マカオの不動産投資物件のルール
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この物件の場合、『実用率 ７０％』となります。
部屋の専有面積の�嵒充┐砲篭ν冑�分が含まれています。
つまり、共用廊下なども含まれて表示されているわけです。
実用率 ７０％とは、共用部分を除いた、実際に使える部分の割合を表しています。
日本で表現するとレンタブル比といったところです。
しかも、面白いのが新築の時は実用面積がパンフレットなどに書かれていますが、
人に貸す際の募集用広告には、共用部分が含まれた面積しか書かれないらしいです。
今回見に行った↓ マカオの不動産投資物件は、
高実用率と書かれており８０％の実用率で使えるのが売りだそうです。
表記上、７５�屬如⊆尊櫃良�屋の面積は６０�屬箸いΔ海箸砲覆蠅泙后�
マカオで不動産を案内してくれたＭさんに、
『これだったらすべての物件高実用率って書いたほうがうれるんじゃないんですか？』
と質問したところ。
『そうすると、転売する時などに書かれる面積が小さくなって不利なんですよ。』
『一概に有利とはいえませんね。』
『しかも、共用部分もどこまでの共用部分を含んで表記されているか
よくわかりませんし、一つの参考程度ってところですね』
ルールを知らずに、日本の感覚で投資していたら大変なことになりますね。
このあたりの曖昧さを、もうちょっと明確にするために、
面積当たりの単価比較を物件ごとにしていました。
たとえば、１�屐 瓠。僑伊�円 なので安い、高いといった感じで比較していました。
（正確には、平方フィート単位）
さて、気になるこの物件の価格は、何と『約５８００万円』です。
６０�屬韮毅牽娃伊�円ですから、東京都心部のマンション価格と同等か
チョット割高くらいです。
収益還元法の感覚で、割高なのかどうかを次回ブログで分析してみますね。
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この物件の場合、『実用率 ７０％』となります。
部屋の専有面積の�嵒充┐砲篭ν冑�分が含まれています。
つまり、共用廊下なども含まれて表示されているわけです。
実用率 ７０％とは、共用部分を除いた、実際に使える部分の割合を表しています。
日本で表現するとレンタブル比といったところです。
しかも、面白いのが新築の時は実用面積がパンフレットなどに書かれていますが、
人に貸す際の募集用広告には、共用部分が含まれた面積しか書かれないらしいです。
今回見に行った↓ マカオの不動産投資物件は、
高実用率と書かれており８０％の実用率で使えるのが売りだそうです。
表記上、７５�屬如⊆尊櫃良�屋の面積は６０�屬箸いΔ海箸砲覆蠅泙后�
マカオで不動産を案内してくれたＭさんに、
『これだったらすべての物件高実用率って書いたほうがうれるんじゃないんですか？』
と質問したところ。
『そうすると、転売する時などに書かれる面積が小さくなって不利なんですよ。』
『一概に有利とはいえませんね。』
『しかも、共用部分もどこまでの共用部分を含んで表記されているか
よくわかりませんし、一つの参考程度ってところですね』
ルールを知らずに、日本の感覚で投資していたら大変なことになりますね。
このあたりの曖昧さを、もうちょっと明確にするために、
面積当たりの単価比較を物件ごとにしていました。
たとえば、１�屐 瓠。僑伊�円 なので安い、高いといった感じで比較していました。
（正確には、平方フィート単位）
さて、気になるこの物件の価格は、何と『約５８００万円』です。
６０�屬韮毅牽娃伊�円ですから、東京都心部のマンション価格と同等か
チョット割高くらいです。
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世界の不動産投資（マカオ）
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昨日、マカオより帰国しました。
今回の旅は、いつも親しくしているＫ社長と、マカオの不動産投資事情をみるのが目的でした。
さて、マカオで宿泊したのが、
このホテル、ヴェネチアン マカオです。
とにかく、でかい！の一言でした。
しかも、この周りにヴェネチアンと同じ規模のカジノホテルが、４つ、５つ立つそうです。
『第２のラスベガス確定』のようです。
すでにカジノの売上は、ラスベガスを抜いています。
それに、目を付けたのが富裕層のマネーというわけです。
(主にＵＳＡ、中国）
今回は、現地の不動産屋さんのＭさんと一緒に物件の建築現場などを
回ってきました。
その物件の１つが
↓
この物件Ｋ社長がＭさんから１部屋購入した物件で、
約７５�屬諒�件です。
しかし！！
この７５�屬砲麓造枠詭�が隠されています。
不動産と一言にいってもいろんなルールが本当にあります。
しかも、価格もビックリ価格です。
マカオの人口密度が世界一という前提を聞いても
『わお〜』という価格でした。
そのあたりは、次回のブログで書きますね。
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さて、マカオで宿泊したのが、
このホテル、ヴェネチアン マカオです。
とにかく、でかい！の一言でした。
しかも、この周りにヴェネチアンと同じ規模のカジノホテルが、４つ、５つ立つそうです。
『第２のラスベガス確定』のようです。
すでにカジノの売上は、ラスベガスを抜いています。
それに、目を付けたのが富裕層のマネーというわけです。
(主にＵＳＡ、中国）
今回は、現地の不動産屋さんのＭさんと一緒に物件の建築現場などを
回ってきました。
その物件の１つが
↓
この物件Ｋ社長がＭさんから１部屋購入した物件で、
約７５�屬諒�件です。
しかし！！
この７５�屬砲麓造枠詭�が隠されています。
不動産と一言にいってもいろんなルールが本当にあります。
しかも、価格もビックリ価格です。
マカオの人口密度が世界一という前提を聞いても
『わお〜』という価格でした。
そのあたりは、次回のブログで書きますね。
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マカオ 不動産投資事情
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本日から、親しくしている、事業家でもあり、不動産投資家でもある
Ｋ社長とマカオに不動産投資視察に行ってきます。
WIKIPEDIAによると、
マカオ
Ｋ社長の話では、とにかく、もの凄い建設ラッシュらしいです。
1部屋数千万円の数十階建てのコンドミニアム物件が多数たっており、
キャピタルゲイン狙いの投資資金が大量に流入しているようです。
ここ２、３年でも２０％、３０％上昇している物件が多数あるそうです。
日本では、３％土地が上がって、『土地価格上昇！！』なんてニュースになっている
わけですから、それを考えるとすごい上昇率です。
不動産投資する場所として、どんな状況か、じっくり見てきたいと思います。
ちなみに、宿泊先はヴェネチアン マカオ
マカオの発展、不動産価格上昇の一番の要因は、ラスベガス資本のホテルが
多数進出していることのようです。
複数のラスベガス資本のホテルが建設中です。
ちなみに、今回宿泊する、ヴェネチアン マカオも、その一つです。
帰国後に、マカオの様子をレポートしますね。
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マカオ
Ｋ社長の話では、とにかく、もの凄い建設ラッシュらしいです。
1部屋数千万円の数十階建てのコンドミニアム物件が多数たっており、
キャピタルゲイン狙いの投資資金が大量に流入しているようです。
ここ２、３年でも２０％、３０％上昇している物件が多数あるそうです。
日本では、３％土地が上がって、『土地価格上昇！！』なんてニュースになっている
わけですから、それを考えるとすごい上昇率です。
不動産投資する場所として、どんな状況か、じっくり見てきたいと思います。
ちなみに、宿泊先はヴェネチアン マカオ
マカオの発展、不動産価格上昇の一番の要因は、ラスベガス資本のホテルが
多数進出していることのようです。
複数のラスベガス資本のホテルが建設中です。
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基準地価
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基準地価が発表されましたね。
だいたい、予測通りといった感じでした。
以下引用
FujiSankei Business i.
国土交通省は１９日、７月１日時点の都道府県地価（基準地価）を発表した。景気回復が続く中、東京、大阪、名古屋の３大都市圏では住宅・商業地ともに２年連続で上昇。地方圏では札幌、仙台、福岡各市の商業地が２けたの伸びを示すなど、中心都市を中心に持ち直しの傾向が広がった。全国平均は、商業地が前年比１・０％上昇し、１６年ぶりのプラス。住宅地も０・７％の下落にとどまり、下落幅は４年連続で縮小した。
３大都市圏は、住宅地が４・０％（前年０・４％）、商業地が１０・４％（同３・６％）といずれも前年を上回った。東京圏では、旺盛なマンション需要や不動産投資の活発化を背景に、２年連続で都区部の住宅・商業地の調査地点すべてが上昇した。大阪圏と名古屋圏ではともに住宅地が上昇に転じ、商業地も超高層ビルなどの建設で上昇傾向を強めた。
地方圏を見ると、住宅地の下落幅は２・３％（前年３・１％）と３年連続で縮小。商業地は、一部地方都市で上昇地点がみられた。
◇
■伸び鈍化 投資は地方へ
今回の基準地価の大きな特徴は、東京、大阪、名古屋の３大都市圏の中心部で、地価上昇に減速感がみられたことだ。東京・丸の内では年間変動率が２２・６％の上昇だが、半期ベースでみると前半が１３・４％の伸びに対し、後半には８・１％低下している。同じような減速は東京都心にとどまらず大阪市中央区、同西区、京都市中京区、下京区、名古屋市西区、同北区などでもみられた。
国交省では「都市部の地価相場が落ち着きを取り戻した」（土地・水資源局）と分析。また、専門家の間では「今後、米サブプライム（高金利型）住宅ローン問題に関連し、外資の投資手控えや不動産投資資金に対する金融機関の慎重な融資姿勢などで、減速感がより鮮明になる」（大手不動産幹部）との見方も出始めている。
もう一つの潮流の変化として、新潟県や富山県、茨城県、和歌山県、香川県、大分県などの県庁所在地１１地点で、商業地を中心に新たな地価上昇地点が表れたことを挙げることができる。このことは、不動産投資が大都市から地方へ広がりをみせたことを意味している。
地方での地価上昇に影響を及ぼしたのが、市街地や交通基盤の整備だ。これにより利便性、収益性が向上し、投資を促したと考えられる。事実、地方の上昇地点をみると大型プロジェクトなどが完了している。富山市ではＬＲＴ（次世代型路面電車システム）が開業し、高松市では丸亀町Ａ街区再開発ビルがオープンし、地域に利便性や活気をもたらした。
また、国交省は「観光資源の活用など地域活性化への取り組みも上昇の重要な要素」とみる。住宅地で全国上昇率１位となったのは北海道の倶知安町で、前年比３３・３％も値上がりした。同町の場合、冬場のスキーに加え、夏場は急流をゴムボートで下るラフティングなどの観光振興策が奏功し、ペンション用地などの需要が高まったという。ただ、こうした取り組みはすべてが成功するわけではない。地方では地域の観光や産業振興策によって、地価に差が出てくる可能性もある。
引用終わり
ちなみに、基準地価とは、
不動産鑑定士が、商業地、住宅地など用途別に調査して、1�屬△燭蠅療效浪然覆鮑債�
土地価格は７月１日時点の価格です。
公示地価、路線価などと同様に『収益を上げる場所は上がり、収益を上げられない場所は下がる』という流れそのままでした。
特に便利とは程遠いい『倶知安町』が観光をてこに大幅上昇したのは、この流れを象徴しています。
完璧に収益還元法が定着してきたようです。
たった１ＫＭしか離れていない場所でも、収益が上がる、上がらないによって
土地価格が上がる場所、下がる場所がでてきそうです。
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だいたい、予測通りといった感じでした。
以下引用
FujiSankei Business i.
国土交通省は１９日、７月１日時点の都道府県地価（基準地価）を発表した。景気回復が続く中、東京、大阪、名古屋の３大都市圏では住宅・商業地ともに２年連続で上昇。地方圏では札幌、仙台、福岡各市の商業地が２けたの伸びを示すなど、中心都市を中心に持ち直しの傾向が広がった。全国平均は、商業地が前年比１・０％上昇し、１６年ぶりのプラス。住宅地も０・７％の下落にとどまり、下落幅は４年連続で縮小した。
３大都市圏は、住宅地が４・０％（前年０・４％）、商業地が１０・４％（同３・６％）といずれも前年を上回った。東京圏では、旺盛なマンション需要や不動産投資の活発化を背景に、２年連続で都区部の住宅・商業地の調査地点すべてが上昇した。大阪圏と名古屋圏ではともに住宅地が上昇に転じ、商業地も超高層ビルなどの建設で上昇傾向を強めた。
地方圏を見ると、住宅地の下落幅は２・３％（前年３・１％）と３年連続で縮小。商業地は、一部地方都市で上昇地点がみられた。
◇
■伸び鈍化 投資は地方へ
今回の基準地価の大きな特徴は、東京、大阪、名古屋の３大都市圏の中心部で、地価上昇に減速感がみられたことだ。東京・丸の内では年間変動率が２２・６％の上昇だが、半期ベースでみると前半が１３・４％の伸びに対し、後半には８・１％低下している。同じような減速は東京都心にとどまらず大阪市中央区、同西区、京都市中京区、下京区、名古屋市西区、同北区などでもみられた。
国交省では「都市部の地価相場が落ち着きを取り戻した」（土地・水資源局）と分析。また、専門家の間では「今後、米サブプライム（高金利型）住宅ローン問題に関連し、外資の投資手控えや不動産投資資金に対する金融機関の慎重な融資姿勢などで、減速感がより鮮明になる」（大手不動産幹部）との見方も出始めている。
もう一つの潮流の変化として、新潟県や富山県、茨城県、和歌山県、香川県、大分県などの県庁所在地１１地点で、商業地を中心に新たな地価上昇地点が表れたことを挙げることができる。このことは、不動産投資が大都市から地方へ広がりをみせたことを意味している。
地方での地価上昇に影響を及ぼしたのが、市街地や交通基盤の整備だ。これにより利便性、収益性が向上し、投資を促したと考えられる。事実、地方の上昇地点をみると大型プロジェクトなどが完了している。富山市ではＬＲＴ（次世代型路面電車システム）が開業し、高松市では丸亀町Ａ街区再開発ビルがオープンし、地域に利便性や活気をもたらした。
また、国交省は「観光資源の活用など地域活性化への取り組みも上昇の重要な要素」とみる。住宅地で全国上昇率１位となったのは北海道の倶知安町で、前年比３３・３％も値上がりした。同町の場合、冬場のスキーに加え、夏場は急流をゴムボートで下るラフティングなどの観光振興策が奏功し、ペンション用地などの需要が高まったという。ただ、こうした取り組みはすべてが成功するわけではない。地方では地域の観光や産業振興策によって、地価に差が出てくる可能性もある。
引用終わり
ちなみに、基準地価とは、
不動産鑑定士が、商業地、住宅地など用途別に調査して、1�屬△燭蠅療效浪然覆鮑債�
土地価格は７月１日時点の価格です。
公示地価、路線価などと同様に『収益を上げる場所は上がり、収益を上げられない場所は下がる』という流れそのままでした。
特に便利とは程遠いい『倶知安町』が観光をてこに大幅上昇したのは、この流れを象徴しています。
完璧に収益還元法が定着してきたようです。
たった１ＫＭしか離れていない場所でも、収益が上がる、上がらないによって
土地価格が上がる場所、下がる場所がでてきそうです。
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プロジェクト
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９月１４日〜１６日まで、現在進行中のプロジェクトの開発合宿を行ってきました。
場所は、観月さん
東京 大田区 千鳥町にある、チョッピリ古めの日本家屋風の旅館でした。
外国人率７０％超！！
う〜ん、やっぱり、少しでも日本風な雰囲気に触れたいんですかね。
これから、外国からの観光客がもっと増えていけば、あんな商売、
こんな商売もできるなといろんなアイディアが浮かびました。
開発合宿というと、男４人でメシの時間以外は部屋にひきこもっていました。
ソニーも最初、熱海で何日もひきこもって開発を続けたという話を聞きました。
話は大きくなりますが、そんな気分で開発していました。
ちょっと、学生気分の乗りもあり楽しい時間でした。
追伸
もう少し先ですが、ブログを見てもらっている方には
今回のプロジェクトがお役に立てると思いますので
楽しみにしていてくださいね。
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９月１４日〜１６日まで、現在進行中のプロジェクトの開発合宿を行ってきました。
場所は、観月さん
東京 大田区 千鳥町にある、チョッピリ古めの日本家屋風の旅館でした。
外国人率７０％超！！
う〜ん、やっぱり、少しでも日本風な雰囲気に触れたいんですかね。
これから、外国からの観光客がもっと増えていけば、あんな商売、
こんな商売もできるなといろんなアイディアが浮かびました。
開発合宿というと、男４人でメシの時間以外は部屋にひきこもっていました。
ソニーも最初、熱海で何日もひきこもって開発を続けたという話を聞きました。
話は大きくなりますが、そんな気分で開発していました。
ちょっと、学生気分の乗りもあり楽しい時間でした。
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巨額な資金
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こんな記事がありました。
以下引用
NIKKEI NET
サウジ年金庁、不動産に投資・外国債中心から転換
【ドバイ＝加賀谷和樹】サウジアラビア公的年金庁のムハンマド・カラシ総裁は首都リヤドで日本経済新聞記者と会い、日米欧の国債中心だった投資方針を変更し、不動産投資を始める考えを示した。まず国内で100億ドル（約1兆1000億円）前後を投じた後、先進国を中心に国外の不動産に投資する方針。原油高を受けて年金基金の資産の増加が見込めるとして、一定のリスクを取りながら高利回りを求める構えだ。
公的年金庁はサウジを代表する政府系ファンド「政府年金基金」を運営する。カラシ総裁は「理事会は最近、投資方針の変更を決定した」と述べた。日米欧の国債などを対象にして安定利回りを求めた従来の運用手法に加え、大規模な不動産開発に多額の資金を投入して収益力を上げることにした。日米欧の証券市場での短期売買もポートフォリオの一環として維持する。カラシ総裁は債券や株式中心の資産運用で「利回りは年3％を上回る」と明らかにした。
引用おわり
日本の不動産市場については、
『低迷期を終えて地価は回復し、通貨も比較的安定している』
という認識のようです。
サブプライムの問題で、ファンドの投資力が落ちてきそうな中で、
地価上昇の要因になるか注目です。
自分の予測では、 アメリカ ⇒ ヨーロッパ ⇒ 日本の順の投資に
するのではと思っています。
ポートフォリオの金額の小さい部分になりそうなので、いくら巨額な資金といっても、
そんなに影響がないように思います。
それにしてもオイルマネーの金額の大きさには驚きますね。
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以下引用
NIKKEI NET
サウジ年金庁、不動産に投資・外国債中心から転換
【ドバイ＝加賀谷和樹】サウジアラビア公的年金庁のムハンマド・カラシ総裁は首都リヤドで日本経済新聞記者と会い、日米欧の国債中心だった投資方針を変更し、不動産投資を始める考えを示した。まず国内で100億ドル（約1兆1000億円）前後を投じた後、先進国を中心に国外の不動産に投資する方針。原油高を受けて年金基金の資産の増加が見込めるとして、一定のリスクを取りながら高利回りを求める構えだ。
公的年金庁はサウジを代表する政府系ファンド「政府年金基金」を運営する。カラシ総裁は「理事会は最近、投資方針の変更を決定した」と述べた。日米欧の国債などを対象にして安定利回りを求めた従来の運用手法に加え、大規模な不動産開発に多額の資金を投入して収益力を上げることにした。日米欧の証券市場での短期売買もポートフォリオの一環として維持する。カラシ総裁は債券や株式中心の資産運用で「利回りは年3％を上回る」と明らかにした。
引用おわり
日本の不動産市場については、
『低迷期を終えて地価は回復し、通貨も比較的安定している』
という認識のようです。
サブプライムの問題で、ファンドの投資力が落ちてきそうな中で、
地価上昇の要因になるか注目です。
自分の予測では、 アメリカ ⇒ ヨーロッパ ⇒ 日本の順の投資に
するのではと思っています。
ポートフォリオの金額の小さい部分になりそうなので、いくら巨額な資金といっても、
そんなに影響がないように思います。
それにしてもオイルマネーの金額の大きさには驚きますね。
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未来は予測できる？！
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前回のブログで書いた、芦沢さんに教えてもらった将来価値割戻しの考え方について
お伝えしますね。
不動産投資で言う、将来価値（FV）は、キャッシュフロー（CF）と20年後、30年後の
売却額の合計値です。
これに対して、現在の価格が割安ならば買い、割高ならば見送りとなります。
ここまでは、不動産投資を勉強した方なら計算すると思います。
ここからが芦沢さんがさすがと思うところです。
この計算を
１ レバレッジなし（全額自己資金）
２ ３０％程度借金した場合
３ ７０％程度借金した場合
など、複数パターンで計算する点です。
ここまでやっている人は少数だと思います。
さらに、面白いのは空室率を低下させる、修繕などによる物件価値の維持など不動産投資を
成功させせる為に必要なノウハウは全て、将来価値を維持する為に必要という発想方法です。
つまり、空き室募集、修繕計画は、最初に計算した将来価値（FV)を達成する為に
必要なことととらえて活動するということです。
この視点があると、
○ 修繕費をかけず、家賃を下げて空き室を埋めるのか
○ 修繕費をかけ、家賃を維持して空き室を埋めるのか
など迷った時に、
『初期計画の将来価値を達成する為にはどちらが最善か？』
という質問ができるのでより具体的な選択ができます。
同じことをやるにしても、違う視点からみるだけで選択肢が変わります。
本当に、色々な視点をもつのが重要ですね。
追伸
今回の話を、『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算』を使った場合
ＩＲＲが＋になればなるほど将来価値が現在価値より高い。
ＩＲＲが―になればなるほど将来価値に対して現在価値が高すぎる。
ということになります。
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前回のブログで書いた、芦沢さんに教えてもらった将来価値割戻しの考え方について
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不動産投資で言う、将来価値（FV）は、キャッシュフロー（CF）と20年後、30年後の
売却額の合計値です。
これに対して、現在の価格が割安ならば買い、割高ならば見送りとなります。
ここまでは、不動産投資を勉強した方なら計算すると思います。
ここからが芦沢さんがさすがと思うところです。
この計算を
１ レバレッジなし（全額自己資金）
２ ３０％程度借金した場合
３ ７０％程度借金した場合
など、複数パターンで計算する点です。
ここまでやっている人は少数だと思います。
さらに、面白いのは空室率を低下させる、修繕などによる物件価値の維持など不動産投資を
成功させせる為に必要なノウハウは全て、将来価値を維持する為に必要という発想方法です。
つまり、空き室募集、修繕計画は、最初に計算した将来価値（FV)を達成する為に
必要なことととらえて活動するということです。
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○ 修繕費をかけず、家賃を下げて空き室を埋めるのか
○ 修繕費をかけ、家賃を維持して空き室を埋めるのか
など迷った時に、
『初期計画の将来価値を達成する為にはどちらが最善か？』
という質問ができるのでより具体的な選択ができます。
同じことをやるにしても、違う視点からみるだけで選択肢が変わります。
本当に、色々な視点をもつのが重要ですね。
追伸
今回の話を、『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算』を使った場合
ＩＲＲが＋になればなるほど将来価値が現在価値より高い。
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ワンルームマンション投資の極意
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中古マンション投資の極意―サラリーマン大家さんが本音で語る
の著者である芦沢さんと、町田でお会いしてきました。
いや〜、楽しい時間でした。
芦沢さん本当にありがとうございます。
１９：３０〜２３：３０分まで、あっというまに時間がたってしまいました。
芦沢さんが、『電車の時間大丈夫ですか？』 といってくれなかったら
町田で途方にくれるところでした。
具体的ににどんな話をしたかというと、不動産投資の話はもちろん
■ 株の話
■ 外貨ＭＭＦの話
■ ヘッジファンドの話
■ 趣味の話
などなど色々お話を聞かせていただきました。
その中でも、不動産投資も将来価値を割り戻して計算している
という話は特に印象てきでした。
ウォーレンバフェットの株の投資理論がヒントになって、思いついたそうです。
将来価値割戻しの詳細は、次回のブログでお伝えしますね。
将来価値を割り戻すとは？
次回ブログで投資手法の考え方がわかります。
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中古マンション投資の極意―サラリーマン大家さんが本音で語る
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芦沢さん本当にありがとうございます。
１９：３０〜２３：３０分まで、あっというまに時間がたってしまいました。
芦沢さんが、『電車の時間大丈夫ですか？』 といってくれなかったら
町田で途方にくれるところでした。
具体的ににどんな話をしたかというと、不動産投資の話はもちろん
■ 株の話
■ 外貨ＭＭＦの話
■ ヘッジファンドの話
■ 趣味の話
などなど色々お話を聞かせていただきました。
その中でも、不動産投資も将来価値を割り戻して計算している
という話は特に印象てきでした。
ウォーレンバフェットの株の投資理論がヒントになって、思いついたそうです。
将来価値割戻しの詳細は、次回のブログでお伝えしますね。
将来価値を割り戻すとは？
次回ブログで投資手法の考え方がわかります。
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割安物件購入のチャンス？！
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こんな記事がありました。
以下引用
NIKKEI NET
不動産投信、海外投資家が売り越し・サブプライム余波
国内の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場が、米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波を受けている。8月に入り、資金回収に動いた海外投資家が保有ＲＥＩＴの売却を加速。東証ＲＥＩＴ指数は直近の高値を付けた5月末から3割下落した。ただ急激な調整で分配金利回りの平均は3％台を回復。足元では利回り水準に着目した投資家の押し目買いが入っているようだ。
海外投資家は昨年からＲＥＩＴ相場のけん引役だった。だが春先からくすぶり始めたサブプライム問題などを背景に、6月は1年ぶりに売り越し（375億円）に転じ、7月も202億円の売り越しだった。8月に入ってからも、「海外投資家が日本のＲＥＩＴを手じまい売りする動きが続いている」（国内証券）とみられる。(07:01)
引用終わり
また、大手銀行が融資抑制に動いているという記事もありました。
（チョット情報が遅いな〜という気もしますが）
今回の記事は、東京の大型物件などに流れていた資金が、引き上げ始めたという内容です。
これが、何千万円〜３億位までの物件の価格に影響を与えるかどうか見ていく
必要がありそうですね
銀行の融資も２，３年前とは違うスタンスなので、少し調整はあるのかもしれません。
調整した時が、収益還元法で、２０年、３０年先までシミュレーションして
プロと同じような投資計画を立てて、キャッシュフローがしっかりした
物件を探すチャンスかもしれません。
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以下引用
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不動産投信、海外投資家が売り越し・サブプライム余波
国内の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場が、米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波を受けている。8月に入り、資金回収に動いた海外投資家が保有ＲＥＩＴの売却を加速。東証ＲＥＩＴ指数は直近の高値を付けた5月末から3割下落した。ただ急激な調整で分配金利回りの平均は3％台を回復。足元では利回り水準に着目した投資家の押し目買いが入っているようだ。
海外投資家は昨年からＲＥＩＴ相場のけん引役だった。だが春先からくすぶり始めたサブプライム問題などを背景に、6月は1年ぶりに売り越し（375億円）に転じ、7月も202億円の売り越しだった。8月に入ってからも、「海外投資家が日本のＲＥＩＴを手じまい売りする動きが続いている」（国内証券）とみられる。(07:01)
引用終わり
また、大手銀行が融資抑制に動いているという記事もありました。
（チョット情報が遅いな〜という気もしますが）
今回の記事は、東京の大型物件などに流れていた資金が、引き上げ始めたという内容です。
これが、何千万円〜３億位までの物件の価格に影響を与えるかどうか見ていく
必要がありそうですね
銀行の融資も２，３年前とは違うスタンスなので、少し調整はあるのかもしれません。
調整した時が、収益還元法で、２０年、３０年先までシミュレーションして
プロと同じような投資計画を立てて、キャッシュフローがしっかりした
物件を探すチャンスかもしれません。
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不動産投資物件を買う理由は
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山田さん（仮名）よりこんなご質問をいただきました。
以下いただいた質問
何時もメルマガで勉強させていただいてます。
今回競売物件を入札購入したいと思ってます
裁判所の資料で25Ｐ〜31Ｐに記載されている 積算価格 比準価格 ＤＣＦ法による価格 およびキャッシュフロー価格などが記載されていますが 購入価格決定にはどれを参考にするのがいいのか？ また理由などを教えていただきたいのですが、宜しくご指導ください。
ここまで質問
なるほど、悩むところですよね。
それに対して、判断として正しいか、山田さんの投資方針と
合致しているかはわかりませんが、下記、自分なりの考えを
お伝えすることにしました。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
結論から申し上げますと、どの指標も無視して考えて
いただきたいと思います。
調べるべき項目は、
�� 現在の同等周辺物件の家賃額
�� 現在の同等物件の空室率
そして、一番重要なのは山田様の目標とするキャッシュフローと
出口を迎えた際のＩＲＲのシミュレーションです。
向けるべき視点は、現在の家賃、空室率を考慮して
山田様の目標となるＣＦ、ＦＣＲ、ＩＲＲにするには
いくらで購入すればいいかという点です。
ぜひ、ご自分の目標の数値にするにはいくらで購入すれば
いいのかを確認していただければと思います。
その上で、裁判所資料と比較していただければと思います。
その価格が乖離しているようであれば、落札できないかもしれませんが
それは、高値つかみしなくてよかったと考えていただければと思います。
『不動産投資は物件を手に入れることが目的ではありません。
収益をあげるのが目的です。』
ぜひ、不動産投資ソフトを有効活用していただき、シミュレーション
を重ねていただければと思います。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
以上のようにお答えしました。
山田さんが物件を購入できたかどうかはわかりません。
万が一、購入できていなかったとしても、
”みんなよくこんな価格で買うよな”という価格だったという
ことだと思います。
とにかく、自分なりの基準を持って、それが、どのくらいの家賃、
空室率、金利上昇があっても達成できるかなどを充分にシミュレーションするのが重要です。
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今回競売物件を入札購入したいと思ってます
裁判所の資料で25Ｐ〜31Ｐに記載されている 積算価格 比準価格 ＤＣＦ法による価格 およびキャッシュフロー価格などが記載されていますが 購入価格決定にはどれを参考にするのがいいのか？ また理由などを教えていただきたいのですが、宜しくご指導ください。
ここまで質問
なるほど、悩むところですよね。
それに対して、判断として正しいか、山田さんの投資方針と
合致しているかはわかりませんが、下記、自分なりの考えを
お伝えすることにしました。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
結論から申し上げますと、どの指標も無視して考えて
いただきたいと思います。
調べるべき項目は、
�� 現在の同等周辺物件の家賃額
�� 現在の同等物件の空室率
そして、一番重要なのは山田様の目標とするキャッシュフローと
出口を迎えた際のＩＲＲのシミュレーションです。
向けるべき視点は、現在の家賃、空室率を考慮して
山田様の目標となるＣＦ、ＦＣＲ、ＩＲＲにするには
いくらで購入すればいいかという点です。
ぜひ、ご自分の目標の数値にするにはいくらで購入すれば
いいのかを確認していただければと思います。
その上で、裁判所資料と比較していただければと思います。
その価格が乖離しているようであれば、落札できないかもしれませんが
それは、高値つかみしなくてよかったと考えていただければと思います。
『不動産投資は物件を手に入れることが目的ではありません。
収益をあげるのが目的です。』
ぜひ、不動産投資ソフトを有効活用していただき、シミュレーション
を重ねていただければと思います。
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山田さんが物件を購入できたかどうかはわかりません。
万が一、購入できていなかったとしても、
”みんなよくこんな価格で買うよな”という価格だったという
ことだと思います。
とにかく、自分なりの基準を持って、それが、どのくらいの家賃、
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