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賃貸物件の平均的な解約率をご存知ですか？
解約率とは、１年間で何％位、引越しで出て行くか
という意味です。
５％、１０％、１５％・・・・・・・
どのくらいだと思いますか？
☆ 単身世帯で２５％
☆ ファミリー世帯で２０％
と言われています。
お〜、結構高い％だと思われたんではないでしょうか？
２０戸のワンルームマンションだとすると、
１年でそのうち５戸は引越ししていくということです。
つまり、４年で全員いなくなるという計算になります。
この数値を頭に置いておくと、投資分析の際に
空き室率を考える際の参考になります。
また、平均の解約率より、人の出入りが激しい場合は
何か、問題があるのかもしれません。
それにしても、２５％の平均値を考えると、
常に、営業活動していないといけないという感じですね。
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☆ 単身世帯で２５％
☆ ファミリー世帯で２０％
と言われています。
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それにしても、２５％の平均値を考えると、
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借金総額
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２５日に昨年末の、国の借金の額が発表されました。
以下引用
産経新聞
１９年末の「国の借金」８３８兆円 国民１人当たり約６５６万円
財務省は２５日、国債や借入金などを合計した「国の借金」が、平成１９年１２月末現在で８３８兆５０億円になったと発表した。前回公表の９月末時点に比べて４兆３０６８億円増え、過去最高を更新した。２月１日現在の推計人口（１億２７７６万人）で割ると、国民１人当たりの借金は約６５５万９０００円となり、３カ月間で約３万３０００円増えた計算になる。
財務省は、国際通貨基金（ＩＭＦ）の基準をもとに国債と一般会計や特別会計からの借入金、為替介入資金などにあてる政府短期証券（ＦＢ）などの国の借金残高を３カ月ごとに公表している。
１２月末現在の内訳は、歳入不足を補うために発行する普通国債が９月末に比べて３兆３６５３億円増え、５３４兆５１４５億円となった。特殊法人向けに発行する財投債などを含めた国債残高は６７８兆６４１６億円に達し、３兆９６３９億円増えた。
借入金は１１９９億円増の５７兆３６６億円。ＦＢは２２２９億円増の１０２兆３２６９億円だった。
国の借金は９月末にＦＢの一部償還によって４年ぶりに減少したものの、減少は一時的で、再び増加に転じた。政府は平成２０年度にも新規国債を２５・３兆円発行する予定にしており、さらに借金が膨らむ見通しだ。
引用終わり
その額、何と８３８兆円だそうです。
予測では、来年度も増える予定です。
３，４年後にプライマーリバランスを均衡させるという
話がでています。
均衡させれば財政は大丈夫だという報道も一部されています。
しかし、実は、家計に当てはめると、
赤字続きだった家計がようやくトントンになるという話だけです。
でも、借金は８３８兆円から毎年増え続けています。
まともにやって返済できる額ではありません。
強烈なインフレ、大幅増税、リスケ。
まともじゃないどんな方法をとるのでしょうか。
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以下引用
産経新聞
１９年末の「国の借金」８３８兆円 国民１人当たり約６５６万円
財務省は２５日、国債や借入金などを合計した「国の借金」が、平成１９年１２月末現在で８３８兆５０億円になったと発表した。前回公表の９月末時点に比べて４兆３０６８億円増え、過去最高を更新した。２月１日現在の推計人口（１億２７７６万人）で割ると、国民１人当たりの借金は約６５５万９０００円となり、３カ月間で約３万３０００円増えた計算になる。
財務省は、国際通貨基金（ＩＭＦ）の基準をもとに国債と一般会計や特別会計からの借入金、為替介入資金などにあてる政府短期証券（ＦＢ）などの国の借金残高を３カ月ごとに公表している。
１２月末現在の内訳は、歳入不足を補うために発行する普通国債が９月末に比べて３兆３６５３億円増え、５３４兆５１４５億円となった。特殊法人向けに発行する財投債などを含めた国債残高は６７８兆６４１６億円に達し、３兆９６３９億円増えた。
借入金は１１９９億円増の５７兆３６６億円。ＦＢは２２２９億円増の１０２兆３２６９億円だった。
国の借金は９月末にＦＢの一部償還によって４年ぶりに減少したものの、減少は一時的で、再び増加に転じた。政府は平成２０年度にも新規国債を２５・３兆円発行する予定にしており、さらに借金が膨らむ見通しだ。
引用終わり
その額、何と８３８兆円だそうです。
予測では、来年度も増える予定です。
３，４年後にプライマーリバランスを均衡させるという
話がでています。
均衡させれば財政は大丈夫だという報道も一部されています。
しかし、実は、家計に当てはめると、
赤字続きだった家計がようやくトントンになるという話だけです。
でも、借金は８３８兆円から毎年増え続けています。
まともにやって返済できる額ではありません。
強烈なインフレ、大幅増税、リスケ。
まともじゃないどんな方法をとるのでしょうか。
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不動産投資、賃料相場の目安
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約２０％弱程度。
これが何の数字かおわかりになりますか？
国土交通省が調べた数字です。
答えは、給与収入に占める賃料支払い額です。
つまり、年収1000万円の人の払える月額家賃は約１６万円
年収500万円ならば約８万円程度ということです。
ちなみに、平成１８年度調査で、年収分布は下記のようになります。
平均所得額が５６３万円、中央値が４５８万円となっています。
これに２０％をかけてみると、
平均所得額で、約９．４万円 中央値で７．６万円が
家賃の平均支払い可能額になります。
地域によっても平均年収がことなるので単純にはいえませんが、
家賃７〜１０万円の間位が需要のボリュームが大きいのかなと思います。
ご自分の物件の地域の所得額がどのくらいか調べてみると
家賃設定の役にたちます。
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国土交通省が調べた数字です。
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つまり、年収1000万円の人の払える月額家賃は約１６万円
年収500万円ならば約８万円程度ということです。
ちなみに、平成１８年度調査で、年収分布は下記のようになります。
平均所得額が５６３万円、中央値が４５８万円となっています。
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平均所得額で、約９．４万円 中央値で７．６万円が
家賃の平均支払い可能額になります。
地域によっても平均年収がことなるので単純にはいえませんが、
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英雄時代
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いや〜、ハマリました。
何にかというと、DVD、しかも韓流ドラマです。
タイトルは『英雄時代』
この話、韓国の現代（ヒュンダイ）、三星（サムスン）の礎を築いた
人物の物語です。
どんなところに、ハマッタかというと、物語の中で
成功する為にはどんな考え方をすべきかという話が
頻繁に出てくる点です。
これまで、色々な本やCDの中で聞いた、成功するための考え方
まさに、それと同じような言葉が多数でてきます。
成功する人はだいたい同じ考え方をしているんだな。
それを行動に移せるかどうかがポイントになるんだなと
本、セミナーなどとは違った感覚で気づきを得ることができます。
たまには、DVDでもと思っている方にはお薦めです。
このDVDは時間を無駄にすることなく見ることができると思います。
ツタヤでレンタルできますので、レンタルしてみてください。
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ウェルネス・マネジメント・エキスポ４
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今日はジム・ロジャース氏です。
○ アジア地域では女性の労働力が少ない。
この問題を解決すると一段の成長が可能
○ アメリカの中央銀行が利下げによりドルを
ばらまいている、ドルの価値が下がる傾向にある
○ アメリカは世界中に１３兆ドルの負債がある
１５ヶ月に１兆ドルずつ増えている
○ 債権市場、今後１０〜１５年はお薦めできない
○ 株式市場、世界中が割高、１０年たっても同様だと
思われる。
○ これから１０年近くは、商品、資源市場は上昇していく
こんな話だったそうです。
奥様から聞いた話を総括すると
『アメリカの力は衰えている。これから世界を引っ張るの中国。
そして、株、債権などのペーパー資産から商品資産の価値が
上がる時代になっていく』
あ、それと一つ面白い話がありました。
現金を何で持っているのか？との質問に、
中国 元、スイス フラン、そして、日本 円
だそうです。
日本 円はちょっと、リップサービスなような気もしますが、
分散投資のうちの一部を投資しているのかもしれません。
皆さん感じているように、アメリカ一極集中の時代は
終わりが近いようですね。
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思われる。
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こんな話だったそうです。
奥様から聞いた話を総括すると
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そして、株、債権などのペーパー資産から商品資産の価値が
上がる時代になっていく』
あ、それと一つ面白い話がありました。
現金を何で持っているのか？との質問に、
中国 元、スイス フラン、そして、日本 円
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日本 円はちょっと、リップサービスなような気もしますが、
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ウェルネス・マネジメントエキスポ３
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本日は、リチャード・タン氏です。
○ お金とアイディアは大きなイメージを持つことが必要
○ お金がない場合は、信用ある企業、人などの信頼を勝ち取り
銀行からお金を借りる
○ オープンマインドで物事をとらえる
セミナーに参加した奥様にはリチャード・タン氏の内容は
難しかったらしく、メモ少なめでした。
一言でまとめると
『ビズネス、投資をするのにお金がないというのは理由にならない。
お金がないなら、人が出資してくれるように実績、信用、お客などを
工夫して見つけるなど、頭を使え』
といった内容だったそうです。
以前、著名なマーケッターからこんな質問をされたことがあります。
『私がどんなビジネスだったら投資しようと思うかわかりますか？』
答えは何だと思いますか？
流行の商売？ 新規性がある商売？ 資金が潤沢な商売？
答えは
『お客がすでにいる商売』だそうです。
おそらく、リチャード・タン氏も、お金がなくても、
お客さんを知恵を絞って集めて実績を作れば、
お金はどこからでも出資を受けられるという意味なのだと思います。
不動産投資も満室経営が続いているの物件は、
銀行の融資を受けやすいのと同じですね。
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お使いのＲＳＳを選ぶだけで次回、ジム・ロジャース氏の
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『ビズネス、投資をするのにお金がないというのは理由にならない。
お金がないなら、人が出資してくれるように実績、信用、お客などを
工夫して見つけるなど、頭を使え』
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『私がどんなビジネスだったら投資しようと思うかわかりますか？』
答えは何だと思いますか？
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『お客がすでにいる商売』だそうです。
おそらく、リチャード・タン氏も、お金がなくても、
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ウェルネス・マネジメント・エキスポ ２
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前回に続いて今日もウェルネス・マネジメント・エキスポ の
要点を箇条書きにしてお伝えしていきます。
本日は、ジェームス・スキナー氏
○ お金持ちになりたければ会社を興さなければならない
○ 会社を興すには、Big Idea、Big People(力ある人の協力）が必要
○ 世界にはお金が余っている、自分に100億預けてくださいといえる
ガッツを持つこと
○ 問題になるような資産、負債を持っていないか、再度自分の資産を
見直してみる。
○ 無駄な出費、経費を使っていないか見直す必要がある。
バケツの穴がどれだけの大きさか把握し、小さくする努力をする
このような話だったそうです。（奥様のメモより）
エピソードの中で、コピー機もリースせずにちかくのコンビニにコピーを
取りに行けば固定費がかからないという話があったそうです。
こういう話を聞いて、突き詰めていくと普段、
すごく無駄にお金、時間、思考を使っている気がします。
特に時間と頭の使い方については反省点が多い気がしています。
１ 頭の使い方
（過去のこと、未来のことなど余計な事に悩んで頭を使わない）
２ 時間の使い方
（とりあえず、テレビ見よう、ゲームやろうなど目的のない時間を使わない）
３ お金の使い方
（本当に必要なもの以外にお金を使わない）
１，２，３の優先順位で無駄を見直すと良い気がしています。
次回は、リチャード・タン氏です。
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講演内容がわかります。今すぐクリック
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○ 会社を興すには、Big Idea、Big People(力ある人の協力）が必要
○ 世界にはお金が余っている、自分に100億預けてくださいといえる
ガッツを持つこと
○ 問題になるような資産、負債を持っていないか、再度自分の資産を
見直してみる。
○ 無駄な出費、経費を使っていないか見直す必要がある。
バケツの穴がどれだけの大きさか把握し、小さくする努力をする
このような話だったそうです。（奥様のメモより）
エピソードの中で、コピー機もリースせずにちかくのコンビニにコピーを
取りに行けば固定費がかからないという話があったそうです。
こういう話を聞いて、突き詰めていくと普段、
すごく無駄にお金、時間、思考を使っている気がします。
特に時間と頭の使い方については反省点が多い気がしています。
１ 頭の使い方
（過去のこと、未来のことなど余計な事に悩んで頭を使わない）
２ 時間の使い方
（とりあえず、テレビ見よう、ゲームやろうなど目的のない時間を使わない）
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ウェルネス・マネジメント・エキスポ
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チョット前になりますが、１月２４日にウェルネス・マネジメント・エキスポ
なるものが開催されました。
講師は、澤上篤人氏 ジェームス・スキナー氏 ジム・ロジャース氏 リチャード・タン氏
の４名でした。
とはいっても、実は、私が参加したわけではなく奥様が参加して
色々メモってきてくれました。
感謝です！！
今日から１名ずつ、講演の内容を箇条書きにした物をお伝えしていきますね。
今日は、澤上篤人氏
１ 今後は金融の時代から物への投資の時代へ
２ 先進国的な人が増えてきている（物を欲しがる人）
この需要にどう供給していくのかが課題になる
３ 日本の株を買うなら世界経済の成長に乗っていける会社を選ぶ
４ 世界経済の成長に乗っていける企業を買うのは
インドや中国の株を買うのを同様の効果がある
５ 日本株に投資することで為替リスクをなくせる
日本にいるからには日本の資産を最大化すべき
以上の５点が印象に残ったそうです。
澤上さんが以前から主張されていることが一環して主張されているようですね。
『リスクを冒してまで、海外投資する必要はない。
一番よくわかいる場所で、世界の成長に乗れる企業を選ぶ方が効率がよい』
『物を欲しがる時代になれば、物作りの得意な日本の企業にもチャンスがある』
ということになりそうです。
澤上さんは、ファンドで投資している企業をＨＰ上で公開していますので
参考にしてみてください。
さわかみ投信株式会社
今度のブログでは、ジェームス・スキナー氏の講演内容について
お伝えします。
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お使いのＲＳＳを選ぶだけで次回、ジェームス・スキナー氏の
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チョット前になりますが、１月２４日にウェルネス・マネジメント・エキスポ
なるものが開催されました。
講師は、澤上篤人氏 ジェームス・スキナー氏 ジム・ロジャース氏 リチャード・タン氏
の４名でした。
とはいっても、実は、私が参加したわけではなく奥様が参加して
色々メモってきてくれました。
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今日は、澤上篤人氏
１ 今後は金融の時代から物への投資の時代へ
２ 先進国的な人が増えてきている（物を欲しがる人）
この需要にどう供給していくのかが課題になる
３ 日本の株を買うなら世界経済の成長に乗っていける会社を選ぶ
４ 世界経済の成長に乗っていける企業を買うのは
インドや中国の株を買うのを同様の効果がある
５ 日本株に投資することで為替リスクをなくせる
日本にいるからには日本の資産を最大化すべき
以上の５点が印象に残ったそうです。
澤上さんが以前から主張されていることが一環して主張されているようですね。
『リスクを冒してまで、海外投資する必要はない。
一番よくわかいる場所で、世界の成長に乗れる企業を選ぶ方が効率がよい』
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今度のブログでは、ジェームス・スキナー氏の講演内容について
お伝えします。
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不動産からマネー流出！
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こんな記事がありました。
以下引用
不動産からマネー流出・世界のＲＥＩＴ、昨年ピーク比２割減
【ロンドン＝田村篤士】信用収縮を背景に投資マネーが不動産市場から流出している。世界の取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の昨年末の時価総額合計はピークだった昨年3月末に比べて2割減った。不動産ファンドでも英国で個人投資家の資金引き出し要請に対応しきれず、解約制限を導入するケースが相次いでいる。投資マネー流出は不動産市況の悪化要因。株価も不安定な動きが続くなか、世界的な金融市場の動揺が実体経済に影響を及ぼすリスクが高まっている。
ＲＥＩＴは小口の上場証券の形で広く資金を集め、商業用施設やオフィスビルなどに投資する仕組み。世界の時価総額合計は昨年末時点で3350億ポンド（70兆円強、英ＡＭＥキャピタル集計）。昨年後半からマネーが流出し、ピークだった3月末に比べて米国で3割、英国で2割強、日本で1割強減った。急拡大していたオーストラリアやフランスでは伸びが止まっている。
引用終わり
主な国のＲＥＩＴの比較をすると
こんな感じです。
アメリカの時価総額の減り方が際立ってすごいですね。
自分の予測では、まだまだ下げが始まったばかりなのでは
と思っています。
ＲＥＩＴの狙っている物件と私達が見ている物件とでは大きさが
違うので、どんな影響があるのか、いまいち不透明です。
それにしても、アメリカのＲＥＩＴの時価総額だけ飛びぬけて
すごい額なのが、あらためてよくわかりました。
アメリカの金融が調子悪くなれば、
『影響受けないわけないよな〜』
と思わされるグラフです。
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不動産からマネー流出・世界のＲＥＩＴ、昨年ピーク比２割減
【ロンドン＝田村篤士】信用収縮を背景に投資マネーが不動産市場から流出している。世界の取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の昨年末の時価総額合計はピークだった昨年3月末に比べて2割減った。不動産ファンドでも英国で個人投資家の資金引き出し要請に対応しきれず、解約制限を導入するケースが相次いでいる。投資マネー流出は不動産市況の悪化要因。株価も不安定な動きが続くなか、世界的な金融市場の動揺が実体経済に影響を及ぼすリスクが高まっている。
ＲＥＩＴは小口の上場証券の形で広く資金を集め、商業用施設やオフィスビルなどに投資する仕組み。世界の時価総額合計は昨年末時点で3350億ポンド（70兆円強、英ＡＭＥキャピタル集計）。昨年後半からマネーが流出し、ピークだった3月末に比べて米国で3割、英国で2割強、日本で1割強減った。急拡大していたオーストラリアやフランスでは伸びが止まっている。
引用終わり
主な国のＲＥＩＴの比較をすると
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アメリカの時価総額の減り方が際立ってすごいですね。
自分の予測では、まだまだ下げが始まったばかりなのでは
と思っています。
ＲＥＩＴの狙っている物件と私達が見ている物件とでは大きさが
違うので、どんな影響があるのか、いまいち不透明です。
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中国人の購買意欲
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ヨドバシカメラの秋葉原店では、中国の銀行が発行した
銀聯というカードで買い物する人が増えているという記事がありました。
そのカードを使う人の平均単価の高いのに驚きました。
何と『５万５千円』だそうです。 ちなみに、他の外国人の平均は
『２万５千円』だということです。
自分の基準としている考え方に
『異常と思えることには、必ず修正、反動がある』
さて、ものすごい額を使い続ける中国人観光客の行動は
普通をチョット超えた程度なのか？それとも異常なのか？
富裕層が多数いるといことを考えると異常ではない？
いや、でも、平均月収が数万円という国で簡単に
５万５千円のものを購入するのは少し行き過ぎなのか？
ちなみに、日本のバブル頃には、アメリカ、ハワイに行って
ビルや別荘をがんがん買っていました。
（買っているものが違うので単純には比較できませんが）
小さな記事にも色々なヒントがあるものですね。
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ヨドバシカメラの秋葉原店では、中国の銀行が発行した
銀聯というカードで買い物する人が増えているという記事がありました。
そのカードを使う人の平均単価の高いのに驚きました。
何と『５万５千円』だそうです。 ちなみに、他の外国人の平均は
『２万５千円』だということです。
自分の基準としている考え方に
『異常と思えることには、必ず修正、反動がある』
さて、ものすごい額を使い続ける中国人観光客の行動は
普通をチョット超えた程度なのか？それとも異常なのか？
富裕層が多数いるといことを考えると異常ではない？
いや、でも、平均月収が数万円という国で簡単に
５万５千円のものを購入するのは少し行き過ぎなのか？
ちなみに、日本のバブル頃には、アメリカ、ハワイに行って
ビルや別荘をがんがん買っていました。
（買っているものが違うので単純には比較できませんが）
小さな記事にも色々なヒントがあるものですね。
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