年末ジャンボ宝くじの季節になりました。

以下引用

億万長者へ夢ふくらむ　年末ジャンボ宝くじ発売

１等と前後賞合わせて３億円が当たる「年末ジャンボ宝くじ」が２４日、
全国一斉に発売され、各売り場は大当たりを夢見る人でにぎわった。

　昨年、ドリームや年末などジャンボ宝くじで１４本の「億万長者」を出した
名古屋市中村区の名駅前宝くじチャンスセンターでは、販売開始の午前９時前に
約２００人の列ができた。

　毎年、発売日に来ているという三重県四日市市の主婦（５９）は
「１億円以上が当たったら、７人の孫に１台ずつピアノを買ってあげたい」
と笑顔で話し、４０枚を購入した。

　今年の年末ジャンボは、１等（２億円）７０本、前後賞（５０００万円）１４０本、
２等（１億円）１４０本。「元気に２０１０年賞」（１００万円）も７０００本用意されている。

　１枚３００円で販売は１２月２２日まで。同３１日に東京都新宿区の
東京厚生年金会館で抽せんを行う。

引用終わり


宝くじを購入する人は

『買わなきゃ当たらないんだから、買うんだよ』

確かにそうだと思います。


ただ、以前のブログでも書いたように、
（一部抜粋）

宝くじ　ＶＳ　不動産投資（第３１６回）

『２５％～２０％』
『約５０％』

何の数字かというと
一般的なギャンブルにかかる
税金や手数料です。

競馬、競輪は２０～２５％
宝くじは　５０％

が配当には還元されずに
主催者、国の懐に入ります。


つまり、１００人の人が１００円ずつ買った場合

★競馬、競輪

１００円ｘ１００人ｘ７５％＝７５００円

★宝くじ

１００円ｘ１００人ｘ５０％＝５０００円

を当選者で分けることになります。

冷静に考えると儲けるのが至難の技
だということがわかります。

以上３１６回より


もし、年末ジャンボ宝くじを購入する場合

年末までの期間、３億円当たったら、あれを買おう、
これを買おうと夢を見るために５０％の手数料を
払うと思って買うのがいいと思います。

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]]> お金の話 2009-11-25T18:49:38+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-359.html  ブログの最新記事をRSSで受取る『０．１』と聞いてあなたはどう思いますか？『普段あまり使わない数字だな』『小さい数字だな』などなど色々あると思います。ある時には、０．１という数字はあまり意味のない数字です。しかし、不動産投資をする時にはこだわる必要がある数字になります。例えば、チラシに『本日、特別販売　このチラシについているクーポン　をお持ちいただけると１０万円のパソコンが０．１％　引きになり  ブログの最新記事をRSSで受取る

『０．１』と聞いてあなたはどう思いますか？

『普段あまり使わない数字だな』
『小さい数字だな』

などなど色々あると思います。


ある時には、０．１という数字は
あまり意味のない数字です。

しかし、不動産投資をする時には
こだわる必要がある数字になります。


例えば、チラシに

『本日、特別販売　このチラシについているクーポン
　をお持ちいただけると１０万円のパソコンが０．１％
　引きになります。』

このチラシを見て、パソコンを購入する気になるでしょうか。
おそらく、店に行く気にもならないと思います。

１０万円の０．１％＝１００円引きですから
当然のことです。


ところが、この感覚を不動産投資の
金利に持ち込むと危険です。


例えば、３０００万円を３５年返済
３％、元利均等で借りた場合。

総返済額は、48,491,124円となります。


金利が０．１％上がり、３．１％となった場合には

総返済額は、49,197,042円となります。

差額は
49,197,042－48,491,124＝705,918

返済額が705,918円も増加することになります。


１億円借りれば、２３０万円以上の
違いになります。

０．１％が、いかに大きな違いを生むか
おわかりいただけると思います。


人間の感覚はあいまいです。

大きな金額を投資する、不動産投資を考る場合は
０．１％にこだわりを持つことが重要になります。

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]]> 不動産投資 2009-11-23T09:31:53+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-358.html  ブログの最新記事をRSSで受取る今回の世界不況の原因の１つは不動産価格の下落でした。特に、ローン審査を通らない人向けのサブプライムローンが大きな原因となったのは、ご存知だと思います。以下引用サブムライムローンとはサブプライムローン（米：subprime lending）とは、主にアメリカ合衆国において貸し付けられたローンのうち、サブプライム層（優良顧客（プライム層）ではない。クレジットスコアにより判定）向けの  ブログの最新記事をRSSで受取る

今回の世界不況の原因の１つは
不動産価格の下落でした。

特に、ローン審査を通らない人向けの
サブプライムローンが大きな原因となったのは、
ご存知だと思います。


以下引用

サブムライムローンとは

サブプライムローン（米：subprime lending）とは、主にアメリカ合衆国において
貸し付けられたローンのうち、サブプライム層（優良顧客（プライム層）ではない。
クレジットスコアにより判定）向けのものをいう。

報道機関ではしばしば低所得者向けローンとの説明がされ、
低所得者に多額の貸し付けを行ったというニュアンスで取り上げられるが、
厳密には通常の住宅ローンの審査には通らないような信用度の低い人向けのローンである。
信用力の評価基準は所得の多寡のみではない。
狭義には、住宅を担保とする住宅ローンに限定され、
広義には、自動車担保など住宅以外を担保とするものを含む。
一般的に他のローンと比べて債務履行の信頼度が低い。

引用終わり


不動産向けローンと言っても
日本とアメリカでは大きな違いがあります。


日本では、不動産を購入する際に
物件の担保保証の他に
個人保証をつけるのが一般的です。

債務不履行になった場合
担保物件を取り上げられるだけではなく
一生、ローンを払い続けなくてはいけません。


それに対してアメリカでは、

ノンリコースローンの場合が多いです。
ノンリコースローンは、個人保証はなく
物件の担保保証のみでローン借入れをします。

つまり、債務不履行の際も
物件を取りあがられる以外は
その後、ローンに追われることがありません。


この２つのローンを比較した時に
明らかに、後者（ノンリコースローン）の方が
不動産の物件価格の上下が激しいと考えられます。


ノンリコースローンの場合は
極端な話、ローンが支払えなくなったら
物件を捨てて出て行ってしまえばいいわけです。

ローンに対して無責任になることが
容易に想像できます。

それだけに、担保価値が一気に下がる
可能性があります。


返済できるかどうかを慎重に調べる必要がある
ローンの仕組みを使って
返済能力に問題のある人達に貸し出す、

破綻の際に衝撃が大きいことが
よく理解できます。

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]]> 不動産投資 2009-11-18T16:02:25+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-357.html  ブログの最新記事をRSSで受取る『利回り１０％の物件が出たよ』『いや、あの辺だと１５％くらいの物件もあるよ』と不動産投資家の間でよく使う『利回り』という言葉実は、利回りが高い場所はリスクも高いと言えるのをご存知でしたか？cap rate（キャップレート）を使ってご説明します。キャップレート（Cap Rate）とは還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。資産価値は、発生するであろ  ブログの最新記事をRSSで受取る

『利回り１０％の物件が出たよ』

『いや、あの辺だと１５％くらいの物件もあるよ』


と不動産投資家の間でよく使う
『利回り』という言葉

実は、利回りが高い場所は
リスクも高いと言えるのをご存知でしたか？


cap rate（キャップレート）を
使ってご説明します。

キャップレート（Cap Rate）とは

還元利回りのこと。

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して
総計した額に等しいと考えられているが、
このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。


例えば、年間家賃収入　１００万円の
Ａ、Ｂの物件があったとします。

Ａの利回りは５％、Ｂの利回りは１０％です。

さて、どちらの方が物件価格が高いでしょうか？


答えは、Ａです。

Ａ　＝　１００万円　÷　５％　＝　２０００万円

Ｂ　＝　１００万円　÷１０％　＝　１０００万円



cap rate（利回り）が低いほど物件の価値
が高いということになります。

また、cap rate低い　＝　リスクも低い
と考えられます。

他の投資対象でも、破たんリスクが一番低いと考えられる
『国債金利』＋リスクプレミアムで利回りが決定されます。

不動産投資でも、空室リスク、老朽化リスク（新築）など
が低い物件は利回り（cap rate）が低くなります。


この理由から

東京などの大都市の利回り（cap rate）は低く
地方などの利回り（cap rate）は高くなります。


利回りが高いと単純に喜んでいてはいけません。

利回り（cap rate）高い　＝　リスクプレミアムが
　　　　　　　　　　　　　　　　　　上乗せされている

と考える必要があるからです。


この順番で考えていくと、良い物件とは

『平均のcap rateより、余分にリスクプレミアムが
乗せられている物件』
と言えます。

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]]> 不動産投資 2009-11-15T16:44:50+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-356.html  ブログの最新記事をRSSで受取る『あ、いよいよ上昇基調になるのかな？』以下引用財務相発言　金利上昇「非常に危惧」10年物国債利回りは10日の朝方、1・485％（前日比0・015％高）と、6月下旬以来の高水準を記録。前場中ごろ、「非常に危惧（きぐ）している」との藤井裕久財務相発言が伝えられると、目先は上昇一服に転じたものの、先行きについては、依然として予断を許さない状況にある。引用終わりここ数日で長期金利がジ  ブログの最新記事をRSSで受取る

『あ、いよいよ上昇基調になるのかな？』


以下引用

財務相発言　金利上昇「非常に危惧」

10年物国債利回りは10日の朝方、1・485％（前日比0・015％高）と、
6月下旬以来の高水準を記録。前場中ごろ、「非常に危惧（きぐ）している」との
藤井裕久財務相発言が伝えられると、目先は上昇一服に転じたものの、
先行きについては、依然として予断を許さない状況にある。

引用終わり

ここ数日で長期金利がジワジワ
上昇しています。

もちろん、このまま長期金利が直線的に
上昇していく可能性は低いです。

ただし、現在の

■　国債発行状況

■　財政状況

を考慮すると、将来的には
”かならず”上昇していくのは
間違いありません。


国債金利上昇で不動産投資家が
気になるのは、

借入金の金利上昇です。

変動金利で借入れをした場合
『長期金利』に連動して金利が決定されます。


11月10日現在の10年物国債利回りは
1・485％です。

不動産投資の資金を１０年借入れした場合
この1・485％を基準に、個人の個人の
デフォルト（default）リスクを勘案して金利が決められます。

さらに、２０、３０年ローンの場合は
長期間貸し出すことでリスクが
高まることを考慮して金利が高くなります。


単純に考えると

これま国債金利が１．２％の時
３％のローン金利で借入れして
いたとすると、

国債金利　　　　　　　　　借入金利
１．２％　　　　　　　　　　　　３％

１．３％　　　　　　　　　　　　３．１％

１．４％　　　　　　　　　　　　３．２％

１．５％　　　　　　　　　　　　３．３％

と借入れ金利も上昇します。

たしかに、あくまでも基本なので
この通りには金利は上昇しません。

しかし、国債金利上昇がローン金利上昇に
つながることは常に意識しなくては
いけません。

さらに、金利上昇が不動産投資収益に
どの程度マイナスの影響があるかも
充分にシミュレーションする必要があります。

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]]> 不動産投資 2009-11-11T14:58:56+09:00 ひろゆき FC2-BLOG