不動産投資の話しブログ

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路線価が7月１日に発表されました。


以下引用


前年比5.5％下落に　09年路線価

asahi.com


　国税庁は７月１日、09年分路線価を発表した。

　それによると、全国47都道府県の県庁所在都市の最高路線価は、
前年よりも下落した都市が39、横ばいが８で、上昇した都市はなかった。

　全標準宅地（約37万地点）の平均は１平米当たり（以下同じ）13万7,000円となり、
前年比5.5％下落した。

　なお、最高路線価が最も高かったのは、24年連続で東京都中央区銀座５丁目の
鳩居堂前となり、3,120万円だった。


引用終わり


だいたい予測どおりの発表でした。

では、路線価の値下がりが
不動産収益にどのように
影響があるか考えて見ます。


表面利回り10%の物件を例に考えてみます。

路線価下落まで考慮した利回りは
こんな感じになります。


表面利回り　　１０％

　　　　↓　　経費等考慮

ＦＣＲ　　　　　　　８％

　　　　↓　　金利分考慮

ＣＦ利回り　　　　５％

　　　　↓　　　税金分考慮

税引き後ＣＦ　　３．５％
利回り

　　　　↓　　　路線価下落分

路線価下落　　？？？？
調整後利回り


今年の全国平均で考えると
５．５％マイナスするので

路線価考慮後の利回りは
−２％となってしまいます。

逆に５．５％上がったならば
利回りは９％ということになります。

かなり単純化しているので
ピッタリ正確ではありません。

実際は物件の内の土地分に
対しての下落率ですので
５．５％まるまる収益が
悪化するわけではありません。

ただし、路線価の下落が投資収益に
どのように影響するかを理解して
いただくにはわかりやすいと思います。


路線価下落から見えてくるものは


◆　『路線価が値下がりする場所ならば
　　　下落分を相殺するだけの利回りが必要』

　　　　　　　ＯＲ

◆　　『利回りがソコソコしかないならば
　　　　路線価が下落していかない
　　　　場所の選択が必要』


どちらかの条件が必要であることが
わかります。


この視点で考えると、

なぜ、『都心の利回りが低いか』
『地方の利回りが高いか』の
理由がハッキリ見えてきます。


インカムゲインだけが、ここ数年注目されていますが

不動産投資をする場合は

インカムとキャピタル両方の視点を持って
投資をしないといけないことがよくわかります。

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