不動産投資の最大の魅力レバレッジを考える
不動産投資の最大の魅力がレバレッジをかけられることです。
レバレッジとは、
以下引用
はてな
借入
購入資金を借入によってまかなうことで、自己資金以上の投資を行う。購入した有価証券を担保として更に借入を起こすことでレバレッジ比率を上げることもできる。信用買いなど。
例えば100万円の自己資金で株を買い、その株を担保に資金を借り入れるとする。このとき担保掛け目が80%なら80万円借りられる。その80万円でさらに株を買い増して合計180万円とすると、180%のレバレッジと表現する。
証券価格が上昇すると担保価値が上がり、さらに借入が可能となるが、逆に証券価格が下落すると担保価値も下がり追証が発生することになる。ポジションの含み損が拡大し、担保不足が継続的に発生するようになると、投資家の財務状態悪化として借入可能な信用枠（クレジットライン）自体が削減されることもある。このとき不足分の現金を用意できないと強制売却となる。こうしたリスクは流動性リスクともよばれる。
引用終わり
近頃、レバレッジという言葉が、雑誌、インターネット上などで
書かれるようになり、だいぶ一般的になりました。
しかし、レバレッジ、レバレッジの言葉ばかりが先行してしまい
レバレッジの効果を数値でしっかり把握するということまで
書かれている情報は少ないです。
不動産投資のレバレッジ効果を把握するのに
必要なのがＣＣＲです。
ＣＣＲ（cash-on-cash return)は
『キャッシュフロー÷自己資金額』で割りだされます。
銀行からの借り入れを除いた純粋な自己投資額に対して
どれだけの利回りがあるかを表す指標です。
例をあげると
物件価格 １０，０００，０００円
キャッシュフロー ５００，０００円
の物件を全額自己資金で買った場合は
５０００００ ÷ １０００００００ ＝ ０．０５
ＣＣＲは５％
自己資金を２，０００，０００円で買った場合は
５０００００ ÷ ２００００００ ＝ ０．２５
ＣＣＲは２５％
このプラス２０％がレバレッジ効果ということになります。
レバレッジの効果を確認するには絶対必要な数値ですので
ぜひ、使ってみてくださいね。
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