投資の話しブログ

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６月２８日のブログに、こんなことを書きました。

以下引用

NIKKEI NET

生産年齢人口の減少、日本が世界最速・ＯＥＣＤ分析
　経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）は25日、世界の労働力移動などを分析した2007年版の「国際移住アウトルック」を発表した。日本は生産年齢人口（15―64歳）の減少が世界最速ペースで進むなかで、外国人労働者の活用は欧州などに比べて低くとどまると分析している。就業率が上がらなければ、賃金に上昇圧力がかかると予測した。

　ＯＥＣＤは各国の05年の年齢別人口をもとに、20年までの生産年齢人口を予測した。20年までの日本の減少率は12％と、集計した28カ国の中では突出して大きな落ち込みになった

引用終わり

つまり、１３年後には、空室率がいまより１２％高まる可能性が高いということです。

このインパクトがどのくらいすごいかとうのを具体的にシミュレーションしてみますね。
シミュレーションは以前もご紹介した実際にあった物件でしてみます。

杉並ＡＰ

条件は、

東京都杉並区堀之内　木造２階建て

物件価格　　1億4,730万円
土地価格　　　 6,962万円（路線価より計算）　

物件取得費用　物件価格の12%にて計算 　　

自己資金　取得経費を入れて5000万円
元利均等返済　２２年
金利　　　　　　３％　　

家賃　　　７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率　　　　１０％

月々経費　　家賃の１８％

７年後に空室率　　１５％　
１５年後に空室率　２０％

１５年で１２％ターゲット人口が減ったことを
想定してのシミュレーションです。

シミュレーションした画面　↓



夢実現！　不動産投資キャッシュフロー　簡単！一発計算より抜粋

見てもらうとわかるように、１〜１０年目まではプラスキャッシュフローです。
しかし、空室率の上昇、元金返済分の上昇によって、キャッシュフローが赤字となります。

１年間キャッシュフローを計算するだけでは、簡単な目安にしか
ならないのがわかっていただけたと思います。

空室率のインパクトは強烈です。

１２％のターゲット層減少は思った以上に影響があるのを確認していただけると思います。

この事実をシミュレーションして、『対策を考える不動産投資家』と
まったくシミュレーションしないで『対策を考えない不動産投資家』
１５年後にどれだけ差がつくか充分想像できます。

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