投資の話しブログ

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こんなご質問をいただきました。

Ｊ．Ｋさんより

『利回りが１５％の中古物件と利回りが１０％の新築物件だったら
どちらを選んだほうが得でしょうか？』

物件価格、築年数、場所等が分からないので
ハッキリとしたことは答えられませんでした。

大きな視点でどんな風にお答えしたかと言うと、


たとえば、立地はまったく一緒の場所だとします。
当然、『利回り１５％！に決まってる』と
言いたくなります。

しかし、中古と新築を比較する上で忘れてはいけない
重要な項目があります。

なんだと思われますか？

それは、『修繕費用』です。

１億単位の物件になれば修繕費用が
簡単に３００万円、５００万円かかることになります。

ある、友人の不動産投資家は、中古物件を購入した場合は
必ず、物件価格の１０％〜１５％は修繕費用として
取得費用に含めて計算した上で不動産投資計画を立てます。

単純化して言うと
（かなり単純化しているのですべて当てはまるわけではありません！！）

新築物件は修繕費用のリスクをとらなくていいので
低利回りでもＯＫ。

中古物件の場合は修繕費用がリスクになるので
高利回りでないとＮＧ。

つまり、利回りでリスクをヘッジするのか。
物件の新しさでリスクをヘッジするのか。

どちらを選択するのかということです。

こういうことを考えても、利回り、利回り、利回り
ばかり考える無意味さがよくわかります。

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