投資の話しブログ

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前回、前々回のブログに続き
この本を題材に、なぜ、不動産投資は美味しい商売だったか
について考えて見ますね。

勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─

まず、チョットおさらいしてみると


（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数


これを、不動産投資に当てはめると

顧客当たり単価　＝　家賃額

顧客当たり獲得コスト　＝　不動産屋仲介手数料、広告費など

顧客当たり原価　＝　管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト

顧客数　＝　入居者数


利益を最大化するには上の４つを最大化したり、
最小化したりすればいいということでした。


では、なぜ数十年前の不動産投資が
いい投資（商売）だったかというと

『顧客獲得コストが断然低かったから』です。


不動産投資で顧客を獲得する場面を想像してみると

１　賃貸物件の前に募集用の貼り紙を自分で作って募集する

２　不動産屋に募集をいらいして手数料を払う


インターネットの出てくる前だったので、だいたい８０％位が
こんなやり方だったんではないでしょうか。


それに比較して、その他の商売をみてみると

１　チラシをまく

２　ＴＶＣＭをだす

３　営業マンが足を棒にして客先に訪問する。


比較すると、不動産投資の顧客獲得コストが極めて
低くかったのがよくわかります。


ところが、ここ数年、多くの仲間の大家さんの話を聞くと

『広告費を家賃の２，３ヶ月かけないと厳しくなってきた』

『契約決まったら不動産屋さんにお礼を多めにしておかなくちゃ』

などという話を聞くようになりました。

さらにこれからは、大家さん個人がインターネットでＰＰＣ広告を使う
なんてことになるかもしれません。

需要（人口減）と供給（物件数増）を考えると
この傾向はますます強くなっていきそうです。


これからの不動産投資は、『顧客獲得コストを抑えた人が勝つ』
というふうになりそうです。

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