12%人口減少のインパクト
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６月２８日のブログに、こんなことを書きました。
以下引用
NIKKEI NET
生産年齢人口の減少、日本が世界最速・ＯＥＣＤ分析
経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）は25日、世界の労働力移動などを分析した2007年版の「国際移住アウトルック」を発表した。日本は生産年齢人口（15―64歳）の減少が世界最速ペースで進むなかで、外国人労働者の活用は欧州などに比べて低くとどまると分析している。就業率が上がらなければ、賃金に上昇圧力がかかると予測した。
ＯＥＣＤは各国の05年の年齢別人口をもとに、20年までの生産年齢人口を予測した。20年までの日本の減少率は12％と、集計した28カ国の中では突出して大きな落ち込みになった
引用終わり
つまり、１３年後には、空室率がいまより１２％高まる可能性が高いということです。
このインパクトがどのくらいすごいかとうのを具体的にシミュレーションしてみますね。
シミュレーションは以前もご紹介した実際にあった物件でしてみます。
杉並ＡＰ
条件は、
東京都杉並区堀之内 木造２階建て
物件価格 1億4,730万円
土地価格 6,962万円（路線価より計算）
物件取得費用 物件価格の12%にて計算
自己資金 取得経費を入れて5000万円
元利均等返済 ２２年
金利 ３％
家賃 ７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率 １０％
月々経費 家賃の１８％
７年後に空室率 １５％
１５年後に空室率 ２０％
１５年で１２％ターゲット人口が減ったことを
想定してのシミュレーションです。
シミュレーションした画面 ↓
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算より抜粋
見てもらうとわかるように、１〜１０年目まではプラスキャッシュフローです。
しかし、空室率の上昇、元金返済分の上昇によって、キャッシュフローが赤字となります。
１年間キャッシュフローを計算するだけでは、簡単な目安にしか
ならないのがわかっていただけたと思います。
空室率のインパクトは強烈です。
１２％のターゲット層減少は思った以上に影響があるのを確認していただけると思います。
この事実をシミュレーションして、『対策を考える不動産投資家』と
まったくシミュレーションしないで『対策を考えない不動産投資家』
１５年後にどれだけ差がつくか充分想像できます。
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６月２８日のブログに、こんなことを書きました。
以下引用
NIKKEI NET
生産年齢人口の減少、日本が世界最速・ＯＥＣＤ分析
経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）は25日、世界の労働力移動などを分析した2007年版の「国際移住アウトルック」を発表した。日本は生産年齢人口（15―64歳）の減少が世界最速ペースで進むなかで、外国人労働者の活用は欧州などに比べて低くとどまると分析している。就業率が上がらなければ、賃金に上昇圧力がかかると予測した。
ＯＥＣＤは各国の05年の年齢別人口をもとに、20年までの生産年齢人口を予測した。20年までの日本の減少率は12％と、集計した28カ国の中では突出して大きな落ち込みになった
引用終わり
つまり、１３年後には、空室率がいまより１２％高まる可能性が高いということです。
このインパクトがどのくらいすごいかとうのを具体的にシミュレーションしてみますね。
シミュレーションは以前もご紹介した実際にあった物件でしてみます。
杉並ＡＰ
条件は、
東京都杉並区堀之内 木造２階建て
物件価格 1億4,730万円
土地価格 6,962万円（路線価より計算）
物件取得費用 物件価格の12%にて計算
自己資金 取得経費を入れて5000万円
元利均等返済 ２２年
金利 ３％
家賃 ７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率 １０％
月々経費 家賃の１８％
７年後に空室率 １５％
１５年後に空室率 ２０％
１５年で１２％ターゲット人口が減ったことを
想定してのシミュレーションです。
シミュレーションした画面 ↓
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算より抜粋
見てもらうとわかるように、１〜１０年目まではプラスキャッシュフローです。
しかし、空室率の上昇、元金返済分の上昇によって、キャッシュフローが赤字となります。
１年間キャッシュフローを計算するだけでは、簡単な目安にしか
ならないのがわかっていただけたと思います。
空室率のインパクトは強烈です。
１２％のターゲット層減少は思った以上に影響があるのを確認していただけると思います。
この事実をシミュレーションして、『対策を考える不動産投資家』と
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不動産投資は本当に有利？
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以下引用
NIKKEI NET
生産年齢人口の減少、日本が世界最速・ＯＥＣＤ分析
経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）は25日、世界の労働力移動などを分析した2007年版の「国際移住アウトルック」を発表した。日本は生産年齢人口（15―64歳）の減少が世界最速ペースで進むなかで、外国人労働者の活用は欧州などに比べて低くとどまると分析している。就業率が上がらなければ、賃金に上昇圧力がかかると予測した。
ＯＥＣＤは各国の05年の年齢別人口をもとに、20年までの生産年齢人口を予測した。20年までの日本の減少率は12％と、集計した28カ国の中では突出して大きな落ち込みになった
引用終わり
不動産投資（事業）のことを考えると気になる記事です。
老人（65歳以上）をターゲットにした専門住宅で運用されている方以外は、
ターゲット層が、バッチリここに当てはまるわけですから。
極端な話を書くと、15〜64歳の人しか入っていないマンションは
１５年後には１００人入れるマンションのうちの１２人がいなくなってしまうわけです。
１０人に１人以上がいなくなってしまうわけですから、
ものすごいインパクトです。
だまっていても、空き室率１０％以上増加するわけです。
６５歳以上のターゲットに目を向ける必要を感じる記事です。
１５歳以下の人にはさすがに不動産貸せないですしね。
あとは、１５年後には、『１０％以上空室率が増えるんだ！』
と覚悟して、不動産投資の計画を立てるかです。
計画段階で考えておけば怖くないですもんね。
１, 未来を予測する情報収集力
２, その情報を使って具体的に計画する力
１，２の重要性がますます、増してきそうです。
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生産年齢人口の減少、日本が世界最速・ＯＥＣＤ分析
経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）は25日、世界の労働力移動などを分析した2007年版の「国際移住アウトルック」を発表した。日本は生産年齢人口（15―64歳）の減少が世界最速ペースで進むなかで、外国人労働者の活用は欧州などに比べて低くとどまると分析している。就業率が上がらなければ、賃金に上昇圧力がかかると予測した。
ＯＥＣＤは各国の05年の年齢別人口をもとに、20年までの生産年齢人口を予測した。20年までの日本の減少率は12％と、集計した28カ国の中では突出して大きな落ち込みになった
引用終わり
不動産投資（事業）のことを考えると気になる記事です。
老人（65歳以上）をターゲットにした専門住宅で運用されている方以外は、
ターゲット層が、バッチリここに当てはまるわけですから。
極端な話を書くと、15〜64歳の人しか入っていないマンションは
１５年後には１００人入れるマンションのうちの１２人がいなくなってしまうわけです。
１０人に１人以上がいなくなってしまうわけですから、
ものすごいインパクトです。
だまっていても、空き室率１０％以上増加するわけです。
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１５歳以下の人にはさすがに不動産貸せないですしね。
あとは、１５年後には、『１０％以上空室率が増えるんだ！』
と覚悟して、不動産投資の計画を立てるかです。
計画段階で考えておけば怖くないですもんね。
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名著
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新訳 君主論 著者 マキアヴェリ
です。
１５世紀に書かれた本で、題名は聞いたことがあるという方も多いと思います。
内容としては、『立派な君主になるにはここに注意しろ！』という内容です。
『何？君主になんかならないから関係ないよ。』
確かに、君主なろうと思っている人は少ないでしょうから直接は関係ないかもしれません。
ただ、本を読むと、人間の心の本質をとらえた表現があり、発表直後
問題になり出版されなかった理由がよくわかります。
例えば、
『人はささいな侮辱には復讐しようとするが、大いなる侮辱にたいしては報復しえないのである。したがって、人に危害を加えるときは、復讐のおそれがないように、やらなければならない。』
『恩恵は、よりよく人に味わってもらうように、小出しにやらなくてはいけない。』
など、君主が人民をひきつけるためにはこうするんだ！ということが
多数書いてあります。
こうやって、君主が人の心をコントロールしているかと思うと怖さを感じます。
新訳 君主論の中で、もっとも気に入った言葉が、
『人は、はじめのうちに基礎工事をしておかないと、あとになって基礎づくりをしても、きわめて大きな努力がいることになる。』
う〜ん、深いですよね。
不動産投資の基礎工事といえばなんでしょか？
○物件を見る目
○銀行からの融資ノウハウ、
○リフォーム関連のノウハウ
などなど一杯あります。
そのなかでも、【しっかりとした投資計画を立てられるノウハウ】
がもっとも重要かなと思います。
このノウハウがないと、冷静さを失って、『不動産投資』が目的ではなく、『不動産取得』が
目的になりかねないからです。
その他にも、
『人間いかに生きるべきかを見て、現に人が生きている現実の姿を見逃す人間は、自立するどころか、破滅を思い知らされるのが落ちである。』
などなど、う〜ん、なるほど、へぇ〜など唸る文章がたくさんあります。
新訳 君主論 著者 マキアヴェリ
読んでみてくださいね。
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です。
１５世紀に書かれた本で、題名は聞いたことがあるという方も多いと思います。
内容としては、『立派な君主になるにはここに注意しろ！』という内容です。
『何？君主になんかならないから関係ないよ。』
確かに、君主なろうと思っている人は少ないでしょうから直接は関係ないかもしれません。
ただ、本を読むと、人間の心の本質をとらえた表現があり、発表直後
問題になり出版されなかった理由がよくわかります。
例えば、
『人はささいな侮辱には復讐しようとするが、大いなる侮辱にたいしては報復しえないのである。したがって、人に危害を加えるときは、復讐のおそれがないように、やらなければならない。』
『恩恵は、よりよく人に味わってもらうように、小出しにやらなくてはいけない。』
など、君主が人民をひきつけるためにはこうするんだ！ということが
多数書いてあります。
こうやって、君主が人の心をコントロールしているかと思うと怖さを感じます。
新訳 君主論の中で、もっとも気に入った言葉が、
『人は、はじめのうちに基礎工事をしておかないと、あとになって基礎づくりをしても、きわめて大きな努力がいることになる。』
う〜ん、深いですよね。
不動産投資の基礎工事といえばなんでしょか？
○物件を見る目
○銀行からの融資ノウハウ、
○リフォーム関連のノウハウ
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そのなかでも、【しっかりとした投資計画を立てられるノウハウ】
がもっとも重要かなと思います。
このノウハウがないと、冷静さを失って、『不動産投資』が目的ではなく、『不動産取得』が
目的になりかねないからです。
その他にも、
『人間いかに生きるべきかを見て、現に人が生きている現実の姿を見逃す人間は、自立するどころか、破滅を思い知らされるのが落ちである。』
などなど、う〜ん、なるほど、へぇ〜など唸る文章がたくさんあります。
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融資状況
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こんな資料を見つけました。
↓
資料の内容は、日本銀行がどこに貸し出しを振り向けたかです。
グラフを見ると、2004年頃からドッカンと不動産市場の貸し出しが
増加しているのがよく分かります。
不動産価格が上昇をはじめ、不動産投資がブーム化しはじめた
のと同じ時期です。
ここのところ、銀行の不動産投資への貸し出しが『渋い』状況になっています。
さらに、不動産投資がブーム化する前に物件を割安で
手に入れていた方が、物件を売却、キャピタルゲインを手に入れているとの話も聞きます。
１，２年前の不動産投資事情とはかなり変わってきているようです。
今日、ご紹介したグラフは、日本銀行が発表しているものです。
日本銀行のホームページにはこんな資料が多数あるので、見てみると勉強になります。
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グラフを見ると、2004年頃からドッカンと不動産市場の貸し出しが
増加しているのがよく分かります。
不動産価格が上昇をはじめ、不動産投資がブーム化しはじめた
のと同じ時期です。
ここのところ、銀行の不動産投資への貸し出しが『渋い』状況になっています。
さらに、不動産投資がブーム化する前に物件を割安で
手に入れていた方が、物件を売却、キャピタルゲインを手に入れているとの話も聞きます。
１，２年前の不動産投資事情とはかなり変わってきているようです。
今日、ご紹介したグラフは、日本銀行が発表しているものです。
日本銀行のホームページにはこんな資料が多数あるので、見てみると勉強になります。
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利回りは高い方が絶対にいい？
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今日は、前回のブログの続きキャップレートについてです。
前回のブログ↓
色々な利回りを使い分ける方法
キャップレート（Capitalization Rate)は、
【キャップレート＝ネット収入÷物件価格】で計算します。
家賃収入１００万円 維持管理費 １０万円物件価格１０００万円の場合は
（１００−１０）÷１０００＝９％
キャップレート ９％となります。
注 物件価格は、購入時ではなく、現在取引されている価格で考える方が正確です。
ソフトでの表示は↓
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算より抜粋
『これって、実質利回りと一緒じゃない？』
そう、その通りです。
では、キャップレートをどんな風に使えばいいのでしょうか？
物件価格には地域による相場があります。
その地域のキャップレートを確認することにより物件価格を割り出すために使います。
例をあげるとこんな感じです。
【銀座ならば、キャップレートは３％】
【横浜ならば、キャップレートは６％】
【高崎ならば、キャップレートは１０％】
注 このキャップレートは正確ではありません。こんな感じかなという数字です。
もし、こんなもんだよというのがあったらコメントで教えてくださいね。
キャップレートを基準に物件の価値（購入価格）をわりだします。
例えば、銀座、横浜、高崎
３つの物件のネット収入が、ともに１００万円だとします。
この際の物件価格は、
銀座 １００万÷３％＝３３３３万円
横浜 １００万÷６％＝１６６６万円
高崎 １００万÷10％＝１０００万円
つまり、キャップレートの低い物件のほうが
物件としての価値が高いわけです。
【物件の価値が高い＝リスクが低い】ということになります。
アメリカでは、地域ごとにキャップレートが公表されており
物件間の比較が可能です。
日本では、まだ、整備が遅れているために地域間の
キャップレート比較をすることは困難です。
『利回りが高い＝いい物件』という傾向がつよいですが、
キャップレートの感覚を持っておくと、
『利回りが高い＝リスクが高く、物件価値は低い』
という視点を忘れずにすみます。
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色々な利回りを使い分ける方法
キャップレート（Capitalization Rate)は、
【キャップレート＝ネット収入÷物件価格】で計算します。
家賃収入１００万円 維持管理費 １０万円物件価格１０００万円の場合は
（１００−１０）÷１０００＝９％
キャップレート ９％となります。
注 物件価格は、購入時ではなく、現在取引されている価格で考える方が正確です。
ソフトでの表示は↓
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算より抜粋
『これって、実質利回りと一緒じゃない？』
そう、その通りです。
では、キャップレートをどんな風に使えばいいのでしょうか？
物件価格には地域による相場があります。
その地域のキャップレートを確認することにより物件価格を割り出すために使います。
例をあげるとこんな感じです。
【銀座ならば、キャップレートは３％】
【横浜ならば、キャップレートは６％】
【高崎ならば、キャップレートは１０％】
注 このキャップレートは正確ではありません。こんな感じかなという数字です。
もし、こんなもんだよというのがあったらコメントで教えてくださいね。
キャップレートを基準に物件の価値（購入価格）をわりだします。
例えば、銀座、横浜、高崎
３つの物件のネット収入が、ともに１００万円だとします。
この際の物件価格は、
銀座 １００万÷３％＝３３３３万円
横浜 １００万÷６％＝１６６６万円
高崎 １００万÷10％＝１０００万円
つまり、キャップレートの低い物件のほうが
物件としての価値が高いわけです。
【物件の価値が高い＝リスクが低い】ということになります。
アメリカでは、地域ごとにキャップレートが公表されており
物件間の比較が可能です。
日本では、まだ、整備が遅れているために地域間の
キャップレート比較をすることは困難です。
『利回りが高い＝いい物件』という傾向がつよいですが、
キャップレートの感覚を持っておくと、
『利回りが高い＝リスクが高く、物件価値は低い』
という視点を忘れずにすみます。
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こんなご質問をいただきました。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算
の中で計算できる、数値についての質問です。
【「実質利回り」「ＦＣＲ」「キャップレート」の使い分けです。用語を正しく理解する上で今一度教えて下さるとありがたいのですが・・】
実質利回りは、
『（家賃収入−維持管理費）÷物件価格』
で計算します。
家賃収入 ＝ 月々の家賃収入＋駐車場などのその他収入
維持管理費＝ 月々かかる維持経費（固定資産税、管理費など）
物件価格 ＝ 物件の本体価格（購入時の経費を含まない価格）
ＦＣＲは、
『（家賃収入−維持管理費）÷（物件価格＋物件取得費用）』
実質利回りに比較して物件取得費用を購入時の経費として加算します。
物件取得費用 ＝ 印紙税、仲介手数料などの物件購入時に必要な費用
基本的には、表面利回り＞実質利回り＞ＦＣＲです。
ちなみに、計算数値はこんな感じ
↓
。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算より抜粋
ＦＣＲで比較すると一番正確な物件間の比較ができます。
物件取得費用は個別物件によってかわるので、実質利回り同士を比較してもあてになりません。
キャップレートについては、また、お伝えしますね。
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こんなご質問をいただきました。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算
の中で計算できる、数値についての質問です。
【「実質利回り」「ＦＣＲ」「キャップレート」の使い分けです。用語を正しく理解する上で今一度教えて下さるとありがたいのですが・・】
実質利回りは、
『（家賃収入−維持管理費）÷物件価格』
で計算します。
家賃収入 ＝ 月々の家賃収入＋駐車場などのその他収入
維持管理費＝ 月々かかる維持経費（固定資産税、管理費など）
物件価格 ＝ 物件の本体価格（購入時の経費を含まない価格）
ＦＣＲは、
『（家賃収入−維持管理費）÷（物件価格＋物件取得費用）』
実質利回りに比較して物件取得費用を購入時の経費として加算します。
物件取得費用 ＝ 印紙税、仲介手数料などの物件購入時に必要な費用
基本的には、表面利回り＞実質利回り＞ＦＣＲです。
ちなみに、計算数値はこんな感じ
↓
。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算より抜粋
ＦＣＲで比較すると一番正確な物件間の比較ができます。
物件取得費用は個別物件によってかわるので、実質利回り同士を比較してもあてになりません。
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金利上昇が与える影響とは、
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長期金利が、ジリジリ上がり始めました。
これより引用
2007年6月14日 読売新聞
１３日の東京債券市場で、長期金利の代表的な指標である新発１０年物国債の流通利回りは一時、１・９８５％をつけた。終値でも前日比０・０３０％高い１・９６０％に上昇（債券価格は下落）し、昨年７月１４日の日銀のゼロ金利解除以来最高の水準となった。背景には、世界的な金利上昇に加え、日本銀行による早期の追加利上げ観測が強まっていることがある。投資資金は国境を超えて瞬時に動くため、日本の金利も海外の金利動向の影響を受けやすくなっており、長期金利が２％台に乗るとの見方も出ている。
引用終わり
ちなみに大手銀行の借入れ金利は
三菱東京ＵＦＪ
みずほ
三井住友
りそな
３月２０日頃、長期金利は1.58%程度でした。
約0.4%近く３ヶ月で上昇したことになります。
『変動金利の金利を上げてくれ』と銀行から言われたという話は、
友人の中では、まだ、聞きません。
（銀行から突然金利変更を言われて慌てたなんて
話があったらコメントくださいね。）
3,000万円を15年借り入れた場合に
１年目 ３％ ２年目 ４％ ３年目 ５％と金利が上がった場合に
支払い額にどの程度影響があるのかを計算したのが
↓
【金利変動計算は夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算
を使用し、ローン表抜粋】
３％支払い総額 \207,174
４％支払い総額 \220,987
５％支払い総額 \234,396
金利が１％上がるだけで毎月１万円以上支払いが増えます。
5,000万円前後の物件を購入したとすると
毎月のキャッシュフローは２０万円前後くらいでしょうから、
毎月５％近く収入が減ることになります。
金利１％上昇だけで、キャッシュフローは５％近く悪くなります。
何度もブログの中でもお伝えしていますが、
物件購入前にも、購入後にも、金利変動のシミュレーションは必須です。
１分の時間を使ってシミュレーションして、金利上昇の影響を
知って対策をとった人、知らずに対策をとらなかった人
５年後、１０年後には、大きな差が出ます。
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長期金利が、ジリジリ上がり始めました。
これより引用
2007年6月14日 読売新聞
１３日の東京債券市場で、長期金利の代表的な指標である新発１０年物国債の流通利回りは一時、１・９８５％をつけた。終値でも前日比０・０３０％高い１・９６０％に上昇（債券価格は下落）し、昨年７月１４日の日銀のゼロ金利解除以来最高の水準となった。背景には、世界的な金利上昇に加え、日本銀行による早期の追加利上げ観測が強まっていることがある。投資資金は国境を超えて瞬時に動くため、日本の金利も海外の金利動向の影響を受けやすくなっており、長期金利が２％台に乗るとの見方も出ている。
引用終わり
ちなみに大手銀行の借入れ金利は
三菱東京ＵＦＪ
みずほ
三井住友
りそな
３月２０日頃、長期金利は1.58%程度でした。
約0.4%近く３ヶ月で上昇したことになります。
『変動金利の金利を上げてくれ』と銀行から言われたという話は、
友人の中では、まだ、聞きません。
（銀行から突然金利変更を言われて慌てたなんて
話があったらコメントくださいね。）
3,000万円を15年借り入れた場合に
１年目 ３％ ２年目 ４％ ３年目 ５％と金利が上がった場合に
支払い額にどの程度影響があるのかを計算したのが
↓
【金利変動計算は夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算
を使用し、ローン表抜粋】
３％支払い総額 \207,174
４％支払い総額 \220,987
５％支払い総額 \234,396
金利が１％上がるだけで毎月１万円以上支払いが増えます。
5,000万円前後の物件を購入したとすると
毎月のキャッシュフローは２０万円前後くらいでしょうから、
毎月５％近く収入が減ることになります。
金利１％上昇だけで、キャッシュフローは５％近く悪くなります。
何度もブログの中でもお伝えしていますが、
物件購入前にも、購入後にも、金利変動のシミュレーションは必須です。
１分の時間を使ってシミュレーションして、金利上昇の影響を
知って対策をとった人、知らずに対策をとらなかった人
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キャピタルゲイン
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６月６日〜１０日まで、カンボジア（シェムリアップ）に行ってきました。
カンボジア
まず、『おっ』と思ったのが日本では考えられない程の建築ラッシュ
町のあっち、こっちで建物を建てていました。
現地の人に聞いてみると、町の中心部はかなり価格が高騰しているということでした。
さらに驚いたのが、中心部から車で５〜７分くらい行った所が
２，３年前には１ｈａ 5,000＄だったものが、今は50,000＄になっているそうです。
単位が１ヘクタールというもの面白いです。
しかも、その場所、まだ、田んぼです。
道路もガタガタですし。
バブル？とも思わせる価格の上がり方ですよね。
インフレ率がどのくらいかはわかりませんが。
こういう話を聞くとキャピタルゲインの魅力のすごさを感じてしまいます。
『日本の不動産投資ではつまらん』といって不動産投資の中心を海外にうつした友人がいます。
（さすがにカンボジアではありません）
キャピタルゲインの魅了を考えると気持ちがわかります。
今回カンボジアに行って気づいたこと
１、【インカムゲイン、キャピタルゲインを考えて色々シミュレーションしておく重要性。】
２、【日本にこだわりすぎない柔軟な考え方。】
それにしても、日本にはないすごい活気でした。
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６月６日〜１０日まで、カンボジア（シェムリアップ）に行ってきました。
カンボジア
まず、『おっ』と思ったのが日本では考えられない程の建築ラッシュ
町のあっち、こっちで建物を建てていました。
現地の人に聞いてみると、町の中心部はかなり価格が高騰しているということでした。
さらに驚いたのが、中心部から車で５〜７分くらい行った所が
２，３年前には１ｈａ 5,000＄だったものが、今は50,000＄になっているそうです。
単位が１ヘクタールというもの面白いです。
しかも、その場所、まだ、田んぼです。
道路もガタガタですし。
バブル？とも思わせる価格の上がり方ですよね。
インフレ率がどのくらいかはわかりませんが。
こういう話を聞くとキャピタルゲインの魅力のすごさを感じてしまいます。
『日本の不動産投資ではつまらん』といって不動産投資の中心を海外にうつした友人がいます。
（さすがにカンボジアではありません）
キャピタルゲインの魅了を考えると気持ちがわかります。
今回カンボジアに行って気づいたこと
１、【インカムゲイン、キャピタルゲインを考えて色々シミュレーションしておく重要性。】
２、【日本にこだわりすぎない柔軟な考え方。】
それにしても、日本にはないすごい活気でした。
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無限に土地のある場所
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先日、話題のセカンドライフを初体験しました。
セカンドライフ
まだ、英語版だけですが、感覚的に操作できるので
１時間もやっていると、だんだん理解できると思います。
セカンドライフでは、自分で好きな家やショップをセカンドライフの
世界に立てることができます。
この世界が広がっていくと、人のたくさん集まる場所（収益が上がる場所）が
売買されるようになるかもしれません。
まさに、収益還元法ですね。
無限に場所のある仮想空間で考えると、
土地に価値があるのではなく
収益が上がる場所＝価値がある
という不動産投資の基本を再認識できます。
路線価とか、積算価格法とかいう視点でみると
どうしても、土地その物に価値があるように感じてしまいがちです。
セカンドライフ試してみてくださいね。
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まだ、英語版だけですが、感覚的に操作できるので
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セカンドライフでは、自分で好きな家やショップをセカンドライフの
世界に立てることができます。
この世界が広がっていくと、人のたくさん集まる場所（収益が上がる場所）が
売買されるようになるかもしれません。
まさに、収益還元法ですね。
無限に場所のある仮想空間で考えると、
収益が上がる場所＝価値がある
という不動産投資の基本を再認識できます。
路線価とか、積算価格法とかいう視点でみると
どうしても、土地その物に価値があるように感じてしまいがちです。
セカンドライフ試してみてくださいね。
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不動産投資用語をいくつ知っていますか？
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ＤＳＣＲ（借入償還余裕率）をご存知ですか？
『う〜ん、あまり聞いたことないな』
と思った方もいると思います。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版を使っていただいている人は、『うん、なんか似た指標をみたことあるぞ』
と気がつかれた人もいるかもしれません。
ＤＳＣＲ＝ネット収入（ＮＯＩ）÷元利金返済額
で求められます。
これは、ソフト内のＤＣＲと同じ計算方法で求めている数値です。
無料ソフトを拡大した画像が下記
詳しくは、無料ソフトをお使いいただいている方だけに配信している
メルマガにかいてありますが簡単に説明すると、
【ネット収入＝月々の管理費などを差し引いた実質家賃収入】
【年間元利返済額＝１年間の借入元金返済額と利子返済額の合計額】
実質入ってくる収入（ネット収入）が１年間に返済する額（元利返済額）の何倍あるかで
安全性を数値化する指標です。
わたしは、ＤＣＲという言葉を使っています。
しかし、ＤＳＣＲという言葉で説明する方もいると思います。
同じ事を言っているのに違う言葉で表現される場合が
他にもたくさんあります。
不動産投資の仲間を増やして、不動産投資で成功するには
金持ち父さんのロバート・キヨサキが言うとおり、
金持ちになるにはいかにお金に関する言葉の数を増やしていくかが
重要というのがよくわかります。
色々な言葉を知らないと、会話になりませんもんね。
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ＤＳＣＲ（借入償還余裕率）をご存知ですか？
『う〜ん、あまり聞いたことないな』
と思った方もいると思います。
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ＤＳＣＲ＝ネット収入（ＮＯＩ）÷元利金返済額
で求められます。
これは、ソフト内のＤＣＲと同じ計算方法で求めている数値です。
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【ネット収入＝月々の管理費などを差し引いた実質家賃収入】
【年間元利返済額＝１年間の借入元金返済額と利子返済額の合計額】
実質入ってくる収入（ネット収入）が１年間に返済する額（元利返済額）の何倍あるかで
安全性を数値化する指標です。
わたしは、ＤＣＲという言葉を使っています。
しかし、ＤＳＣＲという言葉で説明する方もいると思います。
同じ事を言っているのに違う言葉で表現される場合が
他にもたくさんあります。
不動産投資の仲間を増やして、不動産投資で成功するには
金持ち父さんのロバート・キヨサキが言うとおり、
金持ちになるにはいかにお金に関する言葉の数を増やしていくかが
重要というのがよくわかります。
色々な言葉を知らないと、会話になりませんもんね。
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