不動産投資物件をシミュレーションする方法
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先日のブログで、元利均等支払いの場合の税引き後キャッシュフローの
流れについてお伝えしました。
今日は、元金均等支払いの場合、どんなキャッシュフローの
流れになるかです。
物件の概要は
東京都杉並区堀之内 木造２階建て
物件価格 1億4,730万円
土地価格 6,962万円（路線価より計算）
物件取得費用 物件価格の12%にて計算
自己資金 取得経費を入れて5000万円
元利均等返済 ２２年 ３％
家賃 ７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率 １０％
月々経費 家賃の１８％
まず、税引き前キャッシュフローを見ると
１年目 ￥ -646,162
１０年目 ￥ 764,907
２０年目 ￥2,332,762
２２年目 ￥2,646,333
1年目は、元金と利息の支払い額の合計が多い為赤字となります。
キャッシュフローが黒字になるのは１０年目からです。
９年目までに、元金の支払いが進み、利息の支払い額
が少なくなる為です。
税引き後キャッシュフローを見てみると
１年目 約−８０万円
１０年目 約 ３７万円
２０年目 約１５０万円
２２年目 約１７０万円
１年目は、元金と利息の支払い総額が多い為大幅な赤字となります。
それが、利息分の支払い額がすくなくなり
総支払い額が減っていく為、徐々にキャッシュフローが改善していきます。
そして、借入金がなくなる２３年めからは、元金均等と
同様に約６００万円のキャッシュフローとなります。
グラフで確認する場合にはこちらをクリック↓
不動産投資は、元利均等、元金均等の返済方法を変えた
だけでも、これだけのキャッシュフローに影響を与えます。
その他（空き室、金利、家賃など）の条件も変化させながら
しっくりくるまで、シミュレーションすると、個々の投資物件の
リスクとリターンの関係がよく見えてきます。
それにしても、この不動産投資物件は、いまのままの条件では、
厳しい物件ですね。
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先日のブログで、元利均等支払いの場合の税引き後キャッシュフローの
流れについてお伝えしました。
今日は、元金均等支払いの場合、どんなキャッシュフローの
流れになるかです。
物件の概要は
東京都杉並区堀之内 木造２階建て
物件価格 1億4,730万円
土地価格 6,962万円（路線価より計算）
物件取得費用 物件価格の12%にて計算
自己資金 取得経費を入れて5000万円
元利均等返済 ２２年 ３％
家賃 ７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率 １０％
月々経費 家賃の１８％
まず、税引き前キャッシュフローを見ると
１年目 ￥ -646,162
１０年目 ￥ 764,907
２０年目 ￥2,332,762
２２年目 ￥2,646,333
1年目は、元金と利息の支払い額の合計が多い為赤字となります。
キャッシュフローが黒字になるのは１０年目からです。
９年目までに、元金の支払いが進み、利息の支払い額
が少なくなる為です。
税引き後キャッシュフローを見てみると
１年目 約−８０万円
１０年目 約 ３７万円
２０年目 約１５０万円
２２年目 約１７０万円
１年目は、元金と利息の支払い総額が多い為大幅な赤字となります。
それが、利息分の支払い額がすくなくなり
総支払い額が減っていく為、徐々にキャッシュフローが改善していきます。
そして、借入金がなくなる２３年めからは、元金均等と
同様に約６００万円のキャッシュフローとなります。
グラフで確認する場合にはこちらをクリック↓
不動産投資は、元利均等、元金均等の返済方法を変えた
だけでも、これだけのキャッシュフローに影響を与えます。
その他（空き室、金利、家賃など）の条件も変化させながら
しっくりくるまで、シミュレーションすると、個々の投資物件の
リスクとリターンの関係がよく見えてきます。
それにしても、この不動産投資物件は、いまのままの条件では、
厳しい物件ですね。
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元金均等 ＶＳ 元利均等
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不動産投資をする際に借入れをする場合、
『元金均等』と『元利均等』があります。
ただ、銀行は『元利均等』でしか、まず、貸してくれません。
信用力がある法人、または、銀行に対する力が相当ある個人は
元金均等払いも可能かもしれません。
なぜ、銀行が元金均等で貸さないかというと
114,976,000円 ２２年 ３％で借りた場合
元金均等 ↓ クリックすると数字を確認できます。
元利金等 ↓ クリックすると数字を確認できます。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算ローン表より抜粋
� （嶌儚曚旅膩廚�最初に多くなる為
上の表の返済金額を見るとよくわかると思います。
元金均等の場合、１回目の支払い額は、
￥７２２，９５５
それに対して元利均等は、
￥５９５，４５６
月々の支払い額が１０万円以上も違います。
支払い金額が多い＝支払いがされない可能性が高まる
わけです。
ちなみに、『元金均等』が『元利均等』の￥595,456の支払い額を
下回るのは、１０年後、１１８回目の支払い時です。
�◆．函璽織襪濃拱Г錣譴詬�息額（銀行の利益）がすくなくなる。
２２年後に支払う利息額の合計は
元金均等 ￥38.085,800
元利均等 ￥42,224,282
約４００万円も違います。
銀行も商売です。
同じ人に、同じ手間をかけて貸し出して、取れる利息が少ない
のではおいしくありません。
ただ、プロの場合、途中で元利金等 ⇒ 元金均等に
変更して元金の返済を早めたりなど、
キャッシュフローと返済のバランスをとりながら
『元金均等』『元利均等』を選択して計画を立てる場合もあります。
年間の元利返済額（ＡＤＳ）が随分変わるので、キャッシュフローに
かなり影響があります。
そのあたりは、次回のブログで書いてみます。
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『元金均等』と『元利均等』があります。
ただ、銀行は『元利均等』でしか、まず、貸してくれません。
信用力がある法人、または、銀行に対する力が相当ある個人は
元金均等払いも可能かもしれません。
なぜ、銀行が元金均等で貸さないかというと
114,976,000円 ２２年 ３％で借りた場合
元金均等 ↓ クリックすると数字を確認できます。
元利金等 ↓ クリックすると数字を確認できます。
夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算ローン表より抜粋
� （嶌儚曚旅膩廚�最初に多くなる為
上の表の返済金額を見るとよくわかると思います。
元金均等の場合、１回目の支払い額は、
￥７２２，９５５
それに対して元利均等は、
￥５９５，４５６
月々の支払い額が１０万円以上も違います。
支払い金額が多い＝支払いがされない可能性が高まる
わけです。
ちなみに、『元金均等』が『元利均等』の￥595,456の支払い額を
下回るのは、１０年後、１１８回目の支払い時です。
�◆．函璽織襪濃拱Г錣譴詬�息額（銀行の利益）がすくなくなる。
２２年後に支払う利息額の合計は
元金均等 ￥38.085,800
元利均等 ￥42,224,282
約４００万円も違います。
銀行も商売です。
同じ人に、同じ手間をかけて貸し出して、取れる利息が少ない
のではおいしくありません。
ただ、プロの場合、途中で元利金等 ⇒ 元金均等に
変更して元金の返済を早めたりなど、
キャッシュフローと返済のバランスをとりながら
『元金均等』『元利均等』を選択して計画を立てる場合もあります。
年間の元利返済額（ＡＤＳ）が随分変わるので、キャッシュフローに
かなり影響があります。
そのあたりは、次回のブログで書いてみます。
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物件分析（税引き後キャッシュフローは？）
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今日は久しぶりに物件の分析をブログに書きます。
物件の概要は
東京都杉並区堀之内 木造２階建て
物件価格 1億4,730万円
土地価格 6,962万円（路線価より計算）
物件取得費用 物件価格の12%にて計算
自己資金 取得経費を入れて5000万円
元利均等返済 ２２年
家賃 ７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率 １０％
月々経費 家賃の１８％
実際にネットに掲載されていた物件です。
（取得費用、土地価格等情報がなかったものは
概算で計算してあります。）
この条件で投資分析してみると、
借入金の返済が終わる２２年目までの税引き後のキャッシュフローは
１年目 約 ６５万円
１０年目 約 ４７万円
２０年目 約 ７万円
２２年目 約 ５万円
これをグラフで表したのが↓
１年目は利子の返済分が大きい為、税引き後のキャッシュフローが
一番多い状態です。
それが、年数を重ねるごとに元金返済分が多くなる為、
税引き後キャッシュフローが、ドンドン減っていきます。
２２年目には、とうとう赤字になります。
これは、他に何の収入もない場合の計算ですので
現実には、他の所得が加わり税率も上がってくると思います。
そうすれば、さらに税引き後のキャッシュフローは少なくなります。
ただし、借入金がなくなった２３年目からは
約６００万円近いキャッシュフローとなります。
こうやって、１〜２分ソフトを使って分析すると
感情の入らない数値で、あらためて、不動産投資が
いかに、長期運用が必要な投資かがよくわかります。
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今日は久しぶりに物件の分析をブログに書きます。
物件の概要は
東京都杉並区堀之内 木造２階建て
物件価格 1億4,730万円
土地価格 6,962万円（路線価より計算）
物件取得費用 物件価格の12%にて計算
自己資金 取得経費を入れて5000万円
元利均等返済 ２２年
家賃 ７６７５０円ｘ１２戸／月
空室率 １０％
月々経費 家賃の１８％
実際にネットに掲載されていた物件です。
（取得費用、土地価格等情報がなかったものは
概算で計算してあります。）
この条件で投資分析してみると、
借入金の返済が終わる２２年目までの税引き後のキャッシュフローは
１年目 約 ６５万円
１０年目 約 ４７万円
２０年目 約 ７万円
２２年目 約 ５万円
これをグラフで表したのが↓
１年目は利子の返済分が大きい為、税引き後のキャッシュフローが
一番多い状態です。
それが、年数を重ねるごとに元金返済分が多くなる為、
税引き後キャッシュフローが、ドンドン減っていきます。
２２年目には、とうとう赤字になります。
これは、他に何の収入もない場合の計算ですので
現実には、他の所得が加わり税率も上がってくると思います。
そうすれば、さらに税引き後のキャッシュフローは少なくなります。
ただし、借入金がなくなった２３年目からは
約６００万円近いキャッシュフローとなります。
こうやって、１〜２分ソフトを使って分析すると
感情の入らない数値で、あらためて、不動産投資が
いかに、長期運用が必要な投資かがよくわかります。
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成功のするための公式
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昨日、めったに見ないテレビを２時間近く見ました。
博士の愛した数式です。
博士の愛した数式
という本もでているようなので読んでみようと思っています。
その中で不動産投資にも関連する気づきがありました。
映画の中で博士の愛した数式が
『ｅπｉ＋１＝０』 オイラーの公式です。
この公式の重要性は予想外の調和・連関が公式で証明された
ことだそうです。
映画のなかでは、ｅ・π・ｉという一見関係なさそうな
数字に＋１するだけで関係性ができることがすごいことだ
という説明をしていました。
自分なりにどんな意味か考えてみました。
『いままで、バラバラに見えたり、使い物にならない物も
新しい視点（＋１）を加えるだけで、違う答えが出て
新発見になるかもしれない』
こんな意味ではないかなと思います。
これって、不動産投資で一見ダメそうな物件も新たな視点（＋１）
を加えると、よい物件になる場合もあるというのにも通じますよね。
最近、不動産物件が高騰して、不動産投資するには、
よい環境ではなくなってきています。
ただ、あきらめずに、自分なりの＋１を見つけると
新しい成功の為の公式ができるかもしれません。
何事も、色々分析しながら、頭を使ってみれば人には無意味なものも、
自分なりの公式がみつけられるのかもしれません。
それにしても、数学って公式覚えるだけのものかと思っていたので、
嫌いでしたが、こんなのだったら楽しいですね。
自分の頭でついていけるかどうかは、？ですけどね(笑）
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昨日、めったに見ないテレビを２時間近く見ました。
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という本もでているようなので読んでみようと思っています。その中で不動産投資にも関連する気づきがありました。
映画の中で博士の愛した数式が
『ｅπｉ＋１＝０』 オイラーの公式です。
この公式の重要性は予想外の調和・連関が公式で証明された
ことだそうです。
映画のなかでは、ｅ・π・ｉという一見関係なさそうな
数字に＋１するだけで関係性ができることがすごいことだ
という説明をしていました。
自分なりにどんな意味か考えてみました。
『いままで、バラバラに見えたり、使い物にならない物も
新しい視点（＋１）を加えるだけで、違う答えが出て
新発見になるかもしれない』
こんな意味ではないかなと思います。
これって、不動産投資で一見ダメそうな物件も新たな視点（＋１）
を加えると、よい物件になる場合もあるというのにも通じますよね。
最近、不動産物件が高騰して、不動産投資するには、
よい環境ではなくなってきています。
ただ、あきらめずに、自分なりの＋１を見つけると
新しい成功の為の公式ができるかもしれません。
何事も、色々分析しながら、頭を使ってみれば人には無意味なものも、
自分なりの公式がみつけられるのかもしれません。
それにしても、数学って公式覚えるだけのものかと思っていたので、
嫌いでしたが、こんなのだったら楽しいですね。
自分の頭でついていけるかどうかは、？ですけどね(笑）
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ロードスター ＶＳ メルセデスベンツ
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友人が、マツダのロードスターを２９万円で購入しました。
その話を聞いた時に、ふと、こんなことを考えました。
『将来、資産を増加させる可能性があるのは
古いロードスターと新しいメルセデスベンツどっちだろう？』
車みたいな消費財でこんなこと考えるのって、
どうかな？という感じはあります。
ただ、つい頭が回ってしまいました。
友人が買ったのは初代のロードスターで年式も古いクルマです。
（自分が車に詳しければ、マニアックに型式をかけるんですが、
車好きの人ごめんなさい）
一見、メルセデスベンツと比較すると資産とはいえないように思えます。
ところが、中古で売るときは、２９万円以上で転売できるそうです。
ここで考えたのが、
『これは、資産だろうか？』
私の資産に対する考え方では、
『ランニングコストを吸収できる価格で売却できれば
資産になります。』
１０００万円で新車購入した
メルセデスベンツはどうでしょか？
新車で購入した場合、中古で売るときの価格は
すぐ、売ったとしても７０％〜８０％になります。
これは、資産でしょうか？
売った瞬間に資産が減ることを考えると資産とはいえません。
現実には、ロードスターもランニングコストを吸収した
価格で売却できるとは思えないので資産にはなりそうに
ありませんが。
資産を、私の場合はこう考えています。
購入した価格（投資した価格）と現在の価値比べたときにプラスのもの。
もし、購入価格より現在価値が低くても資産とよべるものがあるとしたら、
その物を所有していた間に
【購入価格−現在価値＜所有の間にあげた収益】
の場合のみです。
資産とは、時間が経過することによって、
収益をあげられる購入（投資）した物だけということです。
見た目がよいからといっても資産とはかぎりません。
一瞬、見た目が良かったりすると、すごい資産価値の
高そうな不動産投資物件だ、とか思ってしまいます。
友人のおかげで、あらためて考えをめぐらせて、
冷静に判断をしなくてはと思い直しました。
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友人が、マツダのロードスターを２９万円で購入しました。
その話を聞いた時に、ふと、こんなことを考えました。
『将来、資産を増加させる可能性があるのは
古いロードスターと新しいメルセデスベンツどっちだろう？』
車みたいな消費財でこんなこと考えるのって、
どうかな？という感じはあります。
ただ、つい頭が回ってしまいました。
友人が買ったのは初代のロードスターで年式も古いクルマです。
（自分が車に詳しければ、マニアックに型式をかけるんですが、
車好きの人ごめんなさい）
一見、メルセデスベンツと比較すると資産とはいえないように思えます。
ところが、中古で売るときは、２９万円以上で転売できるそうです。
ここで考えたのが、
『これは、資産だろうか？』
私の資産に対する考え方では、
『ランニングコストを吸収できる価格で売却できれば
資産になります。』
１０００万円で新車購入した
メルセデスベンツはどうでしょか？
新車で購入した場合、中古で売るときの価格は
すぐ、売ったとしても７０％〜８０％になります。
これは、資産でしょうか？
売った瞬間に資産が減ることを考えると資産とはいえません。
現実には、ロードスターもランニングコストを吸収した
価格で売却できるとは思えないので資産にはなりそうに
ありませんが。
資産を、私の場合はこう考えています。
購入した価格（投資した価格）と現在の価値比べたときにプラスのもの。
もし、購入価格より現在価値が低くても資産とよべるものがあるとしたら、
その物を所有していた間に
【購入価格−現在価値＜所有の間にあげた収益】
の場合のみです。
資産とは、時間が経過することによって、
収益をあげられる購入（投資）した物だけということです。
見た目がよいからといっても資産とはかぎりません。
一瞬、見た目が良かったりすると、すごい資産価値の
高そうな不動産投資物件だ、とか思ってしまいます。
友人のおかげで、あらためて考えをめぐらせて、
冷静に判断をしなくてはと思い直しました。
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不動産投資未来予測��
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千葉県柏市に、こんな大型物件の開発が進んでいます。
パークシティ柏の葉キャンパス１番街
親しい不動産投資のプロの方からこんな話を聞きました。
『首都圏の不動産価格、開発はこんな順番でされていく
場合が多いんだよ』
『東京２３区 ⇒ 川崎・横浜市 ⇒ 府中・国分寺
⇒ さいたま市 ⇒ 千葉市 ⇒ 柏市 ⇒
柏市より郊外（千葉ニュータウンなど）』
バブルの時はまさにこの順番で価格上昇、開発がされていきました。
今回紹介した、
パークシティ柏の葉キャンパス１番街
を日経新聞では、このように書いています
2007/5/8 日本経済新聞 13面より引用
販売価格は住宅面積九十平方メートルの物件が五千万円前後で、
三・三平方メートルあたり約百八十万円。隣駅で昨年売り出された
物件は百六十万円で当時の周辺相場より二割強高く話題を呼んだ。
今回はそれを一割強上回る。
引用終わり
かなり強気の価格設定をするあたり、不動産価格上昇の波が
柏あたりまできているのかなと思わせる記事です。
バブルのときは、千葉ニュータウンくらいまで開発、
価格上昇の波がやってきたところで下落に転じました。
さて、今回の不動産価格上昇の流れはどこまで続くのかを
判断する貴重な材料になりそうです。
新聞記事や広告も色々な視点から見るとヒント満載です。
未来を予測するというのも本当に楽しいですね。
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千葉県柏市に、こんな大型物件の開発が進んでいます。
パークシティ柏の葉キャンパス１番街
親しい不動産投資のプロの方からこんな話を聞きました。
『首都圏の不動産価格、開発はこんな順番でされていく
場合が多いんだよ』
『東京２３区 ⇒ 川崎・横浜市 ⇒ 府中・国分寺
⇒ さいたま市 ⇒ 千葉市 ⇒ 柏市 ⇒
柏市より郊外（千葉ニュータウンなど）』
バブルの時はまさにこの順番で価格上昇、開発がされていきました。
今回紹介した、
パークシティ柏の葉キャンパス１番街
を日経新聞では、このように書いています
2007/5/8 日本経済新聞 13面より引用
販売価格は住宅面積九十平方メートルの物件が五千万円前後で、
三・三平方メートルあたり約百八十万円。隣駅で昨年売り出された
物件は百六十万円で当時の周辺相場より二割強高く話題を呼んだ。
今回はそれを一割強上回る。
引用終わり
かなり強気の価格設定をするあたり、不動産価格上昇の波が
柏あたりまできているのかなと思わせる記事です。
バブルのときは、千葉ニュータウンくらいまで開発、
価格上昇の波がやってきたところで下落に転じました。
さて、今回の不動産価格上昇の流れはどこまで続くのかを
判断する貴重な材料になりそうです。
新聞記事や広告も色々な視点から見るとヒント満載です。
未来を予測するというのも本当に楽しいですね。
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見なくなったもの
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1年くらい前までは、毎日のように新聞などに掲載されていた、
不動産投資用物件の広告をほとんど見なくなりました。
『お、利回りが下がってきたな』
『これまで都心の近くだったのに、
だんだん地方都市になってきた』
『利回り全面の広告の表現を変えてきたな
利回りが低下して書けなくなったな』
などなど、いつも気にしていると不動産投資の
状況を判断するいい材料になっていました。
それが、とうとう、広告をほとんどみなくなりました。
何でか？を考えてみると、
� “稜笋任�る物件がなくなってきた。
�◆／景垢坊悩椶靴討盥�告費を回収できなくなった。
�� 新聞広告よりも、他の媒体の方が反応がよく
他の媒体に掲載するようになった
などが考えれれます。
その中の�“屬函�不動産会社、不動産投資仲間などの話を
総合して考えると
【需要（買いたい）が異常に高まっている】
ことを再確認できます。
市場性があるものは、なんでもそうですが
需要（買いたい数）と供給（売りたい数）で決まります。
そこに、トレンド（心理的な要素）が加わると
需要が異常に高まったり、供給が異常に高まったりします。
チョット懐かしい話になります。
（このブログを読んでくれている人は２５歳以上だと思うので、皆さんわかりますよね？）
1997年のたまごっちブームもトレンドによって、需要（欲しい人の数）が一時的に
異常に高まった良い例です。
これに、希少性の法則（限定感）が加わって大ブームになったわけです。
不動産投資物件の需給のバランスを色々な視点から
みてみるのも不動産取得のタイミングを計るのに役に立ちます。
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1年くらい前までは、毎日のように新聞などに掲載されていた、
不動産投資用物件の広告をほとんど見なくなりました。
『お、利回りが下がってきたな』
『これまで都心の近くだったのに、
だんだん地方都市になってきた』
『利回り全面の広告の表現を変えてきたな
利回りが低下して書けなくなったな』
などなど、いつも気にしていると不動産投資の
状況を判断するいい材料になっていました。
それが、とうとう、広告をほとんどみなくなりました。
何でか？を考えてみると、
� “稜笋任�る物件がなくなってきた。
�◆／景垢坊悩椶靴討盥�告費を回収できなくなった。
�� 新聞広告よりも、他の媒体の方が反応がよく
他の媒体に掲載するようになった
などが考えれれます。
その中の�“屬函�不動産会社、不動産投資仲間などの話を
総合して考えると
【需要（買いたい）が異常に高まっている】
ことを再確認できます。
市場性があるものは、なんでもそうですが
需要（買いたい数）と供給（売りたい数）で決まります。
そこに、トレンド（心理的な要素）が加わると
需要が異常に高まったり、供給が異常に高まったりします。
チョット懐かしい話になります。
（このブログを読んでくれている人は２５歳以上だと思うので、皆さんわかりますよね？）
1997年のたまごっちブームもトレンドによって、需要（欲しい人の数）が一時的に
異常に高まった良い例です。
これに、希少性の法則（限定感）が加わって大ブームになったわけです。
不動産投資物件の需給のバランスを色々な視点から
みてみるのも不動産取得のタイミングを計るのに役に立ちます。
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人の感覚のズレ
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不動産を所有（投資物件、自宅など）している場合に
数年に一度調べておくと、不動産投資で一歩前に行く方法があります。
知っておくと有利なのが、
『所有している不動産を現在売るといくらになるかです。』
なぜ、そんなことが必要なのか？
人間は目に見えるものには非常に恐怖を感じます。
例えば、毒ヘビが怖いといっても、
普段は『ヘェ〜、かまれたら大変だよね』
といった程度ですが。
目の前にあらわれたら、『うわ〜逃げろ〜』と
大騒ぎになります。
目の前に危機があらわれないと、危機だと
思いませんもんね。（これで何度失敗したか・・・）
これは、投資にもいえることです。
全資産で５０００万円あったとします。
５０００万円を全額株に投資した場合。
銘柄 購入価格 現在価格
Ａ株 １０００万円 ８００万円
Ｂ株 １５００万円 １０００万円
Ｃ株 ２５００万円 １８００万円
合計 ５０００万円 ３６００万円
株の場合、新聞を見るだけで常に現在価格を確認できます。
１４００万円の資産を失っているこの状況で穏やかな
精神状態でいられませんよね。
不動産の場合、これが一目ではわかりません。
全資産を使い、投資用不動産を５０００万円で購入。
この物件は１０００万円の家賃収入をあげました。
現金が欲しくなったため、不動産を売却することにしました。
ところが、購入地域の人口減少、建物の劣化で現在売れる
価格は２５００万円
資産は
２５００万円−５０００万円＋１０００万円＝−１５００万円
１５００万円減ったことになります。
しかし、不動産投資の場合は売却するまで資産が
１５００万円減っている事実に一切気づきません。
目に見えて数字が減っていく株に比較して、
売却するまでは、一切、現状の資産増減が見えない
不動産投資の方が保有しいる間の恐怖感は少ないと思います。
それどころか、家賃収入から入る１０００万円が資産として
増加しているとさえ考えてしまうはずです。
人間は、目に見えるものには恐怖を感じ対策をとろうとします。
しかし、目に見えないものには恐怖を感じないため対策を
おこたりがちです。
対策をとるのと、とらないのでは数年後、数十年後に
大きな差がでてきます。
人間の心がいかに、いい加減な部分があるかがわかります。
人間のいい加減さを、しっかり数字でチェックするのが重要ですよね。
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不動産を所有（投資物件、自宅など）している場合に
数年に一度調べておくと、不動産投資で一歩前に行く方法があります。
知っておくと有利なのが、
『所有している不動産を現在売るといくらになるかです。』
なぜ、そんなことが必要なのか？
人間は目に見えるものには非常に恐怖を感じます。
例えば、毒ヘビが怖いといっても、
普段は『ヘェ〜、かまれたら大変だよね』
といった程度ですが。
目の前にあらわれたら、『うわ〜逃げろ〜』と
大騒ぎになります。
目の前に危機があらわれないと、危機だと
思いませんもんね。（これで何度失敗したか・・・）
これは、投資にもいえることです。
全資産で５０００万円あったとします。
５０００万円を全額株に投資した場合。
銘柄 購入価格 現在価格
Ａ株 １０００万円 ８００万円
Ｂ株 １５００万円 １０００万円
Ｃ株 ２５００万円 １８００万円
合計 ５０００万円 ３６００万円
株の場合、新聞を見るだけで常に現在価格を確認できます。
１４００万円の資産を失っているこの状況で穏やかな
精神状態でいられませんよね。
不動産の場合、これが一目ではわかりません。
全資産を使い、投資用不動産を５０００万円で購入。
この物件は１０００万円の家賃収入をあげました。
現金が欲しくなったため、不動産を売却することにしました。
ところが、購入地域の人口減少、建物の劣化で現在売れる
価格は２５００万円
資産は
２５００万円−５０００万円＋１０００万円＝−１５００万円
１５００万円減ったことになります。
しかし、不動産投資の場合は売却するまで資産が
１５００万円減っている事実に一切気づきません。
目に見えて数字が減っていく株に比較して、
売却するまでは、一切、現状の資産増減が見えない
不動産投資の方が保有しいる間の恐怖感は少ないと思います。
それどころか、家賃収入から入る１０００万円が資産として
増加しているとさえ考えてしまうはずです。
人間は、目に見えるものには恐怖を感じ対策をとろうとします。
しかし、目に見えないものには恐怖を感じないため対策を
おこたりがちです。
対策をとるのと、とらないのでは数年後、数十年後に
大きな差がでてきます。
人間の心がいかに、いい加減な部分があるかがわかります。
人間のいい加減さを、しっかり数字でチェックするのが重要ですよね。
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長期金利
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不動産投資に大きな影響を与える長期金利について
こんな記事がありました。
時事通信社より引用
2007/05/01-11:21 長期金利、１．５％台＝１カ月ぶり低水準−東京債券市場
１日午前の東京債券市場では、長期金利の指標となる１０年物国債の利回りが一時１．５９５％と、３月２３日以来ほぼ１カ月ぶりの水準に低下（価格は上昇）した。４月２８日公表の３月の全国消費者物価指数（ＣＰＩ、生鮮食品除く）が前年同月比０．３％低下したことで、「日銀は当面、追加利上げに踏み出せず、低金利が続く」（銀行系証券）との見方が強まっている。
引用終わり
日銀が利上げをしてからも、長期金利にほとんど影響がありません。
金利の動きをグラフで確認してみてください。
日本相互証券株式会社
金融機関で働く、私の友人の話でも、銀行、金融機関などの
機関投資家の間で日本の金利は上がらないというのが常識化し
はじめているという話でした。
とは言え、金利が、徐々に上昇していくのは目に見えています。
キャッシュフローに大きく影響を与える部分ですので、
何％の金利上昇までキャッシュフロー＋でいられるかなど
シミュレーションは必要です。
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不動産投資に大きな影響を与える長期金利について
こんな記事がありました。
時事通信社より引用
2007/05/01-11:21 長期金利、１．５％台＝１カ月ぶり低水準−東京債券市場
１日午前の東京債券市場では、長期金利の指標となる１０年物国債の利回りが一時１．５９５％と、３月２３日以来ほぼ１カ月ぶりの水準に低下（価格は上昇）した。４月２８日公表の３月の全国消費者物価指数（ＣＰＩ、生鮮食品除く）が前年同月比０．３％低下したことで、「日銀は当面、追加利上げに踏み出せず、低金利が続く」（銀行系証券）との見方が強まっている。
引用終わり
日銀が利上げをしてからも、長期金利にほとんど影響がありません。
金利の動きをグラフで確認してみてください。
日本相互証券株式会社
金融機関で働く、私の友人の話でも、銀行、金融機関などの
機関投資家の間で日本の金利は上がらないというのが常識化し
はじめているという話でした。
とは言え、金利が、徐々に上昇していくのは目に見えています。
キャッシュフローに大きく影響を与える部分ですので、
何％の金利上昇までキャッシュフロー＋でいられるかなど
シミュレーションは必要です。
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中古物件
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日本の建物が、いかにスクラップ＆ビルドで来たのかが
わかる資料がありました。
国土交通省の出典で、
簡単にエクセルを使って表にしました。
人口1000人にあたりの中古住宅の流通量比較です。
イギリスは、日本の約１８倍程度です。
日本は新築好きというのは、わかっていましたが
数字で見ると、極端に差があるのがよく分かります。
これからも、新築をたてまくるのか、中古の流通量が
ドンドン増加していくのか。
わたしは、後者になるのでは？と思っています。
どうですかね？
ただ、前者にならないと困る業界が多数あることを
考えると、ウ〜ンとうなってしまいますが。
未来予測に役立ちそうなヒントのある場合は
コメントくださいね。
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日本の建物が、いかにスクラップ＆ビルドで来たのかが
わかる資料がありました。
国土交通省の出典で、
簡単にエクセルを使って表にしました。
人口1000人にあたりの中古住宅の流通量比較です。
イギリスは、日本の約１８倍程度です。
日本は新築好きというのは、わかっていましたが
数字で見ると、極端に差があるのがよく分かります。
これからも、新築をたてまくるのか、中古の流通量が
ドンドン増加していくのか。
わたしは、後者になるのでは？と思っています。
どうですかね？
ただ、前者にならないと困る業界が多数あることを
考えると、ウ〜ンとうなってしまいますが。
未来予測に役立ちそうなヒントのある場合は
コメントくださいね。
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まだまだあがる？
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今日はこんな記事より
4月27日/日本経済新聞 朝刊
これより引用
ＲＥＩＴ指数最高値、算出開始来。
東京証券取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数が二十六日、四日続伸し二〇〇三年四月の指数算出開始以来の最高値を更新した。長期金利が低位で安定するなか、都心部の賃料上昇を期待した買いが続いている。
終値は前日比一・四一％高の二四九四・九八。日本ビルファンド投資法人投資証券が二・六四％上昇するなど大型のＲＥＩＴへの買いが目立ち、指数を押し上げている。みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「新年度に入り、地銀などの国内金融機関が買い増している」と指摘していた。
引用終わり
リートの価格がどんどん上がっています。
ここで告白します。
私は、半年くらい前の価格で上げ止まって、
徐々にリートの価格が下がっていくのではと
思っていました。
ところがこの勢いです。
長期の視点 ＶＳ 短期の視点でも書いた、機関投資家のマネーの影響が強そうです。
ここで思いだすのが、
『もうは、まだなり。まだは、もうなり』
の是川銀蔵さんの言葉です。
『もう、あがらない』と思ったときは『まだまだあがる』
『まだ、まだあがる』と思ったときは『もうあがらない』
さて、いまのリートの状況は、どちらでしょうか？
リートの価格の影響は当然、一般の不動産市場にも
影響を与えるので、注目する必要はありそうですね。
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4月27日/日本経済新聞 朝刊
これより引用
ＲＥＩＴ指数最高値、算出開始来。
東京証券取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数が二十六日、四日続伸し二〇〇三年四月の指数算出開始以来の最高値を更新した。長期金利が低位で安定するなか、都心部の賃料上昇を期待した買いが続いている。
終値は前日比一・四一％高の二四九四・九八。日本ビルファンド投資法人投資証券が二・六四％上昇するなど大型のＲＥＩＴへの買いが目立ち、指数を押し上げている。みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「新年度に入り、地銀などの国内金融機関が買い増している」と指摘していた。
引用終わり
リートの価格がどんどん上がっています。
ここで告白します。
私は、半年くらい前の価格で上げ止まって、
徐々にリートの価格が下がっていくのではと
思っていました。
ところがこの勢いです。
長期の視点 ＶＳ 短期の視点でも書いた、機関投資家のマネーの影響が強そうです。
ここで思いだすのが、
『もうは、まだなり。まだは、もうなり』
の是川銀蔵さんの言葉です。
『もう、あがらない』と思ったときは『まだまだあがる』
『まだ、まだあがる』と思ったときは『もうあがらない』
さて、いまのリートの状況は、どちらでしょうか？
リートの価格の影響は当然、一般の不動産市場にも
影響を与えるので、注目する必要はありそうですね。
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