今後の融資の流れを予測してみる
金融庁の『ありがたいご指導』が強力なのがわかります。
以下引用
日経朝刊
不動産・建設向け融資、3年ぶり前年割れへ
6月末、全国の銀行の不動産・建設業向け融資に急ブレーキがかかり始めた。全国ベースの3月末残高は前年同月末比0.2％増の72兆8000億円で、6月末はほぼ3年ぶりにマイナスに転じたもよう。同業界の経営環境の悪化をにらんで銀行が融資姿勢を厳しくし始めたことが背景にある。法改正に伴う住宅着工の減少や市況の低迷にあえぐ不動産・建設業界への資金のパイプが細り始めたことで、同業界の経営破綻も急速に増えている。
昨年3月末時点で5.2％だった不動産・建設業向け融資残高の伸びはその後、徐々に縮小。今年6月末は大手各行ともマイナスとなり、銀行全体でも四半期ベースで2005年9月末以来の減少に転じたもようだ。
引用終わり
この記事の中に不動産・建設向けの銀行融資の前年比表
が掲載されています。
この表を見ると（あくまでの概算値を記入）
２００３年 約 −１０％
２００４年 約 １％
２００５年 約 −３％
２００６年 約 ４％
２００７年 約 ２％
不動産投資家の仲間などと話す
融資が、『うけやすい』『うけにくい』という話とピッタリ連動して
融資の増減が起こっているのがわかります。
とくに、２００７年は顕著で、前半戦まではイケイケ
後半戦は、まったく融資おりずという感じでした。
金利をあげられない状態なので金融庁の『ありがたいご指導』だけで
ここまでわかりやすく、不動産へのお金の流れをコントロールするのは
本当にいいの？と思うところもあります。
ただ、この記事にも掲載されていたように
愛松建設、ケイ・エス・シー、スルガコーポレーション、真柄建設、ゼファー、三平建設
これだけの大型倒産が立て続けに起こっています。
この倒産連鎖が、『ありがたいご指導』を緩めるきっかけになるかもしれません。
しばらくは、金融庁の融資に対する姿勢の変化に注目です。
そこに不動産投資のチャンスが待っています。
過去から今後を予測する。
あまりの暑さで、部屋でぼ〜と本棚を見ていると
ちょうど３年前に書かれた本
『投資戦略の発想法』 木村剛著
が目に入ったのでパラパラっとめくってみました。
その中で、１９６５年の日本がどんな雰囲気だったかに
ついてかかれていました。
以下引用
４０年不況を乗り越え、力強い成長の軌跡を描く
三洋特殊鋼の倒産、山一証券の再建計画の発表など、高度成長の歪みは
４０年不況となって現われました。山一の経営難は深刻な株価暴落を引き起こし
加熱する株式ブームに乗った個人投資家が痛手を被りました。
しかし、戦後最長となったいなざぎ景気が同年末に訪れ、５年間で実質成長率
１０％を超え、GNPでアメリカに次ぐ経済大国としての地位を確立しました。
労働力不足が高い賃金上昇率をもらたらしまし、３Cブームとなって耐久消費財
購入が急増、住宅建設の需要も増えました。
万国博の影響で旅行費用など余暇関連支出も増加しました。一方、
モータリゼーションの大衆化が進むにつれ、自動車事故も急増。光化学スモッグや
水俣病、イタイタ病など高度成長の影の部分として公害問題がクローズアップされます。
引用終わり
こんな時代だったようです。
ここで思ったのが、中国が、１９６０〜１９６５年くらいが
ちょうど現在の立ち位置なのかということです。
○ 高度経済成長の弊害が出始める
○ 深刻な株価暴落
○ 余暇関連支出の増加
○ 公害問題
単純に＝とはできませんが経済成長する時には同じような流れの
中で成長していくのかもしれません。
ちなみに、１９６５年の
日経平均が１４１７円
１ドル＝３６０円
大卒初任給 ２５０００円
その後、１９８９年に３８９１５円に日経平均株価はなります。
今後の中国含め、経済成長中の国に投資する際の
ひとつのヒントになると思います。
お金はどこに向かっているのか
こんな記事が日経新聞に掲載されました。
以下引用
日本産農産物に中東舌鼓、「高くてもおいしく安全」、オイルマネー狙い売り込み。
原油高で潤う中東産油国に、日本産のブランド食材を売り込む動きが
本格化している。日本の農産物は国内では価格が安い輸入品に苦戦しているが、
味の良さや安全性を武器に、海外富裕層の需要を開拓する戦略だ。
引用終わり
この記事を見るとマネーがどこに流れているかよくわかります。
言い方を変えると
『日本人はお金がない人が多いので買えないが、
輸出コストをかけて高くなっても、中東に行けば
お金を持っている人が多いので買ってくれる』
つまり
日本人にお金がない人が多数いる ⇒ 賃金が増えていない ⇒
日本企業の利益が増えていない ⇒ 原材料費でコスト増 ⇒
原油高 ⇒ 『つまり、産油国にお金を吸われている』 ⇒ 産油国にお金持ちが増える
理由を書くとこんな感じだと思います。
今、お金が流れる方向が産油国だということです。
ただ、この流れがずっと続くわけはありません。
次に、世界中に溢れかえるお金がどこに向かうか
を予測する必要があります。
ここ数年の流れを見ると
ＩＴ株
↓
不動産
↓
新興国株
↓
原油、コモディティ
金利が下がる度にジャブジャブになるお金が
流れた所は、確実にバブル化しています。
原油などに流れたマネーがいつ引き上げるのかを
常に意識して、経済ニュースを見る必要があります。
ベトナムの不動産投資事情
今日はベトナムの不動産状況についてお伝えしますね。
最初にひとつクイズを出題しますね。
『ベトナムでは、高層マンションが建築ラッシュとなっています。
さて、１階と２０階では、どちらの方が価格が高いでしょうか？
また、その理由はなぜでしょうか？』
答えは、追伸文でお伝えしますね。
前回のブログでも書いたように、
ベトナムでも、他のアジア発展国と同様
建築ラッシュの真っただ中です。
ホーチミンの街中で建てている建物はオフィスビルが大多数です。
マンションなど、住居系の建物は、ホーチミンの中心部から
車で２０，３０分行ったところに建てているものが多いです。
ちなみに写真の建物は、中心部から２０分位行った建築中の高層マンションです。
中心部は、車、バイクが急激に増えた影響で、空気、騒音の問題で
住環境が悪化して郊外に住居がドンドン立つようになってきています。
日本は、郊外から、東京の中心部へ住居が移っています。
環境整備が進み、住環境ががよくなったのも一因なのかもしれません。
ベトナム人の一般的な所得層は、
お爺ちゃん、お婆ちゃん、お父さん、お母さん、子供の三世代で
住んでいる人がほとんどだそうです。
その為、狭い家の中で、プライバシーなどがなく
公園、バイクなどでデートをするという話でした。
まだ、写真のようなマンション、住宅は価格が高く
ベトナムの高額所得者又は外国人向けのようです。
外国人でいうと、日本人はまだ少なく
韓国人、台湾人が多いそうです。
マンションの家賃を聞いたところ
広さにもよりますが、10万〜２０万円位の
ところが多いという話でした。
平均月収の５、６倍の家賃額ですから普通の人は住めません。
ただ、外国人、ベトナムの高額所得者しか住まないと言っても
まだ、まだ、マンション需要に供給が追いついていなく、
すぐ完売、満室になるそうです。
不動産投資をすれば入れ食い状態です。
日本の賃貸市場から考えれば信じられない状況ですね。
ベトナム人の中でも、不動産投資で平均月収の何倍も
稼ぐ人がでてきています。
マーケティングを考える上で
『いちばんお腹を空かせているお客がいるところに参入せよ』
という言葉があります。
ベトナム、マカオなどでは、不動産投資は、お腹を空かせている人が
多数いる市場のようです。
それにしても、発展中の国に行く度に、日本の不動産投資事情は
『法整備がしっかりしていて安心して投資できるが、
実際の不動産投資市況は非常に厳しい』
今回のベトナムを見ても同じ思いが強くなりました。
追伸
クイズの答えは
『１階の方が高い』でした。
理由は、
１ １階だと商売などをやりやすく利用価値が高い
２ 電力事情が悪く、エレベータなどがよく止まり
上層階は不便
確かに言われてみればですね。
ただ、ベトナムの考え方は世界の中では少数かもせれませんね。
ベトナム
先日、ベトナムに行ってきました。
やはり、経済発展している国らしく建築ラッシュでした。
ただ、まだまだ、インフラが恐ろしく悪く
信号整備、道路整備などが経済発展にまったく追いついていない状況でした。
道路を横断するときは、バイクとバイクの間を自己責任ですり抜ける感じです。
日本人が、いかに安全に飼いならされているか気づきました。
ベトナムでは、車は高額品で、庶民はみんなバイクで行動しています。
しかも、スコールが降ってきてもおかまいなしで乗っていました。
バイクはデートの道具になっているらしく、
土曜の夜に走っているバイクのほとんどが街中を
目的地なく走っているバイクだそうです。
確かに、活気があり経済発展の可能性は高いなという印象でした。
ただ、本当によくなるには、２０、３０年はかかるのかなと思います。
現地言って聞いた話では、
○ 株式相場の時価総額は２兆円程度
○ 月給は２万円程度
○ 国民のほとんどが、農業又は自営業
○ 若年人口がほとんど、老人がいない
○ 人口が１００万人単位で増えている
○ 人口増が急で２人っ子政策を実施中
ベトナムの不動産事情は次回のブログで書きます。
不動産価格の下落について
日経新聞にこんな記事が掲載されました。
以下引用
地価の下落圧力が強まってきた。銀行が不動産融資を慎重にし、
投資家が不動産を買いにくくなっている。東京都区部の住宅地が
下落に転じ、不動産関係者には地価回復局面は終わりつつあると
の見方が広がっている。
不動産投資信託（REIT)の投資法人株は上昇され時価がついている。
そこから不動産の『時価』を推し量ることはできる。
６月末のREIT投資法人の物件保有額は七兆四千億円で、時価総額は
四兆円。一年前に比べて保有額は一兆三千億円も増えているが、
時価総額は三兆円近く減った
引用終わり
日経新聞でも、こんな論調になりました。
このブログをご覧の皆さんは、不動産投資家として
最先端の情報を持っている方が多いと思います。
こんな情報、『何をいまさら』と感じると思います。
日経新聞や、大手新聞にこのような記事が掲載されはじめたら
『かなり、下落が進んできているな』というヒントになります。
自分の不動産投資仲間に話を聞くと
『銀行の融資姿勢が豹変しちゃってさ』
『1年位前までは、フルレバレッジもOKって感じだったのに・・・』
かなり属性のいい人（お金持っている人）も、
３０％以上の自己資金を求められる状況になっています。
ただ、普通は金利で操作することを
『金融庁のありがたいご指導』だけで
融資を止めている状況です。
金融庁の姿勢が変われば、銀行の
不動産投資への融資姿勢も変わってきます。
不動産価格が下落して、金融庁の姿勢が変わる
その瞬間がチャンス到来となりそうです。
路線価発表
7月1日に路線価が発表されました。
ベトナムに行っていたために書くのが遅くなりました。
ベトナム視察については、また今度書きますね。
以下引用
NIKKEI NET
路線価平均10％上昇 08年分３年連続、都心部は伸び鈍化
国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2008年分の路線価（1月1日現在）を公表した。全国約38万地点の標準宅地の平均路線価は1平方メートル当たり14万3000円と前年比で10.0％増え、3年連続で上昇した。伸び率も同1.4ポイント上昇したが、東京都や大阪府の都心部の一部で伸び率が鈍化するなど頭打ち感も出てきた。
3大都市圏の上昇率は東京圏が14.7％（前年は13.1％）、大阪圏が7.4％（同8.1％）、名古屋圏が10.9％（同9.1％）。ただ大阪府や京都府、東京都の区部では上昇率が低下しており地価上昇に減速感も出ている。
都道府県別でみると、4年連続の東京、3年連続の千葉、愛知、京都、大阪など14都道府県で上昇を記録。石川、岐阜、広島、沖縄の4県は前年まで下落していたが、今年は横ばい。愛媛県は横ばいから下落に転じた。前年から下落が続く27県のうち岩手や島根など11県で下落幅が拡大した。全国トップは23年連続で東京・銀座（「鳩居堂」前を含む銀座中央通り）で、前年比27.6％上昇の3184万円。2位は大阪・キタの御堂筋で同37.9％上昇の960万円。 (11:15)
引用終わり
路線価の場合 1月1日時点の価格が発表されるので
記事通りの感じなのかなと思います。
２００７年の春頃までは、かなりのペースで不動産価格が上がって
いたので、それが反映されていると思います。
ただ、現状は徐々に下落傾向というところです。
ただ、もっと、勢いよく下がるかと思っていたら
思った以上に底堅いようです。
ちなみに、
路線価はここで調べられます。
見てみると、数年前から言われていた、
『二極化』がドンドン進んでいるのがよくわかります。
来年は、多くの場所で不動産価格（路線価）が下落すると思います。
勝ち組の場所で横ばいという感じだと思います。
半年前の情報ではありますが、３年分を時系列で比較すると
今後の流れを予測する大きなヒントになります。
路線価
他の人の行動が正しいとは限らない
先日、車に乗って信号待ちしていると
隣の車がじりじり動き始めました。
自分も、無意識のうちに、車を少しだけ動かしてしまいました。
目の前に大きなトラックが止まっていて、信号が見えない状態でした。
でも、横に目を向けて、よく見ると、歩行者信号は青で、
まだまだ、車の信号が青になるのは先のことでした。
この時感じたのが、投資でもこんなことがありえるかもなということでした。
『多くの人が、○○に投資しているから自分も投資してみよう』
『○○さんが言っているから投資してみよう』
でも、実際には、少し、見る方向を変えてみると、
歩行者信号の情報から目の前の信号が赤だということに気づくのにです。
実際の投資の場合、赤信号のように一目でわかる情報は本当に少ないです。
より、慎重に情報収集、検討する必要があります。
多数の人がしているからといって正しいとは限りません。
少し横を向けば、ハッキリと正しい情報か、ウソの情報か
わかるヒントがあります。
人は、正しい、正しくないに関係なく
周りの人に大きな影響を受けて行動していることを再認識しました。
小さな、一場面ですが、大きな気づきを得た瞬間でした。
お金持ちになる為の便利な道具
お金を増やすの必ず検証が必要なことををご存知ですか？
答えは、”複利”です。
ただ、複利計算は、金融電卓、エクセル関数などを
使わなくてはとっても計算できません。
そこで、複利を簡単にインターネット上で計算できる
ホームページをご紹介しますね。
モーニングスター金融電卓
・ 目標資産額にはどのくらいの金額で届くのかを計算できます。
・ 今ある貯蓄を使っていくとどのくらいの期間生活できるかを計算できます。
ソニーバンク金融電卓
・外貨預金した場合の利回りを計算できます
・ローンをした場合のローン計算も可能です。
でんた君
・グラフ表示ができます。
・不動産投資に関する簡単な利回り計算ができます。
３つをうまく、組み合わせて使えば
『時間を利用した、複利の効果』を実感できると思います。
ぜひ、使ってみてください。
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