投資の話しブログ

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今日は久しぶりに物件の分析をブログに書きます。

物件の概要は

東京都杉並区堀之内　木造２階建て

物件価格　　1億4,730万円
土地価格　　　 6,962万円（路線価より計算）　

物件取得費用　物件価格の12%にて計算 　　

自己資金　取得経費を入れて5000万円
元利均等返済　２２年

家賃　　　７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率　　　　１０％

月々経費　　家賃の１８％


実際にネットに掲載されていた物件です。
（取得費用、土地価格等情報がなかったものは
概算で計算してあります。）

この条件で投資分析してみると、
借入金の返済が終わる２２年目までの税引き後のキャッシュフローは

１年目　　約　６５万円

１０年目　約　４７万円

２０年目　約　　７万円

２２年目　約　　５万円

これをグラフで表したのが↓





１年目は利子の返済分が大きい為、税引き後のキャッシュフローが
一番多い状態です。

それが、年数を重ねるごとに元金返済分が多くなる為、
税引き後キャッシュフローが、ドンドン減っていきます。

２２年目には、とうとう赤字になります。

これは、他に何の収入もない場合の計算ですので
現実には、他の所得が加わり税率も上がってくると思います。

そうすれば、さらに税引き後のキャッシュフローは少なくなります。

ただし、借入金がなくなった２３年目からは
約６００万円近いキャッシュフローとなります。

こうやって、１〜２分ソフトを使って分析すると
感情の入らない数値で、あらためて、不動産投資が
いかに、長期運用が必要な投資かがよくわかります。

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