不動産価格は本物か？
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公示地価の平均値が１６年ぶりに上昇しました。
現在の土地価格（資産）が過去と比較してどの水準にあるのかを比較するのに、
こんな面白いデーターを発見しました。
ちょっと古いデーターですが、
資産価値を総合判断する指標の開発
という表題のレポートで、土地資産総額の値動きについてのレポートです。
はっきり言って、チョット読みにくいです。
この表からすると、今回の公示地価が上昇したと言っても
ピークからすると、だいたい半分くらいの水準です。
年代からすると、1980年前後位の水準です。
ここで考えられるのが、
１ バブルが異常だったから上がってもこんなもんでしょ
２ まだ半分、反転したんだからこれからガンガン上昇するよ
３ いまがミニバブルだから、また反落するんじゃない
という大きくわけて３つの意見があると思います。
これを分析するのに
１ 低金利であまりあるお金はどこにいくのか
２ 今後の不動産の需要と供給は
３ 人口の推移は
などなど、色々分析する必要があると思います。
ぜひ、『みなさんのご意見コメントくださいね！』
不動産投資の融資に関しては、昨年は銀行も非常にゆるかったように思います。
しかし、ここ数ヶ月、チョット厳しくなってきたという話も聞きます。
このあたりも短期的な不動産価格には影響するかもしれませんね。
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確実な投資方法
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『絶対儲かる投資法！！』『必勝、３日で１０万円』
『絶対失敗しない、不動産投資』
などという本が、たくさん書店にならんでいます。
『お、本当かよ？』 と思って手に取りたくなります。
ただ、ここでこんなことを思い出します。
ドラッカーの第四法則
『確実なもの、リスクのないもの、失敗しようのないものは、
必ず失敗する』
この言葉は、ドラッカー博士が経営を行う際の鉄則として語った言葉です。
人間、どうしても、絶対成功する投資がしたくなります。
でも、現実は、絶対（１００％）成功する投資はありません。
もし、あるという言葉を言う人がいたら、たぶん詐欺師です。
近寄らないようにしましょう！
このことを理解しながら、成功の確率を高める為に
調査したり、シミュレーションしたりすることが
不動産投資の場合は重要なんだろうなと思います。
本当は、試しにやってみよう！と、体験してしまうのが
一番、成功に近づく早い方法です。
ただ、不動産投資の場合、『試してみよう』で失敗が
許されるものではありません。
不動産投資をするにしても、しないにしても
『確実なもの、リスクのないもの、失敗しようのないものは、
必ず失敗する』
を知っていると、失敗するんじゃないか？という恐怖心から
不動産投資に踏み切れないなんてことはなくなります。
絶対失敗しない投資はないわけですから。
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ただ、ここでこんなことを思い出します。
ドラッカーの第四法則
『確実なもの、リスクのないもの、失敗しようのないものは、
必ず失敗する』
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でも、現実は、絶対（１００％）成功する投資はありません。
もし、あるという言葉を言う人がいたら、たぶん詐欺師です。
近寄らないようにしましょう！
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本当は、試しにやってみよう！と、体験してしまうのが
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ただ、不動産投資の場合、『試してみよう』で失敗が
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自分の頭で考える人に向けて
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今日は、お薦めの雑誌をご紹介します。
いつも勉強会でお世話になっている
木村剛先生が編集長をされている雑誌
フィナンシャル ジャパンです。
ただし、こんな方には向きません。
● 自分の頭を使いたくないので、
人から儲かる話を教えてもらいたい。
● すぐ儲かる話をしりたい。
逆に
○ 資産運用を真剣に考えている。
○ 自分の頭で考えて、自分の責任で投資を考えている。
こんな人にはお薦めです。
今月号は、堀江社長の対談が載っています。
新聞の論調とはちがう意見が読み取れるので
読んでみるのをお薦めします。
【百聞は一見にしかず】です。
しかも、価格も安い！
３年間継続だと、１冊５００円換算です。しかも配送料込み
（わたしも３年間継続しました。）
くだらないマネー雑誌読むんだったら、絶対お薦めです。
私の作成した不動産投資ソフトも自分の頭で
考える人の為に作りました。
【自分の頭で考える】人の負担を軽減するという思いは、
この雑誌からもヒントをいただきました。
フィナンシャル ジャパン
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バブル再来か？
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こんな記事を見つけました。
NIKKEI NET
以下引用
(3/21)米の金利据え置き、6回連続・利上げ示唆は修正
【ワシントン＝小竹洋之】米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は21日の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、短期金利の指標であるフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を現行の年5.25％に据え置くことを全会一致で決めた。ＦＯＭＣ終了後の声明では利上げの再開に含みを残す表現を修正し、今後の経済情勢次第で利下げと利上げのどちらにでも柔軟に動く姿勢を示した。
政策金利の据え置きは昨年8月のＦＯＭＣから六回連続。ＦＦ金利の誘導目標に1％上乗せする公定歩合も、現行の年6.25％を維持した。
ＦＯＭＣの声明は「最近の経済指標はまだら模様で、住宅部門の調整も続いている」と指摘。株価の低迷やサブプライムローン（信用力の低い個人を対象とする高金利型の住宅ローン）の延滞問題なども考慮し、1月31日の前回声明より景気の現状判断を弱めた。
同時に「エネルギーと食品を除くコア物価指数の上昇率はやや高まった」と述べ、景気減速だけでなく物価上昇への警戒姿勢も強めた。
引用終わり
先日、アメリカの友人とこんな話をしました。
アメリカでは、Wholesalingという投資手法をしている
投資家が多数いるそうで、
内容は、
『銀行から安い値段で物件を買って、値段をちょっとだけ上げて他の投資家に売れる方法です。』
とのこと。
これって、日本のバブル、そのままという感じです。
そこにきて、今日の記事のように、すぐではないにしても
利下げの可能性もあるよ、というＦＲＢの発言も出始めました。
日本のバブル前の金融緩和のようなタイミングで
金融緩和しなければいいですけどね。
アメリカのファンドなどの資金が日本の不動産投資市場にも
かなりの金額入っているため、
アメリカの不動産投資市場の影響を日本も
受けやすい状態です。
アメリカの金利動向なども注意してみる必要が
あるかもしれませんね。
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(3/21)米の金利据え置き、6回連続・利上げ示唆は修正
【ワシントン＝小竹洋之】米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は21日の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、短期金利の指標であるフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を現行の年5.25％に据え置くことを全会一致で決めた。ＦＯＭＣ終了後の声明では利上げの再開に含みを残す表現を修正し、今後の経済情勢次第で利下げと利上げのどちらにでも柔軟に動く姿勢を示した。
政策金利の据え置きは昨年8月のＦＯＭＣから六回連続。ＦＦ金利の誘導目標に1％上乗せする公定歩合も、現行の年6.25％を維持した。
ＦＯＭＣの声明は「最近の経済指標はまだら模様で、住宅部門の調整も続いている」と指摘。株価の低迷やサブプライムローン（信用力の低い個人を対象とする高金利型の住宅ローン）の延滞問題なども考慮し、1月31日の前回声明より景気の現状判断を弱めた。
同時に「エネルギーと食品を除くコア物価指数の上昇率はやや高まった」と述べ、景気減速だけでなく物価上昇への警戒姿勢も強めた。
引用終わり
先日、アメリカの友人とこんな話をしました。
アメリカでは、Wholesalingという投資手法をしている
投資家が多数いるそうで、
内容は、
『銀行から安い値段で物件を買って、値段をちょっとだけ上げて他の投資家に売れる方法です。』
とのこと。
これって、日本のバブル、そのままという感じです。
そこにきて、今日の記事のように、すぐではないにしても
利下げの可能性もあるよ、というＦＲＢの発言も出始めました。
日本のバブル前の金融緩和のようなタイミングで
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アメリカのファンドなどの資金が日本の不動産投資市場にも
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アメリカの不動産投資市場の影響を日本も
受けやすい状態です。
アメリカの金利動向なども注意してみる必要が
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金利の現状認識
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今日は、客観的な現状認識をしようということで、
海外と日本の金利差を比較してみますね。
日本の金利は、低い、低いといわれています。
金利が低いことで、キャリートレードという言葉が流行り始めました。
キャリートレード、簡単に言うと、日本でお金を借りて
海外で運用するということです。
不動産投資をやっているとわかることですが、
金利は、低ければ低いほどいいですもんね。
キャリートレードも考え方としては同じです。
では、現実的に、どのくらいの差があるかと言うと
日本 ０．７５％
（公定歩合）
アメリカ ５．２５％
（ＦＦレート）
ユーロ ３．７５％
（Major Refinance Operation Rate）
オーストラリア ６．２５％
（Cash Rate）
ニュージーランド ７．５０％
（Official Cash Rate）
イギリス ５．２５％
（Bank's Repo Rate）
こんな風に比較していくと、低い、低いと
いわれる理由がわかります。
しかも、『こりゃ、異常事態だ！』という感じです。
金利が、次に低いユーロと比較しても３％違います。
海外にも目を向けて、客観的に、不動産投資で
重要になる金利について考えてみるのも、
金利感覚を研ぎ澄ますのに役に立つかもしれません。
どうしても、自分の物件に真剣になりすぎると
視野が狭くなっていきがちですもんね。
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海外と日本の金利差を比較してみますね。
日本の金利は、低い、低いといわれています。
金利が低いことで、キャリートレードという言葉が流行り始めました。
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金利は、低ければ低いほどいいですもんね。
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では、現実的に、どのくらいの差があるかと言うと
日本 ０．７５％
（公定歩合）
アメリカ ５．２５％
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オーストラリア ６．２５％
（Cash Rate）
ニュージーランド ７．５０％
（Official Cash Rate）
イギリス ５．２５％
（Bank's Repo Rate）
こんな風に比較していくと、低い、低いと
いわれる理由がわかります。
しかも、『こりゃ、異常事態だ！』という感じです。
金利が、次に低いユーロと比較しても３％違います。
海外にも目を向けて、客観的に、不動産投資で
重要になる金利について考えてみるのも、
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不動産投資最大のリスク、金利上昇にどうそなえる。
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先日、こんな報道がされました。
NIKKEI NET
これより引用
長短金利差、じわり縮小・３年半ぶりの水準に
金融市場で長短金利差がほぼ3年半ぶりの水準に縮んできた。日銀の2月の利上げで短期金利が0.5％前後に上昇した一方、長期金利の指標である10年物国債利回りは1.5％台に低下し、差は1.1％前後となっている。利上げ局面でも景気拡大の勢いは強まらず「物価が上がりにくいという市場の見方を映している」（野村証券の木内登英シニアエコノミスト）ためだ。世界的な連鎖株安も影響している。
日銀は利上げ後、金融政策で動かす「無担保コール翌日物金利」を0.5％前後に誘導しており、16日は0.483％だった。一方、10 年物国債は利上げ直前の1.7％前後から同日には1.58％に下がり、両者の差は2003年8月以来の水準まで縮まった。 (07:00)
ここまで引用
不動産投資の金利に影響を与える長期金利が
横ばいか低下傾向のようです。
長期金利に比べ、短期金利は日銀が金利引き上げを
したことで上昇ました。
そのため、金利差が縮小しています。
長期金利が横ばい、低下傾向なのは、
日銀が利上げを、早いスピードでしないだろうと
いう予測からのようです。
『不動産投資家としてはうれしい話ですよね。』
ただ、不動産物件価格がかなりのピッチで上がっているので
『このまま、低金利で銀行の融資もゆるかったら
どこまで不動産価格の上昇傾向は続くんだろう？』
『そして、どこで価格調整がおきるんだろう？
どんな理由で、どんなタイミングで』
このあたりは、常に金利、ＲＥＩＴ指標、物件価格など
から注意している必要がありそうですね。
ちなみに、大手銀行の貸出し金利は
三菱東京ＵＦＪ
みずほ
三井住友
りそな
確認してみてください。
いつもブログでお伝えしているとおり、金利変動は
レバレッジ（借入金）をかけた不動産投資では
一番のリスクです。
金利指標には充分注意が必要です。
このブログの中でも、できるだけお伝えしていきますね。
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NIKKEI NET
これより引用
長短金利差、じわり縮小・３年半ぶりの水準に
金融市場で長短金利差がほぼ3年半ぶりの水準に縮んできた。日銀の2月の利上げで短期金利が0.5％前後に上昇した一方、長期金利の指標である10年物国債利回りは1.5％台に低下し、差は1.1％前後となっている。利上げ局面でも景気拡大の勢いは強まらず「物価が上がりにくいという市場の見方を映している」（野村証券の木内登英シニアエコノミスト）ためだ。世界的な連鎖株安も影響している。
日銀は利上げ後、金融政策で動かす「無担保コール翌日物金利」を0.5％前後に誘導しており、16日は0.483％だった。一方、10 年物国債は利上げ直前の1.7％前後から同日には1.58％に下がり、両者の差は2003年8月以来の水準まで縮まった。 (07:00)
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長期金利に比べ、短期金利は日銀が金利引き上げを
したことで上昇ました。
そのため、金利差が縮小しています。
長期金利が横ばい、低下傾向なのは、
日銀が利上げを、早いスピードでしないだろうと
いう予測からのようです。
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『このまま、低金利で銀行の融資もゆるかったら
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三菱東京ＵＦＪ
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ライブドア、堀江被告判決でほとんど報道されない重要な事実
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今日は、不動産投資とは関係ない話です。
（物の見方としては関係あるかもしれません）
裁判所も判決に盛り込んでいるのに、ほとんど報道されない
堀江事件のもう一つの真実をブログに書くことにしました。
下記が一般的な報道
↓
中国新聞
堀江被告が有罪、無罪の話ばかりです。
実はそれ以上に重要な部分が判決内にあります。
日経新聞より引用（3月16日夕刊）
市場主義を体現し、規制に立ち向かう改革者のイメージを
まとった“生きた企業”への捜査は社会に大きな衝撃を与え、
『国家にとって好ましくない人物を狙う国策捜査』
『経済の自律を無視した検察によるルールの押しつけ』などの捜査批判も相次いだ。
引用終わり
この報道がほとんどされていません。
報道の内容といえば、【トイレに行った】【憮然とした表情】
こんなことはどうでもいいことです。
上の引用文を自分なりに要約すると、
検察は、『日本の国のこれまでのルールから逸脱したやり方をする奴だから逮捕しよう。
こんな奴がいたら、自分達が望む日本の形と違ってしまう。』
『目立つこいつを逮捕すれば、同じような志を持った人間も、俺達と違った
考えかたをしなくなるだろう』
つまり、検察（国家）の求める姿（国策）に仕向けるような、
逮捕だったということを裁判官は言っています。
こちらのブログもご覧になると分かりやすいと思います。
ホリエモン、国策捜査、私たちの選択する未来
日本でもカネボウ、アメリカでもエンロンと粉飾決算で
ライブドアの比にならない金額の事件が多数あります。
ただ、一つだけ違うところがあります。
【両方とも会社が倒産したから粉飾決算が発覚しました。】
この点も裁判所は、
『経済の自律を無視した検察によるルールの押しつけ』
“生きた企業”への捜査は社会に大きな衝撃を与え
生きた企業を、検察（国家）の意向と違うので、
捜査して大きなダメージを与えたといことです。
テレビの報道や検察の話を鵜呑みにすると、
この一面が見えてきません。
上から降ってくる情報が正しいとは限りません。
彼らには、彼らが意図して伝えていることがあります。
また、このような大きな事件では、これから自分達の国が
どの方向に向かいたいのかを決定付ける要素もあります。
つまり、このような事件の真実を充分に考えた上で
向かう方向にあう投資対象を探すことによって投資の
成功確率を上げられる可能性もあります。
私が不動産投資ソフトを作った理由もそうですが、
客観的な事実を、自分の頭でゼロベースから考えて欲しいです。
世間では、絶対正しいと思われていることにも
一部、本当は間違っている部分があることに気づくと思います。
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今日は、不動産投資とは関係ない話です。
（物の見方としては関係あるかもしれません）
裁判所も判決に盛り込んでいるのに、ほとんど報道されない
堀江事件のもう一つの真実をブログに書くことにしました。
下記が一般的な報道
↓
中国新聞
堀江被告が有罪、無罪の話ばかりです。
実はそれ以上に重要な部分が判決内にあります。
日経新聞より引用（3月16日夕刊）
市場主義を体現し、規制に立ち向かう改革者のイメージを
まとった“生きた企業”への捜査は社会に大きな衝撃を与え、
『国家にとって好ましくない人物を狙う国策捜査』
『経済の自律を無視した検察によるルールの押しつけ』などの捜査批判も相次いだ。
引用終わり
この報道がほとんどされていません。
報道の内容といえば、【トイレに行った】【憮然とした表情】
こんなことはどうでもいいことです。
上の引用文を自分なりに要約すると、
検察は、『日本の国のこれまでのルールから逸脱したやり方をする奴だから逮捕しよう。
こんな奴がいたら、自分達が望む日本の形と違ってしまう。』
『目立つこいつを逮捕すれば、同じような志を持った人間も、俺達と違った
考えかたをしなくなるだろう』
つまり、検察（国家）の求める姿（国策）に仕向けるような、
逮捕だったということを裁判官は言っています。
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日本でもカネボウ、アメリカでもエンロンと粉飾決算で
ライブドアの比にならない金額の事件が多数あります。
ただ、一つだけ違うところがあります。
【両方とも会社が倒産したから粉飾決算が発覚しました。】
この点も裁判所は、
『経済の自律を無視した検察によるルールの押しつけ』
“生きた企業”への捜査は社会に大きな衝撃を与え
生きた企業を、検察（国家）の意向と違うので、
捜査して大きなダメージを与えたといことです。
テレビの報道や検察の話を鵜呑みにすると、
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彼らには、彼らが意図して伝えていることがあります。
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つまり、このような事件の真実を充分に考えた上で
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世間では、絶対正しいと思われていることにも
一部、本当は間違っている部分があることに気づくと思います。
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土地を輸入する方法
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今日は土地を輸入する方法です。
『土地を輸入する？』
『なにを言っているんだ！』
土地を輸入するといっても飛行機や船で運んでくるわけではありません。
騙されない社会人のための株入門―チャート分析に頼らない投資の常識
Ｐ１７８より引用
いまや、東西冷戦が終わって中国があんなに近くにあるんだから、国土が狭くて大きな工場が国内でできなければ中国に出て行けばいいんです。
つまり、土地を輸入するという感覚になればいいんですね。
優秀な経営者は、もうそういう感覚に変わっていますよね。
引用終わり
なるほどですよね。
どうしても、【日本】というワクにとらわれながら考えがちです。
優秀な経営者は、すでにこの感覚を手に入れているという一文があります。
不動産投資家も立派な経営者です。
日本の土地に割高感が出てきた現状を考えると、
中国やロシアやアメリカも同じ土地なんだという感覚を
持った優秀な経営者になる必要があるのかもしれませんね。
ＦＣＲ，ＩＲＲなどの不動産投資指標は世界共通の言語です。
不動産投資のプロであれば、ＦＣＲは？ ＩＲＲは？と
質問できれば、どの国に言っても不動産投資の会話になります。 （通訳はいるかもしれませんね）
世界共通言語で不動産投資を考える必要が、ますますでてきそうですね。
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今日は土地を輸入する方法です。
『土地を輸入する？』
『なにを言っているんだ！』
土地を輸入するといっても飛行機や船で運んでくるわけではありません。
騙されない社会人のための株入門―チャート分析に頼らない投資の常識
Ｐ１７８より引用
いまや、東西冷戦が終わって中国があんなに近くにあるんだから、国土が狭くて大きな工場が国内でできなければ中国に出て行けばいいんです。
つまり、土地を輸入するという感覚になればいいんですね。
優秀な経営者は、もうそういう感覚に変わっていますよね。
引用終わり
なるほどですよね。
どうしても、【日本】というワクにとらわれながら考えがちです。
優秀な経営者は、すでにこの感覚を手に入れているという一文があります。
不動産投資家も立派な経営者です。
日本の土地に割高感が出てきた現状を考えると、
中国やロシアやアメリカも同じ土地なんだという感覚を
持った優秀な経営者になる必要があるのかもしれませんね。
ＦＣＲ，ＩＲＲなどの不動産投資指標は世界共通の言語です。
不動産投資のプロであれば、ＦＣＲは？ ＩＲＲは？と
質問できれば、どの国に言っても不動産投資の会話になります。 （通訳はいるかもしれませんね）
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新！資産管理の方法
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こんなソフト発見しました。
お金を殖やす実践ファイナンス 投資&貯蓄 入門編
どんなソフトかというと、
これより引用
「投資&貯蓄入門編」では「貯蓄」をメインに「投資」はリスクの少ない債券投資などを紹介。PCソフトならではのシミュレーション機能やクイズ、データグラフなど、満載の機能を使ってお金の運用術の基本を理解。これからの人生設計に役立つマネーファイナンスソフトです。
引用終わり
貯蓄、投資などのシミュレーションができるソフトです。
こんなソフトが色々出回るようになると『貯蓄』から『投資』の流れが本格化していきそうですね。
日本でも著名な金融のプロががこんなことを言っていたのを思い出しました。
『大塚君、これから投資で儲けたかったら、貯蓄から
投資へ流れる大量のマネーの行き先をとらえることだよ。』
株、商品、債権、ＦＸ、外貨預金、不動産投資
さて、どこにいくのでしょうか？
だんだん、ツールができて、投資の知識がなかった人も
投資をするような流れになるのは間違いなさそうです。
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こんな人までいるのか！ 賃貸市場に二極化傾向？
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３月１１日付けの日経新聞にこんな恐ろしい記事がありました。
本当に恐ろしい人がいるなと思いますよ。
借り手の立場を忘れてしまっているせいかな・・・・
以下日経新聞より引用
家賃値下がり傾向
『家賃自体も最近は入居者側の言い分が通り、値下がりする
ケースが増えてきた。』東京・ＪＲ池袋駅に近い不動産
会社、パキラハウスの長島慎社長は困惑気味に明かす。
二月上旬。二十四歳の社会人の女性が部屋探しで長島氏の
店を訪れた。杉並区に住んでいるが、池袋に近い部屋に
移りたいという。幾つか提示した物件の中から家賃七万
八千円のワンルームマンションを気に入ってもらい、部屋も
見てもらった。だが、女性は『七万五千円が予算の上限で、
それよりも多くはどうしてもだせない』と主張。結局、
家賃は女性の希望通り七万五千円になった。空き室期間が
三ヶ月程度に及んでいたこともあり、家主が申込書に
記入された勤務先などをみて『この人だったら入居してもらいたい』
と値下げに応じた。
賃貸マンション・アパートはかつて、人口増や経済の
高度成長などを背景に『貸し手優位』の時代が長く続いた。
『値切る』など論外だったが、事情は『ここ三−四年で
様変わりした』（長島氏）。電気・ガスなどのメーター
に張ってあるシールに記された停止日を確認して
『空き室状態が長くなっている物件』を見分けたうえで、
値下げを求める交渉巧者も現れている。少子化の波は
『借り手と貸し手の力関係』を大きく変え始めている。
引用終わり
こんな、借り手がいるのかという記事ですよね。
とくに、メータのシールを見て空き室の期間を判断して
値下げを要求する。
充分に、大家の気持ちがわかっているという感じです。
今回、新聞記事に掲載されるくらいなので、まだ珍しい話なのかもしれません。
（こんな人がいた！というのがあったらコメントくださいね）
ただ、こんな情報が新聞やインターネットで氾濫していきます。
そうなれば、借主側もどんどん頭のいい人が増えていきます。
賃貸マンションの供給は増加しています。その中で需要側は
上の記事のような様子です。
【供給側（大家）＜需要側（店子）】から
【供給側（大家）＞需要側（店子）】の傾向にあります。
不動産投資は２５年、３０年という長期で行うものです。
不動産投資ソフトなどを使って長期計画をたてる場合、
空き室率増、家賃下落を充分に考える必要があります。
今後、ますます、『しっかりとした計画を立てて工夫した大家さん』
と『無計画な工夫のない大家さん』との二極化が進んでいきそうです。
それにしても、メーターシールは目からうろこですね。
自分が無知なだけかな・・・・
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利回り計算って必要？
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以前、ブログで表面利回りで不動産投資物件を比較することの
無意味さを書いたところ、
こんな質問をいただきました。
『表面利回りで比較するのは、物件の購入費用などが
入っていないので無意味ということですが、
物件の購入費用はどのくらいかかるのですか？』
答えを、一番最初に書いてしまうと
『わからない』です。
購入費用は、不動産投資物件によって１つ、１つ違ってきます。
どんな経費がかかるかと言うと
印紙税、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、ローン手数料などがあります。
下記ページは自宅購入時の説明ですが、
どんな費用がかかるか参考にしてみてくださいね。
住宅取得にかかる総費用（購入費・税金・諸費用）
わからないと言ってしまっては、な〜んの意味もないので
だいたい、どのくらいの費用がかかるかというと物件価格の７〜１５％位です。
不動産投資ソフトをお使いいただく場合には、多めに費用がかかることを想定して
１２〜１５％で計算されることをお薦めしています。
これであれば、ＦＣＲは低めにでます。
不動産投資で成功されている方の話を聞くと皆さん、
多数の物件（最低100件、200件）をどれだけ比較できるかに
不動産投資の成功はかかっていると言われます。
多数の不動産投資物件を比較検討する場合に、何％位と
自分なりの基準をもっていることは非常に役に立ちます。
多数比較した後に、『これだっと』という物件があれば
取得にかかる費用を詳細に計算して長期計画を立てるという
順番がベストだと思います。
表面利回りは、まったくあてになりません。
表面利回りとＦＣＲを比較すると２％位の違いはザラにあります。
不動産投資物件の利回りを比較する場合はＦＣＲを
基準に比較することが重要です。
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『表面利回りで比較するのは、物件の購入費用などが
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答えを、一番最初に書いてしまうと
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住宅取得にかかる総費用（購入費・税金・諸費用）
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不動産投資ソフトをお使いいただく場合には、多めに費用がかかることを想定して
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これであれば、ＦＣＲは低めにでます。
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『もうは、まだなり。まだは、もうなり』
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今日は久しぶりにお薦めの本。
私自身、年間８０〜１１０冊位の本を読みます。
しかし、皆さんにお薦め！という本はなかなかないです。
今まで読んだ本で２０〜３０冊位しかありません。
そんな、お薦めの本は、
相場師一代 是川 銀蔵
小学館文庫
この本では、
１、投資への考え方
２、筆者のジェットコースターのような
人生の歩み
３、いかに、人間が理性的に動くのが難しいか
という視点で読むといいと思います。
他にも多くの気づきがあると思います。
あったらコメントで教えてください！
タイトルの『もうは、まだなり。まだは、もうなり』
の部分を引用すると、
引用開始 Ｐ２１６
『もう』天井だ、これからは後退すると思う時は、
『まだ』という心で控え、もう一度考えてみるという
ことを教えている。つまり、『もう上がらぬ』は、
『まだ上がる』ということなのである。
Ｐ２１９より
勝ちに乗じた買いかたが、”まだ上がる”と思う時は
”もう上がらぬ”ものなのである。『まだ、まだ』は
己の欲がいわせるものであり、現実はすでに『もう』
なのである。
引用終わり
どうしても、心理的に上がっている時は大丈夫、
皆が買っている時は大丈夫という気持ちになりがちです。
特に株式投資は、その傾向が強いですよね。
ただ、不動産投資に関しても、皆が不動産投資を
しているからしてみようという気分になります。
こんな気持ちで不動産投資をすると後で『失敗した』
ということになります。
『失敗した』ということにならないように
しっかり、自分なりの基準を決めて、キャッシュフローの
シミュレーションをするのが重要です。
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相場師一代 是川 銀蔵
小学館文庫
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１、投資への考え方
２、筆者のジェットコースターのような
人生の歩み
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の部分を引用すると、
引用開始 Ｐ２１６
『もう』天井だ、これからは後退すると思う時は、
『まだ』という心で控え、もう一度考えてみるという
ことを教えている。つまり、『もう上がらぬ』は、
『まだ上がる』ということなのである。
Ｐ２１９より
勝ちに乗じた買いかたが、”まだ上がる”と思う時は
”もう上がらぬ”ものなのである。『まだ、まだ』は
己の欲がいわせるものであり、現実はすでに『もう』
なのである。
引用終わり
どうしても、心理的に上がっている時は大丈夫、
皆が買っている時は大丈夫という気持ちになりがちです。
特に株式投資は、その傾向が強いですよね。
ただ、不動産投資に関しても、皆が不動産投資を
しているからしてみようという気分になります。
こんな気持ちで不動産投資をすると後で『失敗した』
ということになります。
『失敗した』ということにならないように
しっかり、自分なりの基準を決めて、キャッシュフローの
シミュレーションをするのが重要です。
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不動産投資 現物不動産 対 ＲＥＩＴ
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こんな質問をいただきました。
【今後、現物不動産とREITなどの証券化された不動産につきましては、
成長性と投資対象としての運用媒体としてはどちらが有効かつ
有益であるか教えてください。】
ここで重要なのは、現物不動産、ＲＥＩＴともに
投資対象として収益をあげている人がいるという点です。
つまり、どちらがよくて、どちらが悪いという
回答はできないということです。
例えば、世界中の投資家が100％、現物不動産が
よいと思っていたらＲＥＩＴは存在しませんもんね。
では、どちらを選べばいいのか？
その判断基準で重要なのは
『自分自身が将来、どのようになりたいのかによって選択する』です。
例えば、１０００万円の資産を５年後に１億円の資産にしなければ
ならないとすると、現物でレバレッジをかけないと無理です。
しかし、１０００万円の資産を２５年後に１億円の資産にするならば
ＲＥＩＴ配当の再投資を繰り返しながら進めば手が届くかもしれません。
このように自分自身の目標を決めた後に、現物不動産、
ＲＥＩＴの選択に入ります。
この２つを客観的に比較すると
現物不動産
１ レバレッジがかけられる（ＣＣＲの増大）
２ 自分の工夫で資産価値があげられる
３ 管理に手間がかかる
４ 流動性が低い
ＲＥＩＴ
１ 流動性が高い
２ 管理に手間がかからない
３ レバレッジがかけられない
４ 自分の工夫で資産価値があげられない
利回り、キャッシュフローに関しては、相対的に現物の方が高いです。
ただし、これは、リスクが高く、手間がかかる分のプレミアムによるものです。
現物不動産、ＲＥＩＴの特徴を充分研究した後で考えるのが
『個別銘柄、物件の選択です。』
ポイントは、その現物、ＲＥＩＴ自身が割安で投資対象になるかです。
このあたりを長期の視点でソフト等を使って検討していただければと
思います。
現物、ＲＥＩＴともに質の悪いものが増えています。
充分にシミュレーションして投資するのが重要です。
最後にまとめると、
自分の目標決定 ⇒ 目標にあった投資対象決定 ⇒
投資対象内でよい対象を決定
こんな順番で考えるとわかりやすいかもしれませんね。
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こんな質問をいただきました。
【今後、現物不動産とREITなどの証券化された不動産につきましては、
成長性と投資対象としての運用媒体としてはどちらが有効かつ
有益であるか教えてください。】
ここで重要なのは、現物不動産、ＲＥＩＴともに
投資対象として収益をあげている人がいるという点です。
つまり、どちらがよくて、どちらが悪いという
回答はできないということです。
例えば、世界中の投資家が100％、現物不動産が
よいと思っていたらＲＥＩＴは存在しませんもんね。
では、どちらを選べばいいのか？
その判断基準で重要なのは
『自分自身が将来、どのようになりたいのかによって選択する』です。
例えば、１０００万円の資産を５年後に１億円の資産にしなければ
ならないとすると、現物でレバレッジをかけないと無理です。
しかし、１０００万円の資産を２５年後に１億円の資産にするならば
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このように自分自身の目標を決めた後に、現物不動産、
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この２つを客観的に比較すると
現物不動産
１ レバレッジがかけられる（ＣＣＲの増大）
２ 自分の工夫で資産価値があげられる
３ 管理に手間がかかる
４ 流動性が低い
ＲＥＩＴ
１ 流動性が高い
２ 管理に手間がかからない
３ レバレッジがかけられない
４ 自分の工夫で資産価値があげられない
利回り、キャッシュフローに関しては、相対的に現物の方が高いです。
ただし、これは、リスクが高く、手間がかかる分のプレミアムによるものです。
現物不動産、ＲＥＩＴの特徴を充分研究した後で考えるのが
『個別銘柄、物件の選択です。』
ポイントは、その現物、ＲＥＩＴ自身が割安で投資対象になるかです。
このあたりを長期の視点でソフト等を使って検討していただければと
思います。
現物、ＲＥＩＴともに質の悪いものが増えています。
充分にシミュレーションして投資するのが重要です。
最後にまとめると、
自分の目標決定 ⇒ 目標にあった投資対象決定 ⇒
投資対象内でよい対象を決定
こんな順番で考えるとわかりやすいかもしれませんね。
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マンション賃料、不動産投資への影響は
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先日の日経新聞にこんな記事が掲載されました。
日経新聞より引用
賃貸マンション市場では設備の充実した新築物件の
人気が高く平均賃料が上昇傾向となっている。
一方、賃貸アパートは築年数の古い物件を中心に
人気が離散し下落傾向。賃貸市場全体は借り手優位
の色彩を強めるなか、好物件とそれ以外とで格差が
開きつつある。
中略
中古物件は苦戦気味だ。首都圏では築年数が古く
空室状態が続いている物件を中心に礼金と敷金を
1ヶ月分減らしたりゼロにするケースも増えている。
引用終わり
以前からお伝えしているように不動産投資物件の
二極化が進んでいるようです。
二極化といっても
地域、場所、間取りなどいろいろな条件でおこります。
今回の記事では、新築か中古かという比較で
二極化を伝えています。
不動産投資をする際に、物件購入時の賃料だけで
利回りやキャッシュフローを計算してしまいがちです。
今回記事からも、これが『大変危険』
なことがわかります。
築年数が古くなった時に入居者を募集した場合
今回の記事からもわかるようにある一定の賃料収入は
下がります。
特に、新築 ⇒ 中古の時には大幅に賃料が下がる
可能性があります。
かならず、不動産投資ソフトなどを使って
家賃は下がるものだというシミュレーションを
するのが重要です。
そのシミュレーションをして家賃が下がらなかったら
ラッキーですから。
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先日の日経新聞にこんな記事が掲載されました。
日経新聞より引用
賃貸マンション市場では設備の充実した新築物件の
人気が高く平均賃料が上昇傾向となっている。
一方、賃貸アパートは築年数の古い物件を中心に
人気が離散し下落傾向。賃貸市場全体は借り手優位
の色彩を強めるなか、好物件とそれ以外とで格差が
開きつつある。
中略
中古物件は苦戦気味だ。首都圏では築年数が古く
空室状態が続いている物件を中心に礼金と敷金を
1ヶ月分減らしたりゼロにするケースも増えている。
引用終わり
以前からお伝えしているように不動産投資物件の
二極化が進んでいるようです。
二極化といっても
地域、場所、間取りなどいろいろな条件でおこります。
今回の記事では、新築か中古かという比較で
二極化を伝えています。
不動産投資をする際に、物件購入時の賃料だけで
利回りやキャッシュフローを計算してしまいがちです。
今回記事からも、これが『大変危険』
なことがわかります。
築年数が古くなった時に入居者を募集した場合
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下がります。
特に、新築 ⇒ 中古の時には大幅に賃料が下がる
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ブログご紹介
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以前からの知り合いで、不動産投資を実践されている
ミカオの投資日記さんをご紹介します。
このブログでは、ミカオさんの不動産投資がどのように
進んでいるかなど、逐一報告されています。
ブログに行くとすぐに投資物件が目に入ります。
ノウハウ本にはかかれていない、
本当に地道な努力を楽しそうにやられている
ミカオさんの行動日記が楽しい＆役に立ちます。
ミカオの投資日記さん
不動産投資を実践されている方がどんな問題がおこって
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どんなページかというと、東京都内のマンション、アパート
などが写真付きで網羅されています。
その数『311,935件』です。
物件を探すのに使ったり、入居者募集の為に使ったりと
使い方は、人それぞれといった感じです。
試しに、使われて、ご自分なりの使い方を見つけて
みると、私が気づかない使い方があるかもしれません。
ユーサーチ
例えば、私が、ず〜と前に部屋を探しにいったときに
みたことがある物件が下記のように表示されます。
日興パレス新宿V
地図情報付きで、見ることができます。
これが、全国に広がるようならば不動産投資に役立ちそうですね。
めぼしい不動産投資物件みつけたら、とりあえず現地に行く前に
検索してさらに絞り込みかけることができます。
気になる不動産投資物件発見 ⇒ 不動産投資ソフトで数値チェック ⇒
ユーサーチでチェック ⇒ 現地確認
こんな段取りでいくと、無駄な時間なく、かなりの物件を
ふるい落とすことができるようになるかもしれません。
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こんなページを発見しました。
ユーサーチ
どんなページかというと、東京都内のマンション、アパート
などが写真付きで網羅されています。
その数『311,935件』です。
物件を探すのに使ったり、入居者募集の為に使ったりと
使い方は、人それぞれといった感じです。
試しに、使われて、ご自分なりの使い方を見つけて
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ユーサーチ
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