投資の話しブログ

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先日のブログで、元利均等支払いの場合の税引き後キャッシュフローの
流れについてお伝えしました。

今日は、元金均等支払いの場合、どんなキャッシュフローの
流れになるかです。

物件の概要は

東京都杉並区堀之内　木造２階建て

物件価格　　1億4,730万円
土地価格　　　 6,962万円（路線価より計算）　

物件取得費用　物件価格の12%にて計算 　　

自己資金　取得経費を入れて5000万円
元利均等返済　２２年 　３％

家賃　　　７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率　　　　１０％

月々経費　　家賃の１８％


まず、税引き前キャッシュフローを見ると

　１年目　　　　￥ -646,162

１０年目　　　　￥　764,907

２０年目　　　　￥2,332,762

２２年目　　　　￥2,646,333

1年目は、元金と利息の支払い額の合計が多い為赤字となります。

キャッシュフローが黒字になるのは１０年目からです。

９年目までに、元金の支払いが進み、利息の支払い額
が少なくなる為です。


税引き後キャッシュフローを見てみると

　１年目　　　　約−８０万円

１０年目　　　　約　３７万円

２０年目　　　　約１５０万円

２２年目　　　　約１７０万円


１年目は、元金と利息の支払い総額が多い為大幅な赤字となります。

それが、利息分の支払い額がすくなくなり
総支払い額が減っていく為、徐々にキャッシュフローが改善していきます。

そして、借入金がなくなる２３年めからは、元金均等と
同様に約６００万円のキャッシュフローとなります。

グラフで確認する場合にはこちらをクリック↓




不動産投資は、元利均等、元金均等の返済方法を変えた
だけでも、これだけのキャッシュフローに影響を与えます。

その他（空き室、金利、家賃など）の条件も変化させながら
しっくりくるまで、シミュレーションすると、個々の投資物件の
リスクとリターンの関係がよく見えてきます。


それにしても、この不動産投資物件は、いまのままの条件では、
厳しい物件ですね。　　　

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