなっている傾向があらわれています。下落率の最も大きかった地点は、
渋谷区神宮前で△17.5％でした。また、商業地では港区で△17.1％､千代田区･中央区で
△15％超と大きく下落しています。ただ､国土交通省では､地価公示との共通地点の
半年推移でみると､下落基調が後半鈍化している地点も多くみられるとしています。
* 東京圏住宅地の郊外部でも、10万人以上の市区でみると、都下では国分寺と
調布市が共に△11.4％、横浜市では青葉区△11.6％､都筑区△11.0％、
千葉では浦安市が△10.5％とそれぞれ二ケタの下落となったエリアがありました。
* 大阪圏住宅地では、平均で前回+1.0％⇒今回△4.5％と下落に転じました。
10万人以上の市区でみると二ケタ下落のエリアはなく、門真市△7.9％寝屋川市△7.8％、
大阪市中央区△7.7％、阪神間では神戸市灘区△7.2％東灘区△7.0％などとなっています。
商業地では、大阪市中央区△16.1％をはじめ二ケタ下落のエリアも多く見られました。
* ただ、これらの大都市圏では、足元の地価の下落傾向が緩やかになっていること等から､
今後鎮静化へ向かうのではという見方も出ています。
引用終わり
この記事、基準地価が下落したという内容です。
例えば、渋谷区で不動産投資していた場合、
土地部分の家賃収入利回りが△14.2％以下の場合
昨年の不動産投資利回りはマイナスということになります。
株同様、不動産投資も、『インカムゲイン』と『キャピタルゲイン』を
しっかり考えて投資計画を立てる必要があります。
インカムゲインは安定していても、
それ以上の土地価格下落、建物価格下落があれば
毎年マイナス利回りを続けている可能性があります。
それでも、年末ジャンボ宝くじをあなたは買いますか？（第３４４回）
年末ジャンボ宝くじの季節になりました。
以下引用
億万長者へ夢ふくらむ 年末ジャンボ宝くじ発売
１等と前後賞合わせて３億円が当たる「年末ジャンボ宝くじ」が２４日、
全国一斉に発売され、各売り場は大当たりを夢見る人でにぎわった。
昨年、ドリームや年末などジャンボ宝くじで１４本の「億万長者」を出した
名古屋市中村区の名駅前宝くじチャンスセンターでは、販売開始の午前９時前に
約２００人の列ができた。
毎年、発売日に来ているという三重県四日市市の主婦（５９）は
「１億円以上が当たったら、７人の孫に１台ずつピアノを買ってあげたい」
と笑顔で話し、４０枚を購入した。
今年の年末ジャンボは、１等（２億円）７０本、前後賞（５０００万円）１４０本、
２等（１億円）１４０本。「元気に２０１０年賞」（１００万円）も７０００本用意されている。
１枚３００円で販売は１２月２２日まで。同３１日に東京都新宿区の
東京厚生年金会館で抽せんを行う。
引用終わり
宝くじを購入する人は
『買わなきゃ当たらないんだから、買うんだよ』
確かにそうだと思います。
ただ、以前のブログでも書いたように、
（一部抜粋）
宝くじ ＶＳ 不動産投資（第３１６回）
『２５％〜２０％』
『約５０％』
何の数字かというと
一般的なギャンブルにかかる
税金や手数料です。
競馬、競輪は２０〜２５％
宝くじは ５０％
が配当には還元されずに
主催者、国の懐に入ります。
つまり、１００人の人が１００円ずつ買った場合
★競馬、競輪
１００円ｘ１００人ｘ７５％＝７５００円
★宝くじ
１００円ｘ１００人ｘ５０％＝５０００円
を当選者で分けることになります。
冷静に考えると儲けるのが至難の技
だということがわかります。
以上３１６回より
もし、年末ジャンボ宝くじを購入する場合
年末までの期間、３億円当たったら、あれを買おう、
これを買おうと夢を見るために５０％の手数料を
払うと思って買うのがいいと思います。
人間の感覚のズレ（第３４３回）
『０．１』と聞いてあなたはどう思いますか？
『普段あまり使わない数字だな』
『小さい数字だな』
などなど色々あると思います。
ある時には、０．１という数字は
あまり意味のない数字です。
しかし、不動産投資をする時には
こだわる必要がある数字になります。
例えば、チラシに
『本日、特別販売 このチラシについているクーポン
をお持ちいただけると１０万円のパソコンが０．１％
引きになります。』
このチラシを見て、パソコンを購入する気になるでしょうか。
おそらく、店に行く気にもならないと思います。
１０万円の０．１％＝１００円引きですから
当然のことです。
ところが、この感覚を不動産投資の
金利に持ち込むと危険です。
例えば、３０００万円を３５年返済
３％、元利均等で借りた場合。
総返済額は、48,491,124円となります。
金利が０．１％上がり、３．１％となった場合には
総返済額は、49,197,042円となります。
差額は
49,197,042−48,491,124＝705,918
返済額が705,918円も増加することになります。
１億円借りれば、２３０万円以上の
違いになります。
０．１％が、いかに大きな違いを生むか
おわかりいただけると思います。
人間の感覚はあいまいです。
大きな金額を投資する、不動産投資を考る場合は
０．１％にこだわりを持つことが重要になります。
借入金の種類（第３４２回）
今回の世界不況の原因の１つは
不動産価格の下落でした。
特に、ローン審査を通らない人向けの
サブプライムローンが大きな原因となったのは、
ご存知だと思います。
以下引用
サブムライムローンとは
サブプライムローン（米：subprime lending）とは、主にアメリカ合衆国において
貸し付けられたローンのうち、サブプライム層（優良顧客（プライム層）ではない。
クレジットスコアにより判定）向けのものをいう。
報道機関ではしばしば低所得者向けローンとの説明がされ、
低所得者に多額の貸し付けを行ったというニュアンスで取り上げられるが、
厳密には通常の住宅ローンの審査には通らないような信用度の低い人向けのローンである。
信用力の評価基準は所得の多寡のみではない。
狭義には、住宅を担保とする住宅ローンに限定され、
広義には、自動車担保など住宅以外を担保とするものを含む。
一般的に他のローンと比べて債務履行の信頼度が低い。
引用終わり
不動産向けローンと言っても
日本とアメリカでは大きな違いがあります。
日本では、不動産を購入する際に
物件の担保保証の他に
個人保証をつけるのが一般的です。
債務不履行になった場合
担保物件を取り上げられるだけではなく
一生、ローンを払い続けなくてはいけません。
それに対してアメリカでは、
ノンリコースローンの場合が多いです。
ノンリコースローンは、個人保証はなく
物件の担保保証のみでローン借入れをします。
つまり、債務不履行の際も
物件を取りあがられる以外は
その後、ローンに追われることがありません。
この２つのローンを比較した時に
明らかに、後者（ノンリコースローン）の方が
不動産の物件価格の上下が激しいと考えられます。
ノンリコースローンの場合は
極端な話、ローンが支払えなくなったら
物件を捨てて出て行ってしまえばいいわけです。
ローンに対して無責任になることが
容易に想像できます。
それだけに、担保価値が一気に下がる
可能性があります。
返済できるかどうかを慎重に調べる必要がある
ローンの仕組みを使って
返済能力に問題のある人達に貸し出す、
破綻の際に衝撃が大きいことが
よく理解できます。
その利回り低すぎませんか？（第３４１回）
『利回り１０％の物件が出たよ』
『いや、あの辺だと１５％くらいの物件もあるよ』
と不動産投資家の間でよく使う
『利回り』という言葉
実は、利回りが高い場所は
リスクも高いと言えるのをご存知でしたか？
cap rate（キャップレート）を
使ってご説明します。
キャップレート（Cap Rate）とは
還元利回りのこと。
資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して
総計した額に等しいと考えられているが、
このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。
例えば、年間家賃収入 １００万円の
Ａ、Ｂの物件があったとします。
Ａの利回りは５％、Ｂの利回りは１０％です。
さて、どちらの方が物件価格が高いでしょうか？
答えは、Ａです。
Ａ ＝ １００万円 ÷ ５％ ＝ ２０００万円
Ｂ ＝ １００万円 ÷１０％ ＝ １０００万円
cap rate（利回り）が低いほど物件の価値
が高いということになります。
また、cap rate低い ＝ リスクも低い
と考えられます。
他の投資対象でも、破たんリスクが一番低いと考えられる
『国債金利』＋リスクプレミアムで利回りが決定されます。
不動産投資でも、空室リスク、老朽化リスク（新築）など
が低い物件は利回り（cap rate）が低くなります。
この理由から
東京などの大都市の利回り（cap rate）は低く
地方などの利回り（cap rate）は高くなります。
利回りが高いと単純に喜んでいてはいけません。
利回り（cap rate）高い ＝ リスクプレミアムが
上乗せされている
と考える必要があるからです。
この順番で考えていくと、良い物件とは
『平均のcap rateより、余分にリスクプレミアムが
乗せられている物件』
と言えます。
