不動産投資の出口について考えよう
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今日は、不動産投資の本のご紹介です。
和合 実さんの著書で、
出口からみる収益不動産投資―和合実が教える成功の決め手!
実例編/不動産の見方、買い方、儲け方
です。
本のタイトルのとおり、出口をしっかり考えない不動産投資では成功できないという内容です。
本の内容は、８０％が和合さんがコンサルティングした不動産投資物件の実例についてです。
その内容を私なりに総括して書いてみると、
� ―亳�をキッチリ考える
�� リスクを充分に検討し対応策を考えておく
�� どんな目標を持って不動産投資をするのかを明確にする
上の３つが本を通して書かれていました。
『不動産投資＝何となく儲かりそう』
という内容の本が多い中、� 銑�の基本を押さえないと不動産投資では成功できないよ。
という内容の本です。
特に�，僚亳�については、ブログなどでＩＲＲを計算、考える重要性についてお伝えしてきたので
大変共感できる部分です。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算を使ってＩＲＲのシミュレーションすると、不動産投資は出口で失敗するとインカムゲインが吹き飛ぶことがよくわかります。
不動産投資の出口について、あらためて重要性を認識できる本です。
読んでみてくださいね。
出口からみる収益不動産投資―和合実が教える成功の決め手!
実例編/不動産の見方、買い方、儲け方
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� ―亳�をキッチリ考える
�� リスクを充分に検討し対応策を考えておく
�� どんな目標を持って不動産投資をするのかを明確にする
上の３つが本を通して書かれていました。
『不動産投資＝何となく儲かりそう』
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特に�，僚亳�については、ブログなどでＩＲＲを計算、考える重要性についてお伝えしてきたので
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不動産投資のメリットについてのレポート
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今日は、ブログの紹介です。
わたしも、いつも見ている杖さんのブログ
杖丈一郎の大胆にやっているようだけど本当はおっかなびっくり不動産投資日記
で無料レポートがダウンロードできるようになりました。
レポートは、不動産投資でどんなメリットがあるのか、
不動産投資を始める前の人に伝える内容です。
スキーでたとえると、初心者向けで、スキーを始める前に、
雪の上をゴロゴロしてスキーって楽しそうって気分になれるレポートです。
今後も、内容を増強されていく予定とのことですので楽しみですね。
ブログは、読みやすいレポートと違って、深い話もでできて
『う〜ん、自分だったらどう考えるかな』と頭を使いながらみれる内容もあり。
単純に、頭を使わずに『わぁ、おもしろ！』という内容もありです。
杖丈一郎の大胆にやっているようだけど本当はおっかなびっくり不動産投資日記
レポートダウンロードしてみてくださいね。
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ＲＯＩとは？
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先日、不動産投資仲間と話していると、
友人『俺の不動産投資の目標としてＲＯＩ １０％以上は
確保するっていうのがあるんだ』
私 『ＲＯＩって、自己資金利益率のこと？
それとも投下資本利益率のこと？
友人『自分が、使ったお金（自己資金）に対して
何％のリターンがあったかだよ』
私 『あ、じゃ、自己資金利益率のことだね』
ＲＯＩは、
【自己資金利益率＝自分で使ったお金に対しての利益率】
【投下資本利益率＝投下資本全体（借入金を含む）に対しての利益率】
どちらの意味でも使われる場合があります。
さらに、夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算では、
自己資本利益率を、プロの使う言葉ＣＣＲという言葉で表しています。
ＲＯＩ＝ＣＣＲの場合もあるし、ＲＯＩ≠ＣＣＲの場合もあります。
投資の成功を決めるのは語彙の数だといいます。
投資をする際には、星の数程の言葉を使います。
一つ、一つの言葉のもつ意味をしっかり理解する必要がありますね。
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何％のリターンがあったかだよ』
私 『あ、じゃ、自己資金利益率のことだね』
ＲＯＩは、
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不動産投資の本
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今日は、お手紙等もいただき、暖かい人間味を感じる
芦沢晃先生の本をご紹介します。
中古マンション投資の極意―サラリーマン大家さんが本音で語る
この本には、
○ ワンルームマンションと一棟もののリスクとリターン。
○ 不動産投資のリスクとリターン。
○ 本業と不動産投資の関係性
○ 不動産投資と紙の資産のポートフォリオについて
などなど、非常に冷静に分析されています。
特に、ワンルームマンション投資を考えている方にはお薦めです。
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インターネット登記情報提供サービスをご存知ですか？
インターネット上から登記内容を確認できるサービスです。
手数料は、
提供される情報の種類 手数料額（１件） 民事法務協会手数料
変更前 変更後 変更後
全部事項
（不動産登記、商業・法人登記） ７７０円
(協会手数料を含む) ４８０円
(協会手数料を含む) ４０円
所有者事項
（不動産所有者名と住所のみの情報提供） ２７０円
(協会手数料を含む) １７０円
(協会手数料を含む) ４０円
地図、土地所在図等の情報の提供
(新設)
４７０円
(協会手数料を含む) ４０円
動産譲渡登記事項
概要ファイル情報 ４６０円
(協会手数料を含む) ４４０円
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債権譲渡登記事項
概要ファイル情報 ４６０円
(協会手数料を含む) ４４０円
(協会手数料を含む) ４０円
これで、わざわざ法務局に足を運ぶ手間が省けます。
ちょっと、最初わかりにくいですが、慣れればサッとできるようになります。
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こんな調査結果が発表されました。
以下引用
NIKKEI NET
首都圏「10年後お勧めの街」、豊洲がトップ・日経調査
首都圏で最も発展性が見込める街は「豊洲」――。日本経済新聞社が首都圏1都3県の在住者を対象に実施した街イメージ調査で、「10年後のお勧めの街」を聞いたところ、東京都江東区の豊洲が1位となった。造船所跡地などで再開発が進んでいることが人気を集めた。一方「流行の最先端を行く街」のトップは六本木。東京ミッドタウンの開業などが新たな魅力となっている。
調査は「素顔の首都圏 6000人・街イメージ調査」として6月下旬にインターネットを通じて実施。東京、千葉、埼玉、神奈川に住む5992人が回答した。(18:56)
引用終わり
順位は下記です。
� ）�洲
�◆ヾ櫃瞭癲β膽蠶�
�� 桜木町・みなとみらい
�ぁ＿Ｉ�
�ァ／圭�
�Αゝ半融�
�А”弊�
�─ゞ篋臓ν�楽町
�� 立川
�� 大宮
順位をみると『キーワード』は再開発されている街のようです。
ただ、不動産投資の視点でいくと、軒並みキャップレート５％以下というところでしょうか。
確かに、イメージがいいところが上位になっています。
イメージと実利は不動産投資はもちろん、本当に相容れない場合が多いですね。
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調査は「素顔の首都圏 6000人・街イメージ調査」として6月下旬にインターネットを通じて実施。東京、千葉、埼玉、神奈川に住む5992人が回答した。(18:56)
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マンション・バイセルコム
何ができるかというと、住所、物件名、部屋の間取りなのどを順番に選択していくと、
そのマンションの売り出し価格がわかるというものです。
かなり細かく条件を聞いてくるので相場に近い価格がでます。
どんな時に便利かというと、
� ”堝飴催蟷颪嚢愼�しようとしている区分所有の価格を調べてみる。
�◆ー莪�事例比較法の比較物件として使用する。
�� 区分所有を売却する際に、売却値段の目安にする。
� 銑０奮阿砲盪箸な�があるかもしれません。
（良い使い方があったらコメントでおしえてください。）
ただし、調べられる物件は、東京、神奈川、埼玉、千葉だけです。
１分もあると調べられるので、不動産投資はもちろん、
自宅マンションの価格を調べるにも便利です。
以前のブログ（人の感覚のズレ）でもご紹介したように現時点の価格を把握するのは、自分の総資産、純資産を確認するのに重要なので、購入した価格と比較してどうか見てみてくださいね。
マンション・バイセルコム
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久しぶりにセミナー参加
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７月７日 七夕の日に久しぶりに不動産投資セミナーに参加しました。
ギブコムさん主催のセミナーで、
場所は品川 講師は芦沢さん、沢さんでした。
やはり、お二人とも出口（売却）戦略について試行錯誤してやられているといった感じでした。
不動産は流動性が低いので、皆さん出口で悩んでいるんだなという印象です。
セミナーの中で、特に印象に残ったのは、芦沢さんの話の中の、
『不動産投資だけではなく、不動産からあがったキャッシュフローを
中国、インドなど海外の成長国株や世界債権に投資して
ポートフォリオを組んでいる』という部分です。
不動産投資をやっていると、ついつい投資は不動産投資だけしかないような
感覚になってしまいます。
でも、本当は投資先は無限にあります。
ある程度資産が増えてきたら、『流動性』『地域性（国）』『リスク振幅』などを考えてポートフォリオを組むのが良いなとあらためて気づきました。
やはり、ポートフォリオを組む為にも、どこに着地点（自分の目標）を置くかを
しっかり再確認せねばと思いながら次の打ち合わせに向かいました。
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７月７日 七夕の日に久しぶりに不動産投資セミナーに参加しました。
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やはり、お二人とも出口（売却）戦略について試行錯誤してやられているといった感じでした。
不動産は流動性が低いので、皆さん出口で悩んでいるんだなという印象です。
セミナーの中で、特に印象に残ったのは、芦沢さんの話の中の、
『不動産投資だけではなく、不動産からあがったキャッシュフローを
中国、インドなど海外の成長国株や世界債権に投資して
ポートフォリオを組んでいる』という部分です。
不動産投資をやっていると、ついつい投資は不動産投資だけしかないような
感覚になってしまいます。
でも、本当は投資先は無限にあります。
ある程度資産が増えてきたら、『流動性』『地域性（国）』『リスク振幅』などを考えてポートフォリオを組むのが良いなとあらためて気づきました。
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銀行員の本音
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先日、友人の銀行員がこんなことを言っていました。
友人 『この頃、早く家に帰れるんだ』
私 『何で？ 前は２３時とか言ってたのに』
友人 『金融庁と労働基準局が一緒になって残業するなっていう指導をだしたみたい』
私 『労働基準局はわかるけど、金融庁ってそんなことまで口だすんだ』
銀行に対して金融庁がいかに権限を持っているかがよくわかります。
融資に対しても『こんな基準でやれとか！』『審査が甘い！』とか
色々ありがたい？指導をいただけるそうです。
いつも楽しみに拝見しているアガタさんのブログの中でも同様の記事がありました。
↓
さらりーまん大家が社長を超える日
この話に関連した記事で、
これより引用
NIKKEI NET
金融庁、市場監視にシフト・検査部門の人員減
金融庁が銀行や保険会社など金融機関の検査業務から、市場のルール違反を摘発する市場監視業務へと政策のかじを切り始めた。2007年度中に検査部門の人員を実質的に初めて減らし、証券取引等監視委員会の人員を大幅に増やす。不良債権処理問題がほぼ終結して金融平時に戻るなか、9月の金融商品取引法の完全施行で投資家・利用者保護の枠組みを拡充する。人員体制もシフトさせることで、市場への監視機能を強める。
金融庁は金融危機のさなか金融行政を強化する狙いで旧大蔵省から分離し、00年7月に発足した。今月10日からは佐藤隆文新長官をトップとする新体制になる。東京市場を活性化させ、ニューヨークやロンドンと並ぶ国際的な金融センターにするには、市場の透明度を高める必要があると判断。新体制下で市場監視部門への人員シフトを進める。
引用終わり
この記事を見ると、個別の銀行への指導はゆるくなりそうですね。
昨年までのゆる〜い融資状況からすると、今年に入ってからはかなり厳しくなっていました。
金融庁のありがたい？ご指導がゆるくなると、銀行間で融資に対する姿勢に
個性がでてくるかもしれませんね。
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友人 『金融庁と労働基準局が一緒になって残業するなっていう指導をだしたみたい』
私 『労働基準局はわかるけど、金融庁ってそんなことまで口だすんだ』
銀行に対して金融庁がいかに権限を持っているかがよくわかります。
融資に対しても『こんな基準でやれとか！』『審査が甘い！』とか
色々ありがたい？指導をいただけるそうです。
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↓
さらりーまん大家が社長を超える日
この話に関連した記事で、
これより引用
NIKKEI NET
金融庁、市場監視にシフト・検査部門の人員減
金融庁が銀行や保険会社など金融機関の検査業務から、市場のルール違反を摘発する市場監視業務へと政策のかじを切り始めた。2007年度中に検査部門の人員を実質的に初めて減らし、証券取引等監視委員会の人員を大幅に増やす。不良債権処理問題がほぼ終結して金融平時に戻るなか、9月の金融商品取引法の完全施行で投資家・利用者保護の枠組みを拡充する。人員体制もシフトさせることで、市場への監視機能を強める。
金融庁は金融危機のさなか金融行政を強化する狙いで旧大蔵省から分離し、00年7月に発足した。今月10日からは佐藤隆文新長官をトップとする新体制になる。東京市場を活性化させ、ニューヨークやロンドンと並ぶ国際的な金融センターにするには、市場の透明度を高める必要があると判断。新体制下で市場監視部門への人員シフトを進める。
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不動産投資市場の透明化
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いよいよ、不動産投資のキャップレートなどの概念が本格化しそうです。
以下引用
NIKKEI NET
不動産価格情報を集約・データベース、国交省が構築へ 国土交通省は地価や賃料、管理費などの不動産取引情報に関するデータベースを2008年度をメドに構築する。現在は公示地価など複数の情報を別々に管理しているが、これらを一元化してインターネット上で公表し、一般個人が利用しやすくする。個人には分かりにくいとされてきた不動産の適正価格を判断しやすくするのが狙いだ。
不動産取引では、情報が豊富な専門的な取引業者に比べて個人は不利な状態に置かれているのが実情。ただ、地価上昇に伴う土地取引の活発化や投資商品の拡大などもあり、国交省は取引情報の共有化を急ぐ必要があると判断。27日に開く国土審議会（国交相の諮問機関）の不動産鑑定評価部会で、新データベース整備の方針を報告する。09年度をメドに公開する方針だ。
引用終わり
現在も国土交通省のHP上に少しだけ取引事例価格が掲載されています。
しかし、まだまだ、情報量が少なく積極的に利用しようというデーターではありません。
今後は、情報量の増加はもちろん、賃料、管理費などのデーターも公表されます。
ようやく日本でも、キャップレートの考え方が浸透しはじめそうです。
キャップレート
不動産取引の透明性がまして、ますます、国際標準の言葉、FCR、DCR,
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不動産価格情報を集約・データベース、国交省が構築へ 国土交通省は地価や賃料、管理費などの不動産取引情報に関するデータベースを2008年度をメドに構築する。現在は公示地価など複数の情報を別々に管理しているが、これらを一元化してインターネット上で公表し、一般個人が利用しやすくする。個人には分かりにくいとされてきた不動産の適正価格を判断しやすくするのが狙いだ。
不動産取引では、情報が豊富な専門的な取引業者に比べて個人は不利な状態に置かれているのが実情。ただ、地価上昇に伴う土地取引の活発化や投資商品の拡大などもあり、国交省は取引情報の共有化を急ぐ必要があると判断。27日に開く国土審議会（国交相の諮問機関）の不動産鑑定評価部会で、新データベース整備の方針を報告する。09年度をメドに公開する方針だ。
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こんな記事がありました。
７月からということなので、現実的には本日からということになりそうです。
以下引用
NIKKEI NET
住宅ローン金利上昇・三菱ＵＦＪなどの10年物、11年ぶり高水準
7月から住宅ローン金利が上昇する。三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの四大銀行は29日、金利を一定期間固定するタイプのローンをすべての期間で引き上げると発表した。市場金利の上昇を受けた措置で、上げ幅は0.1―0.25％。借り入れが多い10年物は三菱東京ＵＦＪとりそなの場合、11年ぶりの高水準となる。
新しい金利は7月2日から適用する。10年物は各行とも0.25％引き上げる。最も低い三井住友は年4.05％、最も高い三菱東京ＵＦＪは年4.2％になる。みずほと三井住友の10年物は約3年ぶりの高い水準となる。10年物は全体の2―3割の利用者が選んでいるローン。金利上昇局面でも長期間、金利を固定できるので、人気が出ている。
短い期間のローンでは、3年物が約12年ぶりの高水準となった。三菱東京ＵＦＪ、三井住友、りそなは0.15―0.25％上げ、年3.5％にする。みずほは0.15％上げ、年3.4％にする。(00:06)
引用終わり
実際の各行の状況は↓
三菱東京ＵＦＪ
みずほ
三井住友
りそな
いよいよ、金利上昇が本格化しはじめるところに来た！のかもしれません。
不動産価格に影響がでるまでは、さらなる金利上昇ともう少しの時間がかかりそうなので、
しっかりと市場動向をチェックといった感じでしょうか。
これを期に『金利をあげさせてくれ！』と銀行から言われたという声が出始めるかもしれません。
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こんな記事がありました。
７月からということなので、現実的には本日からということになりそうです。
以下引用
NIKKEI NET
住宅ローン金利上昇・三菱ＵＦＪなどの10年物、11年ぶり高水準
7月から住宅ローン金利が上昇する。三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの四大銀行は29日、金利を一定期間固定するタイプのローンをすべての期間で引き上げると発表した。市場金利の上昇を受けた措置で、上げ幅は0.1―0.25％。借り入れが多い10年物は三菱東京ＵＦＪとりそなの場合、11年ぶりの高水準となる。
新しい金利は7月2日から適用する。10年物は各行とも0.25％引き上げる。最も低い三井住友は年4.05％、最も高い三菱東京ＵＦＪは年4.2％になる。みずほと三井住友の10年物は約3年ぶりの高い水準となる。10年物は全体の2―3割の利用者が選んでいるローン。金利上昇局面でも長期間、金利を固定できるので、人気が出ている。
短い期間のローンでは、3年物が約12年ぶりの高水準となった。三菱東京ＵＦＪ、三井住友、りそなは0.15―0.25％上げ、年3.5％にする。みずほは0.15％上げ、年3.4％にする。(00:06)
引用終わり
実際の各行の状況は↓
三菱東京ＵＦＪ
みずほ
三井住友
りそな
いよいよ、金利上昇が本格化しはじめるところに来た！のかもしれません。
不動産価格に影響がでるまでは、さらなる金利上昇ともう少しの時間がかかりそうなので、
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これを期に『金利をあげさせてくれ！』と銀行から言われたという声が出始めるかもしれません。
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