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５年後にお金持ち！とリスクの高そうな投資を進める本かと思いきや
リスクをヘッジしながら、いかに資産を防衛するかという内容です。
『５年後とか書かないと売れないですよ』という出版社の依頼でついたタイトルかもしれません。
内容としては、円に偏らず、世界の通貨に（基軸通貨）に分散投資しましょう！という内容です。
主に進めているのが、外貨MMF、海外債権、リスクをとるなら
新興国ファンドという内容でした。
あ、ちなみに、不動産投資については、やってはいけない投資の
一番手にあげていました（笑）
ただ、読んでいると不動産投資は専門外だなというのは感じました。
地に着いた主張なので、どんなポートフォリオを組めばいいかなと
考えている方は一読してみてください。
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税金
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こんな記事を見つけました。
以下引用
NIKKEI NET
(10/26)来年度税制改正、法人税下げ実施せず――所得税改革先送り
政府・与党は26日、2008年度税制改正で法人課税の実効税率引き下げと個人所得課税の抜本改革を見送る方針を固めた。法人課税は国際競争力の強化、配偶者控除など所得控除の見直しは共働き夫婦の増加など働き方の多様化に合わせてそれぞれ検討していたが、一体改革を目指してきた消費税増税の結論が出ておらず先延ばしする。税体系の抜本改革は09年度以降になる見通しだ。
与党は07年度税制改正大綱で「07年度をメドに消費税を含む税体系の抜本改革の実現」と明記。法人課税を巡り日本の実効税率は約40％と主要国の中で高い。産業界は国際競争力が弱まりかねないとの懸念から引き下げを強く求めていたが、有力な財源の見通しが立たないため08年度改正では見送る方向だ。
引用終わり
不動産投資で、法人、個人とどちらが有利？
という質問は不動産投資セミナーなどに行くとよくでる質問です。
ある程度の規模になると、法人の方が有利な場合が多いようです。
ただ、法人にすると色々な経費がかかるのも事実です。
法人税の実効税率がさがれば、圧倒的に法人が有利！ということに
なると思っていたら、先送りのようです。
税金と言えば、ある税理士さんと話していたら、
『税金で悩んでいる間は、成功している証拠ですよ』
『税金で悩まなくなったら、もっと大きな悩みがでてますよ。』
【税金で悩まなくなる＝収益が出ていない】
なるほどと思う言葉でした。
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政府・与党は26日、2008年度税制改正で法人課税の実効税率引き下げと個人所得課税の抜本改革を見送る方針を固めた。法人課税は国際競争力の強化、配偶者控除など所得控除の見直しは共働き夫婦の増加など働き方の多様化に合わせてそれぞれ検討していたが、一体改革を目指してきた消費税増税の結論が出ておらず先延ばしする。税体系の抜本改革は09年度以降になる見通しだ。
与党は07年度税制改正大綱で「07年度をメドに消費税を含む税体系の抜本改革の実現」と明記。法人課税を巡り日本の実効税率は約40％と主要国の中で高い。産業界は国際競争力が弱まりかねないとの懸念から引き下げを強く求めていたが、有力な財源の見通しが立たないため08年度改正では見送る方向だ。
引用終わり
不動産投資で、法人、個人とどちらが有利？
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ある程度の規模になると、法人の方が有利な場合が多いようです。
ただ、法人にすると色々な経費がかかるのも事実です。
法人税の実効税率がさがれば、圧倒的に法人が有利！ということに
なると思っていたら、先送りのようです。
税金と言えば、ある税理士さんと話していたら、
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マンション高騰！ これ以上あがったら・・・
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先日、こんな報道がされました。
以下引用
都心部も郊外もマンション高騰 一般サラリーマン「もう手が出ない」 [ 10月22日 11時44分 ]
J-CASTニュース
都心部も郊外も、マンションの価格が高騰している
新築マンションが都心部ばかりでなく、郊外でも値上がりしてきた。ここにきて、売れ行きを示す「契約率」が低下してきたにもかかわらず、値下げできない事情があるようだ。買えるのは富裕層ばかり。一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったのは確かだ。
マンションの契約率が大幅に下落
「郊外のマンションは、もう供給過剰で厳しい。来年度以降のマンション販売は、都心部で考えています」
マンションの分譲事業などを行っているシーズクリエイト（東京・渋谷区）の広報担当者は2007年10月19日、J-CASTニュースの取材にこう漏らした。同社のホームページを見ると、埼玉、神奈川、千葉といった東京近郊のマンションばかりの情報が並ぶ。それだけに、今回の決定は、販売方針の大きな転換と言える。
背景には、マンションの消費動向の急激な変化がある。不動産経済研究所が2007年10月16日に発表した07年度上期（4-9月）マンション市場動向調査によると、マンションの売れ行きを示す契約率は、首都圏が71.1%と前年同期に比べて8.2ポイントも低下した。最も契約率が低かったのは、埼玉県の60.1%。神奈川県も16.1ポイント下がって67.9%に落ち込んだ。販売好不調の目安は70％と言われるため、郊外のマンションは苦戦している。
その理由として、不動産経済研究所では、マンションの価格が郊外でも上昇していることを挙げる。例えば、埼玉県では、07年度上期におけるマンション1戸当たりの平均価格は3752万円で、前年同期に比べて9.5%も上昇した。これに対し、サラリーマンらの賃金水準は伸び悩んでいるため、「買い渋り」が生まれているのだ。
前出のシーズクリエイトでは、埼玉県鳩ヶ谷市で07年3月、分譲マンション「シーズガーデングリーンパティオ」を完成し、170戸を完売した。太陽光発電システムや屋上緑化などのアイデアが評価されたからだったという。しかし、今後、コストに見合う需要があるかどうかを考えると、郊外でのこれ以上の事業拡大は難しいと判断した。
千代田区38階建てマンションは最高倍率23倍
契約率が下がっているのに、なぜ郊外のマンション価格が上がっているのか。不動産経済研究所の企画調査部では、「建築資材費や人件費が上がっているからです。例えば、駅からバスを使うマンションでは、価格の値ごろ感がないので、契約も伸びないわけです」と説明する。
一方、都心部のマンションは、急激な価格上昇にもかかわらず、販売は好調だ。23区では、07年上期の契約率が前年同期より6.5ポイント減の75.7％に留まっている。
例えば、東京・千代田区で建築中の38階建てマンション「プラウドタワー千代田富士見」は、07年7月下旬の売り出しとともに、306戸が即日完売になった。JR飯田橋駅から徒歩2分という好立地のため中心価格帯は8600万円にもなったが、フタを開けるとなんと最高倍率が23倍を記録した。
販売した野村不動産によると、購入した人は、会社員、会社役員が半数以上を占め、医者や弁護士なども多かった。彼らの平均年収は、3000万円以上に達していたという。
不動産経済研究所の企画調査部では、「足立区などの城東エリアを除くと、都区部のマンションは6000万円を越えるのがほとんどです。一般のサラリーマンでは、購入は不可能に近いでしょうね。人気エリアは、富裕層ばかりになっています」と話す。
とすると、都心も郊外も買えるのは富裕層ばかり。つまり、一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったということだ。
では、どこへ行けばいいのか。「賃貸など現在の住まいに留まることになるでしょうね」と企画調査部。「一軒家にしても、マンションと同じ立地では割高になるので、この状態はしばらく続くと思います」。
引用終わり
こんな記事がでると、
『やばい！ このままどんどん上がったら、買えなくなっちゃうよ』
と思う方がいるかもしれません。
また、『お客さん、今買わないと、高くなって物件買えなくなるよ』
という不動産屋もいるかもしれません。
でも、これってウソです。
ここで考えなければいけないのが需要と供給のバランスです。
マンション販売会社は、買う人がいるから、マンションを作ります。
さて、マンションを買う人ってだれでしょうか？
ほとんどの人が『年収300〜1000万円』の人だと思います。
表現を変えると『普通の人です。』
一時的（数年）にドッカンと価格が上がり買えないということはあるかもしれません。
需要と供給の視点から考えれば、５〜１０年の期間で見ると
必ず、普通の人が買える価格になります。
『金利が上がって買えなくなる』 『建設資材が上がって買えなくなる』
両方とも５〜１０年単位で考えればウソです。
金利、建築コストが上がれば、あと一つの価格決定要因『土地価格』が
下がって調整されます。
本格的に、不動産価格があがるには、平均所得をUPさせて、
普通の人が高い価格で買えるようになった時です。
追伸
本当の格差社会が広がると、違った傾向になるかもしれません。
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先日、こんな報道がされました。
以下引用
都心部も郊外もマンション高騰 一般サラリーマン「もう手が出ない」 [ 10月22日 11時44分 ]
J-CASTニュース
都心部も郊外も、マンションの価格が高騰している
新築マンションが都心部ばかりでなく、郊外でも値上がりしてきた。ここにきて、売れ行きを示す「契約率」が低下してきたにもかかわらず、値下げできない事情があるようだ。買えるのは富裕層ばかり。一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったのは確かだ。
マンションの契約率が大幅に下落
「郊外のマンションは、もう供給過剰で厳しい。来年度以降のマンション販売は、都心部で考えています」
マンションの分譲事業などを行っているシーズクリエイト（東京・渋谷区）の広報担当者は2007年10月19日、J-CASTニュースの取材にこう漏らした。同社のホームページを見ると、埼玉、神奈川、千葉といった東京近郊のマンションばかりの情報が並ぶ。それだけに、今回の決定は、販売方針の大きな転換と言える。
背景には、マンションの消費動向の急激な変化がある。不動産経済研究所が2007年10月16日に発表した07年度上期（4-9月）マンション市場動向調査によると、マンションの売れ行きを示す契約率は、首都圏が71.1%と前年同期に比べて8.2ポイントも低下した。最も契約率が低かったのは、埼玉県の60.1%。神奈川県も16.1ポイント下がって67.9%に落ち込んだ。販売好不調の目安は70％と言われるため、郊外のマンションは苦戦している。
その理由として、不動産経済研究所では、マンションの価格が郊外でも上昇していることを挙げる。例えば、埼玉県では、07年度上期におけるマンション1戸当たりの平均価格は3752万円で、前年同期に比べて9.5%も上昇した。これに対し、サラリーマンらの賃金水準は伸び悩んでいるため、「買い渋り」が生まれているのだ。
前出のシーズクリエイトでは、埼玉県鳩ヶ谷市で07年3月、分譲マンション「シーズガーデングリーンパティオ」を完成し、170戸を完売した。太陽光発電システムや屋上緑化などのアイデアが評価されたからだったという。しかし、今後、コストに見合う需要があるかどうかを考えると、郊外でのこれ以上の事業拡大は難しいと判断した。
千代田区38階建てマンションは最高倍率23倍
契約率が下がっているのに、なぜ郊外のマンション価格が上がっているのか。不動産経済研究所の企画調査部では、「建築資材費や人件費が上がっているからです。例えば、駅からバスを使うマンションでは、価格の値ごろ感がないので、契約も伸びないわけです」と説明する。
一方、都心部のマンションは、急激な価格上昇にもかかわらず、販売は好調だ。23区では、07年上期の契約率が前年同期より6.5ポイント減の75.7％に留まっている。
例えば、東京・千代田区で建築中の38階建てマンション「プラウドタワー千代田富士見」は、07年7月下旬の売り出しとともに、306戸が即日完売になった。JR飯田橋駅から徒歩2分という好立地のため中心価格帯は8600万円にもなったが、フタを開けるとなんと最高倍率が23倍を記録した。
販売した野村不動産によると、購入した人は、会社員、会社役員が半数以上を占め、医者や弁護士なども多かった。彼らの平均年収は、3000万円以上に達していたという。
不動産経済研究所の企画調査部では、「足立区などの城東エリアを除くと、都区部のマンションは6000万円を越えるのがほとんどです。一般のサラリーマンでは、購入は不可能に近いでしょうね。人気エリアは、富裕層ばかりになっています」と話す。
とすると、都心も郊外も買えるのは富裕層ばかり。つまり、一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったということだ。
では、どこへ行けばいいのか。「賃貸など現在の住まいに留まることになるでしょうね」と企画調査部。「一軒家にしても、マンションと同じ立地では割高になるので、この状態はしばらく続くと思います」。
引用終わり
こんな記事がでると、
『やばい！ このままどんどん上がったら、買えなくなっちゃうよ』
と思う方がいるかもしれません。
また、『お客さん、今買わないと、高くなって物件買えなくなるよ』
という不動産屋もいるかもしれません。
でも、これってウソです。
ここで考えなければいけないのが需要と供給のバランスです。
マンション販売会社は、買う人がいるから、マンションを作ります。
さて、マンションを買う人ってだれでしょうか？
ほとんどの人が『年収300〜1000万円』の人だと思います。
表現を変えると『普通の人です。』
一時的（数年）にドッカンと価格が上がり買えないということはあるかもしれません。
需要と供給の視点から考えれば、５〜１０年の期間で見ると
必ず、普通の人が買える価格になります。
『金利が上がって買えなくなる』 『建設資材が上がって買えなくなる』
両方とも５〜１０年単位で考えればウソです。
金利、建築コストが上がれば、あと一つの価格決定要因『土地価格』が
下がって調整されます。
本格的に、不動産価格があがるには、平均所得をUPさせて、
普通の人が高い価格で買えるようになった時です。
追伸
本当の格差社会が広がると、違った傾向になるかもしれません。
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不動産投資セミナー
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昨日は、不動産投資セミナーに参加してきました。
〜3年で脱OLした FP 北野 琴奈 が語る〜
金利上昇に備える不動産経営
まず、写真をみてキレイな人だなと思いました。
でも、写真はきれいだけど、実物はアレ？という場合が多々あります。
しかし、セミナー行ってビックリ！、写真よりずっと美しい方でした。
思わず話すのに緊張してしまいました（笑）
しかも、総投資額は７億超！！というすさまじい額です。
さらに、根性の座り方がすごく、フルレバレッジだそうです。
さて、さてセミナー内容は、レバレッジに対するリスク管理をどのように行うかという内容でした。
その中で、一番勉強になった言葉が、
玉子の大きさを自分で決めるという話でした。
よく、分散投資を例える言葉で、
『玉子を一つのカゴに入れるのではなく、バラバラのカゴに入れなさい』
これは、一つのカゴに玉子を入れると、落した時に全部割れて
取り返しのつかないことになるよという意味です。
投資でも、一つの投資先に投資すると、何かあった時に命取りになるので、
分散しなさいということです。
ここで北野さんが言われたのは、
『１個の玉子を100万円にするのか、1000万円にするのかによって
カゴをわけるかわけないか変わってきます。』
大きな成果を目指すには、大きな玉子を一つのカゴにいれて運用して
一点集中するという意味合いです。
なるほど、自分にあった玉子の大きさを見つけるのが大事だなと
大きな気づきになった言葉でした。
おそらく、これから、ますます有名になられる方だと思います。
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分散しなさいということです。
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不動産は値下がりする！
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今日は、不動産は値下がりする!―「見極める目」が求められる時代
をご紹介します。
江副浩正さんが書かれた本です。
ご存知の通り、リクルートの創業者として有名なかたです。
この本の中で江副さんは、日本全体の土地は本当の一部の一部を除いては
値下がりするという主張を繰り返しています。
理由として、
１、金利上昇
２、有効利用されていない土地が
まだまだ市場に出る
３、高層ビル化による実質土地面積の増加
需要と供給の供給がすでに過多になっているという主張です。
不動産投資をする人間にとっては耳がいたい情報ですが、
冷静に投資する為にも、聞きたくない情報を入れておくのは重要です。
文庫本サイズで持ち歩き安いので、読まれてみてください。
不動産は値下がりする!―「見極める目」が求められる時代
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今日は、不動産は値下がりする!―「見極める目」が求められる時代
をご紹介します。
江副浩正さんが書かれた本です。
ご存知の通り、リクルートの創業者として有名なかたです。
この本の中で江副さんは、日本全体の土地は本当の一部の一部を除いては
値下がりするという主張を繰り返しています。
理由として、
１、金利上昇
２、有効利用されていない土地が
まだまだ市場に出る
３、高層ビル化による実質土地面積の増加
需要と供給の供給がすでに過多になっているという主張です。
不動産投資をする人間にとっては耳がいたい情報ですが、
冷静に投資する為にも、聞きたくない情報を入れておくのは重要です。
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不動産は値下がりする!―「見極める目」が求められる時代
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中国製品に対する認識
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昨日は、久しぶりに奥様と買い物デートをしてきました。
行先は、御殿場プレミアム・アウトレット です。
奥様は買い物好きですが、自分は買い物１５分で満足派です。
とはいうものの、買い物に付き合って、ＧＡＰの店舗に入りました。
店を歩いていると、ＧＡＰの洋服ってどこで作っているんだろう？
と素朴な疑問がわいてきました。
３年位前に見た時には、ほとんど中国製でした。
中国製が多いんだろうなと思ってみてみると、
ブルガリア、カンボジア、インドネシア、トルコ、バングラディシュ
本当にありとあらゆる国が混じっていました。
何でだろう？？
ここで考えた仮説は、おそらく中国は少しづつ所得が上がってきたので
より安い賃金で雇える地域で生産を始めたんだろうなということです。
そして、もうひとつ、中国製＝安いの代名詞と象でしたが、
カンボジア、バングラディシュ製などが輸入されるようになると
中国製＝上等な製品という印象になるのではないかということです。
色々な国での生産が始まり、相対的に中国の印象があがるのでは？
と思いました。
まだ、まだ、数年〜数十年はかかるかもしれませんが、
中国製のブランド力があがってくるんじゃないかなと
思った出来事でした。
ごくごく、身近な視点で、大きな（マクロ）世界を考えるのは面白いもんですね。
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店を歩いていると、ＧＡＰの洋服ってどこで作っているんだろう？
と素朴な疑問がわいてきました。
３年位前に見た時には、ほとんど中国製でした。
中国製が多いんだろうなと思ってみてみると、
ブルガリア、カンボジア、インドネシア、トルコ、バングラディシュ
本当にありとあらゆる国が混じっていました。
何でだろう？？
ここで考えた仮説は、おそらく中国は少しづつ所得が上がってきたので
より安い賃金で雇える地域で生産を始めたんだろうなということです。
そして、もうひとつ、中国製＝安いの代名詞と象でしたが、
カンボジア、バングラディシュ製などが輸入されるようになると
中国製＝上等な製品という印象になるのではないかということです。
色々な国での生産が始まり、相対的に中国の印象があがるのでは？
と思いました。
まだ、まだ、数年〜数十年はかかるかもしれませんが、
中国製のブランド力があがってくるんじゃないかなと
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不動産投資の本
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専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法
を読みました。
日経などにも広告がでていて話題になっていた本です。
一番最初に思ったのが、
『不動産投資と言っても本当に色んな考え方、やり方があるもんだということでした。』
作者の鈴木ゆり子さんは、人の見向きもしない物件をリフォームして
高利回りを狙う方法です。
本の内容としも、リフォームのノウハウが中心で、リフォームには
自信を持たれているんだろうなという感じです。
本の中で、もっとも目に留まったのが、
これより引用
Ｐ２０１
『不動産はいつか売らなくてはいけない。ババをつかんではいけない』
『アパートにしろ、一戸建てにしろ、いつかは必ず朽ちる。そのことを肝に銘じなさい。』
引用終わり
出口のことをしかっり考えておきなさい。ということのようです。
不動産投資物件、見方によってはババ抜きに見えてくるかもしれません。
タイミングの悪いところでババを引くとゲームオーバー。
確かにそんな気がします。
手間をかけて付加価値をつけて、高利回りをお考えの方は一読ください。
手間をかけずにそこそこの利回りで、という方には向かない本かもしれません。
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『不動産投資と言っても本当に色んな考え方、やり方があるもんだということでした。』
作者の鈴木ゆり子さんは、人の見向きもしない物件をリフォームして
高利回りを狙う方法です。
本の内容としも、リフォームのノウハウが中心で、リフォームには
自信を持たれているんだろうなという感じです。
本の中で、もっとも目に留まったのが、
これより引用
Ｐ２０１
『不動産はいつか売らなくてはいけない。ババをつかんではいけない』
『アパートにしろ、一戸建てにしろ、いつかは必ず朽ちる。そのことを肝に銘じなさい。』
引用終わり
出口のことをしかっり考えておきなさい。ということのようです。
不動産投資物件、見方によってはババ抜きに見えてくるかもしれません。
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確かにそんな気がします。
手間をかけて付加価値をつけて、高利回りをお考えの方は一読ください。
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円天と円（Ｌ＆Ｇと日本）
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Ｌ＆Ｇの商法が問題になっています。
以下引用
「円天」商法 強制捜査 警視庁など 出資法違反 Ｌ＆Ｇ６０カ所
「円天」と呼ばれる独自の通貨や高利の配当金を支払うと宣伝し、不特定多数の会員から違法に資金を集めたとして、警視庁生活経済課と宮城、福島両県警の合同捜査本部は３日、出資法違反（預かり金の禁止）の疑いで、健康商品販売業「エル・アンド・ジー（Ｌ＆Ｇ）」本社（東京都新宿区）や波和二（なみ・かずつぎ）会長（７４）の自宅など関係先約６０カ所の家宅捜索を始めた。
出資者約５万人から約１０００億円を集めたとされるエル社の事業は刑事事件に発展。捜査本部は配当金を支払う見込みのないまま資金を集めたとみており、詐欺容疑での立件も視野に入れる。
捜索は約２００人態勢で、本社ビルなど事務所１３カ所、新宿区西早稲田の波会長の自宅マンションや関東近郊の幹部宅など住宅２３カ所などを対象に始まった。
調べでは、エル社の直接の容疑は、平成１７〜１９年にかけ、元本を保証した上で高配当を約束し「協力金」などの名目で、宮城県蔵王町の女性（７２）ら男女４人から出資金計約１７００万円を預かった疑い。
出資金は、「５万９０００円を預けると３年後に１０万円が返金される」「１口１００万円を預ければ３カ月ごとに９％（年利３６％）の利益が受けられる」などとうたい、協力金名目などで募っていた。また、「使っても減らない」と称し、出資額と同額分の「円天」と呼ばれる電子マネーを発行し、出資を募集。これらの手法で不特定多数の会員から資金を集めていたとみられる。
円天はエル社が運営する東京・銀座の「円天市場」やインターネットサイトで布団や貴金属などの商品と交換できたが、同市場は今年夏に閉鎖。９月にリニューアルした後、今月に入り完全に閉鎖した。インターネットサイトでは商品が出展されず買い物ができない状態が続いていたという。
９月末としていた出資金の返済期限に元金が支払われず事実上の破（は）綻（たん）状態に陥ったことや、内部資料の廃棄などエル社内に証拠隠滅の動きが表れたことなどから、捜査本部は強制捜査に踏み切ったとみられる。
エル社をめぐっては、国民生活センターに平成９年からの１０年間で１１２５件の相談や苦情が寄せられていた。特に、エル社が配当の支払いを現金から円天に変更した今年度は約６カ月で１７４件と、昨年度の２４４件を大幅に上回っていた。
引用終わり
この問題、お金の本質をついています。
円天が問題になった理由は、Ｌ＆Ｇの資金力がなくなり、
預かったお金の配当がはらえなくなりデフォルトを起こしたからです。
さて、さて、これを日本の円にあてはめて考えてみます。
日本の円は、国債を発行してお金を集めています。
国債で集めたお金を、過去の国債の返済にあてています。
日本は多額の借金があります。
ちなみに、日本の財政事情は、
年収が「５００万円」なのに毎年「８００万円」使い
差額の「３００万円」を毎年、国債で借り入れをし、
総額で「７０００万円」の借金を抱えている状態です。
もし、日本の国債がデフォルトを起こしたら。
円天マネーが破綻したのことが円でも起こります。
Ｌ＆Ｇ、『ひどいわね〜』と言っていますが、
現状、日本の財政バランスを考えると、
日本政府、『ひどいわね〜』となりかねません。
お金という紙に、価値を与えるのは、あくまでも日本政府の信用力だけだ
ということは知っておくべきです。
信用力の差以外は、やっているシステムはほとんど同じです。
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Ｌ＆Ｇの商法が問題になっています。
以下引用
「円天」商法 強制捜査 警視庁など 出資法違反 Ｌ＆Ｇ６０カ所
「円天」と呼ばれる独自の通貨や高利の配当金を支払うと宣伝し、不特定多数の会員から違法に資金を集めたとして、警視庁生活経済課と宮城、福島両県警の合同捜査本部は３日、出資法違反（預かり金の禁止）の疑いで、健康商品販売業「エル・アンド・ジー（Ｌ＆Ｇ）」本社（東京都新宿区）や波和二（なみ・かずつぎ）会長（７４）の自宅など関係先約６０カ所の家宅捜索を始めた。
出資者約５万人から約１０００億円を集めたとされるエル社の事業は刑事事件に発展。捜査本部は配当金を支払う見込みのないまま資金を集めたとみており、詐欺容疑での立件も視野に入れる。
捜索は約２００人態勢で、本社ビルなど事務所１３カ所、新宿区西早稲田の波会長の自宅マンションや関東近郊の幹部宅など住宅２３カ所などを対象に始まった。
調べでは、エル社の直接の容疑は、平成１７〜１９年にかけ、元本を保証した上で高配当を約束し「協力金」などの名目で、宮城県蔵王町の女性（７２）ら男女４人から出資金計約１７００万円を預かった疑い。
出資金は、「５万９０００円を預けると３年後に１０万円が返金される」「１口１００万円を預ければ３カ月ごとに９％（年利３６％）の利益が受けられる」などとうたい、協力金名目などで募っていた。また、「使っても減らない」と称し、出資額と同額分の「円天」と呼ばれる電子マネーを発行し、出資を募集。これらの手法で不特定多数の会員から資金を集めていたとみられる。
円天はエル社が運営する東京・銀座の「円天市場」やインターネットサイトで布団や貴金属などの商品と交換できたが、同市場は今年夏に閉鎖。９月にリニューアルした後、今月に入り完全に閉鎖した。インターネットサイトでは商品が出展されず買い物ができない状態が続いていたという。
９月末としていた出資金の返済期限に元金が支払われず事実上の破（は）綻（たん）状態に陥ったことや、内部資料の廃棄などエル社内に証拠隠滅の動きが表れたことなどから、捜査本部は強制捜査に踏み切ったとみられる。
エル社をめぐっては、国民生活センターに平成９年からの１０年間で１１２５件の相談や苦情が寄せられていた。特に、エル社が配当の支払いを現金から円天に変更した今年度は約６カ月で１７４件と、昨年度の２４４件を大幅に上回っていた。
引用終わり
この問題、お金の本質をついています。
円天が問題になった理由は、Ｌ＆Ｇの資金力がなくなり、
預かったお金の配当がはらえなくなりデフォルトを起こしたからです。
さて、さて、これを日本の円にあてはめて考えてみます。
日本の円は、国債を発行してお金を集めています。
国債で集めたお金を、過去の国債の返済にあてています。
日本は多額の借金があります。
ちなみに、日本の財政事情は、
年収が「５００万円」なのに毎年「８００万円」使い
差額の「３００万円」を毎年、国債で借り入れをし、
総額で「７０００万円」の借金を抱えている状態です。
もし、日本の国債がデフォルトを起こしたら。
円天マネーが破綻したのことが円でも起こります。
Ｌ＆Ｇ、『ひどいわね〜』と言っていますが、
現状、日本の財政バランスを考えると、
日本政府、『ひどいわね〜』となりかねません。
お金という紙に、価値を与えるのは、あくまでも日本政府の信用力だけだ
ということは知っておくべきです。
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不動産投資（マカオ）でキャピタルゲインを狙うタイミング
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今回のブログで何回か続けてきたマカオ不動産投資編を終わりにします。
今日は、私の考えるマカオの不動産投資物件売却タイミングについてです。
ただし、あくまでも予測なので、正解率６０〜８０％位だと思います。
結論からいうと、アメリカの金利が３％前後まで切り下がったら
売り時だと思います。
サブプライムの問題でアメリカは金利を引き下げました。
銀行の信用不安を、お金をさらにジャブジャブにして回避する方法をとりました。
まだまだ、信用不安が渦巻いており、ＦＲＢは２〜３回にわけて、金利を切り下げると思います。
世界中にお金が、余りに余っている所に、さらにお金がバラまかれるわけです。
麻薬患者が禁断症状起こして、飛び降りそうなので、禁断症状起こさないように
さらに、麻薬を打つようなものです。
しかも、禁断症状ごとに麻薬を打つのでさらに体を悪くします。
こうなると、お金への信用（ドルへの信用）はなくなります。
ドルへの信用がなくなるということは、基軸通貨を失うといことです。
ここで、一気にリスクの高い投資先への向っていた投資マネーが引き揚げていくことが
予測できます。
まさに、マカオの不動産投資はハイリスク、ハイリターンの世界です。
さらに、異常に膨張している中国株、中国経済が一時的に調整すると思います。
サブプライム以降の中国株の上がり方は異常です。
１ヵ月程度で香港ハンセン指数は３０％近く上がっています。
行き所のなくなったお金が、全部中国に向かっています。
マカオ経済に一番の影響を与えるのは中国経済の動向です。
オリンピック前後、遅くても上海万博前には調整する局面がきます。
つまり、、アメリカドルへの信用不安、中国経済の一時的な調整の順に
１〜２年以内に起こることが予測できます。
そうなれば、マカオの不動産価格に影響を与えるのは明らかです。
あまり欲をかかず、ＦＲＢがあと２回位金利引き下げたら売るのがいいのかなと考えています。
それ以上は、極度のインフレが怖くて、なかなか引き下げられなくなります。
（麻薬患者に麻薬を打てなくなります）
ただし、１０年、２０年と所有することが許される方は、じっと我慢という手もあるかもしれません。
長期的に見れば、世界的なインフレと中国経済の成長はかなり確率が高いと思います。
そうなった時、もの凄いリターンを手にできるかもしれません。
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今日は、私の考えるマカオの不動産投資物件売却タイミングについてです。
ただし、あくまでも予測なので、正解率６０〜８０％位だと思います。
結論からいうと、アメリカの金利が３％前後まで切り下がったら
売り時だと思います。
サブプライムの問題でアメリカは金利を引き下げました。
銀行の信用不安を、お金をさらにジャブジャブにして回避する方法をとりました。
まだまだ、信用不安が渦巻いており、ＦＲＢは２〜３回にわけて、金利を切り下げると思います。
世界中にお金が、余りに余っている所に、さらにお金がバラまかれるわけです。
麻薬患者が禁断症状起こして、飛び降りそうなので、禁断症状起こさないように
さらに、麻薬を打つようなものです。
しかも、禁断症状ごとに麻薬を打つのでさらに体を悪くします。
こうなると、お金への信用（ドルへの信用）はなくなります。
ドルへの信用がなくなるということは、基軸通貨を失うといことです。
ここで、一気にリスクの高い投資先への向っていた投資マネーが引き揚げていくことが
予測できます。
まさに、マカオの不動産投資はハイリスク、ハイリターンの世界です。
さらに、異常に膨張している中国株、中国経済が一時的に調整すると思います。
サブプライム以降の中国株の上がり方は異常です。
１ヵ月程度で香港ハンセン指数は３０％近く上がっています。
行き所のなくなったお金が、全部中国に向かっています。
マカオ経済に一番の影響を与えるのは中国経済の動向です。
オリンピック前後、遅くても上海万博前には調整する局面がきます。
つまり、、アメリカドルへの信用不安、中国経済の一時的な調整の順に
１〜２年以内に起こることが予測できます。
そうなれば、マカオの不動産価格に影響を与えるのは明らかです。
あまり欲をかかず、ＦＲＢがあと２回位金利引き下げたら売るのがいいのかなと考えています。
それ以上は、極度のインフレが怖くて、なかなか引き下げられなくなります。
（麻薬患者に麻薬を打てなくなります）
ただし、１０年、２０年と所有することが許される方は、じっと我慢という手もあるかもしれません。
長期的に見れば、世界的なインフレと中国経済の成長はかなり確率が高いと思います。
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マカオで家賃収入（インカムゲイン）は成り立つか？
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『収益還元法の感覚で、割高なのかどうかを次回ブログで分析してみますね。』
と書きました。
実は、まだマカオの不動産市場は始まったばかりで家賃のデーターなどが無いため、
しっかりした分析はできません。
そこで、現地を案内してくれたＭさんが教えてくれ情報をもとに書いていきます。
Ｍさんの話では、5000万円位の物件で利回り３％〜５％位の家賃が
現在の家賃相場だそうです。
ちなみに、マカオの金利は香港と連動しています。
さらに、香港の金利はアメリカと連動しています。
現状、約５％の貸出金利のようです。
例のサブプライムで0.75％下げたので少し下がるかもしれません。
ひと目でわかるように、レバレッジをかけたら、インカムゲインは
金利で吹き飛びます。
現在のままではインカムゲイン目的の不動産投資は無理そうです。
Ｍさんの話では、これから５年位の間は、約３０％ずつ家賃が上昇していくという予測だそうです。
そうすると、３〜５年で、現状の価格で購入しておけば８％位の
利回りまでは持ち直すとい話でした。
ただ、ここで？と思ったのが、
『経済成長率が１６％位なのに、家賃が３０％上がる！』
ほんとかなという感じです。
これって、超インフレ状態になるってこと？
それとも、外国人が入ってきてガンガン高い家賃払って行くってこと？
ウ〜ン、どうも信憑性がないかなって思ってしまいました。
マカオの不動産投資は完璧にキャピタルゲイン狙いなのが
分かりますよね。
では、キャピタルゲインを得るために重要なのが、いつ売るかです。
私なりの予測（予言？）を次回のブログで書きますね。
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『収益還元法の感覚で、割高なのかどうかを次回ブログで分析してみますね。』
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実は、まだマカオの不動産市場は始まったばかりで家賃のデーターなどが無いため、
しっかりした分析はできません。
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Ｍさんの話では、5000万円位の物件で利回り３％〜５％位の家賃が
現在の家賃相場だそうです。
ちなみに、マカオの金利は香港と連動しています。
さらに、香港の金利はアメリカと連動しています。
現状、約５％の貸出金利のようです。
例のサブプライムで0.75％下げたので少し下がるかもしれません。
ひと目でわかるように、レバレッジをかけたら、インカムゲインは
金利で吹き飛びます。
現在のままではインカムゲイン目的の不動産投資は無理そうです。
Ｍさんの話では、これから５年位の間は、約３０％ずつ家賃が上昇していくという予測だそうです。
そうすると、３〜５年で、現状の価格で購入しておけば８％位の
利回りまでは持ち直すとい話でした。
ただ、ここで？と思ったのが、
『経済成長率が１６％位なのに、家賃が３０％上がる！』
ほんとかなという感じです。
これって、超インフレ状態になるってこと？
それとも、外国人が入ってきてガンガン高い家賃払って行くってこと？
ウ〜ン、どうも信憑性がないかなって思ってしまいました。
マカオの不動産投資は完璧にキャピタルゲイン狙いなのが
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では、キャピタルゲインを得るために重要なのが、いつ売るかです。
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