アメリカの不動産投資事情��
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４月１７日のブログで書いたTrulia と同様面白いサイトがありました。
Zillow
このサイトも、不動産物件の価格を確認できるサイトです。
チョット使いにくいところもあるサイトですが、
情報量が圧倒的です。
あの家も、この家もといった感じで＄表示で価格がついています。
まるで、スーパーに陳列されているかのようです。
ただ、日本の不動産の感覚からすると、『本当に正確なの？』
という気はするサイトです。
隣の家でも価格が違うのが不動産の魅力であり、難しさだからです。
それなのに、ここまで正確に価格を表示することが可能なの？
という思いは捨てられません。
ただ、アメリカに比較して日本の不動産投資の情報量が、
まだまだ少ない！のは間違いなさそうです。
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ただ、日本の不動産の感覚からすると、『本当に正確なの？』
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それなのに、ここまで正確に価格を表示することが可能なの？
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長期の視点 ＶＳ 短期の視点
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４月２１日は、さわかみ投信の澤上社長主催のさわかみ塾に参加してきました。
最近のマネーの流れについて澤上社長が問題提起されて
議論になりました。
ここ数年の、商品市場、ＲＥＩＴなどの過剰な値上がりの原因に
機関投資家（年金、企業、ファンド、銀行）の非常に強い影響がある。
ここまでは、新聞などにも書かれていることです。
この後が、面白い話で、機関投資家が運用して、結果をもとめるまでの期間が、
どんどん短くなっているということです。
つまり、『長期投資の視点』よりも『短期投資の視点』で
投資している機関投資家が本当に増加しているということです。
機関投資家で運用を担当しているのはサラリーマンです。
彼らは、評価を得る為には、四半期、半期（３〜６ヶ月）
の単位で結果をだすことが重要になります。
サラリーマンとして働いたことのある方なら、
会社の評価の仕方が半年、１年単位なのは理解できると思います。
短期で利益を求める為に値動きの激しい商品などで、利ざやを稼いだり
ＲＥＩＴなど３％前後の利回りを定期的に得られる投資先に
マネーが集中しやすくなっています。
不動産物件の価格も、ドンドン上昇しています。
機関投資家がお金を入れる ⇒ ＲＥＩＴに資金が溜まる
⇒ 物件を購入する ⇒ 一部物件が高騰する ⇒
同地域の物件が影響をうけて上がる
まさに、このような循環になっています。
不動産価格の高騰、原油価格の高騰、銅価格の高騰など
の大きな原因に短期投資に偏ったことがあるということでした。
そこで、考えたのが、皆が『短期』の視点になった時に
どこにチャンスがあるんだろう？
逆に真があるとすれば、『長期』の視点を持つこと
が重要なのでは？と思いをめぐらせました。
とにかく、短期的な、値上がり、値下がりが激しくなっていく
流れなのは間違いなさそうです。
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最近のマネーの流れについて澤上社長が問題提起されて
議論になりました。
ここ数年の、商品市場、ＲＥＩＴなどの過剰な値上がりの原因に
機関投資家（年金、企業、ファンド、銀行）の非常に強い影響がある。
ここまでは、新聞などにも書かれていることです。
この後が、面白い話で、機関投資家が運用して、結果をもとめるまでの期間が、
どんどん短くなっているということです。
つまり、『長期投資の視点』よりも『短期投資の視点』で
投資している機関投資家が本当に増加しているということです。
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彼らは、評価を得る為には、四半期、半期（３〜６ヶ月）
の単位で結果をだすことが重要になります。
サラリーマンとして働いたことのある方なら、
会社の評価の仕方が半年、１年単位なのは理解できると思います。
短期で利益を求める為に値動きの激しい商品などで、利ざやを稼いだり
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マネーが集中しやすくなっています。
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⇒ 物件を購入する ⇒ 一部物件が高騰する ⇒
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まさに、このような循環になっています。
不動産価格の高騰、原油価格の高騰、銅価格の高騰など
の大きな原因に短期投資に偏ったことがあるということでした。
そこで、考えたのが、皆が『短期』の視点になった時に
どこにチャンスがあるんだろう？
逆に真があるとすれば、『長期』の視点を持つこと
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賃料上昇中
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こんな記事を見つけました。
NIKKEI NET
これより引用
オフィス賃料、世界で高騰・インドは６割
世界の主要都市で高級オフィスビルの賃貸料高騰が顕著になってきた。アジアでは中国・上海やシンガポール、インドのムンバイで昨年1年間に2―6割超値上がりし、米ニューヨークの一部の高級物件は3割強上昇。世界最高水準のロンドンでも1割近く上がっている。世界的な好景気を背景に多国籍企業の進出、拠点拡充が相次ぎ、需給が逼迫（ひっぱく）していることが最大の背景で、投資マネーのオフィスビル購入意欲を刺激している。
アジアでもっとも上昇率が高いのはインド。不動産サービス会社ＣＢリチャード・エリスなどの調査では、西部の商都ムンバイで昨年の賃料上昇率は6割に達した。単位面積当たりの賃料はシンガポールを上回り、東京や香港に次ぐ水準となった。首都ニューデリーでも5割余りの上昇を記録した。
インド企業のＭ＆Ａ（企業の合併・買収）増加や規制緩和を受け、欧米投資銀行などがオフィス拡張に動いた結果だ。ムンバイの空室率は近接地域を含めても5％台にとどまり、住宅の事務所転用も目に付く。 (17:04)
引用ここまで
１年で６割はすごいですね。
１年前まで１００万円だったものが、今日は１６０万円
で貸せるわけですから。
しかも、東京、香港の次に賃料が高い状況だそうです。
経済規模、所得額等、冷静に考えれば、
東京、香港の次にインドというのは？という感じもあります。
東京についても、東京都心５区で賃料が10.88％上昇しました。
あくまもオフィスなので、賃貸住宅の傾向とはことなります。
この傾向がどこまで、レジデンス系の賃料ＵＰに影響を与えるかが
これからの見所です。
それにしても、以上なまでの値上がり方で、世界中にお金が
ジャブジャブに余っているのがよくわかる記事です。
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オフィス賃料、世界で高騰・インドは６割
世界の主要都市で高級オフィスビルの賃貸料高騰が顕著になってきた。アジアでは中国・上海やシンガポール、インドのムンバイで昨年1年間に2―6割超値上がりし、米ニューヨークの一部の高級物件は3割強上昇。世界最高水準のロンドンでも1割近く上がっている。世界的な好景気を背景に多国籍企業の進出、拠点拡充が相次ぎ、需給が逼迫（ひっぱく）していることが最大の背景で、投資マネーのオフィスビル購入意欲を刺激している。
アジアでもっとも上昇率が高いのはインド。不動産サービス会社ＣＢリチャード・エリスなどの調査では、西部の商都ムンバイで昨年の賃料上昇率は6割に達した。単位面積当たりの賃料はシンガポールを上回り、東京や香港に次ぐ水準となった。首都ニューデリーでも5割余りの上昇を記録した。
インド企業のＭ＆Ａ（企業の合併・買収）増加や規制緩和を受け、欧米投資銀行などがオフィス拡張に動いた結果だ。ムンバイの空室率は近接地域を含めても5％台にとどまり、住宅の事務所転用も目に付く。 (17:04)
引用ここまで
１年で６割はすごいですね。
１年前まで１００万円だったものが、今日は１６０万円
で貸せるわけですから。
しかも、東京、香港の次に賃料が高い状況だそうです。
経済規模、所得額等、冷静に考えれば、
東京、香港の次にインドというのは？という感じもあります。
東京についても、東京都心５区で賃料が10.88％上昇しました。
あくまもオフィスなので、賃貸住宅の傾向とはことなります。
この傾向がどこまで、レジデンス系の賃料ＵＰに影響を与えるかが
これからの見所です。
それにしても、以上なまでの値上がり方で、世界中にお金が
ジャブジャブに余っているのがよくわかる記事です。
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アメリカの不動産投資事情
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日本では、いまの所考えられないことですが、
アメリカでは、こんなホームページがあります。
Trulia
どんなページかというと、特定の場所をいれると売り出し価格や
取引価格がひと目でわかるホームページです。
グーグルマップのように地図でその場所をさがしていって
順番に探していくと特定の場所の不動産価格が調べられます。
英語のサイトですが、１５分くらい適当にさわると、
なんとなく、使い方がわかるサイトです。
日本にも、早くこんなサイトができると不動産投資の形も
変わってくるかもしれませんね。
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日本では、いまの所考えられないことですが、
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Trulia
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グーグルマップのように地図でその場所をさがしていって
順番に探していくと特定の場所の不動産価格が調べられます。
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不動産投資の二極化
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こんな記事を発見しました。
NIKKEI NET
以下引用
不動産投信、地価を左右――０６年末の都道府県
不動産投資マネーが地価動向を左右する構図が鮮明になってきた。2006年末時点で不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が保有する都道府県別の資産残高と商業地の価格変動率を比べると、投資額が400億円を超す12地域の大半で地価が上がる一方、投資がない14県では地価の平均下落率がなお5％を超える。マネーが収益性の観点で国土を再評価した結果、地価の二極化が進んでいる。
06年末時点でＲＥＩＴが保有する土地資産の残高は5兆4000億円となり、前年に比べて58％増えた。金融庁・日銀の監視強化をうけ、銀行は不動産向け融資に慎重になっている。しかし、海外からＲＥＩＴへの資金流入は止まらず、それが不動産に向かっている。この結果、商業地の地価は全国平均で16年ぶりにプラスに転じた。
引用終わり
ちなみに、商業地の地価動向をみると
東京 １３．９％ 大阪 １０．３％ 神奈川 ４．１％
愛知 ７．６％
それに対して
秋田 ▲８．３％ 青森 ▲７．８％ 香川 ▲７．４％
岩手 ▲７．４％
前からいわれていることですが、二極化傾向が顕著というところでしょうか。
不動産投資でインカムゲインが大事だといっても、１年で▲７〜８％の
資産価値を失えば、出口（売却）時の総合利回りＩＲＲがマイナス利回りの
可能性も充分にあります。
いくら高利回りといっても、場所の選別がますます重要になって
きているようです。
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不動産投信、地価を左右――０６年末の都道府県
不動産投資マネーが地価動向を左右する構図が鮮明になってきた。2006年末時点で不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が保有する都道府県別の資産残高と商業地の価格変動率を比べると、投資額が400億円を超す12地域の大半で地価が上がる一方、投資がない14県では地価の平均下落率がなお5％を超える。マネーが収益性の観点で国土を再評価した結果、地価の二極化が進んでいる。
06年末時点でＲＥＩＴが保有する土地資産の残高は5兆4000億円となり、前年に比べて58％増えた。金融庁・日銀の監視強化をうけ、銀行は不動産向け融資に慎重になっている。しかし、海外からＲＥＩＴへの資金流入は止まらず、それが不動産に向かっている。この結果、商業地の地価は全国平均で16年ぶりにプラスに転じた。
引用終わり
ちなみに、商業地の地価動向をみると
東京 １３．９％ 大阪 １０．３％ 神奈川 ４．１％
愛知 ７．６％
それに対して
秋田 ▲８．３％ 青森 ▲７．８％ 香川 ▲７．４％
岩手 ▲７．４％
前からいわれていることですが、二極化傾向が顕著というところでしょうか。
不動産投資でインカムゲインが大事だといっても、１年で▲７〜８％の
資産価値を失えば、出口（売却）時の総合利回りＩＲＲがマイナス利回りの
可能性も充分にあります。
いくら高利回りといっても、場所の選別がますます重要になって
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わざわざでかけなくても
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こんなサービスが始まったのをご存知ですか？
法務省オンライン申請システム
法務省の各種登録がオンラインでできるというものです。
各種登録の中に不動産登記も含まれます。
不動産登記関係
申請、電子署名等がいるようなので最初はチョットめんどくさそうなのが
まだまだ問題かなという感じです。
他にも、法人登記などもできます。
こんな風に、オンライン化がどんどん進むと不動産投資も
書類、申請と面倒な作業が少しは軽減されるかもしれませんね。
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不動産投資仲間
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昨日は、ミカオの投資日記で有名なミカオさんと
不動産投資家でもあり、事業家の社長さんと３人で昼食会をしてきました。
それぞれ、投資戦略があって面白い話しでした。
� 。隠機鶲幣紊陵�回り物件をねらう戦略
多少、空き室があってもそれを埋める努力をして
高利回りを狙う戦略のようです。
�◆（�件を買うときは、担保価値を買う発想で狙ってみる
再投資のことを考えて銀行から次回投資の際に
共同担保として融資がおりやすいような物件という
視点で投資物件を探す戦略のようです。
お二人の発想（戦略）でこの二つの話は面白かったです。
人それぞれの目指す方向があって、何が、間違っていて、
何があっているというのがないのが不動産投資の面白いところなんでしょうね。
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多少、空き室があってもそれを埋める努力をして
高利回りを狙う戦略のようです。
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人それぞれの目指す方向があって、何が、間違っていて、
何があっているというのがないのが不動産投資の面白いところなんでしょうね。
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入居者の不満
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不動産投資する際に収納がＰＲポイントになるといいます。
そこで、こんな統計を発見しました。
マイボイス株式会社様調べ
これをみると押入れ、クローゼットの不満が飛びぬけています。
投資物件を探す際のポイントとして頭にいれておく必要がありそうですね。
充分に空き室対策として効果がありそうな不満の高さです。
ただ、中古物件で『お！これは収納万全でいい投資物件だ』
なんていう物件はなかなかないですよね。
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ただ、中古物件で『お！これは収納万全でいい投資物件だ』
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日本人はラビットハウスに住んでいる？
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こんな統計を見つけました。
建築着工統計
この統計は、国土交通省がだす統計で、住宅着工数、ＧＤＰベースの
住宅投資額などが載っています。
不動産投資の参考データーになりますので確認してみてくださいね。
その中で、一戸当たり床面積の推移がこんな感じで大きくなっています。
じりじりですがラビットハウスではなくなっているようです。
その他にも、参考になりそうなデーターがありますので分析してみてくださいね。
建築着工統計
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その中で、一戸当たり床面積の推移がこんな感じで大きくなっています。
じりじりですがラビットハウスではなくなっているようです。
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建築着工統計
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利回りを上げる工夫
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こんな資格を見つけました。
マンションリフォームマネージャー
どんな資格かというと
以下引用
マンションリフォームマネジャー制度の創設―――平成４年度
登録者数は、約5,500人(平成18年４月現在)。
■資格者の役割
マンションが都市生活の中心になると同時に、ストックや環境重視の社会を迎え、マンションのリフォームによる住まいの向上の要望が一層増大しています。このリフォーム需要を問題なく実施するためには、区分所有建物であるというマンションの特殊性を踏まえたリフォーム専門家の役割が不可欠です。マンションリフォームマネジャーは主として専有部分のリフォームについて、ユーザーとしての居住者や管理組合への専門的なアドバイザーとしての役割を果たすとともに、工事の施工に際して、調整・指導・助言などのマネジャーとしての役割を担います。マンションリフォームマネジャーが参加することによりトラブルのない良質なマンションリフォームを実施することが出来、リフォーム需要が増大するなか、関係者から大きな期待が寄せられています。
引用終わり
リフォームのトラブルなどを未然に防ぐ役割があるようです。
どうしても不動産投資をしているとリフォームは不可欠ですよね。
自分でやらないにしてもリフォームの基本を学べるかもしれません。
（おぃしょ！と自分でやられる方も多数いるみたいですごいなと思っています。）
リフォームは、家賃をＵＰしてＦＣＲなどを改善するのには
必要不可欠なので面白い資格かもしれませんね。
マンションリフォームマネージャー
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登録者数は、約5,500人(平成18年４月現在)。
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マンションが都市生活の中心になると同時に、ストックや環境重視の社会を迎え、マンションのリフォームによる住まいの向上の要望が一層増大しています。このリフォーム需要を問題なく実施するためには、区分所有建物であるというマンションの特殊性を踏まえたリフォーム専門家の役割が不可欠です。マンションリフォームマネジャーは主として専有部分のリフォームについて、ユーザーとしての居住者や管理組合への専門的なアドバイザーとしての役割を果たすとともに、工事の施工に際して、調整・指導・助言などのマネジャーとしての役割を担います。マンションリフォームマネジャーが参加することによりトラブルのない良質なマンションリフォームを実施することが出来、リフォーム需要が増大するなか、関係者から大きな期待が寄せられています。
引用終わり
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どうしても不動産投資をしているとリフォームは不可欠ですよね。
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