不動産投資のデーター管理しやすくなるかな？

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今日は、昨日発売されたWindows Vistaについて。

もう、ＵＰグレードされましたか？


ＵＰグレードする際に『自分のパソコンで使用できるかな？』
と思ったときに便利なページを下記に掲載しました。


Windows Vista Upgrade Advisorです。


数分間、判定には時間がかかります。

Windows Vistaにしたいけど、心配な場合は使用してみてください。


わたしも、不動産投資のデーター管理など
すべてをパソコンに頼っているので使いやすくなったか
どうか試してみるつもりです。


ちなみに、インターネットをみる際のブラウザーは
こちらがお薦めです。

Firefox 2


今日は、不動産投資とは関係ありませんが、
はやり物ということで紹介しました。


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あなたの不動産投資物件が、もし耐震偽装物件だったら！

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一昨年の姉歯問題につづいて耐震偽装の問題が世間をにぎわせていますね。




耐震偽装とは、1981年（昭和56年）にできた新耐震基準にそって
建築されていない建物のことをいっています。


「新耐震基準」の目的として

○震度５程度の地震で建物が壊れない

○震度６程度の地震でも建物が倒壊せず、中にいる人の
　安全を確保することができる



新耐震基準を満たしていれば、阪神大震災でも倒壊していないため
不動産投資する際にも新耐震基準は大きな目安です。


だたし、昭和56年〜58年の間位に建てられた物件は、
新耐震基準ではない場合があります。

理由は、

建築確認時期の問題

新耐震基準が施行されたのは、1981年（昭和56年）6月1日です。
この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が
適用されています。


1982年（昭和57年）〜1983年（昭和58年）頃、建てられた物件は
工事が遅れたなどの理由で旧耐震基準で建築されている
ものもあります。


このグレーゾーン期間の建物は確認が必要です。


さらに、極端ないいかたをすれば、新耐震基準前の建物は
すべて耐震偽装物件と同様かそれ以下の耐震性の可能性が
高い物件です。


耐震偽装の問題がでてから、つねづね思うことがあります。

旧耐震基準でたてられた建物に関しては、何の話題にもなりません。
そこには多数の人が住んでいるにも関わらずです。

ものすごい矛盾を感じます・・・

この問題の本質は、耐震性が不足して、地震の際に
人命に関わることなのにです。



不動産投資をする場合には、新耐震基準か違うかは大きな
チェックポイントになります。


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投資で短期間に儲かる！って本当？

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不動産投資の本ではありませんが株式投資や
人生を通しての投資への考え方が書かれている良書です。


最新版 投資戦略の発想法
木村　剛　著


人間は、短期的に儲かる話に弱いです。

『３０日で１０００万円儲ける方法』
『１年で1億円手に入れる方法』など。

ついつい、この手の内容に興味を持ってしまいます。


しかし、ご紹介した本の中では、
長期の視点にたった投資が重要だと書かれています。

不動産投資も長期的な視点がかかせません。

不動産投資ソフトを使って計算するとよくわかることですが、

不動産投資を０から初めて、１年後には数千万円の
キャッシュフローを手に入れるのは、一部の資産家以外は
まず、困難です。


『人生設計にそった長期的な視点で計画を立てる』ことこそが
不動産投資にとって重要と、不動産投資で５億以上の資産を
築かれた方は言っています。


じっくり地に足をつけて投資をするというマインドを
作るのに一読する価値のある本です。
最新版 投資戦略の発想法



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不動産投資に興味があるのに本当に知らなかったんですか？

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先日、こんな質問を受けました。
山下さん（仮名）は、


山下さん　｢不動産投資に興味があります。｣
　　
　　私　　｢どんな物件を考えているのですか？｣

山下さん　｢ワンルームマンションを考えています。｣

　　私　　｢どのくらいの広さですか？｣

山下さん　｢あ、広さと言えば�屬辰堂芯擇任垢�｣

　　私　　｢え、絶句｣


不動産投資に興味を持っている方で
このような方は少数だとは思います。

しかし、不動産投資の本が氾濫するなかで
不動産投資＝儲かるというイメージだけで不動産投資に
興味を持たれる方がいるのも事実です。

例えば、１０００万円物件を購入して利回りが
１０％だから、年収が１００万円増える。

このような感覚で不動産投資をされる方が増えている
ということです。


不動産投資ソフトなどを使って計算した方は、利回りだけで判断するのが
無意味なことをよくご存知です。

本当に重要な、キャッシュフローなどをソフトを
使って計算されているからです。


�屬板攷瑤琉磴い�わからないで不動産投資に興味があると
言うかたは少数だと思います。

しかし、利回りだけではない判断をつけるために書籍、
不動産投資ソフトなどを使ってじっくり検討をして欲しいと思った瞬間でした。


追伸
　　　あ、ちなみに３．３�屐瓧営擇任后�



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あなたの住みたい街を見つける方法

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不動産投資をする場合は人気（需要が多い）場所に投資した方がよいのは
ご存知のように当然です。


不動産投資ソフトを使って空き室率を考慮して計算する場合も空き室率を
低く設定できるので、キャッシュフローが増加します。

不動産投資をする際にも役立つ、人気の場所が下記です。


株式会社 長谷工アーベスト 調べ

〜〜住んでみたい街（駅）ランキング2006〜〜
1位　JR中央線　　吉祥寺
2位　東急東横線　 自由が丘
3位　JR東海道線　横浜
4位　JR横須賀線　鎌倉
5位　JR山手線　　 恵比寿
6位　JR山手線　　 品川
7位　JR山手線　　 新宿
8位　東急田園都市線　二子玉川
9位　東急東横線　　武蔵小杉
10位　JR京浜東北線　大宮
10位　東急田園都市線　たまプラーザ

ちなみに２００５は


〜〜住んでみたい街（駅）ランキング2005〜〜
1位　JR中央線　　 吉祥寺
2位　東急東横線　 自由が丘
3位　JR横須賀線　鎌倉
4位　JR東海道線　横浜
5位　東急田園都市線　二子玉川
6位　JR京葉線　　 新浦安
7位　JR山手線　　恵比寿
8位　小田急線　　 町田
9位　東急東横線　　田園調布
10位　JR山手線　品川


比較すると武蔵小杉が入ったのが特徴です。
ご存知のように再開発が進んでおり、納得という感じです。


関西方面では、

第１位 ＪＲ・阪急線　宝塚駅
第２位 岡本駅 第３位 阪急線　西宮北口駅
第４位 各線　梅田（大阪）駅
第５位 阪急線　芦屋川駅 ＪＲ線　芦屋駅
第６位 各線　三宮駅
第７位 阪急線　夙川駅
第８位 ＪＲ線　高槻駅
第９位 北大阪急行線　千里中央駅
第10位 阪急線　高槻市駅


上の１０駅がランクインしました。


ただ、これらの駅の家賃、物件価格を調べて
不動産投資ソフトを使って計算すると表面利回り４〜５％と投資物件としては？
の範囲になる物件ばかりでした。


このデータを参考に最寄の駅などの物件を検索してみる
のもよいと思います。


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産投資で８０万円損するかもしれない？

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不動産投資に非常に重要な影響を与える
利上げを日銀は見送りました。


これよりNIKKEI NETより引用


日銀は18日に開いた金融政策決定会合で、政策金利の引き上げを見送り、金融政策の現状維持を決めた。正副総裁を含め議決権を持つ9人の政策委員の多数決で6対3の賛成多数による決定。金融政策で動かす対象としている無担保コール翌日物金利の誘導目標は年0.25％前後に据え置く。景気が緩やかな拡大を続けるとの認識では一致したものの、弱めの指標が出ている個人消費や消費者物価などの動向を「さらに見極める必要がある」と判断したとみられる。

　今回の会合では、金融機関が日銀に担保を差し入れて資金を借り入れる「補完貸付制度」の基準金利（公定歩合）も現行の年0.4％で据え置いた。18日午後に福井俊彦総裁が記者会見し、景況判断や政策決定の理由などについて説明する。昨年10月にまとめた日銀の経済見通しである「経済・物価情勢の展望（展望リポート）」の中間評価の結果も公表する。


引用終わり。


不動産投資をする場合は0.1％の金利さが大きな
影響を与えます。

例えば、不動産投資ソフトを使って

借入金　5000万円

金利　　　2.5％

借入期間　 35年

元利均等返済

この場合の返済額合計は
67,292,510円となります。


しかし、金利が2.6％になると
68,050,426円になります。

０．１％で８０万円近く総支払い額が増加します。


日銀は２月にも同様の会合を開きます。
利上げ方向なのは誰の目にも明らかです。

金利が上がることでどの程度不動産投資に
影響があるのかを投資ソフトなどを使って確認してみてください。

金利がキャッシュフローに与える影響の大きさを
あらためて認識すると思います。


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

あなたの町は不動産投資にむいている？

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不動産の特徴として、車などと違って２つと同じ物件
がないことがあります。


同じマンション建築会社が作った同仕様のマンションの場合でも、
建築場所によって価値が変わってきます。


例えば、高齢者向けの賃貸マンションを建てたとします。

もし、建築した場所が、高齢者が少ない地域だとしたら
空き室率が増加してしまいます。


そこで、地域ごとの特徴を調べるのに便利なＨＰが
各自治体が公表している統計データーです。

例えば、横浜市の場合は、このように掲載されます。

http://www.city.yokohama.jp/me/stat/jinko/news-j.html

男女比、地域ごとの人口が掲載されています。

不動産投資をする際にソフトなどを使ってシミュレーションする場合にも
役に立ちます。


投資しようとしている場所、住んでいる地域の人口を
確認してみてください。

参考に大都市のリンクを掲載しました。
その他の地域も、検索サイトで、

『自治体名　人口』　『自治体名　統計』
と検索すると調べられます。


東京

名古屋

大阪


自治体によっては、年代別の人口統計など
細かいデーターを掲載している地域もあります。

不動産投資をする前、不動産投資ソフトを使う前に参考になさってください。


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

勝負弱い人が、勝負強い人に変わる方法

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年間１００冊くらい、読む本の中でも投資やその他勝負をしなければ
ならない時に役に立ちそうな本がありましたのでご紹介します。

『人間における勝負の研究　　米長邦雄　著
　祥伝社黄金出版』


この本は、将棋界で有名な米長邦雄さんが書かれた本です。


この本の中のＰ２３


これより引用

大事なのは、その波、つまり時流に、いかにうまく
乗るかということです。

引用終わり


不動産投資やその他の投資で成功するには
不可欠な流れに乗る方法が書かれています。


また、勝負に勝つには確率を考えるのが
大事とも言っています。

引用開始Ｐ２７

『確率』を無視しての勝負事などは、勝負師の
することではない、

引用終わり


勝負（投資）をする際には確率の高い、低い
を考えなければ勝つことはできないということです。

不動産投資をする際にも、プロが使う指標ＦＣＲ、ＤＣＲを
不動産投資ソフトなどを使って計算して、よく確率を考える重要性に
あらためて気づきます。

プロが成功し、アマが失敗する理由の一つは、
確率を考えるか考えないかの違いにあるのかもしれません。


投資で成功する、人生をよりよく生きる為のヒントが満載です。

詳細は↓
人間における勝負の研究


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不動産投資　東京に投資するのが本当にいい？

１月１２日（金）の日経新聞１面に


引用開始

大都市への人口集中が再び加速している。
総務省の住民基本台帳の人口移動報告に
よると、昨年は東京圏に移り住んだ人が
転出した人の数を十三万人強上回り、
バブル期並みの多さになったもよう。
名古屋圏への転入超過数も一九七〇年代初め
以来の高水準

引用終わり

ＮＩＫＫＥＩ ＮＥＴ の中で同様の記事があります。


これまでも、東京、名古屋圏に人が集中
しているという記事は再三書かれていました。


人口の増減は不動産投資の利回り、キャッシュフロー
に空き室率、家賃下落という形で大きな影響を与えます。

このあたりは、不動産投資ソフトに空き室率、家賃下落を入れて
シミュレーションをするとよく分かります。


さらにこの記事の中で、もっとも気になったのは

『公共投資　見直し急務』
の部分です。

つまり、大都市インフラ（道路、建物など）整備に
もっとお金を使わなければならないということです。

財政赤字の国と地方の状況を考えると地方で使っていた
予算を都市部に移譲するしかないことになります。

こうなると

今までは　

地方に予算　→　インフラ整備　→　仕事ができる
→　地方に人がとどまる。

しかし、これからは

都心に予算　→　インフラ整備　→　便利になる
→　都心に人が集まる　


こういった循環になった時に、長期的な投資である
不動産投資をどこにするかを考える必要があります。


特に、空き室率、家賃については人口の影響をうけますので、
ソフトなどを使ってシミュレーションが必須となります。


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不動産投資に影響を与える家族構成

１月１０日のブログで世帯数についてお伝えいたしました。


不動産投資を考える上で、世帯数同様に重要なことがあります。

それは、世帯構成です。

世帯構成をこちらからご確認ください。


この統計をみていくと２０１５年までに、


単身世帯　　　１５０万世帯　増加

夫婦のみ世帯　　６２万世帯　増加

夫婦と子世帯　１０７万世帯　減少　


不動産投資をする物件の間取りを考える際に
参考になると思います。


間取りを間違えると空き室率、家賃下落などの
原因になる場合もあります。

不動産投資用ソフトを使って計算すると空き室率、家賃下落の影響は
考える以上に大きいものです。

ぜひ、不動産投資先の決定の際のヒントにしていただければ
と思います。


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不動産投資　人口減少ＶＳ世帯数

不動産投資をする際に人口減少は非常に
大きな影響力を持ちます。

空き室率、家賃に影響し、最終的には
利回り、キャッシュフローに影響してきます。

不動産投資ソフトに空き室率、家賃を変化
させて入力することによってキャッシュフローに
どれほどの影響があるかがよくわかります。


しかし、よくよく、考えると住宅は１世帯に
対して１つ必要になります。

つまり、不動産投資を考える際には、人口増減
と同様に世帯数増減を確認する必要があります。

世帯数増減を確認するのに便利なホームページの
リンクが下記です。

こちらをクリック

世帯数の推移を見ていくと２０１５年位までは増加して
いくことがわかります。

人口は減少しますが、世帯数は増加しています。

数十年に渡って投資計画をたてる必要のある
不動産投資を考える際に便利な資料です。

不動産投資用ソフトを使って３５年分の計画を
立てる際に参考にしてください。


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不動産投資をする際に便利なＨＰ

不動産投資用ソフトなどを使ってシミュレーション
する際に、土地、建物などを相場を知りたいことが
あると思います。

その場合に便利なホームページがあります。

それが、レインズマーケットインフォメーションです。

このサイトでは、いくつかの地域にわけて
その場所で取引のあった不動産売買の事例から
価格がグラフなどで表示されます。

例えば、神奈川県横浜市東部だと
こちらをクリック


このように表示されます。

不動産投資物件の購入を検討する際の割安か割高かを
比較検討する際の資料として使えます。

また、不動産投資用ソフトなどを使って
ＩＲＲを計算する資料としても使用することができます。

今後、取引事例のデーターベースが増えると
より正確にデーター収集が可能になると思います。


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不動産投資における税金

不動産投資のランニングコストを考える時に
知っておく必要があるのが固定資産税と都市計画税です。

不動産投資用ソフトなどを使用してキャッシュフロー
などを計算する場合にも、影響を与えるため知っておく
必要があります。


この二つの税金は、毎年1月１日時点で土地や建物を
所有している人を対象に市町村が課税する税金です。


支払い方は、年四回の分納と年1回の一括支払いを
選択できます。


固定資産税の税額計算は、

資産評価額　Ｘ　税率（標準税率1.4％）です。

固定資産税評価額は３年に1度見直されます。
昨年が評価替えの年でした。

評価額の目安は、公示地価の約７０％です。

不動産投資用ソフトなどを使用して不動産投資の
キャッシュフローを確認する場合には公示地価の７０％ｘ1.4%
を入力するのが目安となります。


ただし、最終的な固定資産税の詳しい計算方法などは、
各市町村に問い合わせすることが必要になります。


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不動産投資の際の金利動向

各金融機関の金利状況は不動産投資にとって
かかすことのできない情報です。


昨年の日銀の利上げ直後は、長期金利を中心に
一気に貸出金利が上昇しました。

特に、住宅ローンに比較して不動産投資向けの
ローンは金利が高めになりがちです。


しかし、最近は、日銀利上げのペースが遅かった
こともあり、金利が下げてきています。


下記に、大手行の金利がわかるページを掲載しました。

三菱東京ＵＦＪ

みずほ

三井住友

りそな

上記より、比較していただければと思います。

不動産投資向けのローンは、住宅ローンより
通常１％位は高くなります。

このあたりを参考に、不動産投資ソフトなどを使い
計画を立てていただきたいと思います。

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不動産投資の未来を予測する。

不動産投資の未来を予測するのに必要な
統計情報に下記のようなものがあります。

平成１７年　ＵＲ賃貸賃貸住宅居住者定期調査

ぜひ、投資方針を決定する際のヒントにしていただければ
と思います。

特に、現住宅にお住まいの理由のページは
ニーズがわかり役にたつと思います。

その中で家賃が一番のポイントだとあげる人
が多いことがわかります。

不動産投資をする際にも、家賃決定はキャッシュフロー
にも大きな影響を与える為重要です。

ぜひ、本日、お伝えしたページを参考に
投資ソフトを使ってキャッシュフローを分析する際にも参考になさってください。

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不動産投資にかかる所得税

平成１９年より、所得税の計算方式が変更になります。

詳しくは、国税庁のＨＰをご確認ください。


不動産投資でのキャッシュフローを所得として申告する際には
絶対に必要な情報です。

本当に手取りとなるのは、税引き後のキャッシュフローとなります。

不動産投資以外の所得によっても税額はことなります。

この機会に、所得税がどのような計算で計算されているかを
考える機会にしていただければと思います。


また、税金計算ができる、投資ソフト開発センターの不動産投資ソフトについても、
税額計算方式を変更いたしました。

今後も、安心してご使用いただけます。

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タグ : 不動産 投資 キャッシュフロー ソフト

不動産投資向け融資の現状

不動産投資を行う上で非常に重要な部分をしめる
融資についての記事が日経新聞に掲載されていました。


これより引用

2006年12月27日付け

不動産投融資　過熱を警戒

銀行による不動産ファンド向けの融資が急増、
金融庁が警戒している。同調は二十六日、大手十一行
による九月末現在の融資が前年同期に比べて三割増えた
と発表した。


引用終わり。


この記事のなかでは、ノンリコースローンの
融資が増えていると指摘しています。

ノンリコースローンとは、借入金の返済を、
その対象物件からの収益金だけでまかなうタイプのローンです。

詳細は下記を確認してください。

ノンリコースローン

このタイプのローンは、万が一、借入金返済をおこたった場合でも、
ローンの対象物件のみが担保として押さえられます。

その為、その他の担保に影響が及びません。

金融庁は、銀行からみるとリスクの高い
ノンリコースローンの融資が増えていることに
警戒を強めているということです。


これを、違う視点からみると、金利が低く、
だぶついたお金が不動産市場に流れているということです。

つまり、不動産価格自体が高値圏の可能性があるということです。


わたしも、投資ソフトを使い利回りはもちろん、ＦＣＲ、キャップレートなど
プロの使う指標で物件を計算すると過熱感を感じます。


このような新聞記事からも、不動産市場に大量のお金が流れ
不動産価格に高値感がでているのがよくわかります。

不動産投資を考えられる場合は、キャッシュフローなどを
よく計算されて投資することが重要です。


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