下げ止まらないREIT
株が激しい下げ方です。
その中、REITも下げ止まりません。
これだけ、不動産系の会社が倒産すれば
冷え込むのも当然かもしれません。
JーREIT
とうとう、１０００Pを割り込むところまで着ました。
つい、1年半くらい前には２５００P位あったことを考えると、
株より激しい値動きなことに気づきます。
ミドルリスク、ミドルリターンの商品という
ふれこみでしたが、現実は違うようです。
また、ＲＥＩＴは証券化して流動性が高いといっても、
結局は、不動産投資の弱みである流動性の低さの
影響を受けるのだと思います。
流動性が低いということは、逃げられ(売却）なくなったらＯＵＴです。
その前にと、自分だけは先に逃げようとする足が速いのかもしれません。
ただ、このような流れの中でも家賃収入を目的として
価値ある物件を所有されている個人の方は
しっかり、収益を上げられています。
勢いが上向きの時は、大手ファンドなどは有利です。
ただ、勢いがなくなった時には、腰をドッシリ据えて
行動できる個人に有利に働くようです。
とくに、これからは、自己資金をある程度入れられて
融資を受けられる人にはチャンスです。
不動産投資の面白さを感じますね。
不動産投資家の間で話題の出来事（第２２５回）
家賃保証大手のリプラスが破綻したことは
ご存知だと思います。
この話に絡んでこんなことを思い出しました。
システム会社勤務の友人（以後友人）
友人 『大手家賃保証会社の賃貸管理システムを開発していたんだ。』
私 『あ〜、その会社、不動産投資家の間では有名な会社だよ』
友人 『その会社で何ヶ月か開発してたんだ、何千万円単位の開発。』
私 『さすがに、大手だね。開発費用も大きいね』
友人 『ところがさ、開発終わったら、このシステムじゃダメだ
金は払わないって言ってきたんだよ。』
私 『え〜、それで、結局払われたの？』
友人 『それから、会社離れちゃったからわからいけど
払われなかった可能性が高いんじゃないかな』
友人 『それと、大手のシステム開発会社の間で
裁判ざたになったってうわさもあったし』
約２年前の話です。
この話のすべてが本当かわかりません。
一方的、どちらが悪いということもないと思います。
このことが直接、今回のことに関係あるわけではありません。
ただ、私自身があらためて
『商売やるなら、取引先にも、お客様にも
安心して、お付き合いしてもらえる環境に
しなくてはいけない』
ということに気づきました。
基準地価発表（第２２２回）
基準地価が発表されましたね。
ブログをお読みの不動産投資に詳しい皆さんの
予想通りの内容だったと思います。
以下引用
毎日新聞
基準地価：商業地が再び下落 住宅地は１７年連続の下落
基準地価の都道府県別動向（商業地） 国土交通省は１８日、７月１日時点の基準地価（都道府県地価）を発表した。全国平均で住宅地が前年比１．２％下落、商業地が同０．８％下落と、いずれも前年を下回った。商業地は昨年の調査で１６年ぶりに上昇に転じていたが、２年ぶりに下落した。住宅地の下落は１７年連続。持ち直し傾向にあった地価は、再び下落傾向が鮮明になった。
地価下落は、景気低迷や米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題を受け、不動産投資や融資が落ち込んだほか、マンション販売など住宅市場の不振も続いたことが原因。オフィス需要も伸び悩んだ。
東京、大阪、名古屋の３大都市圏に限ると、住宅地が１．４％上昇、商業地が３．３％上昇と、ともに３年連続で上昇したが、上昇率は前年を下回った。特に商業地は前年の１０．４％から大幅に縮小した。前年の上昇率が高かった地域で反動が大きく、東京都心の渋谷区、港区などでは下落に転じた調査地点も目立った。
地方の中核都市は、仙台市が全国の商業地の上昇率上位５地点のうち３地点を占めるなど上昇が続いたが、上昇率はやはり鈍化した。地方圏全体では住宅地が２．１％下落、商業地が２．５％の下落と、前年までの傾向に変化がなく都市部との格差がさらに広がった。
３大都市圏や地方中核都市で地価が上昇した地域を、公示地価（１月１日時点）と共通する地点で見ると、１月以降に上昇率が鈍化したり下落に転じた地点が多く、地価は年明けから大きく変化したことを示した。
都道府県別では、上昇が住宅地で８都府県、商業地で１０都府県にとどまったのに対し、下落は住宅地、商業地とも３７道府県に上った。高知、福井など６道県は、住宅地・商業地ともに下落率が前年より拡大した。
全国の最高価格は、東京都中央区銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」で、３年連続のトップ。前年比１８．６％上昇し１平方メートル当たり３０００万円だった。
引用終わり
ちなみに基準地価とは
Wikipediaより
基準地標準価格（きじゅんちひょうじゅんかかく）は、基準地価（きじゅんちか）ともいい、7月1日時点における土地の価格（地価）である。
都道府県が毎年7月1日時点における全国2万5346地点（平成18年現在）の地価であり、市場の取引価格としての土地価格を、不動産鑑定士の意見を参考に調査したものである。
引用終わり
現実の不動産価格の下がり方からすると
甘めの発表だと思います。
政府発表の悪い情報は、だいたい、
現実より甘い数値が発表されるのが常です。
不動産投資家の友人、何人かに聞いても
銀行の融資姿勢の厳しさはすごいようです。
○ 融資おりない ⇒ 不動産価格が下落する。
○ 建築コストが上がる ⇒ 土地価格を下げて調整する。
これから、来年にかけては、さらに下落するのが決定的です。
しばらく、この手の発表は悪い情報が出続けそうです。
一人暮らしを始める人の賃貸物件の傾向(第２２０回）
２０代前半の人が、賃貸住宅に何を求めているか
こんなデーターがありました。
以下引用
homesclub
ひとりぐらしの家賃
業種別ランキング
住まいの間取り
譲れない設備
引用終わり
まず、このデーターを見て思ったのが、
東京２３区の家賃って高いんだなということです。
2番目のデーターを見ると、全国平均が５．９４万円です。
私が、８年ほど前まで一人暮らししていた２３区といっても
江戸川区という東京の外れで７万２千円も払っていました。
その当時、何もしらない自分は
『高めの家賃設定されていたのか！』
と思ってしまいます。
譲れない設備のデーターでは、
バス・トイレ別が飛びぬけて多いです。
女性の場合は１階には住みたくないという人が多いです。
このデーターを見ると、自分が一人暮らししていた
１０年程前と、そんなに求めることも、家賃相場も
変わっていません。
最近、賃貸住宅で、色々な設備をつける物件も増えてきました。
ただ、このデーターを見ると過剰設備になっているんじゃないかな
とも思えます。
色々な意見を参考にしながら、どこまでお金をかけたら
いいのか考える必要がありますね。
新築物件 ＶＳ 中古物件（第２１９回）
こんなご質問をいただきました。
Ｊ．Ｋさんより
『利回りが１５％の中古物件と利回りが１０％の新築物件だったら
どちらを選んだほうが得でしょうか？』
物件価格、築年数、場所等が分からないので
ハッキリとしたことは答えられませんでした。
大きな視点でどんな風にお答えしたかと言うと、
たとえば、立地はまったく一緒の場所だとします。
当然、『利回り１５％！に決まってる』と
言いたくなります。
しかし、中古と新築を比較する上で忘れてはいけない
重要な項目があります。
なんだと思われますか？
それは、『修繕費用』です。
１億単位の物件になれば修繕費用が
簡単に３００万円、５００万円かかることになります。
ある、友人の不動産投資家は、中古物件を購入した場合は
必ず、物件価格の１０％〜１５％は修繕費用として
取得費用に含めて計算した上で不動産投資計画を立てます。
単純化して言うと
（かなり単純化しているのですべて当てはまるわけではありません！！）
新築物件は修繕費用のリスクをとらなくていいので
低利回りでもＯＫ。
中古物件の場合は修繕費用がリスクになるので
高利回りでないとＮＧ。
つまり、利回りでリスクをヘッジするのか。
物件の新しさでリスクをヘッジするのか。
どちらを選択するのかということです。
こういうことを考えても、利回り、利回り、利回り
ばかり考える無意味さがよくわかります。
