投資の話しブログ

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こんなニュースが流れました。

ロイター

米ＦＲＢが予想通り金利据え置き、一段のインフレ懸念を表明

以下引用

［ワシントン　２５日　ロイター］　米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は２５日、連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）でフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を２．００％に据え置き、一段のインフレ懸念を表明した。

　会合後の声明では「成長への下振れリスクは引き続き存在するが、幾分低下したようで、インフレとインフレ期待の上振れリスクは高まった」とした。

　決定を受け株価は上昇。債券は当初下落していたが、その後８月利上げの観測が後退したことで値を戻した。

　ベル・インベストメント・アドバイザーズの首席投資ストラテジスト、マット・キング氏は「ＦＲＢはインフレ対策として、ある時点で利上げを開始する必要が出てくるだろう。（インフレ高進は）リセッション（景気後退）よりもリスクが大きい」と述べた。

　ＦＲＢは経済について、前回４月２９─３０日の会合で「弱い」と判断していたが、今回「全般的な経済活動は引き続き拡大している」とした。

　据え置きは９対１で決定。フィッシャー米ダラス地区連銀総裁は利上げが好ましいとして反対した。

　金利据え置きは、クレジット市場の混乱のなか、経済への下支えとして一連の利下げを開始した２００７年９月以降初めて。

　金融政策運営をめぐりＦＲＢは難しい舵取りを迫られている。原油や商品（コモディティ）価格の上昇がインフレ全般に波及することが懸念される一方、住宅市場の一段の減速は今後も経済成長の足かせになるとみられている。

　ＦＲＢ当局者らはここ数週間、住宅ローンの延滞急増やベアー・スターンズ問題などによる混乱期を経て、米国が深刻なリセッションに陥るリスクは減退したとの見方を示し、インフレ抑制の必要性に照準を変え始めている。

　ＦＲＢはインフレの最良の物差しとして変動の激しい食品とエネルギーを除いたコア指数に注目しているものの、一方で今月一時バレル１４０ドルに迫り過去最高値を更新した原油価格が幅広い物価上昇を招く可能性についても懸念を表明。特にインフレ期待が定着することのないよう警戒する意向を明らかにしている。

　原油価格は最高値更新後は低下基調にあるが、米化学大手ダウ・ケミカルの値上げ発表などもあり、インフレ懸念は消えていない。

　半面、経済が活力を取り戻したことを示す兆候もまだ見えてこない。米商務省が２５日発表した５月の新築１戸建て住宅販売は前月比で２．５％減少、前年同月比では４０％の減少となった。


引用終わり

予想通りの展開です。

投資の話ブログ

の回でも書いたように、打つ手がなくなり、そしてやめたという感じです。

金利の推移を見てみると




この表からさらに少し金利が低下しました。
危機が来るごとに徐々に下げていたったという感じです。

ただ、まだ危機が終わったわけではないので
打つ手がなくなった反動が出てくると思います。


日本の金利もしばらくは、現状維持だと思います。
そういう点では不動産投資家にとってはラッキーです。

それと、デフレに突入していたおかけで
超インフレ（ベトナムは２０％超）が襲っている世界の中でも
突出して低いインフレ率というのも経済的にはラッキーです。

金融取引法、改正建築基準法、グレーゾーン金利撤廃
が作り出した官製不況以外は世界の中では良好な経済環境だと思います。

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こんなニュースが話題になっています。

以下引用

東京新聞

『競馬投資』元役員ら逮捕　出資法違反容疑　７０億、５０００人から集金か

競馬の勝ち馬を的中させて高額配当するとうたい、不正に出資者を集めていたとして、愛知県警生活経済課と岡崎署などは二十五日、出資法違反（預かり金の禁止）の疑いで、東京都目黒区東山の投資顧問会社「東山倶楽部（くらぶ）」元東京都ブロック地域リーダーの会社員杉畑武容疑者（５２）＝東京都江東区新大橋＝ら三人を逮捕した。

　ほかに逮捕したのは、同社の元静岡・富士市地区リーダーの会社員吉村宜久容疑者（５５）＝静岡県富士市三ツ沢＝と、元静岡市リーダーの建設業松田勲容疑者（６０）＝静岡市駿河区八幡。

　調べでは、三人は共謀し、二〇〇五年八−九月ごろ、金融業の許可を得ないで、静岡県内の会員から計数百万円を預かった疑い。三人とも、容疑を認めている。

　同社は、二〇〇〇年四月設立。「中央競馬のレース結果を７２・５％の確率で当てるシステムを開発した」とし、〇四年十月に業務を開始した。「元本保証で入会金の５％を毎月配当する」と宣伝して会員を募り、入会金として一人当たり十口十万円から四百口四百万円を集めた。県警は、全国の五千人以上から計約七十億円を集めたとみている。同社は現在、休眠状態で営業はしていない。

　〇六年初めごろから配当が滞り、会員の相談を受けた県警が同年十一月、関係先を家宅捜索した。県警は、家宅捜索後に海外逃亡し、現在、香港に滞在する主犯で元役員の伊藤敦彦容疑者（５０）の逮捕状も取っており、国際手配する。
『国の事業』『必勝法ある』巧みに勧誘

　「競馬は国がやっているから大丈夫」「必勝法がある」−。主に中高年者から多額の金を集めた末に事業がパンクし、元役員らが二十五日に逮捕された東山倶楽部の出資法違反事件。被害者たちは口コミなどで、不確定要素の強いギャンブルが財テクになりうると信じ込まされていた。出資詐欺とマルチ商法を併せたような手口で、被害者のほとんどが競馬をよく知らないまま大金をつぎ込んだ。

　静岡市の六十代女性は二〇〇五年秋、知人の紹介でセミナーに参加。競馬は分からなかったが「国の事業だからつぶれない」と言われ、百万円を投じた。当初は約束通り配当が振り込まれたため、家族名義も含め六百万円を追加したが、翌年三月から配当は途絶えた。「銀行に預けても金利が少ないので、つられてしまった。冷静に考えれば、ばくちに絶対はないのに」。兄弟にも勧めてしまい、今も悔やみ続ける。

　国民生活センターによると、「高配当」「元本保証」をうたった未公開株取得や海外事業投資など、実体不明なもうけ話の被害は依然として増加傾向だ。

　「競馬で資産運用を」と誘う勝ち馬情報の提供や高額予想ソフトの売り込みも、ネット上にはんらん。東山倶楽部と同様の「競馬ファンド」をめぐる出資法違反事件では、約十五億円を集めたとみられる福岡市内のコンピューターソフト販売会社社長らが今年五月、長崎県警に逮捕されている。ただ、刑事事件に発展しても出資金が返還される保証はない。東山倶楽部をめぐっては、東京、広島などで出資金返還を求める訴訟が起こされているが、被告側は出廷しないまま。代理人は「すでに経営破たんしているので、隠し資産などを突き止めない限り、勝訴しても金が戻る見込みは低い」としている。


引用終わり

投機と投資の違いを理解しないと巻き込まれる事件かもしれません。

おそらく、『競馬投機』というお題目だったら、だれも騙されなかったと思います。


以下引用

投資とは

金融における投資は、投じたお金が経済活動に使われることによって得られる利益を、資金提供の見返りとして受け取ること。例えば、証券（株式、債券等）購入を通じて提供されたお金で、企業が工場を増設して利益をあげ、その利益が企業価値の増大によるキャピタルゲインや配当として、投資家に還元される場合が該当する。不動産に対する投資も、売買相手の損失によって儲けるのではなく、購入資産の利用によって儲けることを期待する場合は、投資とみなすことができる。高いリターンを目的に、リターンに見合わない、より高いリスクを取る投資のことを、投機と呼ぶ。

一方で、売買主体のリターンの合計が必ず0かマイナスになる対象への行為はギャンブルと呼ばれる。例としては、宝くじ、公営競技、パチンコなどが挙げられる。

引用終わり

今回の東山倶楽部は、ギャンブルを投資に上手にすり替えた事件です。


競馬は手数料が２５％程度発生します。

すでに、馬券を購入した時点で２５％のマイナスを背負っての
スタートなわけです。

宝くじにいたっては５０％の手数料を払ってからのスタートです。
『宝くじ投資』なんていうのは絶対になりたたないわけです。

でも、『宝くじ投資』と言われて、うまいプレゼンを
されたらだまされてしまうかもしれません。

そんな時は、

１　手数料はいくら取られる投資対象なのか？

２　投資なのか、投機なのか、ギャンブルなのか？

３　異常に利回りが高くないか？

４　利回りが高いのに元本保証といっていないか？

こんなことを考えると騙されません。

『リターンの高いものは、リスクも高い』
この基本を忘れないようにする必要がありますね。

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不動産投資の最大の魅力がレバレッジをかけられることです。

レバレッジとは、

以下引用

はてな


借入
購入資金を借入によってまかなうことで、自己資金以上の投資を行う。購入した有価証券を担保として更に借入を起こすことでレバレッジ比率を上げることもできる。信用買いなど。

例えば100万円の自己資金で株を買い、その株を担保に資金を借り入れるとする。このとき担保掛け目が80%なら80万円借りられる。その80万円でさらに株を買い増して合計180万円とすると、180%のレバレッジと表現する。

証券価格が上昇すると担保価値が上がり、さらに借入が可能となるが、逆に証券価格が下落すると担保価値も下がり追証が発生することになる。ポジションの含み損が拡大し、担保不足が継続的に発生するようになると、投資家の財務状態悪化として借入可能な信用枠（クレジットライン）自体が削減されることもある。このとき不足分の現金を用意できないと強制売却となる。こうしたリスクは流動性リスクともよばれる。

引用終わり


近頃、レバレッジという言葉が、雑誌、インターネット上などで
書かれるようになり、だいぶ一般的になりました。

しかし、レバレッジ、レバレッジの言葉ばかりが先行してしまい
レバレッジの効果を数値でしっかり把握するということまで
書かれている情報は少ないです。


不動産投資のレバレッジ効果を把握するのに
必要なのがＣＣＲです。


ＣＣＲ（cash-on-cash return)は

『キャッシュフロー÷自己資金額』で割りだされます。

銀行からの借り入れを除いた純粋な自己投資額に対して
どれだけの利回りがあるかを表す指標です。


例をあげると

物件価格　　　　１０，０００，０００円
キャッシュフロー　　　５００，０００円

の物件を全額自己資金で買った場合は

５０００００　÷　１０００００００　＝　０．０５

ＣＣＲは５％


自己資金を２，０００，０００円で買った場合は

５０００００　÷　２００００００　＝　０．２５

ＣＣＲは２５％　

このプラス２０％がレバレッジ効果ということになります。


レバレッジの効果を確認するには絶対必要な数値ですので
ぜひ、使ってみてくださいね。

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今日は基本中の基本についておさらい

不動産投資をする際に重要な判断基準に
なるのが利回りです。

不動産投資仲間と物件の話をすると
だいたい、利回りは何％くらいあるよという話になります。

不動産投資家との会話の中では
『○○利回りで何％ある物件なんだ』

○○は大きく分けて３つあります。

１　　表面利回り　

２　　実質利回り　

３　　FCR


それぞれを説明すると、

表面利回り　＝　　家賃収入　÷　物件価格

実質利回り　＝　　（家賃収入−維持経費）　÷物件価格


ＦＣＲについては一番重要な指標なので
少し詳しく説明しますね。


ＦＣＲ(Free-and-Clear Return)とは

ネット収入(NOI)÷　購入総コスト
で求められます。

ネット収入は、家賃収入から管理費、固定資産税などの
経費を引いた、実質的な手取り収入です。


購入総コストは、物件購入価格に取得税、印紙税、ローン経費など
購入にかかった経費の合計金額です。

物件購入の際に本当に支払う金額です。

ＦＣＲは、本当に不動産投資から得られる利回りということになります。


表面利回り＞実質利回り＞FCR
という利回りの順になります。　

ただし、FCRが投資指標として完璧かというとそんなこともありません。
FCRも想定満室家賃で計算しているからです。

実際は、空室率を考えた利回り計算をする必要があります。

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今日は、あまりにきれいだったのでご報告を、

一昨日１８時頃、伊豆の山（天城あたり）を車で通りました。


車を運転しながら見た景色は、

「夏至に近いせいか、いつになく大きな夕日が、だんだん深まってきた緑の山を
薄い赤色にそめていました。

そして、なにより美しかったのは、田植えを終え、大きくなり始めた稲を
夕日が照らし、水の入った田んぼにキラキラと夕日が反射しているその姿でした」


と日本の里山の美しさに感動しながらも
不動産投資の価値ってなんだろうと、急に考え始めました。
（やはり、不動産投資に毒されているかもしれません（笑））

もし、日本人の大多数が【美しい里山の風景＞東京の便利さ】
を選択したとしたら、この里山も不動産投資しようとする人が
でてくるんだろうな。

もし、食糧危機が襲ってきたら、東京の土地よりも
この天城の山奥の暮らしのほうが幸せなんだから
不動産投資の価値観もかわるんだろうな。

と少し現実を離れて考えていました。


不動産投資も「人」の価値観の変化によって
今の常識が続くとは限らないんだと感じる瞬間でした。

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『不動産投資家さんが１月１日に１００００円で購入した
　不動産投資建設株式会社の上場株は
　６月に５００円の配当金が支払われました。
　１２月３１日に株価が１１５００円になりました。

　そこで、不動産投資家さんは、株を売却することにしました。』

さて質問です。

不動産投資家さんの利回りは何％でしょうか？
（単純化するために税引き前で考えてください）

簡単ですよね、２０％の利回りになります。

例えば、９５００円で売却した場合は
利回り０％になります。

一瞬、マイナス利回りだと思いますが、
実際は配当金を受け取っているのでトントン
ということになります。


ところが不動産投資になると、”実際の利回り”
について忘れてしまう方が多いようです。


物件名　札幌の不動産投資物件

物件価格　　37380000円
購入時経費　　　　７％
家賃収入　　 158300円
月々経費　　　　２０％　　
ＣＦ　　　　 1519680円

全額自己資金にて投資

株の配当金と同じ役目を果たす
キャッシュフロー利回りは４％程度あります

この不動産投資物件を１０年後に売却したとします。


１　２８００万円で売却できた場合

２　２０００万円で売却できた場合

３　３６００万円で売却できた場合


これを、株の時と同じように家賃のＣＦ（インカムゲイン）と
売却益（キャピタルゲイン）を複合して利回りを計算してみると、


１　　０．９２％

２　−１．５６％

３　　２．９２％


この１〜３の数値をＩＲＲと言います。

２０００万円で売却したのを見てもらうと、年間に１５０万円もの現金を
受け取っていたにも関わらず、実際の利回り（ＩＲＲ）はマイナスになります。


不動産投資にしても、株式投資にしても、インカムゲインとキャピタルゲイン
を複合的に考える指標、ＩＲＲの計算は必須です。

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前回のブログに続き

資源価格はバブルか？　について考えるのに
ここ１０年位のマネーの動きを見てみます。


マネー（主にドル）がどこに向かっていたのかを簡単にかいてみると、

１９９８年〜２０００年頃　　　　ＩＴ株

２００３年〜２００７年初　　　住宅・土地

２００７年８，９月頃　　　　　　新興国株

２００８年〜　　　　　　　　　　資源関連


ここ１０年は、何かしらの投資対象にお金が向かって
いたのがよくわかります。

昨年でみると、サブムライムの問題で不動産投資から
一気にお金が引き上げたのと同じ時期から
数ヶ月、上海株の指数がドッカンとあがりました。

ドッカンとあがった分その後の下げるのも早かったわけです。

ケンミレ株式情報より引用





上海指数が、下げ始めたのと同じような時期から
今度は、原油価格が５０％近く上がり始めました。

市場の規模が小さいだけに上がり方が急です。




実需にしては、上げ方が早すぎるのがバブルなのでは？
と思わせます。


特に、資源価格に関しては、このまま、絶対に上がり続ける
という報道が多いのがバブルの匂いがする理由のひとつです。

日本の土地も、絶対に上がり続けるはずでした。

”絶対”　という雰囲気が出た時がバブルの兆候だと思います。

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バブルなのか？　バブルではないのか？

NIKKEI　ＮＥＴ


以下引用

ＮＹ原油、続伸――７月物138.54ドル 過去最大の上げ幅、最高値更新
【ＮＱＮニューヨーク＝千田浩之】6日のニューヨーク・マーカンタイル取引所（ＮＹＭＥＸ）で原油先物相場は大幅続伸。ＷＴＩ（ウエスト・テキサス・インターミディエート）で期近の7月物は前日比10.75ドル高の1バレル138.54ドルで終えた。上げ幅は史上最大。ドル安や中東情勢の不安、アナリストの強気な予想を手掛かりに、買いが膨らんだ。

　早朝に発表された5月の雇用統計が労働市場の悪化を示したことを受け、外国為替市場でドルが対ユーロなどで下落。ドル建てで取引される原油先物の割安感を誘った。イスラエルの政府高官がイラン攻撃の可能性を示唆したと伝わったことも、中東情勢不安から支援材料となった。

　この日はモルガン・スタンレーが、7月初めまでに原油先物相場が150ドルに達する可能性があると予想したことも、相場を押し上げる要因となった。一時139.01ドルと、5月22日に付けた過去最高値（135.09ドル）を大きく更新した。

引用終わり

『アナリストの強気な予想をてがかりに』
の部分が気になりますね。

資源価格は、下がるわけがないという話ばかり聞きます。

絶対下がるわけがないという話が出たときが
バブルの兆候が出始めた時だと思います。

ただ、実際に世界中で需要が増加しているのは事実です。

バブルなのか？　実需を反映した価格なのか？
5年後、１０年後に結果がでないとわかりません。

ただ、価格の上がり方が急のは確かなので
要注意なのかなとは思います。


金融緩和した時にはバブルがおこりやすい時期です。

今回の場合は、サブプライム問題後の
アメリカの大幅な利下げがそうです。

次回のブログで金融緩和後にどんな事が
あったのか整理してみますね。

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レジンデンス（住宅系）のＲＥＩＴは
オフィスＲＥＩＴに比較すると相対的に利回りが高いです。

例えば、

証券コード　　　ＲＥＩＴ名　　　　　　　　　　　株価　　　　利回り　　投資対象

8978　 アドバンス・レジデンス投資法人　 365,000 　　7.42%　　 住宅
8979 スターツプロシード投資法人 　　　　 121,000 　　8.97%　　住宅
8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 　238,000 　　 8.67%　 住宅

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 　 1,210,000 　 3.40% オフィスビル
8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 840,000 　 3.89% オフィスビル


比較すると、利回りで倍くらい違います。

おそらく、こんな話がいっぱい聞かれるのが理由だと思います。


以下引用

住宅系が、当初計画していた賃料ではなかなか埋まらなくなっているという現状があります。
これは後でもお話ししますが、人口の問題と供給過多で、需給バランスが完全に崩れている
中でも強気に供給してきたことが原因ではあります。
それから、こういった住宅系のリートの中でも、大体、ワンパターンのように、35〜45平米の、
業界でいう所の「グロス圧縮タイプ」という狭いものしか作ってこなかったということも上げられます。
ワンルームをちょっと広めたようなもので、これは、ファミリータイプではありません。
こういったものを全国的に作ってきて、これが、当初の計画があるものですから、
なかなか値引きができないため、何かボーナスをつけるとか、敷金、礼金なしとか、
何カ月間家賃無料（フリーレント）とか、引越し代を払うとか、いろいろな手法で、
今、埋めようとしています。しかし、なかなか埋まらない。


引用終わり

私の周りの不動産にかかわりを持つ人の間でも
同じような話が多数聞かれます。


ＲＥＩＴのレジデンスは作りとすると豪華なマンションが多いです。
ただ家賃が高すぎて入居者が決まらないという現状のようです。

おそらく、フリーレントなどの特典をつけて集客するのにも
近々限界が来ると思います。

ＲＥＩＴ系の物件が、家賃を一斉に下げ始めると
その周りの物件はものすごい影響を受けると思います。

なにせ、作りは個人レベルの不動産投資では考えられないような
豪華物件だからです。


やはり、美味しい話（高利回り）には理由ありです。

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新聞や政府発表のニュースは速度が遅いと
わかる記事がありました。

調査時期が決まっているので仕方がない
部分はあると思います。


NIKKEI NET


以下引用


地価上昇地点が大幅減少　国交省調査
　国土交通省は29日今年4月1日時点の全国主要地点の地価動向調査を発表した。全国100地点のうち前回調査（1月1日）に比べ地価が上昇した地点は41で、前回調査の87から大幅に減った。地価が下落した地点は九地点になり、前回調査の2地点から増加した。米サブプライムローン問題などで金融機関が不動産向け融資基準を厳しくしていることなどが響いたとみられる。

　地域別では、東京圏（43地点）で地価が上昇したのは20地点。1月の40地点から半減した。1月は地価下落地点はなかったが今回は吉祥寺（東京都）、新浦安（千葉県）、本八幡駅周辺（同）の3地点で下落した。地価が横ばいだったのは1月の3地点から20地点に増えた。

　地価上昇地点は大阪圏で17から6に、名古屋圏で11から2に、地方圏で19から13にそれぞれ減少した。(29日 19:34)


引用終わり


おそらく、このブログを見ていただいている情報感度の高い方は
半年以上前に、今日、紹介した記事のことに気づいていると思います。

しかも、金融機関の貸し出しが厳しくなった理由も
サブプライムローンと書いてありますが

一番の理由は、『金融庁のありがたいご指導のおかげ』
だということも、何度もブログでお伝えしています。


新聞記事は、真実を書いてありますが、
発表もとの傾向、新聞の報道の方向性などで
どうしてもバイアスがかかる場合があります。

情報の早い、バイアスのかかっていない
情報元を持つ必要を感じますね。

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