実物資産がゆとりを生む？（第２４１回）
『実物資産が老後のゆとりを生む！』
よく見かけるワンルームマンション販売会社の広告です。
ペーパー資産がボロボロの、現在にあったキャッチコピー素敵です。
では、本当に老後のゆとりを生むか
シミュレーションしてみました。
上の画像が広告を元にしたデーター入力画面です。
下の画像が結果です。
ブログにアップできるように画像圧縮しているので
チョット見にくいかもしれません。
ただ、赤い時が多く、満室でもキャシュフローの
赤字が続いているのがわかります。
素敵なキャッチコピーの広告では、
毎月、数千円残る計算をしています。
ただ、広告をよく見てみると
１ 固定資産税が考えられていない。
２ 購入時の諸経費が考えられていない。
ことに気づきます。
現実に即して計算してみると、赤字のキャッシュフローが
累積していきます。
１０年目 -3,856,960
２０年目 -7,713,920
３０年目 -11,577,711
赤字が続く＝実物資産が老後のゆとりを生む！
にはなりません。
とは言うものの、どうやったら広告どおり
『実物資産が老後のゆとりを生む！』
になるか考えてみました。
◆ 家賃が上がる
３年目から７１６００円の家賃を１１００００円に
上げることができれば１６年後に累積損失をなくせます。
◆ 売却額が、購入価格と同額で売却可能
２０年後に２２００万円で売却できれば
５０万円程度累積黒字がでます。
『実物資産が老後のゆとりを生む！』には
家賃を２０％以上上げるか。
２０２８年に、新築と同じ価値を維持して
同じ価格で売却するか。
不可能とは言いません。
ただ、ほぼ不可能だと思います。
不動産投資分析をすると、
こんな細かい所まで見えてきます。
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