投資の話しブログ

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今日は、前回のブログの続きキャップレートについてです。

前回のブログ↓
色々な利回りを使い分ける方法

キャップレート（Capitalization Rate)は、

【キャップレート＝ネット収入÷物件価格】で計算します。

家賃収入１００万円　維持管理費　１０万円物件価格１０００万円の場合は

（１００−１０）÷１０００＝９％

キャップレート　９％となります。

注　物件価格は、購入時ではなく、現在取引されている価格で考える方が正確です。


ソフトでの表示は↓



夢実現！　不動産投資キャッシュフロー　簡単！一発計算より抜粋


『これって、実質利回りと一緒じゃない？』
そう、その通りです。

では、キャップレートをどんな風に使えばいいのでしょうか？

物件価格には地域による相場があります。
その地域のキャップレートを確認することにより物件価格を割り出すために使います。

例をあげるとこんな感じです。

【銀座ならば、キャップレートは３％】

【横浜ならば、キャップレートは６％】

【高崎ならば、キャップレートは１０％】

注　このキャップレートは正確ではありません。こんな感じかなという数字です。
もし、こんなもんだよというのがあったらコメントで教えてくださいね。


キャップレートを基準に物件の価値（購入価格）をわりだします。

例えば、銀座、横浜、高崎

３つの物件のネット収入が、ともに１００万円だとします。


この際の物件価格は、

銀座　１００万÷３％＝３３３３万円

横浜　１００万÷６％＝１６６６万円

高崎　１００万÷10％＝１０００万円


つまり、キャップレートの低い物件のほうが
物件としての価値が高いわけです。

【物件の価値が高い＝リスクが低い】ということになります。


アメリカでは、地域ごとにキャップレートが公表されており
物件間の比較が可能です。

日本では、まだ、整備が遅れているために地域間の
キャップレート比較をすることは困難です。


『利回りが高い＝いい物件』という傾向がつよいですが、
キャップレートの感覚を持っておくと、

『利回りが高い＝リスクが高く、物件価値は低い』
という視点を忘れずにすみます。

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