投資の話しブログ

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前回のブログに続き
この本を題材に、不動産投資の売上を分解してみますね。

勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─

本の中で紹介されている利益の方程式を再度書いて見ると

（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数


これを、不動産投資に当てはめると

顧客当たり単価　＝　家賃額

顧客当たり獲得コスト　＝　不動産屋仲介手数料、広告費など

顧客当たり原価　＝　管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト

顧客数　＝　入居者数


利益を最大化するには上の４つを最大化したり、
最小化したりすればいいわけです。


まず、家賃額について考えてみますね

家賃額を上げる為には、

１　設備を最新の装備にする（IH、床暖房などを入れる）

２　立地のよい場所にする（世田谷、港区など）

３　つねに、キレイに管理する（修繕、清掃をこまめに）

などが考えられます。


とろこが、顧客あたりの原価を下げようとすると

１　設備にカネを使わない

２　安く変える物件にする

３　管理コストをかけない

となるわけです。

まさに、矛盾していますよね。

本の中では、このバランスを取るためのポイントとして、
『過剰設備、顧客訴求できない設備をしない』
ことをポイントにあげていました。


たとえば、入居者の収納に対する不満を見てみると



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マイボイス株式会社様調べ


この場合、押入れ収納にお金を使うのとお風呂場の収納にお金をかけるのでは、
顧客に対する訴求力が違うということになります。


どこにお金をかけて、どこにお金をかけないか
オーナーの腕の見せ所です。

こうやって分解すると、今まで何となく分かっていたことが
よく理解できます。

勝間式利益の方程式を数字を使って理解するための
ファイルを作ってみたので使ってみてくださいね。

　


次回は、この本の内容を使って、不動産投資が、
過去、何十年にもわたって、なぜ、美味しい商売だったかを
お伝えしますね。


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