こんな時だからこそ、考える必要があること。（第234回）
最近、日本買い(円高）が進んでいます。
以下引用
外為12時・円、反落し93円台前半 株安も介入警戒感や持ち高調整で
28日午前の東京外国為替市場で円相場は６営業日ぶりに反落した。12時時点は前日17時時点に比べ30銭の円安・ドル高の１ドル＝93円 25―28銭近辺で推移している。米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）の開催を控え、持ち高調整の円売り・ドル買いが目立った。株式市場で日経平均株価が一時7000円の節目を下回る過程では、投資家のリスク許容度低下を見込んだ円の買い戻しで上げに転じる場面もあった。ただ、前日に７カ国（Ｇ７）財務相・中央銀行総裁が円高けん制の緊急声明を日本主導で取りまとめたことで東京市場の取引時間帯では介入への警戒感がくすぶり、積極的な円買い・ドル売りに動きにくいムードがあった。円は一時93円99銭近辺まで下げた。９―12時の円の高値は92円60銭近辺。
円は対ユーロでもみ合い。12時時点は同５銭の円安・ユーロ高の１ユーロ＝115円70―76銭近辺で推移している。対ドルと同様に朝方は持ち高調整の円売り・ユーロ買いが先行した。日本時間早朝には、オセアニア市場でオーストラリア準備銀行（豪中央銀行）が前日に続きオーストラリアドル買い介入を実施したことを受け、クロス円取引（ドル以外の通貨に対する円の取引）で円買いが手控えられたとの指摘があった。ただ、株価の下落圧力が強まる場面では円の買い戻しを誘ったほか、機関投資家が為替変動リスクを回避（ヘッジ）するための円買い・ユーロ売りに動いたとの指摘があった。〔ＮＱＮ〕(12:29)
引用終わり
とくに、ユーロ安の速度がすごいのには驚きました。
（ここまでとは、まったく予測できませんでした）
ドルに関しては、ブログで書いていた予測より遅いくらいの
ドル安ですので、『こんなもんか』という感じです。
こんな中で、円が買い戻されています。
この状況がしばらく続きそうです。
ただ、絶対に忘れてはいけないことがあります。
今後の日本のおかれる状況についてです。
◆ 人口減少による、低成長時代
◆ 巨額な財政赤字
◆ 減少傾向の経常黒字
◆ ドル信用崩壊による、大量保有する
アメリカ国債の信用低下
この現実は変わっていません。
２０年単位で考えれば、最後の大きな円高周期
だと思います。
今回の金融危機で２０１１年プライマリーバランス目標も
あきらめる事になると思います。
財政が破綻すれば、金利暴騰、インフレ、超円安が起こります。
何年後に、自分の資産をどうしていたいのか
目標をしっかり持って資産運用の計画を立てる
必要がありそうです。
もちろん不動産投資を含め。
今回のタイミングはそのチャンスだと思います。
不動産投資の融資条件（第233回）
第２２７回、２２８回のブログで
銀行が融資する際にどこがポイントかについて書きました。
今日は続きを書きます。
審査のポイントとなる部分とは、
◆ 年収
◆ 家賃額計算
◆ 減価償却率
◆ 耐用年数
◆ 自己資金比率
◆ 返済比率
などと書きました。
今日は耐用年数の考え方についてです。
耐用年数というと、思いつくのが
木造 ２２年
RC ４７年
と言ったものだと思います。
減価償却に使われる、法定耐用年数です。
一覧表を記入すると
◆ 鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）・鉄筋コンクリート（RC）
47年（事業用)
◆ 金属造（骨格材の肉厚4�伉供�
34年（事業用)
◆ 金属造（骨格材の肉厚3�伉�4�舒焚次�
27年（事業用)
◆ 木造
22年（事業用)
しかし、銀行はこの法定耐用年数と同じ耐用年数で
考えているわけではありません。
銀行によって、耐用年数が異なるわけです。
つまり、ＲＣの耐用年数が
Ａ銀行 ５０年
Ｂ銀行 ４０年
Ｃ銀行 ３５年
というように異なります。
銀行独自のルールですので
外部には基本的には漏れません。
審査基準を漏らしたなんてことがバレたら
”懲戒”ものです。
では、耐用年数の違いがどう融資に影響が
あるかというと、
Ｓさんが、銀行にローン審査に来ています。
Ｓさん 『築２０年のＲＣ物件に融資して欲しいんだけど』
Ａ銀行 うちの基準では、耐用年数３５年だから15年貸出
が一杯だな。
１５年では、返済額が多くて、キャッシュフローがでない
だろうから融資は厳しいな
Ｓさん 『法定耐用年数まで、あと２７年あるから、２５年ローンは
くめるでしょ。』
Ａ銀行 『築年数が２０年と少し気になりますので
再度、検討いたしまして、ご連絡いたします』
この物件への貸出は無理だな。
このように、貸出期間を決定するのに
銀行内で耐用年数が大きな意味を持ちます。
２５年ローンだったら、返済額が少なく
キャッシュフローが出た物件も、
１５年ローンになれば、返済額が多くなり
キャッシュフローがまともにでなくなります。
法定耐用年数 ≠ 銀行の耐用年数
だということを知って融資の交渉に入る
必要があります。
時価会計と不動産投資（第２３２回）
金融危機で、話題に上り始めたのが
時価会計の凍結という話です。
以下引用
SANKEI DIGITAL INC
欧州を中心に１００カ国以上が採用している国際会計基準の導入について、金融庁は２３日から企業会計審議会（長官の諮問機関）で本格議論に入る。先進国の中で独自の基準を持つ日本と米国のうち、米国が２０１４年からの採用方針を打ち出し、日本が孤立する恐れがあるからだ。金融危機を受け、国際基準の時価会計見直しが並行して進んでおり、議論の行方が注目される。
国際会計基準は各国でバラツキのある会計基準を統一しようと、欧州がルールづくりを主導し、急成長を遂げるインドに加え、韓国やカナダも１１年からの採用を予定するなど、世界的な標準になっている。日本と米国は国内基準を維持する立場だったが、米国が今年８月に一転、国際会計基準の採用を表明し、先進国の中では日本が取り残された格好になっている。
金融庁は、日本経団連や日本公認会計士協会などの意向を受け、非公式の意見交換から企業会計審議会での議論に切り替え、本格議論に着手する。審議会では、対象企業や、海外進出している大手企業を対象に国際会計基準の先行導入を行うといったロードマップ（行程表）整備を進める。
野村証券金融経済研究所の野村嘉浩・投資調査部次長は「投資家は財務状況の比較がしやすくなり、企業にとってはＭ＆Ａ（企業の合併・買収）で相手の状況が分かりやすくなる」と世界的に採用される国際会計基準のメリットを強調する。
金融庁の議論では１１年以降の導入が検討される見通しだが、企業は会計処理やシステム変更などの対応が必要になり、会計専門家は「企業の事務体制や人材育成など５年ぐらいの準備期間が必要」としている。
一方、金融市場の混乱を受けて、海外では国際会計基準の時価評価を一部凍結する動きがあり、日本も追随する見通し。このため、市場関係者からは、混乱の可能性も指摘する声も出ている。
引用終わり
この話、個人の不動産投資家は
『関係ないや』と思ってしまうかもしれません。
しかし、本当は、会計とは関係なく
常に、自分の頭で不動産投資物件の
時価会計をやっておく必要があります。
例
◆ １０００万円で物件を購入
◆ １０年で３００万円のキャッシュフローを稼ぎ出す
◆ １０年後、売却してみると５００万円でしか売却できず
◆ つまり、２００万円の運用損
個人で考えるべき時価会計とは、
その時に売却したらいくらで売れるのを考えることです。
（会計上の考え方は違います）
例の場合、１０年後に売却しないままでも、
時価は５００万円しかないわけです。
つまり、貸借対照表で考えると
１３００万円あると思っていた資産規模が
何と、８００万円しかないことに気づくわけです。
売却するまでは、時価会計の考え方がないと
気づきません。
しかし、時価会計で貸借対照表を作りなおして見ると
一目瞭然です。
企業会計の時代の流れとは関係なく、
個人こそ、時価会計の考え方が必要です。
不動産投資、マーケティングから離れて（第231回）
今日は、７，８年ぶりに小説を読みました。
友人から、『なかなか面白よ』と言われたので
あ〜、そういえば７，８年小説読んでないなと気づき、
読んでみようと、なぜか思ったのです。
多読家だと自負しているわたしです。
ただ、普段読む本と言えば、
不動産投資、投資、マーケティング、人世論、哲学
こんな本ばかりでした。
偏ってるなと思い、せっかくの機会だからと思い
思い立ったらすぐ行動ということで、
時間のあった本日、一気に読みました。
その題名は、
イン・ザ・プール (文春文庫)
どんな話かというと、何かに依存したり、強迫観念におそわれたりした患者を
チョット変態的な精神科医が、非常識な方法で救っていくという話です。
確かに、人間は一つのことが正しいと思うと
まわりが冷静に見れなくなって、
そればっかりを考えてしまう。やってしまう。
という風になります。
少し、我に返ると、小さなことですが、
『小説なんて読んでもしょうがない』
と思っていた自分もそうかもしれません。
ただ、何かに集中することで目的に近づく速度が速いのも
事実なので表裏一体ではありますが。
不動産投資も真剣になると寝ても起きても、
不動産投資のことを考えたくなります。
そこで、自分なりの定義で依存症と集中している
状態を定義してみました。
（あくまでも私の定義です。医学的には違う定義だと思います。）
集中している状態 ＝ それをやっているのが楽しい
依存症 ＝ 苦しくてたまらないが、それをやらずにいられない状態
自分をチョット分析してみると
不動産投資の事を考えているのが楽しく
苦痛な部分はないので、依存症ではないようです。
皆さんはどうですか？
サブプライム後の資産運用について（第２３０回）
今日は、最近読んだ投資本のご紹介です。
サブプライム後の新資産運用―10年後に幸せになる新金融リテラシーの実践
内容を箇条書きで書くと
◆ 金融工学は実践で役に立たない
これは、リーマン倒産で証明されました
◆ 国際分散投資型の投資信託を買えばよい
確かに、今回の世界同時株安を見ると
同じ資産の世界分散投資の意味が少なくなっています。
◆ 日本では１０年後も２０年後も低成長、
低金利時代が続く可能性が極めて高い
日本の高成長の可能性は低いと思います。
そうなれば、もちろん低金利が続きます。
ただ、日本の財政力から見ると、経常収支が
赤字になった瞬間に金利暴騰はありえます。
最悪の事態ですが・・・・・・
◆ 長期運用が正しいと思い込むばかりに、暴落、不況時に
資産価格下落により損失をこうむる
この売り買いのタイミングについては、
この本に書いてあります。
言うは易し、やるは難しです。
このタイミングを狙って努力する必要はあります。
◆ アメリカ経済 ＝ 世界経済
今回の金融危機で、少しずつこの流れが
変わるのだと思います。
これまでは、間違いなくそうでした。
今回の金融危機が証明しました。
◆ 景気拡大期には株式等リスク資産、後退期には現金で
投資自体を休むことも必要
この売り買いのタイミングについては、
この本に書いてあります。
言うは易し、やるは難しです。
このタイミングを狙って努力する必要はあります。
◆ 日本の通貨リスクを避けるために外貨預金が必要
外貨預金の必要性は間違いないと思います。
株＝企業の信用 通貨＝国の信用 です。
私は、お役人、政治家をそこまで信用できないので
外貨の必要性を感じます。
の部分は、この本を読んだ私の感想です。
詳細な、何％位の資産をここにということもかかれていますので
お読みになってみてください。
サブプライム後の新資産運用―10年後に幸せになる新金融リテラシーの実践
なるほどと納得できたこと（第２２９回）
昨日、とあるセミナーでの一言に
ものすごく納得してしまいました。
現在の金融危機についての話の中で
『お役人も、政治家も金融機関は破綻しないとウソを
つくのが仕事なんです。』
『だって、正直に潰れるよなんていったら大変でしょ。』
『それこそ、本当に破綻しちゃいますよ。』
『だから、絶対にウソの情報しか流れてこない。』
『だからって、役人や政治家を嘘つきよばわりするのは
かわいそうだよ。』
『だって、ウソつかざるおえないんだから。』
政府からの発表を正しいという前提で聞く
発想自体が間違っているということです。
これは、アメリカも日本も同じです。
本当の情報は、自分で見つけて、考えて、判断するしかない
それが、本当の【自己防衛】ということなのだと思います。
銀行融資の条件（第２２８回）
前回の第２２７回のブログで銀行融資が厳しくなっていること
そして、銀行が融資する際にどこにポイントを置くかを書きました。
審査のポイントとなる部分は
◆ 年収
◆ 家賃額計算
◆ 減価償却率
◆ 耐用年数
◆ 自己資金比率
◆ 返済比率
などと書きました。
今日は銀行員の友人Ｋくんから聞いた
年収に関する銀行の考え方をお伝えします。
もちろん、銀行、支店によって考え方が違います。
今日、書くことがすべてではないです。
ただ、概ね同じような考え方をしていると思います。
Ｓさんが銀行に不動産投資の融資に訪れました。
（フィクションです。 普通は書類で審査です）
Ｓさん 『不動産投資の融資をお願いしたいんですけど』
Ａ銀行 『物件価値、収益還元法上はご融資可能そうです。』
『Ｓ様のご職業と年収をお聞かせください』
Ｓさん 『国家公務員で、年収は８５０万円ほどです』
Ａ銀行の基準では１０００万円以上の年収がない人への
貸出は基本的に行わない方針です。
ただ、国家公務員は安定した収入が確保できそうです。
歩合性の営業マンで年収が１０００万円を超えている人
と比較するとプラスです。
Ａ銀行 『家族構成についてもお聞かせください』
Ｓさん 『妻が１人 地方公務員で年収７００万円
子供が４人います』
Ｓさん１人では年収基準には届きませんが
奥さんが公務員で７００万円の年収があるのは
生活費に困ることもなさそうでプラスです、
ただ、子供が４人もいると生活費が一般家庭よりも
かかるのでマイナスです。
Ａ銀行担当者の心の中
『年収基準に達していないけど、奥さんの収入
物件の価値からすると本部審査にかける価値は
ありそうだな。』
『真面目そうで、人柄もよさそうだし、しっかり預貯金もしているし』
Ｓさん 『何とか融資お願いします。』
Ａ銀行 『前向きに審査いたします』
Ｓさんの運命はいかに！！
年収を考える際に、ただ、多ければいいということではないようです。
今回のフィクションのポイントは
■ 年収が１０００万円に満たない −
■ 国家公務員 ＋
■ 奥さんが公務員 ＋
■ 子供が４人 −
■ 人柄がいい ＋
■ 預貯金がある ＋
このように、年収とともにその他の状況についても
判断されることになります。
よく言う、属性がいい、悪いというのはこんなことを
審査されています。
10月時点の銀行の融資状況（第２２７回）
昨年末から、だんだん銀行の融資状況が
厳しくなっています。
これは、皆さんも実感として感じられていると思います。
銀行では、『何か貸したくないな、景気も悪くなって来たし』
などと言って貸し出しを厳しくするわけではありません。
これまでよりも、貸し出す基準を厳しくすることによって、
貸し出せる物件、人の選別を厳しくします。
その基準をいくつか書くと
◆ 年収規制
◆ 家賃額計算の見直し
◆ 減価償却率見直し
◆ 耐用年数の見直し
◆ 自己資金比率の見直し
◆ 返済比率の見直し
などが一般的です。
以前ですと、上記基準のひとつくらい×でも
他で+点があると融資してくれる場合も
あったようです。
しかし、昨年末から融資条件が徐々に厳しくなり、
しっかり基準をクリアしないと融資をしてくれなくなっています。
これが、融資が厳しい、厳しいと言っている中身です。
抽象的に融資が厳しいと言っているだけだと
漠然としています。
どこが、どう厳しくなったかが分かってくると
対策もたてやすくなります。
次回は、それぞれの基準がどんな風に
決められているかについて書きますね。
下げ止まらないREIT（第２２６回）
株が激しい下げ方です。
その中、REITも下げ止まりません。
これだけ、不動産系の会社が倒産すれば
冷え込むのも当然かもしれません。
JーREIT
とうとう、１０００Pを割り込むところまで着ました。
つい、1年半くらい前には２５００P位あったことを考えると、
株より激しい値動きなことに気づきます。
ミドルリスク、ミドルリターンの商品という
ふれこみでしたが、現実は違うようです。
また、ＲＥＩＴは証券化して流動性が高いといっても、
結局は、不動産投資の弱みである流動性の低さの
影響を受けるのだと思います。
流動性が低いということは、逃げられ(売却）なくなったらＯＵＴです。
その前にと、自分だけは先に逃げようとする足が速いのかもしれません。
ただ、このような流れの中でも家賃収入を目的として
価値ある物件を所有されている個人の方は
しっかり、収益を上げられています。
勢いが上向きの時は、大手ファンドなどは有利です。
ただ、勢いがなくなった時には、腰をドッシリ据えて
行動できる個人に有利に働くようです。
とくに、これからは、自己資金をある程度入れられて
融資を受けられる人にはチャンスです。
不動産投資の面白さを感じますね。
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