投資の話しブログ

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家賃保証大手のリプラスが破綻したことは
ご存知だと思います。


この話に絡んでこんなことを思い出しました。


システム会社勤務の友人（以後友人）

友人　『大手家賃保証会社の賃貸管理システムを開発していたんだ。』

私　　『あ〜、その会社、不動産投資家の間では有名な会社だよ』

友人　『その会社で何ヶ月か開発してたんだ、何千万円単位の開発。』

私　　『さすがに、大手だね。開発費用も大きいね』

友人　『ところがさ、開発終わったら、このシステムじゃダメだ
　　　　金は払わないって言ってきたんだよ。』

私　　『え〜、それで、結局払われたの？』

友人　『それから、会社離れちゃったからわからいけど
　　　　払われなかった可能性が高いんじゃないかな』

友人　『それと、大手のシステム開発会社の間で
　　　　裁判ざたになったってうわさもあったし』

約２年前の話です。


この話のすべてが本当かわかりません。
一方的、どちらが悪いということもないと思います。

このことが直接、今回のことに関係あるわけではありません。


ただ、私自身があらためて

『商売やるなら、取引先にも、お客様にも
安心して、お付き合いしてもらえる環境に
しなくてはいけない』

ということに気づきました。

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とうとう、一番恐れていた流れが
現実になりつつあります。


以下引用

毎日JP

貿易統計：２６年ぶり貿易赤字　景気後退、長期化も　輸出低迷、世界経済減速が波及

　２５日発表された８月の貿易統計（速報値）で輸出額から輸入額を引いた貿易収支が３２４０億円のマイナスとなり、正月休みの影響など特殊要因を除くと８２年１１月以来、約２６年ぶりの貿易赤字に転落した。当時は日米貿易摩擦による輸出自主規制が主因だったが、今回は米国をはじめとした世界経済の減速による輸出低迷だけに、深刻だ。大手証券リーマン・ブラザーズの破綻（はたん）など深刻な金融危機に見舞われた米経済は近く景気後退入りが見込まれているほか、欧州やアジアにも打撃が及んできている。輸出主導の回復シナリオが崩れる中、日本の景気後退が長引く懸念が高まっている。

　８月の国別輸出実績では、米国向けが前年同月比２１・８％減の１兆８７２億円と、比較が可能な８０年以降で最大の減少率となった。低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題が広がった昨年９月以降、１２カ月連続の前年実績割れで、日本企業がドル箱としてきた大型乗用車や同部品の輸出が米個人消費の冷え込みで大きく落ち込んだことなどが響いた。

　４〜６月期にドイツやフランスなど主要国がマイナス成長に陥った欧州連合（ＥＵ）向けも同３・５％減と低迷。アジア向けは同６・７％増と７８カ月連続で前年実績を上回ったが伸び率は１ケタ台に鈍化し、外需依存度の高い日本が期待していた「米経済低迷を、ＥＵやアジアなどその他の地域の高成長が補う」とのシナリオが破綻寸前なのは明らかだ。

　特に、米経済は「リーマンの破綻など金融危機の影響が実体経済に及んでくるのがこれから」（米投資会社）とされ、「０９年いっぱいは景気低迷が続く」（国内金融大手）との厳しい見方が広がっている。最大の消費国として世界経済を支えてきた米経済の復調は当面見込めない状況で、今後は堅調だったアジアなど新興諸国にも打撃が広がりそうだ。２６年ぶりの日本の貿易赤字は、輸出頼みの成長構造の限界を映している。

引用終わり

そして、もう一つが


以下引用

NIKKEI NET

麻生首相が会見、基礎的財政収支の黒字化目標見直しも

　麻生太郎首相は24日夜、首相官邸で就任後初の記者会見に臨んだ。2011年度に国と地方の基礎的財政収支を黒字化する政府目標について「前提条件が大幅に狂ってきていることを無視できない」と述べ、必要に応じて見直す考えを明確にした。ただ「今すぐ（修正を）閣議決定するつもりはない」とも述べ、現時点での修正は否定した。

　首相は同日の会見で基礎的収支の黒字化目標について「持つことは間違っていない」としながらも、「（目標を設定した）あのころは金融問題もなかったし、油の高騰という話もなかった」と指摘した。当面は景気対策を最優先すると強調し、臨時国会でも今年度補正予算の早期成立を目指す姿勢も示した。

引用終わり

この２つのニュースが同日に報道される
あたりが運命的なのかもしれません。

ブログをお読みの皆様はご存知のように
日本の公債残高は６００兆円近くあります。

日本の年収の約１０倍以上あるわけです。

年収　５００万円の人が、５０００万円〜６０００万円
の借金している状態です。

これを聞いただけでも、ダメなんじゃないのと思います。

さらに、２０１１年に年収５００万円で８００万円使っていた、
使いすぎ体質を５００万円の収入で５００万円の支出
にする約束もあきらめたようです。（一般会計）

プライマリーバランスを黒字化すると言うとカッコイイです。

しかし、現実は、給料以上に使っていた人が
給料以内で生活できるようにするだけです。

本当に心配になります。


さらに、日本の最後の砦である、
経常収支まで赤字になってしまいました。

こちらの方は、まだ、単月なので大騒ぎする程の
ことではないかもしれません。

ただ、経常赤字にが続くようだと日本円の信用は
どんどん失われていきます。

キーカレンシーである米ドルでさえ
双子の赤字でドルの価値を年々下げています。

ローカルカレンシー化している日本円の価値が
一気に下がっていくのは間違いありません。

経常赤字の月が増え続けるようだと本当に心配です。

投資の方針にも大きな影響を与える
経常収支の推移は要注目です。

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約１週間前に、リーマンブラザーズが破綻しました。

その後、ずっと、これからの世界はどんな秩序（方向）で
進んで行くのか考えていました。

そんな時、２年程前によんだある本を思い出しました。

メガトレンド2010
パトリシア・アバディーン著
ゴマブックス


２０１０年には、こんな時代が来るよと言う本です。

副題には『2010年、世界を変える新しい資本主義がやってくる
　　　　　　ＬＯＨＡＳ、スピリチュアル、社会的責任投資・・・・』


今回の事件後の流れを考えるのに
この本のどんな点が参考になったかというと

○　精神の力を利用する前には、まずは、貪欲が富の泉だという
　　 ばかげた考え方を片付けなければなりません。

○　資本主義の目標は、さらなる資本を生み出すために
　　 資本を投入することだと、あなたが主張するなら、それでいいでしょう。
　　 それは貪欲を必要としていなのですから。必要なのはおそらく
　　 『自己保存』です。もちろんそれは、利己心ですが、貪欲とは違います。

○　資本主義が貪欲ではなく、利己心に基づいていると理解すれば
　　 倫理的、精神的、知的といった橋が、利他主義にまで伸びるのです。


今回の破綻は、『貪欲』から発生したのは間違いありません。

この本では、今後の流れについて、

１　不正は明るみに出る。

２　社会から信頼されることが収益を最大に増やす

３　ビジネスと精神性のバランスの大切さ

４　社会的責任投資の拡大

などが２０１０年〜のメガトレンドだと書いています。


今回の破綻は、この方向を確定づける
ティッピングポイントになるのではないかと思っています。

これからの時代の流れを考えるのに役に立つ本だと思います。
ぜひ、読まれてみてください。
　　　　　　　　↓
メガトレンド2010

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基準地価が発表されましたね。

ブログをお読みの不動産投資に詳しい皆さんの
予想通りの内容だったと思います。


以下引用

毎日新聞


基準地価：商業地が再び下落　住宅地は１７年連続の下落

基準地価の都道府県別動向（商業地）　国土交通省は１８日、７月１日時点の基準地価（都道府県地価）を発表した。全国平均で住宅地が前年比１．２％下落、商業地が同０．８％下落と、いずれも前年を下回った。商業地は昨年の調査で１６年ぶりに上昇に転じていたが、２年ぶりに下落した。住宅地の下落は１７年連続。持ち直し傾向にあった地価は、再び下落傾向が鮮明になった。

　地価下落は、景気低迷や米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題を受け、不動産投資や融資が落ち込んだほか、マンション販売など住宅市場の不振も続いたことが原因。オフィス需要も伸び悩んだ。

　東京、大阪、名古屋の３大都市圏に限ると、住宅地が１．４％上昇、商業地が３．３％上昇と、ともに３年連続で上昇したが、上昇率は前年を下回った。特に商業地は前年の１０．４％から大幅に縮小した。前年の上昇率が高かった地域で反動が大きく、東京都心の渋谷区、港区などでは下落に転じた調査地点も目立った。

　地方の中核都市は、仙台市が全国の商業地の上昇率上位５地点のうち３地点を占めるなど上昇が続いたが、上昇率はやはり鈍化した。地方圏全体では住宅地が２．１％下落、商業地が２．５％の下落と、前年までの傾向に変化がなく都市部との格差がさらに広がった。

　３大都市圏や地方中核都市で地価が上昇した地域を、公示地価（１月１日時点）と共通する地点で見ると、１月以降に上昇率が鈍化したり下落に転じた地点が多く、地価は年明けから大きく変化したことを示した。

　都道府県別では、上昇が住宅地で８都府県、商業地で１０都府県にとどまったのに対し、下落は住宅地、商業地とも３７道府県に上った。高知、福井など６道県は、住宅地・商業地ともに下落率が前年より拡大した。

　全国の最高価格は、東京都中央区銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」で、３年連続のトップ。前年比１８．６％上昇し１平方メートル当たり３０００万円だった。


引用終わり


ちなみに基準地価とは

Wikipediaより

基準地標準価格（きじゅんちひょうじゅんかかく）は、基準地価（きじゅんちか）ともいい、7月1日時点における土地の価格（地価）である。

都道府県が毎年7月1日時点における全国2万5346地点（平成18年現在）の地価であり、市場の取引価格としての土地価格を、不動産鑑定士の意見を参考に調査したものである。

引用終わり


現実の不動産価格の下がり方からすると
甘めの発表だと思います。

政府発表の悪い情報は、だいたい、
現実より甘い数値が発表されるのが常です。


不動産投資家の友人、何人かに聞いても
銀行の融資姿勢の厳しさはすごいようです。

○　融資おりない　⇒　不動産価格が下落する。

○　建築コストが上がる　⇒　土地価格を下げて調整する。

これから、来年にかけては、さらに下落するのが決定的です。

しばらく、この手の発表は悪い情報が出続けそうです。

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とうとう、サブプライムの大きな区切りが来ました。

以下引用

ＹＯＭＩＵＲＩ　ＯＮＬＩＮ

リーマン、破産法の適用申請…バンカメはメリル合併発表
　【ニューヨーク＝山本正実】経営難から身売り交渉を進めてきた米証券４位のリーマン・ブラザーズは１５日、自主再建を断念し、連邦破産法１１章に基づく会社更生手続きの適用を申請した。

　一方、米銀行２位のバンク・オブ・アメリカは同日、米証券３位のメリルリンチを救済合併することで合意したと発表した。

　低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」問題に伴う昨年夏以降の混乱は、米金融業界の大型再編に発展した。

　リーマンは１４日、身売り先として最後まで有力視されていた英バークレイズから、買収を断念したと通告された。バンク・オブ・アメリカも一時、リーマン買収を検討したが、公的資金投入など米政府による支援が得られなかったため、メリルの買収に方針を転換した。

　バンク・オブ・アメリカとバークレイズの両行が買収交渉から退いた結果、リーマンは法的整理に追い込まれた。

　バンク・オブ・アメリカによるメリルリンチの買収総額は約５００億ドル（約５兆３０００億円）。２００９年３月までに合併を完了させる予定だ。

　メリルは４〜６月期まで４四半期連続で赤字を計上し、今回のリーマンの経営危機に連鎖し、株価が急落していた。このため、バンク・オブ・アメリカに救済してもらう形になる。

　米大手銀行・証券が破産法の適用を申請するのは異例だ。身売り先が見つからず、自主廃業を迫られた日本の山一証券と似た状況と言える。３月に事実上、破たんした米証券５位のベア・スターンズに続き、半年間で３社の大手証券が淘汰(とうた)にさらされる異常な事態となった。


引用終わり


随分頑張りましたが、とうとう倒産してしまいました。

色々なところから情報収集していたところ
６〜８月の間には、米大手証券会社で
倒産するところがでるという話が出ていました。

さすがに、未確認情報すぎるので、
ブログにはかけませんでしたが・・・

リーマンの話と同時に、メリルリンチとバンクオブアメリカの
合併も発表されました。

これで、米大手５証券のうち、３社なくなってしまいました。

山一、長銀、拓殖銀行・・・
日本の金融再編の時をみているようですね。
もちろん規模は違いますが。


１９９０年代〜２００６年　アメリカ・イギリス金融時代

１９８０年〜１９９０年頃　　Mａｄｅ　ｉｎ　Jａｐａｎ時代

今回の倒産劇で一区切りついたこれから先、
どの国が引っ張ることになるのでしょうか？

ヒントは、虚像（信用取引、レバレッジ）経済　⇒　実物経済に
舵がきられた点だと思います。

当然、今回の金融バブル破綻で、痛手が小さかった
日本も１候補にあがると思います。

世界全体で株、土地などが下がっている間が
チャンスということになりそうです。

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２０代前半の人が、賃貸住宅に何を求めているか
こんなデーターがありました。


以下引用

homesclub



ひとりぐらしの家賃



業種別ランキング



住まいの間取り



譲れない設備

引用終わり



まず、このデーターを見て思ったのが、
東京２３区の家賃って高いんだなということです。

2番目のデーターを見ると、全国平均が５．９４万円です。

私が、８年ほど前まで一人暮らししていた２３区といっても
江戸川区という東京の外れで７万２千円も払っていました。

その当時、何もしらない自分は
『高めの家賃設定されていたのか！』
と思ってしまいます。


譲れない設備のデーターでは、
バス・トイレ別が飛びぬけて多いです。

女性の場合は１階には住みたくないという人が多いです。


このデーターを見ると、自分が一人暮らししていた
１０年程前と、そんなに求めることも、家賃相場も
変わっていません。

最近、賃貸住宅で、色々な設備をつける物件も増えてきました。
ただ、このデーターを見ると過剰設備になっているんじゃないかな
とも思えます。

色々な意見を参考にしながら、どこまでお金をかけたら
いいのか考える必要がありますね。

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こんなご質問をいただきました。

Ｊ．Ｋさんより

『利回りが１５％の中古物件と利回りが１０％の新築物件だったら
どちらを選んだほうが得でしょうか？』

物件価格、築年数、場所等が分からないので
ハッキリとしたことは答えられませんでした。

大きな視点でどんな風にお答えしたかと言うと、


たとえば、立地はまったく一緒の場所だとします。
当然、『利回り１５％！に決まってる』と
言いたくなります。

しかし、中古と新築を比較する上で忘れてはいけない
重要な項目があります。

なんだと思われますか？

それは、『修繕費用』です。

１億単位の物件になれば修繕費用が
簡単に３００万円、５００万円かかることになります。

ある、友人の不動産投資家は、中古物件を購入した場合は
必ず、物件価格の１０％〜１５％は修繕費用として
取得費用に含めて計算した上で不動産投資計画を立てます。

単純化して言うと
（かなり単純化しているのですべて当てはまるわけではありません！！）

新築物件は修繕費用のリスクをとらなくていいので
低利回りでもＯＫ。

中古物件の場合は修繕費用がリスクになるので
高利回りでないとＮＧ。

つまり、利回りでリスクをヘッジするのか。
物件の新しさでリスクをヘッジするのか。

どちらを選択するのかということです。

こういうことを考えても、利回り、利回り、利回り
ばかり考える無意味さがよくわかります。

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２月に韓国に行った時に、ガイドさんが
韓国の不動産価格の上がり方がすごいんだ
という話をしていたのを思い出しました。

１年で２０％という勢いで上がっているという話でした。


以下引用

韓国の不動産を警告

関連タグ 不動産バブルサブプライム・ローン

日本経済新聞は１日「ソウルの人気マンション価格が下落し、地方の未分譲マンションが急増したことから不動産のバブル崩壊の兆しが見られる」と報じた。外国のマスメディアが韓国の不動産バブル崩壊の懸念を警告したのだ。

地方は住宅の需要が高くないにもかかわらず、供給が過度に増えたせいで地方の中小建設会社が相次いで不渡りを出すなど、不動産のバブル崩壊の兆しが見え始めたと新聞は診断している。また「韓国の不動産が沈滞した背景には米国サブプライム・ローン（信用度が低い借り手向け住宅ローン）問題と盧武鉉（ノ・ムヒョン）前政権の規制強化という韓国特有の事情がある」と分析した。

盧武鉉前政権が譲渡所得税などを引き上げたうえ、サブプライム問題をきっかけに金利が急騰して住宅所有者が不動産を適切に処分できなかったとしている。それにもかかわらず、李明博（イ・ミョンバク）政権は規制緩和を打ち出せない状況にあると伝えている。建設業界では不動産取引の活性化のために規制緩和を要求しているが、富裕層のための政策という理由から規制緩和に対する反対世論が強く、十分な対策を立てにくい状況だと分析されている。

引用終わり


日経新聞には、韓国マンション価格のあがり方のグラフがありました。


これをみると、ガイドさんが言っていたように２００６年から
２００７年の間で２０％近く価格が上昇しています。

３０００万円のマンションが１年チョットで３６００万円に
なることを考えると、実需にもとづいた上がり方では
ないのかなと思えます。


ガイドさんが、不動産の価格を始めるくらい
不動産高が話題になっていることを考えると
２月時点でバブルの終わりが近かったのかもしれません。

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こんなサイトを見つけました。

ＪＴＢロングステイプラザ

どんなサイトとかと言うと、『海外不動産物件及び海外移住情報サイト』です。

○　ロングスティがしたい人

○　海外移住を考えている人

○　海外不動産投資を考えている人

が主なターゲットのようです。


ＪＴＢとか書いてあったので、ＪＴＢの名前をうまく使った
のかなと思ったところ、どうも、本当にＪＴＢが運営
しているようです。

たしかに、海外不動産を手に入れようとすると
信用力が高い会社からは、なかなか手に入れられ
なかったりしたので、面白い試みですよね。


ただ、このサイトの中で紹介されている
オーストラリア、ニュージランドなどは
不動産価格が、ものすごい勢いで上がり続けていました。

そう考えると、割高かもしれませんね。
しかも、円安状態なので、日本人はとても不利です。


海外不動産投資を考えるときに、

１　　世界の不動産物件はバブルを終えたばかりで割高
　　　もう少し待って買ったほうがいいか。

２　　日本の円は、こらから円高になること（短期的には有）は考えにくく
　　　ますます円安傾向、円安になったら不動産取得は困難。

１と２の矛盾に悩みます。


今日のサイトを見ると、海外移住も不動産物件取得も
徐々に一般的になっていくのかもしれません。

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