夏休みしてきました。（投資の話ブログ第２１６回）
夏の最後の思い出にと、下田に奥様と行ってきました。
天城峠（伊豆）を越えている時は、
超がつくほどの大雨！！
晴れ夫婦と思っていた、強運もこれまでかと思っていました。
ところが、ビーチについてみると、
青空が広がりだしました。
いつもはもっとキレイな海ですが、
さすがに、大雨のあとなので
透き通ったブルーという訳にはいきませんでした。
ただ、今年は行けないと思っていた海に行けたので
それだけで、ラッキーということで満足しました。
さてさて、その帰り道、こんな看板を見つけました。
『７００坪 ８００万円 海まで歩いて６分』
激安です！！
ただ、崖地で、草が生えまくってる土地でした。
自分なりに、どうやったら収益の上がる土地になるか考えてみました。
１、宿泊施設
２、キャンプ場
３、海の見えるレストラン
などなどアイディアだけはでてきますが、
どれも、とても事業計画まで持っていけそうに
ないアイディアばかりでした。
おそらく、売主は、小額だとは思いますが
固定資産税を払っていると思います。
ものすごい、アイディアを持った天才が現れるか、
お金持ちが、趣味で買うまでは、買い手があらわれ
そうにありません。
毎年マイナスキャッシュフローを生む、
この土地の行く末の心配と利用価値のない不動産は負債だ
という思いを強くして帰路に着きました。
今後の不動産投資を占う（投資の話ブログ第２１５回）
以下引用
NIKKEI NET
上場企業とＲＥＩＴ、不動産取引額が半減 融資の縮小響く
上場企業や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の国内不動産取引が急減している。2008年4―7月の取引額は6300億円と前年同期に比べ51％減った。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題による信用収縮で、ここ数年急成長した不動産ファンドや新興不動産会社への資金供給が細っている。08年度は取引額が7年ぶりに減少に転じる公算が大きい。
上場企業は一定規模以上、ＲＥＩＴはすべての不動産取引を情報開示している。みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所がそれらの開示情報などを基に集計した。07年度の取引額は集計を始めた1996年度以来最高の約5兆6000億円だったが、今年度はこれを大きく下回りそうだ。
引用終わり
前回のブログでお伝えしたような情報が
次から次へと記事として伝わるようになってきました。
これから、不動産価格がどうなっていくか
一連の新聞記事から推測してみます。
まず、大前提として『新聞の情報は遅い』
ということを認識する必要があります。
今日の記事も、不動産価格下落、融資規制という
半年前から分かっていた事が、ようやく記事になり始めました。
つまり、新聞記事に、連日報道され始めたということは
本格的に不動産価格、不動産流通量が減少してる証拠です。
これからは、不動産に関する、悪いニュースが頻繁に
報道されると思います。
その後、週刊誌、スポーツ新聞など、不動産とは
あまり関係のない読者がいる媒体にまで報道され
煽り立てた記事が増えていきます。
そして、会社の同僚、友人同士など
あまり不動産に興味がない人が
『不動産が下がっているね』などと会話を始めます。
ここまで来ると、不動産価格の潮目が変わる頃です。
情報の川上にいる人が不動産価格が変調し始めたのに気づく
↓
不動産価格が思わしくないという小さな記事が出る
↓
不動産価格が下落しているという記事がでる。
↓
同じような報道が再三される （今はこのあたり）
↓
不動産、経済などに興味がない人が読むような本にまで
不動産価格下落が報道される
↓
会社、井戸端など不動産に興味がない人まで
不動産下落について話をする機会がでる。
↓
不動産価格のどん底感が出てくる
↓
実は、その頃には、情報の川上にいる人には
不動産価格反転の兆しが出始めている。
新聞記事や雑誌の記事を見ていると
一杯ヒントが隠されています。
土地下落が新聞記事にもなった意味
こんな記事が載りました。
以下引用
毎日新聞
地価動向調査：全国１００カ所調査、ダウン鮮明 下落の地点、４倍以上に
◇先月・３カ月前比
国土交通省は２０日、７月１日時点の全国地価動向調査結果を発表した。調査対象の１００地点のうち３カ月前より下落したのは３８地点で、前回調査（４月１日）の９地点から４倍以上に増加するなど、全国的に地価が下落傾向にあることが鮮明となった。米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題のあおりで、マンション市況が低迷していることなどが背景にあると見られる。
千葉市や浦安市（千葉県）、名古屋市、京都市などでは３％以上の大幅な下落となった。一方、３カ月前より上昇したのは１３地点で、前回調査の４１地点と比べて約３分の１に急減した。前回５地点あった「３％以上上昇」の地点はなくなった。
東京・丸の内などブランド力のある都心部の商業地では、依然として旺盛なオフィス需要を反映してわずかに上昇した地点もある。だが、分譲マンションが多数立地する郊外を中心に横ばいか下落している地点が大半を占める結果となった。
調査を実施した国交省地価調査課は「全国的に地価は調整局面に入っており、景気動向を含めて今後の動きを注視する必要がある」と分析している。地方都市などの地価動向をさらに細かく把握するため、次回調査（１０月１日）から調査地点を１５０カ所に増やす。
地価動向調査は都市部における地価動向を把握する目的で今年から始まり、今回で３回目。年１回しか発表されない公示地価などと比べて足元の細かい価格変動が反映される。
引用終わり
ようやくか、下落発表かという印象ですね。
ただ、記事に書いてあるこの一文はウソなのでご注意を！！
（不動産価格下落の理由の２０％位にしか当たらない）
『米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題のあおりで、マンション市況が低迷していることなどが背景にあると見られる。』
不動産価格低迷の本当の理由を書いてみると、
『世界情勢、日本の国債発行高が高止まりする中、
金利を１０年に渡り正常化できない為、急ピッチな不動産価格上昇が続いた。
不動産価格のバブル化を防止する為には、本来、金利で調整をする。
だが、今回は、金融庁が不動産投資融資への監視を強めたと見られる。
また、建築基準法改正により、建築着工までの期間が長期化
建築会社、デベェロッパーの資金繰りが悪化し
銀行も融資に慎重になったと見られる。』
こんなところが真実だと思います。
大本営発表をそのまま記事にすると
真実が見えなくなる典型例だと思います。
まだ、まだ大本営発表のニュースが一杯流れています。
本当に、注意してニュース、新聞を読む必要があります。
次回は、この新聞記事から
今後の不動産価格を予測する方法について書きますね。
不動産投資（マカオ編）
こんな報道がありました。
以下引用
NIKKEI NET
マカオの観光客数、香港を抜く 上半期18％増
【香港＝吉田渉】今年上半期（1―6月）にマカオを訪れた観光客数は前年同期比18％増の1493万人となり、隣接する香港を訪れた人数を半期ベースで初めて上回った。カジノ目当てに中国本土から観光客が殺到した。香港旅行のついでに足を延ばす場所だったが、中国・華南地区の観光の主役の座を奪った形だ。
上半期のマカオ観光客のうち約6割に当たる880万人が中国本土からで、前年同期に比べて27％増えた。マカオは広東省珠海市と陸続きで、香港を経由せずに入境できる。主要カジノは本土で禁止されている賭博を楽しむ中国人客で常に埋まっている。
引用終わり
昨年、わたしが行ったときも９０％は中国人でした。
しかも、ギャンブルへの真剣度合いにビックリしました。
日本人が10,000円かけるならば、彼らは50,000円
賭けるといった印象です。
その勢いに乗って、マカオは、カジノ以外も、
マンションなどが建築ラッシュでした。
空いている土地にはドンドン建物を建てろという勢いです。
いま流行のサブプライムまでは年間２０、３０％の勢いで
不動産投資物件の価格が上昇していました。
その後の状況をマカオに問い合わせみました。
私 『こんばんは』
マカオ『お久しぶりです。日本も暑いみたいですね。』
私 『昨年の後半から、世界中の不動産価格が下がっていますけど
マカオの不動産投資物件はどうですか？』
マカオ『正直に言うと、横ばいから、やや低調です。
値上がりはありませんね。』
『今は、ガマンの時期だと思います。』
私 『これかの予測、見込みはどうですか？』
マカオ『カジノの建設は進んでいますし
一大リゾート地になるのは間違いありませんよ。』
『建築中の建物が完成するのが
２００９〜２０１０年頃なので、
その後は、不動産物件の需要と供給が
これまで以上の需要増になります。』
私『そうなれば、本格的な不動産投資物件価格の上昇になるわけですね。』
マカオ『可能性は高いと思います。 あくまでも私の予測ですけどね（笑）』
以前のブログで、予測したように値上がり傾向はＳＴＯＰしているようです。
今後、２〜３年は、不動産投資への資金流入はないと思います。
世界の銀行は、サブムライムでかなりの痛手を負ったからです。
皆が目を向けないこの２〜３年は
マカオの不動産投資物件に注目する良い時期だと思います。
日本の不動産投資にはない、『需要の力強さがあるからです。』
不動産価格、最後はこの方程式できまります。
欲しい人 ＞ 不動産投資物件数
広告の恐ろしさ
『路線価、東京都１７．４％上昇』
こんなことを売りにしているワンルームマンション広告がありました。
確かにウソが書いてあるわけではありません。
しかし、現実に目を向けると、今年に入って
不動産価格は下落傾向です。
不動産投資物件の販売会社も下落傾向なのがわからないわけがありません。
わかっていながら、路線価上昇を売りにして販売しようすることに悪意を感じます。
本当に品の悪い広告だなと思います。
こんな品の悪い広告を見て不動産投資をして
後悔する人が増えるのだなと思うと残念でなりません。
確かに、自己責任で、こんな広告に騙される人が悪いと言えば
そうかもしれません。
とは言え、相手に得をしてもらおうと考えるのが
商売だと思うのですが・・・・
そんなことを考えていたら、新築ワンルームマンション販売業は
続かない業種なのかもしれません。
ドラエモ○と世界秩序
この物語はフィクションですので
現実と異なる部分が多数あります。
ただし、今後のポイントは重要です。
登場人物は、
ジャイア○、スネ○、のび○、ドラエモ○、できす○くん
ジャイア○は、皆さんご存知のように
この世界最強です。
何かあると、『文句あるのか、ぶっ飛ばすぞ』と脅かします。
ジャイア○は、しばらくは、得意文句の『ぶっ飛ばすぞ』で
スネ○、のび○など世界中に力を見せつけてきました。
ところが、このやり方よりも頭のいい方法を思いつきました。
ジャイア○＄というお金を発行したのです。
のび○のドラエモ○からもらった道具。
スネ○の面白そうなおもちゃ。
を手に入れるのにジャイア○＄というお金と
交換する方法にしたのです。
ジャイア○は、物を手に入れるためにガンガン
ジャイア○＄を発行して取り替えていきます。
ジャイア○＄が流通する流れはこんな感じです。
のび○からドラエモ○の道具を、ジャイア○＄を使って手に入れる
↓
ドラエモ○の道具を使って、何かを作り出す
↓
それを、スネ○やその他の人に売る
↓
その支払いに＄が使える
↓
＄の信用力があがる
ジャイア○＄は、世界中に流通していきます。
こうなれば、いちいちぶっ飛ばすぞといわなくてもよくなります。
欲しいものを手に入れるには、＄をプリンターで印刷するだけです。
そして、ジャイア○＄の力を維持する為に必要な
１、ドラエモ○の道具を手に入れることを妨げる出来事。
２、ジャイア○＄の流通状態がよくない時。
にだけ『ぶっ飛ばすぞ』を使うようになりました。
しかし、このジャイア○の強引なやり方に反発心を
持つ人が増えていきました。
そこに出てきたのが、できす○くんグループの通貨€です。
今後のポイントは、
○ ジャイア○＄とできす○くん€のどちらが、スネ○、のび○達の
信用を手に入れるのか？
○ 困ったときの、ジャイア○の『ぶっ飛ばすぞ』はまたでるのか？
○ ドラエモ○の道具以上のエネルギーが出てくるのか？
このあたりになりそうです。
今後の、のび○達の運命はいかに！！
終わり
空き室率、家賃下落を考えた不動産投資分析の方法
今日も、この物件の不動産投資シミュレーションをしてみます。
横浜市駅徒歩１０分
１６�屐。�R ユニットバス
築１８年
物件価格 ４７０万円
家賃６万円
物件取得費用として１５％（概算）
月々経費 ７１２５円
前回のブログでは、空き室率０ 家賃下落なしで
計算しました。
現状、借り上げで賃貸されているので
安定的な収入が見込まれる為、
甘めの不動産投資分析をしました。
今日は、７年目に借り上げ契約が解除になって、
新たに賃貸募集した場合について
不動産投資シミュレーションしてみます。
条件は下記です。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算
上記で不動産投資分析をすると、
６年目までは税引前キャッシュフロー ⇒ ￥６３４５００
７年目からは税引前キャッシュフロー ⇒ ￥４３２９００
年間２０万円減少します。
空き室率と家賃下落の怖さを感じますよね。
こんな感じでシミュレーションをすると
この物件のポイントは、
『借り上げの家主の客層がよいので、
その家主が出ていくか、いかないかに依存している』
と言えるかもしれません。
今回は、毎年空き室率２０％で計算しましたが、
こんな不動産投資分析をしてみるのもいいかもしれません。
３年毎に、借主が変わるので、その年だけ空き室率を３０％にする
３年毎に、家賃を１０％ずつ下げていく。
ワンルームの場合、２年〜３年程度で入れ替わりがあるので
より現実的な不動産投資シミュレーションだと思います。
不動産投資分析を、こんな感じで３，４種類してみると
どこに、この物件のポイントがあるかがよくわかります。
３，４種類シミュレーションしても１０分程度の時間です。
何百万円、何千万円投資する前には、
最低でも、この位の不動産投資分析が必要です。
不動産投資長期収益計画の立て方
前回のブログで書いた、Ｅさんが手に入れた
ワンルームマンションの
この物件
横浜市駅徒歩１０分
１６�屐。�R ユニットバス
築１８年
物件価格 ４７０万円
家賃６万円
物件取得費用として１５％（概算）
月々経費 ７１２５円
単年度の分析では、なかなか
よい物件でした。
今日は、長期の視点で分析してみます。
まず、家賃、空き室率などが購入時から
変わらないと仮定して分析してみます。
Ｅさんのその他の収入がわかりませんので
その他の課税所得は、２０００万円として計算しました。
まず、税引き前キャッシュフローは
９年目で、￥５，７１０，５００と取得費用を含めた
初期投資額￥５，４００，０００を回収できます。
全額自己資金で投資した物件にもかかわらず
１０年以内に投資資金を回収できるので◎です。
ところが、Ｅさん、他にも多数物件を持っているので
その他課税対象所得が２０００万円（仮定）あります。
税引き後のキャッシュフローを確認すると
約￥３００，０００になってしまいます。
この場合、投資資金を回収するには約１８年かかります。
これが、その他の課税所得５００万円の人の場合
約３８０，０００円が手取り収入になりますので
約１４年で投資資金を回収できることになります。
なんと投資資金回収までの年数が、４年も違ってきます。
この例を見ても、税引き後のキャッシュフローを
しっかり計算して長期の投資計画を立てないと
いけないことがわかります。
ただ、ここで投資分析が終わりではありません。
より現実にそった不動産投資分析にするには
必ず変化のある、空室率、家賃を変化させる必要があります。
その投資分析の仕方については、次回のブログでお伝えしますね。
不動産投資物件シミュレーション
今日は、友人のEさんが購入したワンルームマンションの
キャッシュフローがどうなるかシミュレーションしてみます。
物件概要は
横浜市駅徒歩１０分
１６�屐。�R ユニットバス
築１８年
物件価格 ４７０万円
家賃６万円
物件取得費用として１５％（概算）
月々経費 ７１２５円
単年度だけのシミュレーションをしてみると
こんな感じの物件です。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算
を使ってシミュレーション
病院の借り上げということもあり
空き室率０で計算しています。
借り上げ系は、契約を打ち切られた時が悲惨ですが
病院借り上げですので、安定した契約が見込まれそうです。
分析指標を見てみると
本当の利回りFCRで１１．７４％あります。
ワンルームマンションは相対的にリスクが高いといっても
横浜の物件ということを考えるとよい利回りだと思います。
ペイバックも８．５２年と１０年かからずに自己資金を回収できます。
DCR、LTVなどの指標は、Aさんが自己資金で投資する方
なので指標なしです。
単年度だけのシミュレーションをみるとよい物件に思えます。
ただし、不動産投資は、長期的に行う投資ですので
１０年先、２０年先のシミュレーションを行うことが重要です。
この物件が長期的な目でみるとどうなるかは
次回ブログで書きますね。
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