中古市場
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以下引用
NIKKEI NET
国交省、住宅長寿命化へ税優遇・中古市場整備で支援策
国土交通省は中古住宅市場の取引活性化の支援策に乗り出す。建物ごとに設計図やその後の改修、点検の履歴などの情報をまとめたデータベース「住宅履歴書」の制度づくりに2008年度から着手。国が信頼できると認めた履歴書のある住宅には減税措置を適用する。中古住宅の質や状態を判断しやすくすることで「良いものを長く使う」方式を定着させ、短命といわれる日本の住宅の寿命を延ばす狙いだ。
日本では中古住宅の流通市場が整っていない。国交省によると、日本の中古住宅の取引戸数は年間で20万戸弱。約680万戸の米国や約180万戸の英国に比べて、格段に規模が小さい。
引用終わり
ちなみに、住宅の平均寿命は、
１ イギリス ７５年
２ アメリカ ４４年
３ 日本 ３０年
こうやってみると、極端に日本の住宅寿命が短いのがわかります。
住宅履歴書の制度が開始されるのが2008年からなので、20、30年後には
本格的に中古住宅の取引が活発になるかもしれませんね。
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国交省、住宅長寿命化へ税優遇・中古市場整備で支援策
国土交通省は中古住宅市場の取引活性化の支援策に乗り出す。建物ごとに設計図やその後の改修、点検の履歴などの情報をまとめたデータベース「住宅履歴書」の制度づくりに2008年度から着手。国が信頼できると認めた履歴書のある住宅には減税措置を適用する。中古住宅の質や状態を判断しやすくすることで「良いものを長く使う」方式を定着させ、短命といわれる日本の住宅の寿命を延ばす狙いだ。
日本では中古住宅の流通市場が整っていない。国交省によると、日本の中古住宅の取引戸数は年間で20万戸弱。約680万戸の米国や約180万戸の英国に比べて、格段に規模が小さい。
引用終わり
ちなみに、住宅の平均寿命は、
１ イギリス ７５年
２ アメリカ ４４年
３ 日本 ３０年
こうやってみると、極端に日本の住宅寿命が短いのがわかります。
住宅履歴書の制度が開始されるのが2008年からなので、20、30年後には
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すごい価格
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これより引用
NIKKEI NET
ティファニー銀座本店、ゴールドマンが坪1億8000万円で購入
米大手投資銀行のゴールドマン・サックスが米宝飾品大手のティファニーから東京都中央区の銀座本店ビルを約370億円で取得する。敷地面積1坪（3.3平方メートル）当たりの購入額は約1億8000万円。世界的な信用収縮で欧米中心に大型の不動産取引が冷え込んでいるが、日本の都心優良物件の争奪戦は過熱気味な状態が続いているといえそうだ。
ティファニーは2003年、それまで入居していた銀座・中央通り沿いの本店の土地と建物を約165億円で購入。今回、入札で買い手を募ったところ国内外の投資銀行やファンドなどが名乗りを上げ、最高額を提示したゴールドマンへの売却を決めた。ティファニーはゴールドマンと同ビルの長期賃借契約を結び、営業を継続する。(07:00)
引用終わり
坪 1億8千万円の価格は 公示地価で最高価格の1億98万円（山野楽器銀座本店）を
８０％近く上回っています。
これをバブルと考えるか、それとも、日本の土地の力が上がってきている証拠と考えるかで、
将来を予測する方向性がかわります。
そこで、基準となるのが収益還元法です。
ティファニーは売り上げから家賃を払う
↓
ということは、その土地の力に見合った家賃額なる
↓
その家賃額の利回りが何％なのか、キャッシュフローが
ちゃんと出ているのか考える
こんな順序で考えると、バブル的な価格なのかどうかが見えてきます。
ただ、今回の場合、ティファニーがいくらで借りているのが記事には載っていないので
推測できませんでした。
追伸
家賃額が、わかる方がいれば教えてくください。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算
不動産投資ソフトを使ってシミュレーションしてみたいと思っています。
もちろん、結果はブログで公開します。
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ティファニー銀座本店、ゴールドマンが坪1億8000万円で購入
米大手投資銀行のゴールドマン・サックスが米宝飾品大手のティファニーから東京都中央区の銀座本店ビルを約370億円で取得する。敷地面積1坪（3.3平方メートル）当たりの購入額は約1億8000万円。世界的な信用収縮で欧米中心に大型の不動産取引が冷え込んでいるが、日本の都心優良物件の争奪戦は過熱気味な状態が続いているといえそうだ。
ティファニーは2003年、それまで入居していた銀座・中央通り沿いの本店の土地と建物を約165億円で購入。今回、入札で買い手を募ったところ国内外の投資銀行やファンドなどが名乗りを上げ、最高額を提示したゴールドマンへの売却を決めた。ティファニーはゴールドマンと同ビルの長期賃借契約を結び、営業を継続する。(07:00)
引用終わり
坪 1億8千万円の価格は 公示地価で最高価格の1億98万円（山野楽器銀座本店）を
８０％近く上回っています。
これをバブルと考えるか、それとも、日本の土地の力が上がってきている証拠と考えるかで、
将来を予測する方向性がかわります。
そこで、基準となるのが収益還元法です。
ティファニーは売り上げから家賃を払う
↓
ということは、その土地の力に見合った家賃額なる
↓
その家賃額の利回りが何％なのか、キャッシュフローが
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ただ、今回の場合、ティファニーがいくらで借りているのが記事には載っていないので
推測できませんでした。
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需要と供給
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私 『自分のことだけ考えていてもダメって言うと？』
山中 『新宿には確かにお客さん（需要）が一杯いる。
でもね、お店も一杯（供給）あるんだ。』
『しかも、ライバルは、お金をたくさん持っている
超強力なライバルなんだ。』
私 『なるほど』 『つまり、ライバルのことも考えなければダメってことですね。』
山中 『いま、出店している場所は、お客さんの数は少ない
でもね、それ以上にライバルがいないんだ』
『つまり、需要と供給のバランスを考えることが
重要ってことだね。』
『新宿に出店したのは、高い授業料だったけど
本当によく勉強になったよ』
不動産投資でも、需要と供給の関係は重要です。
そう考えると、不動産投資も『商売』であるという感覚を持っているのが大事ですね。
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私 『自分のことだけ考えていてもダメって言うと？』
山中 『新宿には確かにお客さん（需要）が一杯いる。
でもね、お店も一杯（供給）あるんだ。』
『しかも、ライバルは、お金をたくさん持っている
超強力なライバルなんだ。』
私 『なるほど』 『つまり、ライバルのことも考えなければダメってことですね。』
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『つまり、需要と供給のバランスを考えることが
重要ってことだね。』
『新宿に出店したのは、高い授業料だったけど
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常識は間違っている。
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この後、山中さんは常識では考えられないことを言い始めました、
山中 『それはね、都会じゃない場所に出店するってことなんだ』
私 『え、でもお客さん、少ないんじゃないですか？』
山中 『僕がね、出店したのは、横浜の外れの踊場駅っていう所の
そばなんだけど、もちろん、お客さんの数は少ないよ』
『でもね、少ないけどゼロではないんだ。』
私 『でも、新宿と比べたら1000分１とかじゃないでですか？
１回失敗して、店の悪いところを直したから成功したんじゃないですか？』
『もう１回、新宿に出店したら、もっと成功するんじゃないですか？』
山中 『う〜ん、たぶん、また失敗すると思う。
もちろん、１回目悪かったシステムなんかは変更したよ
それが、今回の成功の要因になっているのも事実だと思う』
『でもね、それよりももっと重要なことがあったんだ。』
私 『それって、なんですか？』
山中 『すこし、考えてみて。』
『ヒントは、自分のことだけ考えていてもダメってことかな』
私 『ウ〜ン・・・』
今であれば、すぐに気づくことです。ただ、その当時には気づくことができませんでした。
今、考えれば、不動産投資にも、その他の事業を考える上でも重要なことです。
山中さんが言った、ヒントの
『自分のことだけ考えていてもダメってことかな』
の答えは次回のブログにて、
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そばなんだけど、もちろん、お客さんの数は少ないよ』
『でもね、少ないけどゼロではないんだ。』
私 『でも、新宿と比べたら1000分１とかじゃないでですか？
１回失敗して、店の悪いところを直したから成功したんじゃないですか？』
『もう１回、新宿に出店したら、もっと成功するんじゃないですか？』
山中 『う〜ん、たぶん、また失敗すると思う。
もちろん、１回目悪かったシステムなんかは変更したよ
それが、今回の成功の要因になっているのも事実だと思う』
『でもね、それよりももっと重要なことがあったんだ。』
私 『それって、なんですか？』
山中 『すこし、考えてみて。』
『ヒントは、自分のことだけ考えていてもダメってことかな』
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今であれば、すぐに気づくことです。ただ、その当時には気づくことができませんでした。
今、考えれば、不動産投資にも、その他の事業を考える上でも重要なことです。
山中さんが言った、ヒントの
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人の裏にこそ花が咲く
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asahi.com
以下引用
人口、３大都市圏で半分占める １億２７０５万余人
総務省は２日、住民基本台帳に基づく人口調査（３月３１日現在）の結果を発表した。全国の総人口は１億２７０５万３４７１人。前年比１５５４人減で、６８年の調査開始以来初めて減少に転じた前年に続いて減った。また東京、名古屋、関西の３大都市圏の人口が、全国の人口の半分を初めて上回った。
出生者数は、調査を開始した７９年度以降で最少だった前年より２万６３８４人増え、１０９万１９１７人。死亡者数は８８９３人増えて最多の１０８万１１７４人で、生まれた赤ちゃんが、亡くなった人の数を１万７４３人上回る「自然増」となった。前年は調査開始以来初の「自然減」だったが、わずかに回復した。一方、転入・転出などの「社会増・減」で１万２２９７人減った。
都道府県別の人口の増減では、東京都（８万８３６０人増）、神奈川県（４万７６５２人増）、愛知県（３万９０２９人増）など１０都府県で増加し、北海道（２万９２６５人減）、青森県（１万４５５２人減）、新潟県（１万２７９９人減）など３７道府県で減少した。
３大都市圏の人口は６３５３万９３６２人で、現行の調査方法になった９２年以来、初めて総人口の半分超（５０．０１％）になった。東京圏が２６．９２％、名古屋圏が８．７４％、関西圏が１４．３５％。人口の多い上位９都府県の人口も５２．１２％で、半分以上を占めた。
また、仙台市の人口が１００万人を超え、全国の１００万人都市は１１市になった。
引用終わり
ますます、人口集中が激しくなっています。
私もいたことのある仙台も、私が住んでいたころより数万人人口が増えています。
仙台も、東北の中では特別な都会なので、人口集中と同じ現象が起こっています。
ここで、思いつくのが『これからの不動産投資は都会だ！』という考えです。
この考え方も正しいですよね。
ただ、忘れてはいけないのは、
『みんなが考えること＝競争が激しくなる』
不動産投資で言うと物件の供給過剰、利回り低下ということになります。
以前こんな面白い話を聞いたことがあります。
山中さん 『自分はね、保険でトップセールスになったんだ』
私 『すごいですね。』
山中さん 『ありがとう。その収入を使って、新宿に
キャバクラを出店したんだ。』
『人が一杯いて儲かりそうだろ。』
私 『そうですよね、夜中まですごい熱気ですもんね』
山中さん 『でもね、失敗して、撤退しちゃったんだ。』
『色んな原因があるんだけど、一番の原因なんだと思う？』
私 『一番の原因ですか？』
山中さん 『そこを、改善してみたら、次の店はうまく行ってるんだ』
私 『う〜ん・・・』
この後の山中さんは常識では考えられないなことを言い始めました、
『それはね・・・』 続く
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人口、３大都市圏で半分占める １億２７０５万余人
総務省は２日、住民基本台帳に基づく人口調査（３月３１日現在）の結果を発表した。全国の総人口は１億２７０５万３４７１人。前年比１５５４人減で、６８年の調査開始以来初めて減少に転じた前年に続いて減った。また東京、名古屋、関西の３大都市圏の人口が、全国の人口の半分を初めて上回った。
出生者数は、調査を開始した７９年度以降で最少だった前年より２万６３８４人増え、１０９万１９１７人。死亡者数は８８９３人増えて最多の１０８万１１７４人で、生まれた赤ちゃんが、亡くなった人の数を１万７４３人上回る「自然増」となった。前年は調査開始以来初の「自然減」だったが、わずかに回復した。一方、転入・転出などの「社会増・減」で１万２２９７人減った。
都道府県別の人口の増減では、東京都（８万８３６０人増）、神奈川県（４万７６５２人増）、愛知県（３万９０２９人増）など１０都府県で増加し、北海道（２万９２６５人減）、青森県（１万４５５２人減）、新潟県（１万２７９９人減）など３７道府県で減少した。
３大都市圏の人口は６３５３万９３６２人で、現行の調査方法になった９２年以来、初めて総人口の半分超（５０．０１％）になった。東京圏が２６．９２％、名古屋圏が８．７４％、関西圏が１４．３５％。人口の多い上位９都府県の人口も５２．１２％で、半分以上を占めた。
また、仙台市の人口が１００万人を超え、全国の１００万人都市は１１市になった。
引用終わり
ますます、人口集中が激しくなっています。
私もいたことのある仙台も、私が住んでいたころより数万人人口が増えています。
仙台も、東北の中では特別な都会なので、人口集中と同じ現象が起こっています。
ここで、思いつくのが『これからの不動産投資は都会だ！』という考えです。
この考え方も正しいですよね。
ただ、忘れてはいけないのは、
『みんなが考えること＝競争が激しくなる』
不動産投資で言うと物件の供給過剰、利回り低下ということになります。
以前こんな面白い話を聞いたことがあります。
山中さん 『自分はね、保険でトップセールスになったんだ』
私 『すごいですね。』
山中さん 『ありがとう。その収入を使って、新宿に
キャバクラを出店したんだ。』
『人が一杯いて儲かりそうだろ。』
私 『そうですよね、夜中まですごい熱気ですもんね』
山中さん 『でもね、失敗して、撤退しちゃったんだ。』
『色んな原因があるんだけど、一番の原因なんだと思う？』
私 『一番の原因ですか？』
山中さん 『そこを、改善してみたら、次の店はうまく行ってるんだ』
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この後の山中さんは常識では考えられないなことを言い始めました、
『それはね・・・』 続く
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家賃下落
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売買されている一方で、こんな記事がありました。
日経新聞より引用
不動産投資情報サービスのアットホームによると東京２３区のアパート平均賃料は二〇〇六年で１戸七万二千三百円。〇一年の八万六百円か五年連続で下がり下落率は一〇・三％に達した。
引用終わり
賃料が下がり続けているようですね。
２３区でも下落しているところをみると、供給過剰感が鮮明なのかもしれません。
不動産投資をする際には、必ず、家賃下落も織り込んで考える必要があります。
３年で、１０％なので、１年３％程度の下落率というのを一つの目安として考えると
いいかもしれません。
また、家賃下落を抑える方法で効果的なリフォームの費用もシミュレーションに加えて
考えると、より現実的な計画になります。
家賃下落を防ぐ為に必要なリフォームにもお金がかかります。かといってほっておけば家賃が
下がります。このバランスを色々シミュレーションして、将来を考える必要がありますね。
ここまで、準備して考えている人がどのくらいいるかは、？ですが・・・
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引用終わり
賃料が下がり続けているようですね。
２３区でも下落しているところをみると、供給過剰感が鮮明なのかもしれません。
不動産投資をする際には、必ず、家賃下落も織り込んで考える必要があります。
３年で、１０％なので、１年３％程度の下落率というのを一つの目安として考えると
いいかもしれません。
また、家賃下落を抑える方法で効果的なリフォームの費用もシミュレーションに加えて
考えると、より現実的な計画になります。
家賃下落を防ぐ為に必要なリフォームにもお金がかかります。かといってほっておけば家賃が
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海外に目を向ける
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社長がマカオに行ったというので、
私 『マカオってどうでした？』
社長 『建設ラッシュですごかったよ。』
『実は、不動産投資の物件を見つけにいったんだ』
私 『へぇ〜、どんな物件ですか？』
社長 『７０�岼未離灰鵐疋潺縫▲爐覆鵑世韻�
現状で5,000万円位の物件』
私 『融資とかってどうなんるんですか？』
社長 『だいたい、３分１位頭金いれると、金利５％前後と
高めだけど融資を受けられるんだ。』
『それよりもね、何がすごいって、ラスベガスの
巨大資本が入ってきて、ラスベガスを抜くような
勢いなんだよ。』
私 『何となくは知っていましたけど、そんなにすごいんですか？』
社長 『完全に、キャピタルゲイン狙いの投資なんだけど、
ここ数年で３０〜５０％は値上がりしてるんだけど
うなずけるくらいすごいよ』
『でね、コンドミニアム買ってきたんだ。』
マカオのお客の９０％近くが中国人という話で、
そのギャンブルへのお金の使い方がすごいそうです。
社長 『１回３万とかかけるテーブルでガンガン
かけてるんだ。』
『俺なんて、数千円単位であそんでるのに』
私 『それで、ラスベガスの売り上げをマカオが
抜いちゃったんですね。』
ラスベガスから何千億単位の巨大資本が入ってきているので
土地の値上がり必死の雰囲気が伝わってきました。
日本の不動産投資より出口は考えやすいようです。
見たら欲しくなっちゃうかもしれません。
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社長がマカオに行ったというので、
私 『マカオってどうでした？』
社長 『建設ラッシュですごかったよ。』
『実は、不動産投資の物件を見つけにいったんだ』
私 『へぇ〜、どんな物件ですか？』
社長 『７０�岼未離灰鵐疋潺縫▲爐覆鵑世韻�
現状で5,000万円位の物件』
私 『融資とかってどうなんるんですか？』
社長 『だいたい、３分１位頭金いれると、金利５％前後と
高めだけど融資を受けられるんだ。』
『それよりもね、何がすごいって、ラスベガスの
巨大資本が入ってきて、ラスベガスを抜くような
勢いなんだよ。』
私 『何となくは知っていましたけど、そんなにすごいんですか？』
社長 『完全に、キャピタルゲイン狙いの投資なんだけど、
ここ数年で３０〜５０％は値上がりしてるんだけど
うなずけるくらいすごいよ』
『でね、コンドミニアム買ってきたんだ。』
マカオのお客の９０％近くが中国人という話で、
そのギャンブルへのお金の使い方がすごいそうです。
社長 『１回３万とかかけるテーブルでガンガン
かけてるんだ。』
『俺なんて、数千円単位であそんでるのに』
私 『それで、ラスベガスの売り上げをマカオが
抜いちゃったんですね。』
ラスベガスから何千億単位の巨大資本が入ってきているので
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日本の不動産投資より出口は考えやすいようです。
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１０年後に、目標のＩＲＲにたどりつくにはどうしたら
いいかを考えて見ます。
１、日本の国債並みの1.8％
２、ＲＥＩＴ並みの3％
３、１０年で資産倍増させるための7％
但し、ＲＥＩＴの場合は価格変動があるので単純には比べられません。
ＲＥＩＴにもＩＲＲの考え方が必要ですね。
今回は価格変動がなかった場合を想定して考えますね。
１の場合は、10年後に9400万円で売却すると1.74％になるので
だいたい、9400〜9500万円で売却できれば、１の目標を達成できます。
う〜ん、ただ、リスク冒して国債と同じじゃつまんないですよね。
では、２の目標を達成するには、1億1千万円で売却できれば
3.08％となるので目標達成です。
こうなると、キャピタルゲインがないと達成できないことになります。
値上がりするだろうという場所、建物を選ばなければいけませんね。
さてさて、3の場合はかなりのキャピタルゲインを大きく
狙わなくてはいけません。・・・・
何と、1億7千万円で売却する必要があります。
ここまでの値上がりを狙うのは、神のみぞ知る世界だと思います。
あなたは、どれ位の目標を持って不動産投資をしていますか？
インカムゲインだけで、不動産投資を考えるのが危険であることが
よくわかると思います。
ＩＲＲの考え方を持って投資するようにしてくださいね。
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１０年後に、目標のＩＲＲにたどりつくにはどうしたら
いいかを考えて見ます。
１、日本の国債並みの1.8％
２、ＲＥＩＴ並みの3％
３、１０年で資産倍増させるための7％
但し、ＲＥＩＴの場合は価格変動があるので単純には比べられません。
ＲＥＩＴにもＩＲＲの考え方が必要ですね。
今回は価格変動がなかった場合を想定して考えますね。
１の場合は、10年後に9400万円で売却すると1.74％になるので
だいたい、9400〜9500万円で売却できれば、１の目標を達成できます。
う〜ん、ただ、リスク冒して国債と同じじゃつまんないですよね。
では、２の目標を達成するには、1億1千万円で売却できれば
3.08％となるので目標達成です。
こうなると、キャピタルゲインがないと達成できないことになります。
値上がりするだろうという場所、建物を選ばなければいけませんね。
さてさて、3の場合はかなりのキャピタルゲインを大きく
狙わなくてはいけません。・・・・
何と、1億7千万円で売却する必要があります。
ここまでの値上がりを狙うのは、神のみぞ知る世界だと思います。
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１０年後を考える
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『何っ！ なんでこんなことになっているんだ！！』
と竹下さんが思ったのは１０年後のことです。
竹下さんは１０年後に不動産投資物件を売却することにしました。
竹下さん『不動産投資って、不労所得って言うけど何だかんだ
修繕を考えたり大変だな。』
『物件も古くなって、家賃も下がり始めたし、
空室率も増えた、これ以上持っていても不安だから
買い手をさがそう』
物件を購入して３年目に５％、７年目に５％家賃が下がり
空室率は４年目に１３％、６年目から１５％になっていました。
周りにライバルが増え競争が厳しくなったのが原因でした。
竹下さん『この物件をいくらで売却できるのかな』
不動産屋『8000万円で購入したいとおっしゃる方が
いらっしゃいます。』
竹下さん『１０年前に１億円の物件だから、こんな
もんかな、よし、8000万円で売却しよう』
しかし・・・・この後
竹下さん『何っ！ なんでこんなことになっているんだ！！』
この言葉は、ＩＲＲ（総合還元利回り）という言葉を知人から聞き、
計算したときでした。
ＩＲＲ＝0.41％
竹下さん『0.41％！！』
『なんだこの利回りは、定期預金並みじゃないか』
『あんなに苦労して、修繕なんかを考えてきたのに』
『不動産投資なんてやらずに、国債でも買っておけば
よかった。』
出口を考えずに、投資をするとこんな風になる可能性があります。
特に低キャップレートの物件は、出口が非常に重要になります。
では、国債並みのＩＲＲを目指すにはいくらで売却すればよかったのか？
次回のブログでお話しますね。
竹下さんが不動産投資で成功するにはいくらで売却できればよかったのかは、
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『何っ！ なんでこんなことになっているんだ！！』
と竹下さんが思ったのは１０年後のことです。
竹下さんは１０年後に不動産投資物件を売却することにしました。
竹下さん『不動産投資って、不労所得って言うけど何だかんだ
修繕を考えたり大変だな。』
『物件も古くなって、家賃も下がり始めたし、
空室率も増えた、これ以上持っていても不安だから
買い手をさがそう』
物件を購入して３年目に５％、７年目に５％家賃が下がり
空室率は４年目に１３％、６年目から１５％になっていました。
周りにライバルが増え競争が厳しくなったのが原因でした。
竹下さん『この物件をいくらで売却できるのかな』
不動産屋『8000万円で購入したいとおっしゃる方が
いらっしゃいます。』
竹下さん『１０年前に１億円の物件だから、こんな
もんかな、よし、8000万円で売却しよう』
しかし・・・・この後
竹下さん『何っ！ なんでこんなことになっているんだ！！』
この言葉は、ＩＲＲ（総合還元利回り）という言葉を知人から聞き、
計算したときでした。
ＩＲＲ＝0.41％
竹下さん『0.41％！！』
『なんだこの利回りは、定期預金並みじゃないか』
『あんなに苦労して、修繕なんかを考えてきたのに』
『不動産投資なんてやらずに、国債でも買っておけば
よかった。』
出口を考えずに、投資をするとこんな風になる可能性があります。
特に低キャップレートの物件は、出口が非常に重要になります。
では、国債並みのＩＲＲを目指すにはいくらで売却すればよかったのか？
次回のブログでお話しますね。
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こんなキャップレートで買った、竹下さんは大丈夫？
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この前のブログで路線価上昇とキャップレートの低下について書きました。
路線価上昇
こんな、低キャップレート物件の出口戦略（ＩＲＲ）について何回かに渡って
シミュレーションしてみますね。
竹下さん（52歳）は高校卒業から苦労に苦労を重ね自動車部品事業で成功し、
長年かけて３億円の現金を手に入れました。
竹下さん 『う〜ん、大事な現金が３億円、インフレになって減ってしまったら大変だ、
どうしたらいいだろう？』
『株を買うかな？ でも、変動が激しいし、損したら大変だ
国債という手もあるな、でも、日本政府はどうも信用ならないし』
『あとは・・・』
『そうだ！不動産投資をしよう、インフレに強い資産だと良く聞くし、
苦労して手に入れた現金だからな、確実にまもらなくちゃな』
『よし、１億位の不動産投資物件を探そう』
そこで竹下さんはすぐに不動産屋さんに電話します。この行動力が
竹下さんが事業で成功した秘訣でした。
不動産屋 『はい、わかりました。 ご希望に沿える物件をお探しします。』
それから数日後〜
不動産屋 『竹下様、こんな不動産投資物件はいかかがですか？ 立地は最高ですし、
年間５６４万円の不動産収入を得ることができます。』
場所 東京都文京区
物件価格 １億円
土地価格 ７千万円
取得費用 １２％
家賃／月 ４７万円
経費 家賃額の１８％
ＲＣ 築２５年
竹下さん『う〜ん、カッコイイ物件だし、年間５００万円以上も家賃が入るなら投資を決めよう』
不動産屋『ありがとうございます。 さっそく契約書を作ってまいります。』
この物件を竹下さんは全額現金で購入しました。全額現金で購入したこともあり
キャッシュフローは￥4,060,800となりました。
竹下さん『いゃ〜、いい投資をしたよ。現金も着実に入るし』
しかし、竹下さんは気づいていませんでした・・・
竹下さん『何っ！ なんでこんなことになっているんだ！！』
竹下さんの不動産投資物語の続きは、お使いのＲＳＳリーダーに登録するか、
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この前のブログで路線価上昇とキャップレートの低下について書きました。
路線価上昇
こんな、低キャップレート物件の出口戦略（ＩＲＲ）について何回かに渡って
シミュレーションしてみますね。
竹下さん（52歳）は高校卒業から苦労に苦労を重ね自動車部品事業で成功し、
長年かけて３億円の現金を手に入れました。
竹下さん 『う〜ん、大事な現金が３億円、インフレになって減ってしまったら大変だ、
どうしたらいいだろう？』
『株を買うかな？ でも、変動が激しいし、損したら大変だ
国債という手もあるな、でも、日本政府はどうも信用ならないし』
『あとは・・・』
『そうだ！不動産投資をしよう、インフレに強い資産だと良く聞くし、
苦労して手に入れた現金だからな、確実にまもらなくちゃな』
『よし、１億位の不動産投資物件を探そう』
そこで竹下さんはすぐに不動産屋さんに電話します。この行動力が
竹下さんが事業で成功した秘訣でした。
不動産屋 『はい、わかりました。 ご希望に沿える物件をお探しします。』
それから数日後〜
不動産屋 『竹下様、こんな不動産投資物件はいかかがですか？ 立地は最高ですし、
年間５６４万円の不動産収入を得ることができます。』
場所 東京都文京区
物件価格 １億円
土地価格 ７千万円
取得費用 １２％
家賃／月 ４７万円
経費 家賃額の１８％
ＲＣ 築２５年
竹下さん『う〜ん、カッコイイ物件だし、年間５００万円以上も家賃が入るなら投資を決めよう』
不動産屋『ありがとうございます。 さっそく契約書を作ってまいります。』
この物件を竹下さんは全額現金で購入しました。全額現金で購入したこともあり
キャッシュフローは￥4,060,800となりました。
竹下さん『いゃ〜、いい投資をしたよ。現金も着実に入るし』
しかし、竹下さんは気づいていませんでした・・・
竹下さん『何っ！ なんでこんなことになっているんだ！！』
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路線価 上昇
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お〜と思うくらい路線価がドッカンと上げましたね。
以下引用
NIKKEI NET
路線価平均8.6％上昇、07年分２年連続・地価回復広がる 国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる2007年分の路線価（１月１日現在）を公表した。全国約41万地点の標準宅地の平均路線価は1平方メートル当たり前年比8.6％、１万円増の12万6000円で、２年連続の上昇となった。東京・表参道や大阪・キタの御堂筋など都市部の一部で上昇率が40％を突破。地価の回復傾向が東京、大阪、名古屋の三大都市圏だけでなく、地方の中核都市にまで広がり始めている。
圏域別の上昇率は、東京13.1％（前年3.5％）、大阪8.1％（同0.7％）、名古屋9.1％（同2.1％）。三大都市圏いずれも２年連続の上昇で、上昇率が大幅に拡大した。前年マイナス5.7％だった地方圏も0.0％の横ばいとなった。
都道府県別でみると、３年連続の東京、２年連続の千葉、愛知、京都、大阪など12都道府県で上昇を記録した。前年までの下落から上昇に転じたのは、北海道、宮城、埼玉、神奈川、滋賀、福岡、兵庫の各県。静岡、奈良、岡山、愛媛の４県は横ばいとなった。下落が続く31県のうち26県で下落率が縮小しており、下げ幅が拡大したのは大分だけだった。
引用終わり
土地の価格は上げが続くと何年か続く傾向があると言われています。
東京で３年連続の上げとなりました。
東京区部では、キャップレートが３〜５％という状態です。
すでに、夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算でシミュレーションすると
収益還元法では『これってキャッシュフロー、マイナスだよね』という物件が多数でています。
そういう物件でも売れているということは、キャピタルゲインを得て
出口（ＩＲＲ）で収益を上げようという狙いなのかもしれません。
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お〜と思うくらい路線価がドッカンと上げましたね。
以下引用
NIKKEI NET
路線価平均8.6％上昇、07年分２年連続・地価回復広がる 国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる2007年分の路線価（１月１日現在）を公表した。全国約41万地点の標準宅地の平均路線価は1平方メートル当たり前年比8.6％、１万円増の12万6000円で、２年連続の上昇となった。東京・表参道や大阪・キタの御堂筋など都市部の一部で上昇率が40％を突破。地価の回復傾向が東京、大阪、名古屋の三大都市圏だけでなく、地方の中核都市にまで広がり始めている。
圏域別の上昇率は、東京13.1％（前年3.5％）、大阪8.1％（同0.7％）、名古屋9.1％（同2.1％）。三大都市圏いずれも２年連続の上昇で、上昇率が大幅に拡大した。前年マイナス5.7％だった地方圏も0.0％の横ばいとなった。
都道府県別でみると、３年連続の東京、２年連続の千葉、愛知、京都、大阪など12都道府県で上昇を記録した。前年までの下落から上昇に転じたのは、北海道、宮城、埼玉、神奈川、滋賀、福岡、兵庫の各県。静岡、奈良、岡山、愛媛の４県は横ばいとなった。下落が続く31県のうち26県で下落率が縮小しており、下げ幅が拡大したのは大分だけだった。
引用終わり
土地の価格は上げが続くと何年か続く傾向があると言われています。
東京で３年連続の上げとなりました。
東京区部では、キャップレートが３〜５％という状態です。
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