あなたは、持ち家派、それとも賃貸派
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
こんな統計をみつけました。
これより引用 NIKKEI NET
サラリーマン世帯「住宅ローンあり」上昇・06年
サラリーマン世帯のうち住宅ローンを抱えている世帯の比率が2006年に34.3％と、前年比で1.5ポイント上昇し、2年ぶりに上昇に転じたことが総務省の調査で分かった。持ち家率も約7割に上昇した。低金利や地価の下げ止まりを背景に40代、20代後半から30代の団塊ジュニアがマイホーム取得に動いたことが背景とみられる。
家計調査によると、住宅ローンを抱えるサラリーマン世帯（単身世帯を除く）の比率は04年に上昇した後、05年は32.8％に低下していた。05年から住宅ローン減税が段階的に縮小されたため04年に駆け込み需要が発生。05年はその反動で減少したものの、06年から上昇基調に戻った。(07:00)
引用ここまで
不動産投資を考える際に、当然、持ち家を持っている人は
ターゲットになりません。
最近、賃貸派が増えているなんて言うことが
言われていました。（自分だけの思い込みかな・・）
でも、数字で現実を見ると持ち家率は着実に右肩上がりです。
うわさや、雰囲気だけで判断するのは危険ですね。
しっかりと、数値を確認して、計画をたてることが
重要なのがあらためてわかります。
それにしても、７０％の人がマイホームを持っているのにも
ビックリです。（ちなみに、私は賃貸派です。）
自宅にもＩＲＲの考え方を持ち込むと、よほど割安で、
将来資産価値の減らない物件を手に入れないと
マイナス利回りになる可能性が充分にあります。
マイナス利回り、つまり、資産が毎年確実に
減っている状態です。
持ち家をもたれている方は、一度ＩＲＲを考えて
資産価値をチェックされると良いかもしれません。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
こんな統計をみつけました。
これより引用 NIKKEI NET
サラリーマン世帯「住宅ローンあり」上昇・06年
サラリーマン世帯のうち住宅ローンを抱えている世帯の比率が2006年に34.3％と、前年比で1.5ポイント上昇し、2年ぶりに上昇に転じたことが総務省の調査で分かった。持ち家率も約7割に上昇した。低金利や地価の下げ止まりを背景に40代、20代後半から30代の団塊ジュニアがマイホーム取得に動いたことが背景とみられる。
家計調査によると、住宅ローンを抱えるサラリーマン世帯（単身世帯を除く）の比率は04年に上昇した後、05年は32.8％に低下していた。05年から住宅ローン減税が段階的に縮小されたため04年に駆け込み需要が発生。05年はその反動で減少したものの、06年から上昇基調に戻った。(07:00)
引用ここまで
不動産投資を考える際に、当然、持ち家を持っている人は
ターゲットになりません。
最近、賃貸派が増えているなんて言うことが
言われていました。（自分だけの思い込みかな・・）
でも、数字で現実を見ると持ち家率は着実に右肩上がりです。
うわさや、雰囲気だけで判断するのは危険ですね。
しっかりと、数値を確認して、計画をたてることが
重要なのがあらためてわかります。
それにしても、７０％の人がマイホームを持っているのにも
ビックリです。（ちなみに、私は賃貸派です。）
自宅にもＩＲＲの考え方を持ち込むと、よほど割安で、
将来資産価値の減らない物件を手に入れないと
マイナス利回りになる可能性が充分にあります。
マイナス利回り、つまり、資産が毎年確実に
減っている状態です。
持ち家をもたれている方は、一度ＩＲＲを考えて
資産価値をチェックされると良いかもしれません。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資 ＶＳ 株式投資どちらが楽しいのか
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
今日は一冊本をご紹介します。
私は、不動産投資を投資の中心に考えて勉強してきました。
株式投資も勉強したいな・・・と思っていた時に、
先日、知りあった、南山さんがご自分の書かれた本、
を郵送で送っていただきました。
『本当にありがとうございました』
不動産投資に比較すると株に関しては知識も薄く
勉強したいと常々思っていたので楽しく読めました。
Ｐ／Ｌ Ｂ／Ｓ などを初心者でも簡単に
どのポイントをみればいいかが書かれています。
もう一冊本を書かれていて
あわせて、株をこれから始めようという方は読んで
みてください。
南山さんは、グロスクリエイト ブログも書かれています。
犬の絵が可愛いブログで、ファンドマネージャーの視点から
投資について書かれています。
不動産投資とは、リスクやリターンの形がまったく違う
株式投資を、ポートフォリオを組むのに勉強しておこう
という方はご覧になってみてください。
不動産投資と株式投資、うまくミックスさせていく
必要があるのかも知れませんね。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
今日は一冊本をご紹介します。
私は、不動産投資を投資の中心に考えて勉強してきました。
株式投資も勉強したいな・・・と思っていた時に、
先日、知りあった、南山さんがご自分の書かれた本、
を郵送で送っていただきました。
『本当にありがとうございました』
不動産投資に比較すると株に関しては知識も薄く
勉強したいと常々思っていたので楽しく読めました。
Ｐ／Ｌ Ｂ／Ｓ などを初心者でも簡単に
どのポイントをみればいいかが書かれています。
もう一冊本を書かれていて
あわせて、株をこれから始めようという方は読んで
みてください。
南山さんは、グロスクリエイト ブログも書かれています。
犬の絵が可愛いブログで、ファンドマネージャーの視点から
投資について書かれています。
不動産投資とは、リスクやリターンの形がまったく違う
株式投資を、ポートフォリオを組むのに勉強しておこう
という方はご覧になってみてください。
不動産投資と株式投資、うまくミックスさせていく
必要があるのかも知れませんね。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
日銀金利引き上げ！ 不動産投資に影響はある？
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
皆さんもご存知のように、日限が短期金利をひきあげましたね。
詳しくは、下記ご覧ください。
これより引用
日銀 ０．２５％の利上げ決める 年０．５％に
日銀は２１日の政策委員会・金融政策決定会合で、追加利上げを８対１の賛成多数で決めた。反対したのは岩田一政副総裁で、日銀の正副総裁の意見が割れたのは９８年の新日銀法の施行で決定会合の仕組みができて以来初めて。日銀は短期金利（無担保コール翌日物）の誘導目標を年０．２５％から、０．５％に引き上げ、即日実施した。利上げは、昨年７月のゼロ金利政策の解除後初めてで、７カ月ぶり。
福井俊彦総裁は会見で、金利を据え置いた場合の副作用について、「資金の流れや資源配分にゆがみが生じ、息の長い景気回復を阻害する」と述べ、今後も徐々に利上げする意向を示した。
今回の会合では、景気が拡大を続けるなかで、消費は今後も緩やかな増加を続けるとの意見が大勢を占めた。一方、原油価格の下落の影響などから、消費者物価の上昇率がマイナスに転じる可能性はあるものの、上昇基調は変わらず、生産、所得、支出の好循環が続く可能性が高いとの意見が強く、総裁が利上げを議長提案した。
岩田副総裁は物価の先行きに懸念を示し、内閣府の出席者も「利上げを急ぐ局面ではない」との意見を述べたが、政府は議決を次回会合に延期するよう求める議決延期請求権を行使せず、可決された。
利上げに伴い、短期金利の水準は９８年９月以来、８年半ぶりの水準になった。また、金融機関に対する補完貸付制度の基準貸付利率（公定歩合）も８対１の賛成多数（反対は岩田副総裁）で、年０．４０％から０．７５％に引き上げた。
日銀はこれまで、決定会合の議決について、賛成と反対の数だけを公表していたが、今回から各委員の賛否を公表する方式に改めた。
日銀は、昨年７月にゼロ金利政策を解除し、短期金利をゼロから０．２５％に引き上げ、その後も徐々に金利を上げる考えを示していた。前回１月の決定会合で、９人の政策委員のうち３人が追加利上げを提案したものの、残る６人は「経済・物価情勢を見極める必要がある」として、利上げを見送った。市場では事前に利上げ観測が高まり、政府・与党から強いけん制が相次ぐなど混乱した。【後藤逸郎】
引用終わり
今回の金利上昇が、そのまますぐに不動産投資に関係する
長期金利に影響するわけではありません。
長期金利は、今回引き上げられた短期金利や長期金利、
需要と供給の関係などによって決まるからです。
わたしも含めて冷静な対応をしていきましょう。
各銀行の対応を冷静に判断する為に金利比較を
下記リンクより確認してください。
三菱東京ＵＦＪ
みずほ
三井住友
りそな
大手行だけですが掲載しました。
どの銀行もＨＰで公開していると思います。
ただ、間違いなく各銀行とも金利を上げる対応を
とると思います。
とくに、リスクが高いと思っている投資向け融資は
金利が上がりやすいです。
（住宅ローンの方がリスクが低いというのは
理解できませんが・・・・・）
あらためて、この機会に金利がキャッシュフローに与える
影響についてシミュレーションしてみます。
『ぎょっと』しますよ。
下記条件で不動産投資ソフトでシミュレーションしてみると
2003年に購入
物件価格 １億円
自己資金 ２千万円
購入経費 １０％
家賃収入 8.4百万円/年
月々経費 １５％
平均空き室率 １０％
元利金等返済 ２０年 ３％
上の条件で計算すると
表面利回り 8.4％（空き室考慮前）
ＦＣＲ 5.73％（空き室率考慮後）
キャッシュフロー 310,346円（空き室率考慮後）
さて、これからが本題です。2007年2月に0.25％
金利が上がりました。
キャッシュフローはいくらになると思いますか？
199,124円です。
なんと、１年間で111,222円もちがいます。
約４０％もキャッシュフローが減ってしまいます。
これが金利の影響力の大きさです。
心も、体も０金利に慣れきっています。
十分に金利上昇のリスク管理をすることが
必要になります。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
皆さんもご存知のように、日限が短期金利をひきあげましたね。
詳しくは、下記ご覧ください。
これより引用
日銀 ０．２５％の利上げ決める 年０．５％に
日銀は２１日の政策委員会・金融政策決定会合で、追加利上げを８対１の賛成多数で決めた。反対したのは岩田一政副総裁で、日銀の正副総裁の意見が割れたのは９８年の新日銀法の施行で決定会合の仕組みができて以来初めて。日銀は短期金利（無担保コール翌日物）の誘導目標を年０．２５％から、０．５％に引き上げ、即日実施した。利上げは、昨年７月のゼロ金利政策の解除後初めてで、７カ月ぶり。
福井俊彦総裁は会見で、金利を据え置いた場合の副作用について、「資金の流れや資源配分にゆがみが生じ、息の長い景気回復を阻害する」と述べ、今後も徐々に利上げする意向を示した。
今回の会合では、景気が拡大を続けるなかで、消費は今後も緩やかな増加を続けるとの意見が大勢を占めた。一方、原油価格の下落の影響などから、消費者物価の上昇率がマイナスに転じる可能性はあるものの、上昇基調は変わらず、生産、所得、支出の好循環が続く可能性が高いとの意見が強く、総裁が利上げを議長提案した。
岩田副総裁は物価の先行きに懸念を示し、内閣府の出席者も「利上げを急ぐ局面ではない」との意見を述べたが、政府は議決を次回会合に延期するよう求める議決延期請求権を行使せず、可決された。
利上げに伴い、短期金利の水準は９８年９月以来、８年半ぶりの水準になった。また、金融機関に対する補完貸付制度の基準貸付利率（公定歩合）も８対１の賛成多数（反対は岩田副総裁）で、年０．４０％から０．７５％に引き上げた。
日銀はこれまで、決定会合の議決について、賛成と反対の数だけを公表していたが、今回から各委員の賛否を公表する方式に改めた。
日銀は、昨年７月にゼロ金利政策を解除し、短期金利をゼロから０．２５％に引き上げ、その後も徐々に金利を上げる考えを示していた。前回１月の決定会合で、９人の政策委員のうち３人が追加利上げを提案したものの、残る６人は「経済・物価情勢を見極める必要がある」として、利上げを見送った。市場では事前に利上げ観測が高まり、政府・与党から強いけん制が相次ぐなど混乱した。【後藤逸郎】
引用終わり
今回の金利上昇が、そのまますぐに不動産投資に関係する
長期金利に影響するわけではありません。
長期金利は、今回引き上げられた短期金利や長期金利、
需要と供給の関係などによって決まるからです。
わたしも含めて冷静な対応をしていきましょう。
各銀行の対応を冷静に判断する為に金利比較を
下記リンクより確認してください。
三菱東京ＵＦＪ
みずほ
三井住友
りそな
大手行だけですが掲載しました。
どの銀行もＨＰで公開していると思います。
ただ、間違いなく各銀行とも金利を上げる対応を
とると思います。
とくに、リスクが高いと思っている投資向け融資は
金利が上がりやすいです。
（住宅ローンの方がリスクが低いというのは
理解できませんが・・・・・）
あらためて、この機会に金利がキャッシュフローに与える
影響についてシミュレーションしてみます。
『ぎょっと』しますよ。
下記条件で不動産投資ソフトでシミュレーションしてみると
2003年に購入
物件価格 １億円
自己資金 ２千万円
購入経費 １０％
家賃収入 8.4百万円/年
月々経費 １５％
平均空き室率 １０％
元利金等返済 ２０年 ３％
上の条件で計算すると
表面利回り 8.4％（空き室考慮前）
ＦＣＲ 5.73％（空き室率考慮後）
キャッシュフロー 310,346円（空き室率考慮後）
さて、これからが本題です。2007年2月に0.25％
金利が上がりました。
キャッシュフローはいくらになると思いますか？
199,124円です。
なんと、１年間で111,222円もちがいます。
約４０％もキャッシュフローが減ってしまいます。
これが金利の影響力の大きさです。
心も、体も０金利に慣れきっています。
十分に金利上昇のリスク管理をすることが
必要になります。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
不動産投資の利回りって、本当に重要？
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
本日は基本に戻って、
何事も基本はだいじですから。
不動産投資の利回りとよばれるものに
何種類あるかご存知ですか？
そんなの常識、わかっている！と思われる方が
多いと思います。
復習だと思って聞いてください。
不動産投資物件の広告などを見ると
『利回り』という言葉が飛び交っています。
もうご存知のように利回り指標には、物件と物件を
比較するのに役立つものと役立たないものがあります。
広告をみると一番多数みるのが
『表面利回り』です。
表面利回りは、もっとも計算方法が簡単です。
ただ、もっとも不正確な利回りです。
比較するには役に立たないといってもいいかもしれませんね。
【家賃収入 ÷ 物件価格＝表面利回り】
家賃収入−管理費、修繕積立金などの月々かかる経費を
差し引いたものが『実質利回り』です。
【（家賃収入−月々経費） ÷ 物件価格＝実質利回り】
そして、もっとも正確なのが【ＦＣＲ】といわれる投資指標です。
ＦＣＲを計算するのは少し面倒です。
【（家賃収入−月々経費） ÷ （物件価格＋購入時経費）
＝ＦＣＲ】
購入時経費とは、印紙税、取得税、取引仲介手数料など
物件を購入する際にかかる経費をいいます。
利回り数値の高さは、
表面利回り＞実質利回り＞ＦＣＲとなります。
本当に、表面利回りで物件を比較するのは無意味です。
月々かかる経費も、購入時にかかる経費も物件によって
ちがうわけですから。
このブログをお読みで、不動産投資ソフトを手に入れられている場合は、
ＦＣＲで比較するよになさってください。
不動産投資ソフトを使ってＦＣＲが簡単に計算できるメリットを使って、
表面利回りで比較している人とは違う、正確な不動産投資比較ができます。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
本日は基本に戻って、
何事も基本はだいじですから。
不動産投資の利回りとよばれるものに
何種類あるかご存知ですか？
そんなの常識、わかっている！と思われる方が
多いと思います。
復習だと思って聞いてください。
不動産投資物件の広告などを見ると
『利回り』という言葉が飛び交っています。
もうご存知のように利回り指標には、物件と物件を
比較するのに役立つものと役立たないものがあります。
広告をみると一番多数みるのが
『表面利回り』です。
表面利回りは、もっとも計算方法が簡単です。
ただ、もっとも不正確な利回りです。
比較するには役に立たないといってもいいかもしれませんね。
【家賃収入 ÷ 物件価格＝表面利回り】
家賃収入−管理費、修繕積立金などの月々かかる経費を
差し引いたものが『実質利回り』です。
【（家賃収入−月々経費） ÷ 物件価格＝実質利回り】
そして、もっとも正確なのが【ＦＣＲ】といわれる投資指標です。
ＦＣＲを計算するのは少し面倒です。
【（家賃収入−月々経費） ÷ （物件価格＋購入時経費）
＝ＦＣＲ】
購入時経費とは、印紙税、取得税、取引仲介手数料など
物件を購入する際にかかる経費をいいます。
利回り数値の高さは、
表面利回り＞実質利回り＞ＦＣＲとなります。
本当に、表面利回りで物件を比較するのは無意味です。
月々かかる経費も、購入時にかかる経費も物件によって
ちがうわけですから。
このブログをお読みで、不動産投資ソフトを手に入れられている場合は、
ＦＣＲで比較するよになさってください。
不動産投資ソフトを使ってＦＣＲが簡単に計算できるメリットを使って、
表面利回りで比較している人とは違う、正確な不動産投資比較ができます。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
もうひとつの不動産投資（J-REIT）
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
先日、こんなニュースが報道されました。
ダヴィンチ・セレクトに一部業務停止命令へ
以下引用
証券取引等監視委員会は14日、金融庁に対し不動産投資信託（ＲＥＩＴ）運用のダヴィンチ・セレクト（東京・中央）を行政処分するよう勧告した。グループ内のファンドが保有する不動産を系列ＲＥＩＴに割高な価格で取得させ、投資家の利益を損ねた。金融庁は近く同社に業務停止命令を出す方向。資金の流入で過熱気味となり、不自然な取引が指摘されるＲＥＩＴ市場に警鐘を鳴らすことになりそうだ。
ダヴィンチ・セレクトは東京証券取引所に上場する新興ＲＥＩＴ、ＤＡオフィス投資法人から資産運用を任されている。ＤＡ投資法人が何に投資するかといった意思決定はすべてダヴィンチ・セレクトが手がけている。 (07:00)
引用終わり
また、ＲＥＩＴの時価総額の増加が異常なまでに
早いことも下記ＨＰより確認できます。
J-REITの歴史
今回、業務停止命令の理由にはなりませんでしたが、
運用元が同グループの私募ファンドより、ダヴィンチ・セレクトが
運用するＲＥＩＴに高値で売り抜けた可能性も指摘されています。
私募ファンドの償還期日を向かえた為、利益を確保できるように
相場価格より高い価格で売却したのではないかということです。
私募ファンドは一般的に特定の人（資産数十億規模の金持ち）
の出資により運用されます。
株で言えば村上ファンドのようなものです。
私募ファンドが利益を確定するために、
一般投資家が多数いるリート市場に高値で売却する、
つまり、一般の投資家がカスをつかまされる可能性が
あるわけです。
現在、不動産物件価格の上昇で、リートは物件の取得に
四苦八苦しています。
それに対して、リートヘの資金流入は加速して
運用する（しなければならない）お金は増えています。
私の不動産投資の先生からこんな話を聞きました。
『１０〜２０億位の物件取得費用があるんだけど
３月までに物件を買いたい、どんな物件でもいいから
売ってくれ』
こんな話まであるというのです。
ＲＥＩＴはプロが運用します。
しかし、全面的に信用するのは危険です。
直接不動産投資物件に投資する場合でも
ＲＥＩＴに投資するにしても
『自分なりの投資基準を持つ』
が重要なようです。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
先日、こんなニュースが報道されました。
ダヴィンチ・セレクトに一部業務停止命令へ
以下引用
証券取引等監視委員会は14日、金融庁に対し不動産投資信託（ＲＥＩＴ）運用のダヴィンチ・セレクト（東京・中央）を行政処分するよう勧告した。グループ内のファンドが保有する不動産を系列ＲＥＩＴに割高な価格で取得させ、投資家の利益を損ねた。金融庁は近く同社に業務停止命令を出す方向。資金の流入で過熱気味となり、不自然な取引が指摘されるＲＥＩＴ市場に警鐘を鳴らすことになりそうだ。
ダヴィンチ・セレクトは東京証券取引所に上場する新興ＲＥＩＴ、ＤＡオフィス投資法人から資産運用を任されている。ＤＡ投資法人が何に投資するかといった意思決定はすべてダヴィンチ・セレクトが手がけている。 (07:00)
引用終わり
また、ＲＥＩＴの時価総額の増加が異常なまでに
早いことも下記ＨＰより確認できます。
J-REITの歴史
今回、業務停止命令の理由にはなりませんでしたが、
運用元が同グループの私募ファンドより、ダヴィンチ・セレクトが
運用するＲＥＩＴに高値で売り抜けた可能性も指摘されています。
私募ファンドの償還期日を向かえた為、利益を確保できるように
相場価格より高い価格で売却したのではないかということです。
私募ファンドは一般的に特定の人（資産数十億規模の金持ち）
の出資により運用されます。
株で言えば村上ファンドのようなものです。
私募ファンドが利益を確定するために、
一般投資家が多数いるリート市場に高値で売却する、
つまり、一般の投資家がカスをつかまされる可能性が
あるわけです。
現在、不動産物件価格の上昇で、リートは物件の取得に
四苦八苦しています。
それに対して、リートヘの資金流入は加速して
運用する（しなければならない）お金は増えています。
私の不動産投資の先生からこんな話を聞きました。
『１０〜２０億位の物件取得費用があるんだけど
３月までに物件を買いたい、どんな物件でもいいから
売ってくれ』
こんな話まであるというのです。
ＲＥＩＴはプロが運用します。
しかし、全面的に信用するのは危険です。
直接不動産投資物件に投資する場合でも
ＲＥＩＴに投資するにしても
『自分なりの投資基準を持つ』
が重要なようです。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資、あなたの投資先は大丈夫？（固定資産税より）
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
昨日（2月15日）の新聞にこんな記事が掲載されました。
宅地評価額1.7％下落−固定資産税07年度推計
四国新聞社より以下引用
総務省は十四日、二〇〇七年度の宅地の固定資産税評価額（推計）が全国平均で前年度に比べ１・７％下がると発表した。〇七年度は三年ごとの評価替えに当たってはいないが、地価の下落を受けて千四百六十四市町村（全体の約８０％）が評価額を修正する予定。
都道府県別では、都心部を中心に地価が上昇した東京だけが前年度とほぼ同水準で下げ止まる。下落率が最も大きいのは、徳島の６・４％で、香川（５・９％）、山形（５・３％）などが続く。下げ幅が小さいのは、０・４％の大阪と鹿児島、０・８％の京都と宮崎など。
全体的な下落傾向は続いているが、地価の持ち直しを反映し、平均の下落率は前年度の３・９％から縮小する。
固定資産税は市町村税で、公示地価の七割をめどに評価額を決定。さらに評価額を基に課税標準額を算出し、税率（標準１・４％）を掛けて税額が決まる仕組み。
引用ここまで
日経新聞にも同様の記事が載っており
各都道府県によって、
下落幅の小さい県
東京都 0.01%
大阪府 0.39%
鹿児島県 0.42%
京都府 0.78%
宮崎県 0.80%
下落幅の大きい県
徳島県 6.39%
香川県 5.94%
山形県 5.34%
長野県 5.09%
秋田県 4.99%
今後も、土地の評価額の二極化は進みます。
下落幅の大きな都道府県では、
市町村税の４０％近くをしめる固定資産税からの税収が
課税対象額が低くなるため大幅に減少していきます。
土地の価値が下がる → 税収が減る →
インフラ整備ができない → 不便になる
→ 土地の利用価値が下がる → 土地の価値が下がる
このようなスパイラルになって行きます。
土地価格の下落が続く場所での不動産投資は
一時的に利回りは高くなるかもしれません。
しかし、不動産投資の最終的な利回りを決める
ＩＲＲ（内部収益率）を不動産投資ソフトを使って計算すると
不動産投資物件の売却可能額が下落し
最終的な利回り（ＩＲＲ）はマイナスになりかねません。
このようなニュースに充分注意しながら将来を
見通した長期的な不動産投資計画をたてることが重要です。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
昨日（2月15日）の新聞にこんな記事が掲載されました。
宅地評価額1.7％下落−固定資産税07年度推計
四国新聞社より以下引用
総務省は十四日、二〇〇七年度の宅地の固定資産税評価額（推計）が全国平均で前年度に比べ１・７％下がると発表した。〇七年度は三年ごとの評価替えに当たってはいないが、地価の下落を受けて千四百六十四市町村（全体の約８０％）が評価額を修正する予定。
都道府県別では、都心部を中心に地価が上昇した東京だけが前年度とほぼ同水準で下げ止まる。下落率が最も大きいのは、徳島の６・４％で、香川（５・９％）、山形（５・３％）などが続く。下げ幅が小さいのは、０・４％の大阪と鹿児島、０・８％の京都と宮崎など。
全体的な下落傾向は続いているが、地価の持ち直しを反映し、平均の下落率は前年度の３・９％から縮小する。
固定資産税は市町村税で、公示地価の七割をめどに評価額を決定。さらに評価額を基に課税標準額を算出し、税率（標準１・４％）を掛けて税額が決まる仕組み。
引用ここまで
日経新聞にも同様の記事が載っており
各都道府県によって、
下落幅の小さい県
東京都 0.01%
大阪府 0.39%
鹿児島県 0.42%
京都府 0.78%
宮崎県 0.80%
下落幅の大きい県
徳島県 6.39%
香川県 5.94%
山形県 5.34%
長野県 5.09%
秋田県 4.99%
今後も、土地の評価額の二極化は進みます。
下落幅の大きな都道府県では、
市町村税の４０％近くをしめる固定資産税からの税収が
課税対象額が低くなるため大幅に減少していきます。
土地の価値が下がる → 税収が減る →
インフラ整備ができない → 不便になる
→ 土地の利用価値が下がる → 土地の価値が下がる
このようなスパイラルになって行きます。
土地価格の下落が続く場所での不動産投資は
一時的に利回りは高くなるかもしれません。
しかし、不動産投資の最終的な利回りを決める
ＩＲＲ（内部収益率）を不動産投資ソフトを使って計算すると
不動産投資物件の売却可能額が下落し
最終的な利回り（ＩＲＲ）はマイナスになりかねません。
このようなニュースに充分注意しながら将来を
見通した長期的な不動産投資計画をたてることが重要です。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資、新築ワンルームマンション編
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
先日、新築ワンルームマンションの1面広告が
掲載されていました。
この物件を購入した場合の３５年間の収益シミュレーションを
不動産投資ソフトを使ってしてみました。
マンション名 某マンション
物件価格 ２３２０万円
購入経費 物件価格 10%にて
家賃／月 74,500円
修繕積立金 1,300円
管理費 入居者負担
自己資金 ２４０万円＋購入経費分
借入金 元利均等 35年 3.252%
以上購入経費以外は、全て新聞掲載上
のデーターのままです。
空き室率 ０％換算で
キャッシュフロー −117,631円
ＦＣＲ 3.44%
表面利回り 3.85%
これに、現実的（甘め）なシミュレーションを加えて
４年目〜３５年目まで 空き室率１０％
１０年目、２０年目に各１％金利上昇
家賃は、１０年目に5000円 ２０年目に5000円ずつ低下
上記内容でシミュレーションしてみるとローン支払いが終わる
３５年後の累計キャッシュフローはいくらになると思いますか？
なんと！ 『−￥13,528,276』
１３００万円の持ち出しです。
ちなみに計算した結果はこちら↓
（クリックすると画像が大きくなります。）
ブログに掲載上圧縮してあるので少し見にくいですが、
１３００万円の持ち出しがあるのはおわかりいただけると思います。
さらに、これは、３５年後に購入価格の２３２０万円
と購入時経費２３２万円を＋した２５５２万円で売却できた時に
でる損失額です。
もし、１０００万円でしか売却できなければ２８００万円以上の
損失です。
相続対策、購入経費による一次的な節税効果はあるかも
しれません。
だたし、３５年かけて１３００万円以上の損失があることを
計算されてから投資するべきです。
あとは、何を選択するかは投資する方しだいですが・・・・
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
先日、新築ワンルームマンションの1面広告が
掲載されていました。
この物件を購入した場合の３５年間の収益シミュレーションを
不動産投資ソフトを使ってしてみました。
マンション名 某マンション
物件価格 ２３２０万円
購入経費 物件価格 10%にて
家賃／月 74,500円
修繕積立金 1,300円
管理費 入居者負担
自己資金 ２４０万円＋購入経費分
借入金 元利均等 35年 3.252%
以上購入経費以外は、全て新聞掲載上
のデーターのままです。
空き室率 ０％換算で
キャッシュフロー −117,631円
ＦＣＲ 3.44%
表面利回り 3.85%
これに、現実的（甘め）なシミュレーションを加えて
４年目〜３５年目まで 空き室率１０％
１０年目、２０年目に各１％金利上昇
家賃は、１０年目に5000円 ２０年目に5000円ずつ低下
上記内容でシミュレーションしてみるとローン支払いが終わる
３５年後の累計キャッシュフローはいくらになると思いますか？
なんと！ 『−￥13,528,276』
１３００万円の持ち出しです。
ちなみに計算した結果はこちら↓
（クリックすると画像が大きくなります。）
ブログに掲載上圧縮してあるので少し見にくいですが、
１３００万円の持ち出しがあるのはおわかりいただけると思います。
さらに、これは、３５年後に購入価格の２３２０万円
と購入時経費２３２万円を＋した２５５２万円で売却できた時に
でる損失額です。
もし、１０００万円でしか売却できなければ２８００万円以上の
損失です。
相続対策、購入経費による一次的な節税効果はあるかも
しれません。
だたし、３５年かけて１３００万円以上の損失があることを
計算されてから投資するべきです。
あとは、何を選択するかは投資する方しだいですが・・・・
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資ブログで見つけたうれしい話
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
本日は、ネットサーフィン（死語）していたら
見つけたうれしいブログをご紹介します。
杖丈一郎の不動産投資日記さんの中で
下記のようなうれしい感想を発見しました。
以下引用
投資ソフト開発センターの大塚さんの不動産分析ソフトが
とても便利です。
http://tousihanasi.blog57.fc2.com/
不動産投資に必要な指標が簡単に出てしまいます。
(もちろん手計算でも十分できますが、やや面倒で
分析がバッサバッサできるのである意味楽しいです。）
たとえばＤＣＲという指標はdept coverage ratio
でネット収入（実質収入）/ADSで求められます。
(ADS=年間元利返済額、元本と金利の支払い総額）
引用終わり
いや〜、本当にうれしい感想でした。
また、ブログ自体も不動産投資が現実的にイメージ
できないという方には、現実的にどのように不動産投資が
進んでいくかがイメージできると思います。
ご覧になってみてください。
杖丈一郎の不動産投資日記さん
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
本日は、ネットサーフィン（死語）していたら
見つけたうれしいブログをご紹介します。
杖丈一郎の不動産投資日記さんの中で
下記のようなうれしい感想を発見しました。
以下引用
投資ソフト開発センターの大塚さんの不動産分析ソフトが
とても便利です。
http://tousihanasi.blog57.fc2.com/
不動産投資に必要な指標が簡単に出てしまいます。
(もちろん手計算でも十分できますが、やや面倒で
分析がバッサバッサできるのである意味楽しいです。）
たとえばＤＣＲという指標はdept coverage ratio
でネット収入（実質収入）/ADSで求められます。
(ADS=年間元利返済額、元本と金利の支払い総額）
引用終わり
いや〜、本当にうれしい感想でした。
また、ブログ自体も不動産投資が現実的にイメージ
できないという方には、現実的にどのように不動産投資が
進んでいくかがイメージできると思います。
ご覧になってみてください。
杖丈一郎の不動産投資日記さん
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資先をワンルームマンションと考えているあなた必読！
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
2005年のデータですが、ワンルームに不動産投資をしようと
している方に知っておいて欲しいデーターがありました。
2005ワンルーム最新事情
以下、引用
中古ワンルームの平均価格も若干の上昇傾向が見られるようになってきた。中古ワンルームの価格は2001年が底で、以降は4年連続で上昇している。 2004年は920万円、2005年1〜9月は945万円と前年比2.7％上昇している。坪単価も同様の動きで2001年を底に4年連続上昇し、2004 年は143.9万円、2005年1〜9月は147.7万円で前年比2.6％上昇した。中古ワンルームの価格上昇の背景には、前述の通り、築年の若いワンルームが中古市場に出回るようになってきたことが主な要因である。
中古ワンルーム投資については、築年の浅い物件を中心に、ファンドへ組み込むことを前提としたバルク買いや、低金利を逆手に取ったレバレッジ効果を期待する投資商品として比較的魅力ある対象になりつつある。J-REITなどファンドビジネスに多くの資本が投下されている今日では、不動産全般に対する投資意欲が高まりを見せており、今までは新築ワンルームにしか目が向かなかった個人投資家なども、単純に高利回りが期待できる中古ワンルーム市場に目を向け始めている。中古価格の4年連続の上昇は、投資対象として割安感のある築年の若い中古ワンルームが市場に登場してきていることも影響していると考えられる。
引用終わり
ワンルームマンション価格が上昇していることについて
書かれています。
記事の中では、築浅物件が出回ることが主因としています。
しかし、不動産投資ブームも原因のひとつであるのは間違い
ありません。
私が、2004年に不動産投資先として、投資を考えた
築20年の港区の20�崢�度のワンルームマンションの
価格で驚いたことがあります。
2004年当時、680万円でこの物件は出回っていました。
表面利回りで9〜10%の物件だったと思います。
2007年1月現在いくらだとおもわれますか？
なんと、1180万円です！
思わず、『誰が買うんだ！』と叫びました。
これは極端な例だと思います。
しかし、今日ご紹介したＨＰでもわかるように
2001年と2005年を比較すると10％以上も価格が
上昇しています。
2007年の現在は、さらに上昇していると思います。
不動産投資ソフトを使って以下の条件で1000万円だった物件が
1100万円に値上がりしたときで比較すると
自己資金 ５００万円
取得費用 １０％
家賃 １０万円
経費 １５％
元利均等 ４％ ２０年
物件価格 キャッシュフロー
1000万円 583,694円
1100万円 503,705円
と15%以上のキャッシュフローの違いがでてしまいます。
キャッシュフロー以外にもワンルームはＩＲＲなどの面
で不利になる可能性が高いです。
値上がりが激しい地域では、表面利回りだけではなく慎重に、
不動産投資の長期計画を立てる必要があります。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
2005年のデータですが、ワンルームに不動産投資をしようと
している方に知っておいて欲しいデーターがありました。
2005ワンルーム最新事情
以下、引用
中古ワンルームの平均価格も若干の上昇傾向が見られるようになってきた。中古ワンルームの価格は2001年が底で、以降は4年連続で上昇している。 2004年は920万円、2005年1〜9月は945万円と前年比2.7％上昇している。坪単価も同様の動きで2001年を底に4年連続上昇し、2004 年は143.9万円、2005年1〜9月は147.7万円で前年比2.6％上昇した。中古ワンルームの価格上昇の背景には、前述の通り、築年の若いワンルームが中古市場に出回るようになってきたことが主な要因である。
中古ワンルーム投資については、築年の浅い物件を中心に、ファンドへ組み込むことを前提としたバルク買いや、低金利を逆手に取ったレバレッジ効果を期待する投資商品として比較的魅力ある対象になりつつある。J-REITなどファンドビジネスに多くの資本が投下されている今日では、不動産全般に対する投資意欲が高まりを見せており、今までは新築ワンルームにしか目が向かなかった個人投資家なども、単純に高利回りが期待できる中古ワンルーム市場に目を向け始めている。中古価格の4年連続の上昇は、投資対象として割安感のある築年の若い中古ワンルームが市場に登場してきていることも影響していると考えられる。
引用終わり
ワンルームマンション価格が上昇していることについて
書かれています。
記事の中では、築浅物件が出回ることが主因としています。
しかし、不動産投資ブームも原因のひとつであるのは間違い
ありません。
私が、2004年に不動産投資先として、投資を考えた
築20年の港区の20�崢�度のワンルームマンションの
価格で驚いたことがあります。
2004年当時、680万円でこの物件は出回っていました。
表面利回りで9〜10%の物件だったと思います。
2007年1月現在いくらだとおもわれますか？
なんと、1180万円です！
思わず、『誰が買うんだ！』と叫びました。
これは極端な例だと思います。
しかし、今日ご紹介したＨＰでもわかるように
2001年と2005年を比較すると10％以上も価格が
上昇しています。
2007年の現在は、さらに上昇していると思います。
不動産投資ソフトを使って以下の条件で1000万円だった物件が
1100万円に値上がりしたときで比較すると
自己資金 ５００万円
取得費用 １０％
家賃 １０万円
経費 １５％
元利均等 ４％ ２０年
物件価格 キャッシュフロー
1000万円 583,694円
1100万円 503,705円
と15%以上のキャッシュフローの違いがでてしまいます。
キャッシュフロー以外にもワンルームはＩＲＲなどの面
で不利になる可能性が高いです。
値上がりが激しい地域では、表面利回りだけではなく慎重に、
不動産投資の長期計画を立てる必要があります。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
あなたが、お金持ちになれない本当の理由
おかげさまでわずか１０日間で人気ブログランキング８位になりました。
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
お金の知識が少なかった３年程前に、私の不動産投資の先生
（数億円の不動産を所有）からこんな話をおしえてもらいました。
先生『こんなことを聞いたことないかな大塚くん』
私 『どんなことですか？』
先生『お金を持つとロクなことがない』
私 『あ〜、よく聞きますね。』
先生『でも、これって本当かな？
お金を持つと本当にロクなことがないのかな』
私 『たしかに、お金の扱い方を知らない人が
宝くじが当たってその後、家を買い、高級車を買い、
あっという間に借金までしてしまったとか。
お金を持って、派手な生活をしていた芸能人が
売れなくなって、借金をして破産してしまったとか』
『マイケルジャクソンのようにネバーランド、そして
考えられないほどの買い物をして破産状態になったとか。』
先生『うん、そういう話聞くよね。
これだけを見ると、お金を持つことによって
悪い状態になったように感じるよね。』
私 『確かに、お金があったから派手な生活をして
破産したわけですから。』
先生『でも、よく考えてみて、言葉の使い方を
間違っているんじゃないかな』
私 『間違っている？』
先生『お金を使い方を間違えるとロクなことがない。
これが、本当の言葉の使い方なんだよ。
先生『もし、大塚くんが本気でお金持ちになりたいなら
お金を持っているからロクなことがないのではなく
お金の使い方をしらないからロクなことがないと知っておく
ことは重要だよ』
私 『なぜですか？』
先生『だって、お金を持つとロクなことがないと思ったら
お金が欲しくないって言っているのと同じだろ。
ロクなことがないものは近づけたくなくなるだろ
お金の使い方を間違えるとロクなことがないと思うと、
使い方を注意するから、無駄使いしない。
だから、どんどんお金持ちになるんだ』
お金を持つとロクなことがないこの、考え方を持つとお金持ちからとうざかります。
お金を使い方を間違えるとロクなことがない
この考え方をもたないとこれもまたお金持ちからとうざかります。
せっかく、よい利回りの物件に不動産投資をして、
多額のキャッシュフローを手にいれても、
使い方を間違えれば、お金持ちにはなれません。
私の、不動産投資の先生は、キャッシュフローができた後の
使い方がお金での成功を決めることを教えてくれました。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
お金の知識が少なかった３年程前に、私の不動産投資の先生
（数億円の不動産を所有）からこんな話をおしえてもらいました。
先生『こんなことを聞いたことないかな大塚くん』
私 『どんなことですか？』
先生『お金を持つとロクなことがない』
私 『あ〜、よく聞きますね。』
先生『でも、これって本当かな？
お金を持つと本当にロクなことがないのかな』
私 『たしかに、お金の扱い方を知らない人が
宝くじが当たってその後、家を買い、高級車を買い、
あっという間に借金までしてしまったとか。
お金を持って、派手な生活をしていた芸能人が
売れなくなって、借金をして破産してしまったとか』
『マイケルジャクソンのようにネバーランド、そして
考えられないほどの買い物をして破産状態になったとか。』
先生『うん、そういう話聞くよね。
これだけを見ると、お金を持つことによって
悪い状態になったように感じるよね。』
私 『確かに、お金があったから派手な生活をして
破産したわけですから。』
先生『でも、よく考えてみて、言葉の使い方を
間違っているんじゃないかな』
私 『間違っている？』
先生『お金を使い方を間違えるとロクなことがない。
これが、本当の言葉の使い方なんだよ。
先生『もし、大塚くんが本気でお金持ちになりたいなら
お金を持っているからロクなことがないのではなく
お金の使い方をしらないからロクなことがないと知っておく
ことは重要だよ』
私 『なぜですか？』
先生『だって、お金を持つとロクなことがないと思ったら
お金が欲しくないって言っているのと同じだろ。
ロクなことがないものは近づけたくなくなるだろ
お金の使い方を間違えるとロクなことがないと思うと、
使い方を注意するから、無駄使いしない。
だから、どんどんお金持ちになるんだ』
お金を持つとロクなことがないこの、考え方を持つとお金持ちからとうざかります。
お金を使い方を間違えるとロクなことがない
この考え方をもたないとこれもまたお金持ちからとうざかります。
せっかく、よい利回りの物件に不動産投資をして、
多額のキャッシュフローを手にいれても、
使い方を間違えれば、お金持ちにはなれません。
私の、不動産投資の先生は、キャッシュフローができた後の
使い方がお金での成功を決めることを教えてくれました。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
ご報告します、人気ブログランキング
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
本日は、ご報告です。
１月２５日に登録した人気ブログランキング
皆様の支援のおかげで、わずか１０日で、
『第８位』となりました。
すでに、７位も目前です。
人気blogランキングで順位を確認する
しかし、今日で、人気ブログランキングへの
リンク口をなくします。
今回、人気ブログに登録した理由のひとつとして
ブログを読んでいただいている方がどの程度楽しみに
してくれているかを確認したいという思いがありました。
わずか、１０日で８位にランクされたことで
楽しみにしてくれる方がいるんだなと思うことができました。
やはり、役に立つことができて、はじめてブログを書いている
意味があると思いますので。
本当にありがとうございます。
今後も、楽しみにしていただいている方に向けて
ブログを続けていきます。
継続的に、確実にブログを購読されるには、
インターネットエクスプローラー７ 又は
ファイャーフォックスを使用して、
ＩＥ７の場合ホームボタン（家の形）の横にある
オレンジ色のフィードボタンを使用する。
ファイヤーフォックスの場合は、
登録と書いてある横のオレンジ色のボタンを押す
（ブラウザは上記よりダウンロードできます。）
または、下記、ＸＭＬをクリックして
お使いのｍｙ ＹａｈｏｏなどのＲＳＳリーダー
を使用すると便利です。
上記機能を使うと、メルマガより気楽に
情報を手に入れることができます。
追伸
また、ブログを読まれている方の反応が
気になった時には、人気ブログランキングに
参加します。
その時は、また、うれしい反応をきかせてくださいね。
よろしくお願いします。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
本日は、ご報告です。
１月２５日に登録した人気ブログランキング
皆様の支援のおかげで、わずか１０日で、
『第８位』となりました。
すでに、７位も目前です。
人気blogランキングで順位を確認する
しかし、今日で、人気ブログランキングへの
リンク口をなくします。
今回、人気ブログに登録した理由のひとつとして
ブログを読んでいただいている方がどの程度楽しみに
してくれているかを確認したいという思いがありました。
わずか、１０日で８位にランクされたことで
楽しみにしてくれる方がいるんだなと思うことができました。
やはり、役に立つことができて、はじめてブログを書いている
意味があると思いますので。
本当にありがとうございます。
今後も、楽しみにしていただいている方に向けて
ブログを続けていきます。
継続的に、確実にブログを購読されるには、
インターネットエクスプローラー７ 又は
ファイャーフォックスを使用して、
ＩＥ７の場合ホームボタン（家の形）の横にある
オレンジ色のフィードボタンを使用する。
ファイヤーフォックスの場合は、
登録と書いてある横のオレンジ色のボタンを押す
（ブラウザは上記よりダウンロードできます。）
または、下記、ＸＭＬをクリックして
お使いのｍｙ ＹａｈｏｏなどのＲＳＳリーダー
を使用すると便利です。
上記機能を使うと、メルマガより気楽に
情報を手に入れることができます。
追伸
また、ブログを読まれている方の反応が
気になった時には、人気ブログランキングに
参加します。
その時は、また、うれしい反応をきかせてくださいね。
よろしくお願いします。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資、バブルヘＧＯ
人気blogランキングで順位を確認する
↑おかげさまで登録わずか8日間で９位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
ちょっとマニアックなデーターですが、
日本における土地神話の形成と崩壊 ―バブル経済の発生と崩壊―
のタイトルでバブル後の日本経済について書かれたＰＤＦファイルです。
このレポートの中で、へぇ〜と感じたのは、
Ｐ３，４の固定資産税の所得に対する課税割合です。
1990年と2002年を比較すると所得に対する課税割合が
倍近くになっています。
つまり、固定資産税の負担が増加しているということです。
以前から、
『土地は、どんなに頑張っても自分のものではない』
と思っていました。
今日、ご紹介したレポートをみるとますます、
その思いを強くします。
『固定資産税という使用料を強制的に取られ続ける』
わけですから。
固定資産税を払わなければ、すぐに差し押さえられます。
こんな視点から見ると、【不動産は収益をあげる】又は
【快適に暮らす】為の道具でしかないと心から考えら
れます。
この割りきりがあれば、無駄な不動産を買うことは
なくなります。
快適に暮らせない、不動産投資として収益をあげられない
動かなくて、売りにくい道具を買おうと思う人はいないでしょうから。
少し、視点を変えるだけで、低利回りや高空き室率の物件を
つかまさせられる可能性を減らせます。
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか８日間で９位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
↑おかげさまで登録わずか8日間で９位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
ちょっとマニアックなデーターですが、
日本における土地神話の形成と崩壊 ―バブル経済の発生と崩壊―
のタイトルでバブル後の日本経済について書かれたＰＤＦファイルです。
このレポートの中で、へぇ〜と感じたのは、
Ｐ３，４の固定資産税の所得に対する課税割合です。
1990年と2002年を比較すると所得に対する課税割合が
倍近くになっています。
つまり、固定資産税の負担が増加しているということです。
以前から、
『土地は、どんなに頑張っても自分のものではない』
と思っていました。
今日、ご紹介したレポートをみるとますます、
その思いを強くします。
『固定資産税という使用料を強制的に取られ続ける』
わけですから。
固定資産税を払わなければ、すぐに差し押さえられます。
こんな視点から見ると、【不動産は収益をあげる】又は
【快適に暮らす】為の道具でしかないと心から考えら
れます。
この割りきりがあれば、無駄な不動産を買うことは
なくなります。
快適に暮らせない、不動産投資として収益をあげられない
動かなくて、売りにくい道具を買おうと思う人はいないでしょうから。
少し、視点を変えるだけで、低利回りや高空き室率の物件を
つかまさせられる可能性を減らせます。
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか８日間で９位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
三軒茶屋の不動産投資物件の利回りは、
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか７日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
昨日の日経新聞夕刊に不動産投資物件が掲載されていました。
しかも、１面全部を使っての派手な広告でした。
この新聞から東京都心のキャップレートを推測すると
キャップレートとは、その地域の標準的な利回りと
考えてください。（多少大雑把な言い方をしています。）
広告に掲載されていた不動産投資物件の利回りは
表面利回り計算で、
三軒茶屋 利回り 6.00％
巣鴨 利回り 5.42％
千石 利回り 5.34％
西荻窪 利回り 6.45％
学芸大学 利回り 6.51％
お茶の水 利回り 5.71％
上記は全て賃貸用１棟売りマンションの
利回りです。
建物の築年数、残耐用年数などが違う為
参考程度ですが、
おおよそ、５〜６％が東京都心１棟売りマンションの
現在のキャップレート（平均的な利回り）と考えられます。
新聞に広告費を使って掲載している物件ですので
割安な物件はないと思います。
それだけに、その地域の利回りがどの位あるのかを
参考にするには便利です。
大雑把なとらえ方なので正確ではありませんが８０％の情報を
得るには便利な方法です。
１ページを３０秒程度眺めるだけで感覚をつかむ
訓練になります。
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか７日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
↑おかげさまで登録わずか７日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
昨日の日経新聞夕刊に不動産投資物件が掲載されていました。
しかも、１面全部を使っての派手な広告でした。
この新聞から東京都心のキャップレートを推測すると
キャップレートとは、その地域の標準的な利回りと
考えてください。（多少大雑把な言い方をしています。）
広告に掲載されていた不動産投資物件の利回りは
表面利回り計算で、
三軒茶屋 利回り 6.00％
巣鴨 利回り 5.42％
千石 利回り 5.34％
西荻窪 利回り 6.45％
学芸大学 利回り 6.51％
お茶の水 利回り 5.71％
上記は全て賃貸用１棟売りマンションの
利回りです。
建物の築年数、残耐用年数などが違う為
参考程度ですが、
おおよそ、５〜６％が東京都心１棟売りマンションの
現在のキャップレート（平均的な利回り）と考えられます。
新聞に広告費を使って掲載している物件ですので
割安な物件はないと思います。
それだけに、その地域の利回りがどの位あるのかを
参考にするには便利です。
大雑把なとらえ方なので正確ではありませんが８０％の情報を
得るには便利な方法です。
１ページを３０秒程度眺めるだけで感覚をつかむ
訓練になります。
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか７日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資物件ってこんなに建っているの？
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか６日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資物件を見るのに車で走っていると
本当に大丈夫なの？と思う光景が目に入ってきます。
３ヶ月程前の記事になりますが、
不動産投資目的の賃貸マンションの建築数に関する記事で、
賃貸住宅建設ラッシュにかげり・・・住宅着工戸数発表
これより引用
好調だった貸家住宅の供給に、やや陰りが見え始めてきた。国土交通省の発表によると、全国の貸家住宅の８月期着工戸数は、前年同月比で０・６％減とわずかに減少した。これは17カ月ぶりの減少だ。供給過多との声も出る中、賃貸住宅建設の今後の展望はどうなっていくのだろうか。
半年前の３月期では前年同月比17％の伸び率だったが、毎月伸び率は落ち続け、遂に８月に減少に転じた。国交省は、景気減退の兆候ではないと見ているが、不動産業界では供給過剰感が高まり貸家経営に警戒感が強まってきたとする声が最近多く聞かれる。
「首都圏では１棟売りの賃貸マンションはだぶつき気味。一服感が出てきています。稼働率が下がっており、運用がうまくいっていないようです」（不動産鑑定士・堤裕氏）
好調を支えてきたＪリートや不動産ファンドが、賃貸マンションの購入を控える傾向も見られる。ＦＣレジデンシャル投資法人の運用を行うファンドクリエーション不動産投信（東京都港区）の金子幸司社長は次のように述べる。
「弊社が運用するリートは東京都内に特化した物件取得を行っています。しかし物件価格の高騰が著しく現在は取得に慎重な姿勢を保っています。価格が一服してくるまではなかなか手が出せないというのが現状です」
一方、アットホーム（東京都大田区）広報の岩田紀子氏はこう語る。
「一概に賃貸住宅建設が減少傾向にあるとは言えないと思います。例えば首都圏でみても、神奈川県は前年比で着工数が大幅に減少しているのに対し、埼玉県は逆に前年比で上昇しています。市場を一言で表現するのは危険です」
貸家供給の好調は５年ほど続いているが、特に昨年度は10％を超える伸びを示し、50万戸を超えていた。今年度は更に増加し、今のところ年換算55万戸の水準で推移している。前年の着工数も拡大していたため月によっては前年比のデータと比べて減少する場面もあるだろう。
しかし供給過剰感があるのは事実で、競争力が見込みづらい中小物件の建設に歯止めがかかる傾向にはなるだろう。
引用終わり
この記事は、見出し部分では『減少』と書かれています。
しかし、内容は賃貸物件の供給過剰についてです。
2001年から5年連続で賃貸向けマンションの供給が
増加しています。
とくに一昨年の１０％の伸びはすさまじいことで
ライバル物件の増加数が３年前まで１０件だったはずが
一昨年は１１件になったということです。
わたしが、車で走っていると、もういいよというくらい
投資用マンションが建てられています。
（不動産投資のアンテナがはっているせいかもしれませんが）
しかも、同じ建築会社の同じ仕様のマンションばかりです。
（特徴がなく、競争力も少ない）
とくに、都心から少し離れた、昔、畑だったと思われる
土地に余裕のある場所ではとくに目立ちます。
冷静に考えれば、
地方は人口が減少傾向 → ライバル物件は増える →
競争が激しくなる → 空き室率が増える → 家賃減額
のスパイラルに入るのは目に見えています。
マンション建築をすすめる営業が来たとしても
必ず、周辺の家賃相場と空き室状況を自分で調べた上で
長期計画を立てて投資されることをお薦めします。
話を持ちかけてきた、プランには空き室率、家賃の想定など
無理がある場合が多数あります。
こんな声もあるかもしれません。
『家賃保証があるから大丈夫。』
家賃保証は、何年後かに保証額を下げられます。
また、家賃保証をしている会社が倒産したら終わりです。
人の判断にたよるのではなく、
冷静に不動産投資ソフトなどを使って計画を立てることが
重要です。
一生の問題です。
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか５日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
↑おかげさまで登録わずか６日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
不動産投資物件を見るのに車で走っていると
本当に大丈夫なの？と思う光景が目に入ってきます。
３ヶ月程前の記事になりますが、
不動産投資目的の賃貸マンションの建築数に関する記事で、
賃貸住宅建設ラッシュにかげり・・・住宅着工戸数発表
これより引用
好調だった貸家住宅の供給に、やや陰りが見え始めてきた。国土交通省の発表によると、全国の貸家住宅の８月期着工戸数は、前年同月比で０・６％減とわずかに減少した。これは17カ月ぶりの減少だ。供給過多との声も出る中、賃貸住宅建設の今後の展望はどうなっていくのだろうか。
半年前の３月期では前年同月比17％の伸び率だったが、毎月伸び率は落ち続け、遂に８月に減少に転じた。国交省は、景気減退の兆候ではないと見ているが、不動産業界では供給過剰感が高まり貸家経営に警戒感が強まってきたとする声が最近多く聞かれる。
「首都圏では１棟売りの賃貸マンションはだぶつき気味。一服感が出てきています。稼働率が下がっており、運用がうまくいっていないようです」（不動産鑑定士・堤裕氏）
好調を支えてきたＪリートや不動産ファンドが、賃貸マンションの購入を控える傾向も見られる。ＦＣレジデンシャル投資法人の運用を行うファンドクリエーション不動産投信（東京都港区）の金子幸司社長は次のように述べる。
「弊社が運用するリートは東京都内に特化した物件取得を行っています。しかし物件価格の高騰が著しく現在は取得に慎重な姿勢を保っています。価格が一服してくるまではなかなか手が出せないというのが現状です」
一方、アットホーム（東京都大田区）広報の岩田紀子氏はこう語る。
「一概に賃貸住宅建設が減少傾向にあるとは言えないと思います。例えば首都圏でみても、神奈川県は前年比で着工数が大幅に減少しているのに対し、埼玉県は逆に前年比で上昇しています。市場を一言で表現するのは危険です」
貸家供給の好調は５年ほど続いているが、特に昨年度は10％を超える伸びを示し、50万戸を超えていた。今年度は更に増加し、今のところ年換算55万戸の水準で推移している。前年の着工数も拡大していたため月によっては前年比のデータと比べて減少する場面もあるだろう。
しかし供給過剰感があるのは事実で、競争力が見込みづらい中小物件の建設に歯止めがかかる傾向にはなるだろう。
引用終わり
この記事は、見出し部分では『減少』と書かれています。
しかし、内容は賃貸物件の供給過剰についてです。
2001年から5年連続で賃貸向けマンションの供給が
増加しています。
とくに一昨年の１０％の伸びはすさまじいことで
ライバル物件の増加数が３年前まで１０件だったはずが
一昨年は１１件になったということです。
わたしが、車で走っていると、もういいよというくらい
投資用マンションが建てられています。
（不動産投資のアンテナがはっているせいかもしれませんが）
しかも、同じ建築会社の同じ仕様のマンションばかりです。
（特徴がなく、競争力も少ない）
とくに、都心から少し離れた、昔、畑だったと思われる
土地に余裕のある場所ではとくに目立ちます。
冷静に考えれば、
地方は人口が減少傾向 → ライバル物件は増える →
競争が激しくなる → 空き室率が増える → 家賃減額
のスパイラルに入るのは目に見えています。
マンション建築をすすめる営業が来たとしても
必ず、周辺の家賃相場と空き室状況を自分で調べた上で
長期計画を立てて投資されることをお薦めします。
話を持ちかけてきた、プランには空き室率、家賃の想定など
無理がある場合が多数あります。
こんな声もあるかもしれません。
『家賃保証があるから大丈夫。』
家賃保証は、何年後かに保証額を下げられます。
また、家賃保証をしている会社が倒産したら終わりです。
人の判断にたよるのではなく、
冷静に不動産投資ソフトなどを使って計画を立てることが
重要です。
一生の問題です。
人気blogランキングへ
↑おかげさまで登録わずか５日間で１１位にランクされています。
ＸＭＬをクリックして、お使いのＲＳＳリーダーに登録するだけで不動産投資、
投資に役立つ最新情報が手に入ります。 今すぐクリック
不動産投資で手に入るキャッシュフローが無料で計算できる。
『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
をクリックして手に入れる！
| HOME |
