本日の日経新聞
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今日の日本経済新聞の６面に面白いきじがありました。
『ニッポンの停滞海外の厳しい目』
こんな題名でした。
日経新聞の１ページ分の記事なので
ここで引用はできませんが、要約すると
１ 経済に構造的な欠陥がある
２ 政治で何も決まらなくなっている
３ そして、真剣に考えていない有権者＝自分たち
にも責任がある
こんな内容が書かれています。
この記事、イギリスのエコノミスト誌の訳を書いた
記事のようです。
この記事を読むと、『世界の中で日本は、まったく期待されていない』
と感じられる記事です。
しかし、自分の感じ方は違います。
まだ、日本の危機について記事になるんだと安心しました。
記事にならなくなったら終わりです。
部下が上司に『期待しているから怒るんだ。期待しなくなったら何も言わなくなる』
というのと同じだと思います。
世界が日本をどんな風に見ているかの一端がわかる記事だと思います。
日経新聞を見ている方は、ぜひ、見てみてください。
自分は何をできるのか？ この意識が大事なことを再度
考えさせられる記事でした。
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『ニッポンの停滞海外の厳しい目』
こんな題名でした。
日経新聞の１ページ分の記事なので
ここで引用はできませんが、要約すると
１ 経済に構造的な欠陥がある
２ 政治で何も決まらなくなっている
３ そして、真剣に考えていない有権者＝自分たち
にも責任がある
こんな内容が書かれています。
この記事、イギリスのエコノミスト誌の訳を書いた
記事のようです。
この記事を読むと、『世界の中で日本は、まったく期待されていない』
と感じられる記事です。
しかし、自分の感じ方は違います。
まだ、日本の危機について記事になるんだと安心しました。
記事にならなくなったら終わりです。
部下が上司に『期待しているから怒るんだ。期待しなくなったら何も言わなくなる』
というのと同じだと思います。
世界が日本をどんな風に見ているかの一端がわかる記事だと思います。
日経新聞を見ている方は、ぜひ、見てみてください。
自分は何をできるのか？ この意識が大事なことを再度
考えさせられる記事でした。
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借入金
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以下引用
NIKKEI NET
財務省、40年債初の入札実施・国債市場、多様化一段と
財務省は6日、償還期限が最も長い40年物国債の入札を初めて実施した。順調に落札されたことを受け、財務省は国債商品の多様化を急ぐ。利回りが物価に連動するタイプの国債で「20年債」の投入を検討。個人向けの販売もてこ入れする。多様な投資家を呼び込むことで、金利上昇局面でも安定して資金を調達できるようにする狙いがある。
「実験はひとまず成功」。財務省幹部は40年債の入札結果に胸をなで下ろす。落札利回りは「想定の範囲」（国債業務課）に収まった。今回の試験的な発行に続き、2008年以降も40年債を追加発行し市場に厚みを持たせたい考えだ。
引用終わり
不動産投資の借入金に置き換えると、長期固定で借り換えるといった
感じでしょうか。
それにしても、国債をどうやって、誰に売るのかを必至に考えているのが
ひしひしと伝わってきます。
対GDP比で、今よりひどかった戦前のことを調べていると、
http://f59.aaa.livedoor.jp/~bokujin/
http://www.fuji.ne.jp/~redstar/kokusai2.html
こんなページがありました、国債売る必至さが伝わってきます。
戦時国債は、ハイパーインフレでその借金を調整しました。
今の所、似たような償還の仕方しかないのかなと、
考えてしまいます。
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以下引用
NIKKEI NET
財務省、40年債初の入札実施・国債市場、多様化一段と
財務省は6日、償還期限が最も長い40年物国債の入札を初めて実施した。順調に落札されたことを受け、財務省は国債商品の多様化を急ぐ。利回りが物価に連動するタイプの国債で「20年債」の投入を検討。個人向けの販売もてこ入れする。多様な投資家を呼び込むことで、金利上昇局面でも安定して資金を調達できるようにする狙いがある。
「実験はひとまず成功」。財務省幹部は40年債の入札結果に胸をなで下ろす。落札利回りは「想定の範囲」（国債業務課）に収まった。今回の試験的な発行に続き、2008年以降も40年債を追加発行し市場に厚みを持たせたい考えだ。
引用終わり
不動産投資の借入金に置き換えると、長期固定で借り換えるといった
感じでしょうか。
それにしても、国債をどうやって、誰に売るのかを必至に考えているのが
ひしひしと伝わってきます。
対GDP比で、今よりひどかった戦前のことを調べていると、
http://f59.aaa.livedoor.jp/~bokujin/
http://www.fuji.ne.jp/~redstar/kokusai2.html
こんなページがありました、国債売る必至さが伝わってきます。
戦時国債は、ハイパーインフレでその借金を調整しました。
今の所、似たような償還の仕方しかないのかなと、
考えてしまいます。
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不動産同士で利回りを比較しても無駄
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１０年後に、目標のＩＲＲにたどりつくにはどうしたら
いいかを考えて見ます。
１、日本の国債並みの1.8％
２、ＲＥＩＴ並みの3％
３、１０年で資産倍増させるための7％
但し、ＲＥＩＴの場合は価格変動があるので単純には比べられません。
ＲＥＩＴにもＩＲＲの考え方が必要ですね。
今回は価格変動がなかった場合を想定して考えますね。
１の場合は、10年後に9400万円で売却すると1.74％になるので
だいたい、9400〜9500万円で売却できれば、１の目標を達成できます。
う〜ん、ただ、リスク冒して国債と同じじゃつまんないですよね。
では、２の目標を達成するには、1億1千万円で売却できれば
3.08％となるので目標達成です。
こうなると、キャピタルゲインがないと達成できないことになります。
値上がりするだろうという場所、建物を選ばなければいけませんね。
さてさて、3の場合はかなりのキャピタルゲインを大きく
狙わなくてはいけません。・・・・
何と、1億7千万円で売却する必要があります。
ここまでの値上がりを狙うのは、神のみぞ知る世界だと思います。
あなたは、どれ位の目標を持って不動産投資をしていますか？
インカムゲインだけで、不動産投資を考えるのが危険であることが
よくわかると思います。
ＩＲＲの考え方を持って投資するようにしてくださいね。
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１０年後に、目標のＩＲＲにたどりつくにはどうしたら
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２、ＲＥＩＴ並みの3％
３、１０年で資産倍増させるための7％
但し、ＲＥＩＴの場合は価格変動があるので単純には比べられません。
ＲＥＩＴにもＩＲＲの考え方が必要ですね。
今回は価格変動がなかった場合を想定して考えますね。
１の場合は、10年後に9400万円で売却すると1.74％になるので
だいたい、9400〜9500万円で売却できれば、１の目標を達成できます。
う〜ん、ただ、リスク冒して国債と同じじゃつまんないですよね。
では、２の目標を達成するには、1億1千万円で売却できれば
3.08％となるので目標達成です。
こうなると、キャピタルゲインがないと達成できないことになります。
値上がりするだろうという場所、建物を選ばなければいけませんね。
さてさて、3の場合はかなりのキャピタルゲインを大きく
狙わなくてはいけません。・・・・
何と、1億7千万円で売却する必要があります。
ここまでの値上がりを狙うのは、神のみぞ知る世界だと思います。
あなたは、どれ位の目標を持って不動産投資をしていますか？
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こんなキャップレートで買った、竹下さんは大丈夫？
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この前のブログで路線価上昇とキャップレートの低下について書きました。
路線価上昇
こんな、低キャップレート物件の出口戦略（ＩＲＲ）について何回かに渡って
シミュレーションしてみますね。
竹下さん（52歳）は高校卒業から苦労に苦労を重ね自動車部品事業で成功し、
長年かけて３億円の現金を手に入れました。
竹下さん 『う〜ん、大事な現金が３億円、インフレになって減ってしまったら大変だ、
どうしたらいいだろう？』
『株を買うかな？ でも、変動が激しいし、損したら大変だ
国債という手もあるな、でも、日本政府はどうも信用ならないし』
『あとは・・・』
『そうだ！不動産投資をしよう、インフレに強い資産だと良く聞くし、
苦労して手に入れた現金だからな、確実にまもらなくちゃな』
『よし、１億位の不動産投資物件を探そう』
そこで竹下さんはすぐに不動産屋さんに電話します。この行動力が
竹下さんが事業で成功した秘訣でした。
不動産屋 『はい、わかりました。 ご希望に沿える物件をお探しします。』
それから数日後〜
不動産屋 『竹下様、こんな不動産投資物件はいかかがですか？ 立地は最高ですし、
年間５６４万円の不動産収入を得ることができます。』
場所 東京都文京区
物件価格 １億円
土地価格 ７千万円
取得費用 １２％
家賃／月 ４７万円
経費 家賃額の１８％
ＲＣ 築２５年
竹下さん『う〜ん、カッコイイ物件だし、年間５００万円以上も家賃が入るなら投資を決めよう』
不動産屋『ありがとうございます。 さっそく契約書を作ってまいります。』
この物件を竹下さんは全額現金で購入しました。全額現金で購入したこともあり
キャッシュフローは￥4,060,800となりました。
竹下さん『いゃ〜、いい投資をしたよ。現金も着実に入るし』
しかし、竹下さんは気づいていませんでした・・・
竹下さん『何っ！ なんでこんなことになっているんだ！！』
竹下さんの不動産投資物語の続きは、お使いのＲＳＳリーダーに登録するか、
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不動産投資ブログで見つけたうれしい話
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現在は、人気ブログランキングには参加していません。理由はこちら
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『夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算 無料版』
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本日は、ネットサーフィン（死語）していたら
見つけたうれしいブログをご紹介します。
杖丈一郎の不動産投資日記さんの中で
下記のようなうれしい感想を発見しました。
以下引用
投資ソフト開発センターの大塚さんの不動産分析ソフトが
とても便利です。
http://tousihanasi.blog57.fc2.com/
不動産投資に必要な指標が簡単に出てしまいます。
(もちろん手計算でも十分できますが、やや面倒で
分析がバッサバッサできるのである意味楽しいです。）
たとえばＤＣＲという指標はdept coverage ratio
でネット収入（実質収入）/ADSで求められます。
(ADS=年間元利返済額、元本と金利の支払い総額）
引用終わり
いや〜、本当にうれしい感想でした。
また、ブログ自体も不動産投資が現実的にイメージ
できないという方には、現実的にどのように不動産投資が
進んでいくかがイメージできると思います。
ご覧になってみてください。
杖丈一郎の不動産投資日記さん
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