不動産投資とＧＤＰ
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オフィスの平均空室率とＧＤＰ成長率の関係を比較したデーターが
あったので簡単なグラフにしてみました。
（グラフの関係上、少し数値にアバウトなところがあります。ご了承ください。）
まぁ、当たり前といっては当たり前なんですが、
見事に、『ＧＤＰとオフィスの空室率が連動』しています。
【ＧＤＰ成長率が下がると空室率はプラスに
ＧＤＰ成長率が上がると空室率はマイナスに】
こんな関係にあります。
景気の悪かった、2001年〜2003年位は、
2006年と比較すると空き室率が倍くらい違います。
これを、もっと目立つようにテレビの報道風に書くと
『空室率は、2003年比、半減しました。』となります。
あくまでもオフィスなのでレジデンスとは違う動きをするのは当然ですが、
不動産投資＝日本経済に依存した投資
というのは忘れてはいけない現実です。
この現実を考えると、不動産投資家ほど、
余剰資金を、日本経済に依存しない投資先に
振り向ける必要を感じます。
これからの日本のＧＤＰ成長率には要注目です。
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まぁ、当たり前といっては当たり前なんですが、
見事に、『ＧＤＰとオフィスの空室率が連動』しています。
【ＧＤＰ成長率が下がると空室率はプラスに
ＧＤＰ成長率が上がると空室率はマイナスに】
こんな関係にあります。
景気の悪かった、2001年〜2003年位は、
2006年と比較すると空き室率が倍くらい違います。
これを、もっと目立つようにテレビの報道風に書くと
『空室率は、2003年比、半減しました。』となります。
あくまでもオフィスなのでレジデンスとは違う動きをするのは当然ですが、
不動産投資＝日本経済に依存した投資
というのは忘れてはいけない現実です。
この現実を考えると、不動産投資家ほど、
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振り向ける必要を感じます。
これからの日本のＧＤＰ成長率には要注目です。
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不動産関連株価格から不動産投資の流れを読む
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昨日、大手不動産開発会社の株価を見ていると
面白い事に気づきました。
ヤフーファイナンスより
三井不動産と三菱地所の株価をヤフーのチャートで比較すると
不動産投資をしている人ならば気づくと思います。
このチャート不動産投資物件の価格形成とにていると思いませんか？
不動産投資物件の価格が上昇を始めた時期
2004年頃から株価が上がり始めています。
そして、不動産投資物件の価格がピークアウトしたと思われる
2007年から急速に価格が下落しています。
三井不動産・三菱地所ともに同じような動きを
しているのが面白いです。
今後の不動産投資物件価格の大きな価格の流れを見る際の
参考になりそうです。
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不動産投資物件の価格が上昇を始めた時期
2004年頃から株価が上がり始めています。
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2007年から急速に価格が下落しています。
三井不動産・三菱地所ともに同じような動きを
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犯罪と不動産価格
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少し前の日経新聞（5月12日付）にこんな記事が掲載されました。
『防犯意識の高まり 不動産価値増大に寄与』
どんなデーターが紹介されているかというと
犯罪発生率は平均より１０％高い場合の地価への影響
東京 −１．７％
ロンドン −１．５％
犯罪発生率が高いと地価がマイナスになるというデーターです。
確かに、犯罪の多い地域には住みたくないですもんね。
こんなページもあるので見てみると面白いと思います。
犯罪発生マップ
このマップを見ると、局所的に真っ赤になっている所があります。
このあたりの地価を調べてみるとデーター通りになるのかもしれません。
以前、防犯対策セミナーに参加しましたが、
一度、空き巣などに入られたら、どうしても
空室率が増えやすいという話をしていました。
それだけに防犯が大事とのお話でした。
不動産投資をする前に、その地域の犯罪発生率を調べる
必要があるのかもしれませんね。
（本音でいうと、そんな事まで調べてられるかですが（笑））
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『防犯意識の高まり 不動産価値増大に寄与』
どんなデーターが紹介されているかというと
犯罪発生率は平均より１０％高い場合の地価への影響
東京 −１．７％
ロンドン −１．５％
犯罪発生率が高いと地価がマイナスになるというデーターです。
確かに、犯罪の多い地域には住みたくないですもんね。
こんなページもあるので見てみると面白いと思います。
犯罪発生マップ
このマップを見ると、局所的に真っ赤になっている所があります。
このあたりの地価を調べてみるとデーター通りになるのかもしれません。
以前、防犯対策セミナーに参加しましたが、
一度、空き巣などに入られたら、どうしても
空室率が増えやすいという話をしていました。
それだけに防犯が大事とのお話でした。
不動産投資をする前に、その地域の犯罪発生率を調べる
必要があるのかもしれませんね。
（本音でいうと、そんな事まで調べてられるかですが（笑））
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不動産投資が美味しかった理由
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前回、前々回のブログに続き
この本を題材に、なぜ、不動産投資は美味しい商売だったか
について考えて見ますね。
勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─
まず、チョットおさらいしてみると
（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数
これを、不動産投資に当てはめると
顧客当たり単価 ＝ 家賃額
顧客当たり獲得コスト ＝ 不動産屋仲介手数料、広告費など
顧客当たり原価 ＝ 管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト
顧客数 ＝ 入居者数
利益を最大化するには上の４つを最大化したり、
最小化したりすればいいということでした。
では、なぜ数十年前の不動産投資が
いい投資（商売）だったかというと
『顧客獲得コストが断然低かったから』です。
不動産投資で顧客を獲得する場面を想像してみると
１ 賃貸物件の前に募集用の貼り紙を自分で作って募集する
２ 不動産屋に募集をいらいして手数料を払う
インターネットの出てくる前だったので、だいたい８０％位が
こんなやり方だったんではないでしょうか。
それに比較して、その他の商売をみてみると
１ チラシをまく
２ ＴＶＣＭをだす
３ 営業マンが足を棒にして客先に訪問する。
比較すると、不動産投資の顧客獲得コストが極めて
低くかったのがよくわかります。
ところが、ここ数年、多くの仲間の大家さんの話を聞くと
『広告費を家賃の２，３ヶ月かけないと厳しくなってきた』
『契約決まったら不動産屋さんにお礼を多めにしておかなくちゃ』
などという話を聞くようになりました。
さらにこれからは、大家さん個人がインターネットでＰＰＣ広告を使う
なんてことになるかもしれません。
需要（人口減）と供給（物件数増）を考えると
この傾向はますます強くなっていきそうです。
これからの不動産投資は、『顧客獲得コストを抑えた人が勝つ』
というふうになりそうです。
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前回、前々回のブログに続き
この本を題材に、なぜ、不動産投資は美味しい商売だったか
について考えて見ますね。
勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─
まず、チョットおさらいしてみると
（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数
これを、不動産投資に当てはめると
顧客当たり単価 ＝ 家賃額
顧客当たり獲得コスト ＝ 不動産屋仲介手数料、広告費など
顧客当たり原価 ＝ 管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト
顧客数 ＝ 入居者数
利益を最大化するには上の４つを最大化したり、
最小化したりすればいいということでした。
では、なぜ数十年前の不動産投資が
いい投資（商売）だったかというと
『顧客獲得コストが断然低かったから』です。
不動産投資で顧客を獲得する場面を想像してみると
１ 賃貸物件の前に募集用の貼り紙を自分で作って募集する
２ 不動産屋に募集をいらいして手数料を払う
インターネットの出てくる前だったので、だいたい８０％位が
こんなやり方だったんではないでしょうか。
それに比較して、その他の商売をみてみると
１ チラシをまく
２ ＴＶＣＭをだす
３ 営業マンが足を棒にして客先に訪問する。
比較すると、不動産投資の顧客獲得コストが極めて
低くかったのがよくわかります。
ところが、ここ数年、多くの仲間の大家さんの話を聞くと
『広告費を家賃の２，３ヶ月かけないと厳しくなってきた』
『契約決まったら不動産屋さんにお礼を多めにしておかなくちゃ』
などという話を聞くようになりました。
さらにこれからは、大家さん個人がインターネットでＰＰＣ広告を使う
なんてことになるかもしれません。
需要（人口減）と供給（物件数増）を考えると
この傾向はますます強くなっていきそうです。
これからの不動産投資は、『顧客獲得コストを抑えた人が勝つ』
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続 不動産投資で儲ける為の４つのポイント
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前回のブログに続き
この本を題材に、不動産投資の売上を分解してみますね。
勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─
本の中で紹介されている利益の方程式を再度書いて見ると
（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数
これを、不動産投資に当てはめると
顧客当たり単価 ＝ 家賃額
顧客当たり獲得コスト ＝ 不動産屋仲介手数料、広告費など
顧客当たり原価 ＝ 管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト
顧客数 ＝ 入居者数
利益を最大化するには上の４つを最大化したり、
最小化したりすればいいわけです。
まず、家賃額について考えてみますね
家賃額を上げる為には、
１ 設備を最新の装備にする（IH、床暖房などを入れる）
２ 立地のよい場所にする（世田谷、港区など）
３ つねに、キレイに管理する（修繕、清掃をこまめに）
などが考えられます。
とろこが、顧客あたりの原価を下げようとすると
１ 設備にカネを使わない
２ 安く変える物件にする
３ 管理コストをかけない
となるわけです。
まさに、矛盾していますよね。
本の中では、このバランスを取るためのポイントとして、
『過剰設備、顧客訴求できない設備をしない』
ことをポイントにあげていました。
たとえば、入居者の収納に対する不満を見てみると
マイボイス株式会社様調べ
この場合、押入れ収納にお金を使うのとお風呂場の収納にお金をかけるのでは、
顧客に対する訴求力が違うということになります。
どこにお金をかけて、どこにお金をかけないか
オーナーの腕の見せ所です。
こうやって分解すると、今まで何となく分かっていたことが
よく理解できます。
勝間式利益の方程式を数字を使って理解するための
ファイルを作ってみたので使ってみてくださいね。
次回は、この本の内容を使って、不動産投資が、
過去、何十年にもわたって、なぜ、美味しい商売だったかを
お伝えしますね。
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この本を題材に、不動産投資の売上を分解してみますね。
勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─
本の中で紹介されている利益の方程式を再度書いて見ると
（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数
これを、不動産投資に当てはめると
顧客当たり単価 ＝ 家賃額
顧客当たり獲得コスト ＝ 不動産屋仲介手数料、広告費など
顧客当たり原価 ＝ 管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト
顧客数 ＝ 入居者数
利益を最大化するには上の４つを最大化したり、
最小化したりすればいいわけです。
まず、家賃額について考えてみますね
家賃額を上げる為には、
１ 設備を最新の装備にする（IH、床暖房などを入れる）
２ 立地のよい場所にする（世田谷、港区など）
３ つねに、キレイに管理する（修繕、清掃をこまめに）
などが考えられます。
とろこが、顧客あたりの原価を下げようとすると
１ 設備にカネを使わない
２ 安く変える物件にする
３ 管理コストをかけない
となるわけです。
まさに、矛盾していますよね。
本の中では、このバランスを取るためのポイントとして、
『過剰設備、顧客訴求できない設備をしない』
ことをポイントにあげていました。
たとえば、入居者の収納に対する不満を見てみると
マイボイス株式会社様調べ
この場合、押入れ収納にお金を使うのとお風呂場の収納にお金をかけるのでは、
顧客に対する訴求力が違うということになります。
どこにお金をかけて、どこにお金をかけないか
オーナーの腕の見せ所です。
こうやって分解すると、今まで何となく分かっていたことが
よく理解できます。
勝間式利益の方程式を数字を使って理解するための
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過去、何十年にもわたって、なぜ、美味しい商売だったかを
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不動産投資で儲ける為の４つのポイント
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先日、この本を読みました。
勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─
どんな内容かというと
『利益を上げるには４つのポイントがあり、それぞれに対しての施策を
考え、行うことによって、利益を最大化できる』
具体的に書くと
（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数
単価、顧客数を上げ、獲得コスト、原価を下げれば利益が最大化するということです。
これを不動産投資に当てはめて考えてみると
顧客当たり単価 ＝ 家賃額
顧客当たり獲得コスト ＝ 不動産屋仲介手数料、広告費など
顧客当たり原価 ＝ 管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト
顧客数 ＝ 入居者数
こうして考えていくと、不動産投資も商売だとよくわかります。
ただ、不動産投資の場合、普通の商売と違って４つのポイントで
最大化できないところもあるので、単純ではないです。
詳しい説明を次回のブログで書きますね。
追伸
エクセルで、勝間式のファイルを作ってみました。
簡単なものですが、どんな感じで利益が動くか
数値で見てみたい方はダウンロードしてみてくださいね。
MSNの公開フォルダにUPしてあります。
もちろん無料です。
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先日、この本を読みました。
勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─
どんな内容かというと
『利益を上げるには４つのポイントがあり、それぞれに対しての施策を
考え、行うことによって、利益を最大化できる』
具体的に書くと
（顧客当たり単価―顧客当たり獲得コスト―顧客当たり原価）ｘ顧客数
単価、顧客数を上げ、獲得コスト、原価を下げれば利益が最大化するということです。
これを不動産投資に当てはめて考えてみると
顧客当たり単価 ＝ 家賃額
顧客当たり獲得コスト ＝ 不動産屋仲介手数料、広告費など
顧客当たり原価 ＝ 管理費、修繕費、銀行への返済額、自己資本コスト
顧客数 ＝ 入居者数
こうして考えていくと、不動産投資も商売だとよくわかります。
ただ、不動産投資の場合、普通の商売と違って４つのポイントで
最大化できないところもあるので、単純ではないです。
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アメリカ追加利下げと不動産投資
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インフレ率から見ると、実質ゼロ金利からマイナス金利
になりました。
以下引用
米、0．25％追加利下げ＝金融緩和休止の可能性示唆−FRB
5月1日5時1分配信 時事通信
【ワシントン30日時事】米連邦準備制度理事会（FRB）は30日、2日間にわたり開催した連邦公開市場委員会（FOMC）で、主要政策金利であるフェデラルファンド（FF）金利の誘導目標を0．25％引き下げ、年2％にすることを決めた。発表後の声明では、原油など商品相場の急騰でインフレ懸念が台頭しているため、2007年9月以降の急ピッチの金融緩和を休止する可能性を示唆した。
低所得者向け高金利型（サブプライム）住宅ローン問題に端を発した金融市場の動揺、そして実体経済への波及を受けたFRBの利下げはこれで7回目、下げ幅は合計で3．25％に達した。
引用終わり
下の表は、2月時点での表なので、現在の金利水準とはことなっています。
以下の表フィナンシャルクラブ レポートより表を引用
アメリカの利下げぶりからすると、日本はしばらくは
利上げできない状態になっています。
この金利が、あと数年続くのかなといった感じです。
不動産投資家にとってはありがたい話ですね。
現状の不動産投資融資の状況は、
『金利で過剰融資を止められないので、金融庁のありがたいご指導で
政策的に不動産投資への融資をコントロールしている』
という状況だと思います。
2007年春〜夏頃に始まった引き締めがいつまで続くか要注目です。
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インフレ率から見ると、実質ゼロ金利からマイナス金利
になりました。
以下引用
米、0．25％追加利下げ＝金融緩和休止の可能性示唆−FRB
5月1日5時1分配信 時事通信
【ワシントン30日時事】米連邦準備制度理事会（FRB）は30日、2日間にわたり開催した連邦公開市場委員会（FOMC）で、主要政策金利であるフェデラルファンド（FF）金利の誘導目標を0．25％引き下げ、年2％にすることを決めた。発表後の声明では、原油など商品相場の急騰でインフレ懸念が台頭しているため、2007年9月以降の急ピッチの金融緩和を休止する可能性を示唆した。
低所得者向け高金利型（サブプライム）住宅ローン問題に端を発した金融市場の動揺、そして実体経済への波及を受けたFRBの利下げはこれで7回目、下げ幅は合計で3．25％に達した。
引用終わり
下の表は、2月時点での表なので、現在の金利水準とはことなっています。
以下の表フィナンシャルクラブ レポートより表を引用
アメリカの利下げぶりからすると、日本はしばらくは
利上げできない状態になっています。
この金利が、あと数年続くのかなといった感じです。
不動産投資家にとってはありがたい話ですね。
現状の不動産投資融資の状況は、
『金利で過剰融資を止められないので、金融庁のありがたいご指導で
政策的に不動産投資への融資をコントロールしている』
という状況だと思います。
2007年春〜夏頃に始まった引き締めがいつまで続くか要注目です。
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自分の時間と他人の時間どっちが大事か？
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色々な不動産投資家の方にお会いするうちに
ふと、思ったことがありました。
不動産投資の賃貸管理に関する考え方の違いについてです。
☆ 家賃回収、修繕、保守などを自分でやるのが不動産投資の王道だ！
という人と
☆ 不動投資は投資なんだから不動産管理はすべて管理会社に任せるべきだ！
という人と、両方とも大きな成功をしている方たちです。
自分なりに『う〜ん、どっちが正しいんだろう』と考えてみました。
そこで、考える基本としたのが、
『どちらがお得（収益が高い）なんだろう？』ということです。
当然、キャッシュの流れを考えれば、自分ですべて管理すれば
キャッシュが出て行かないので得なのではないか？
と考えました。
もう少し考えてみると、
いや、でも、
実際、その作業をしている時間に他の得意分野で
より大きな収益をあげられるのならば、
表面上得していると思っているだけで、損しているのではないか。
不動産管理を誰かにお願いして、自分はより収益のあがる
作業をしたほうがいいのではないか。
などなど色々と考えた結果、出した答えは、
【投資物件を探す際には不動産管理全般を
他人に任せても収益があがる物件にすべきなのではないか】
ということです。
つまり、自分がすべての作業を行って収益があがるのでは、
その時間分、他の労働であげられる収益分マイナスだからです。
つまり、自分が、不動産管理に使った時間で稼げるお金分を
管理費用として考えるべきということです。
不動産投資分析をする際には、必ず、管理を第三者に任せた場合の
投資分析をするべきと思います。
その上で、自分で管理すれば、その分は自分の労働に対する対価
という考え方ができます。
その金額が、自分が不動産管理の時間を他のことに使った額よりも
多ければ自分で不動産管理すべきということです。
どんなにＤＩＹがすきでも、一度は他人に管理を任せた投資分析を
する必要があると思います。
ただ、不動産管理している時間が、何よりも楽しい趣味の時間だと
言う場合は、収益だけでは考えられません。
自分も、スキーしている時間は収益の事なんて考えません。
その趣味の時間が、人生のバランスを取っていると思います。
心は考えずに、不動産投資として考えた場合の結論は、
【投資物件を探す際には不動産管理全般を
他人に任せても収益があがる物件にすべきなのではないか】
という結論に達しました。
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ふと、思ったことがありました。
不動産投資の賃貸管理に関する考え方の違いについてです。
☆ 家賃回収、修繕、保守などを自分でやるのが不動産投資の王道だ！
という人と
☆ 不動投資は投資なんだから不動産管理はすべて管理会社に任せるべきだ！
という人と、両方とも大きな成功をしている方たちです。
自分なりに『う〜ん、どっちが正しいんだろう』と考えてみました。
そこで、考える基本としたのが、
『どちらがお得（収益が高い）なんだろう？』ということです。
当然、キャッシュの流れを考えれば、自分ですべて管理すれば
キャッシュが出て行かないので得なのではないか？
と考えました。
もう少し考えてみると、
いや、でも、
実際、その作業をしている時間に他の得意分野で
より大きな収益をあげられるのならば、
表面上得していると思っているだけで、損しているのではないか。
不動産管理を誰かにお願いして、自分はより収益のあがる
作業をしたほうがいいのではないか。
などなど色々と考えた結果、出した答えは、
【投資物件を探す際には不動産管理全般を
他人に任せても収益があがる物件にすべきなのではないか】
ということです。
つまり、自分がすべての作業を行って収益があがるのでは、
その時間分、他の労働であげられる収益分マイナスだからです。
つまり、自分が、不動産管理に使った時間で稼げるお金分を
管理費用として考えるべきということです。
不動産投資分析をする際には、必ず、管理を第三者に任せた場合の
投資分析をするべきと思います。
その上で、自分で管理すれば、その分は自分の労働に対する対価
という考え方ができます。
その金額が、自分が不動産管理の時間を他のことに使った額よりも
多ければ自分で不動産管理すべきということです。
どんなにＤＩＹがすきでも、一度は他人に管理を任せた投資分析を
する必要があると思います。
ただ、不動産管理している時間が、何よりも楽しい趣味の時間だと
言う場合は、収益だけでは考えられません。
自分も、スキーしている時間は収益の事なんて考えません。
その趣味の時間が、人生のバランスを取っていると思います。
心は考えずに、不動産投資として考えた場合の結論は、
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