本当の利回りを表す指標
今日は基本中の基本についておさらい
不動産投資をする際に重要な判断基準に
なるのが利回りです。
不動産投資仲間と物件の話をすると
だいたい、利回りは何％くらいあるよという話になります。
不動産投資家との会話の中では
『○○利回りで何％ある物件なんだ』
○○は大きく分けて３つあります。
１ 表面利回り
２ 実質利回り
３ FCR
それぞれを説明すると、
表面利回り ＝ 家賃収入 ÷ 物件価格
実質利回り ＝ （家賃収入−維持経費） ÷物件価格
ＦＣＲについては一番重要な指標なので
少し詳しく説明しますね。
ＦＣＲ(Free-and-Clear Return)とは
ネット収入(NOI)÷ 購入総コスト
で求められます。
ネット収入は、家賃収入から管理費、固定資産税などの
経費を引いた、実質的な手取り収入です。
購入総コストは、物件購入価格に取得税、印紙税、ローン経費など
購入にかかった経費の合計金額です。
物件購入の際に本当に支払う金額です。
ＦＣＲは、本当に不動産投資から得られる利回りということになります。
表面利回り＞実質利回り＞FCR
という利回りの順になります。
ただし、FCRが投資指標として完璧かというとそんなこともありません。
FCRも想定満室家賃で計算しているからです。
実際は、空室率を考えた利回り計算をする必要があります。
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