投資の話しブログ

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『不動産投資家さんが１月１日に１００００円で購入した
　不動産投資建設株式会社の上場株は
　６月に５００円の配当金が支払われました。
　１２月３１日に株価が１１５００円になりました。

　そこで、不動産投資家さんは、株を売却することにしました。』

さて質問です。

不動産投資家さんの利回りは何％でしょうか？
（単純化するために税引き前で考えてください）

簡単ですよね、２０％の利回りになります。

例えば、９５００円で売却した場合は
利回り０％になります。

一瞬、マイナス利回りだと思いますが、
実際は配当金を受け取っているのでトントン
ということになります。


ところが不動産投資になると、”実際の利回り”
について忘れてしまう方が多いようです。


物件名　札幌の不動産投資物件

物件価格　　37380000円
購入時経費　　　　７％
家賃収入　　 158300円
月々経費　　　　２０％　　
ＣＦ　　　　 1519680円

全額自己資金にて投資

株の配当金と同じ役目を果たす
キャッシュフロー利回りは４％程度あります

この不動産投資物件を１０年後に売却したとします。


１　２８００万円で売却できた場合

２　２０００万円で売却できた場合

３　３６００万円で売却できた場合


これを、株の時と同じように家賃のＣＦ（インカムゲイン）と
売却益（キャピタルゲイン）を複合して利回りを計算してみると、


１　　０．９２％

２　−１．５６％

３　　２．９２％


この１〜３の数値をＩＲＲと言います。

２０００万円で売却したのを見てもらうと、年間に１５０万円もの現金を
受け取っていたにも関わらず、実際の利回り（ＩＲＲ）はマイナスになります。


不動産投資にしても、株式投資にしても、インカムゲインとキャピタルゲイン
を複合的に考える指標、ＩＲＲの計算は必須です。

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