他の人の行動が正しいとは限らない
先日、車に乗って信号待ちしていると
隣の車がじりじり動き始めました。
自分も、無意識のうちに、車を少しだけ動かしてしまいました。
目の前に大きなトラックが止まっていて、信号が見えない状態でした。
でも、横に目を向けて、よく見ると、歩行者信号は青で、
まだまだ、車の信号が青になるのは先のことでした。
この時感じたのが、投資でもこんなことがありえるかもなということでした。
『多くの人が、○○に投資しているから自分も投資してみよう』
『○○さんが言っているから投資してみよう』
でも、実際には、少し、見る方向を変えてみると、
歩行者信号の情報から目の前の信号が赤だということに気づくのにです。
実際の投資の場合、赤信号のように一目でわかる情報は本当に少ないです。
より、慎重に情報収集、検討する必要があります。
多数の人がしているからといって正しいとは限りません。
少し横を向けば、ハッキリと正しい情報か、ウソの情報か
わかるヒントがあります。
人は、正しい、正しくないに関係なく
周りの人に大きな影響を受けて行動していることを再認識しました。
小さな、一場面ですが、大きな気づきを得た瞬間でした。
お金持ちになる為の便利な道具
お金を増やすの必ず検証が必要なことををご存知ですか？
答えは、”複利”です。
ただ、複利計算は、金融電卓、エクセル関数などを
使わなくてはとっても計算できません。
そこで、複利を簡単にインターネット上で計算できる
ホームページをご紹介しますね。
モーニングスター金融電卓
・ 目標資産額にはどのくらいの金額で届くのかを計算できます。
・ 今ある貯蓄を使っていくとどのくらいの期間生活できるかを計算できます。
ソニーバンク金融電卓
・外貨預金した場合の利回りを計算できます
・ローンをした場合のローン計算も可能です。
でんた君
・グラフ表示ができます。
・不動産投資に関する簡単な利回り計算ができます。
３つをうまく、組み合わせて使えば
『時間を利用した、複利の効果』を実感できると思います。
ぜひ、使ってみてください。
とうとう金利据え置き
こんなニュースが流れました。
ロイター
米ＦＲＢが予想通り金利据え置き、一段のインフレ懸念を表明
以下引用
［ワシントン ２５日 ロイター］ 米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は２５日、連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）でフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を２．００％に据え置き、一段のインフレ懸念を表明した。
会合後の声明では「成長への下振れリスクは引き続き存在するが、幾分低下したようで、インフレとインフレ期待の上振れリスクは高まった」とした。
決定を受け株価は上昇。債券は当初下落していたが、その後８月利上げの観測が後退したことで値を戻した。
ベル・インベストメント・アドバイザーズの首席投資ストラテジスト、マット・キング氏は「ＦＲＢはインフレ対策として、ある時点で利上げを開始する必要が出てくるだろう。（インフレ高進は）リセッション（景気後退）よりもリスクが大きい」と述べた。
ＦＲＢは経済について、前回４月２９─３０日の会合で「弱い」と判断していたが、今回「全般的な経済活動は引き続き拡大している」とした。
据え置きは９対１で決定。フィッシャー米ダラス地区連銀総裁は利上げが好ましいとして反対した。
金利据え置きは、クレジット市場の混乱のなか、経済への下支えとして一連の利下げを開始した２００７年９月以降初めて。
金融政策運営をめぐりＦＲＢは難しい舵取りを迫られている。原油や商品（コモディティ）価格の上昇がインフレ全般に波及することが懸念される一方、住宅市場の一段の減速は今後も経済成長の足かせになるとみられている。
ＦＲＢ当局者らはここ数週間、住宅ローンの延滞急増やベアー・スターンズ問題などによる混乱期を経て、米国が深刻なリセッションに陥るリスクは減退したとの見方を示し、インフレ抑制の必要性に照準を変え始めている。
ＦＲＢはインフレの最良の物差しとして変動の激しい食品とエネルギーを除いたコア指数に注目しているものの、一方で今月一時バレル１４０ドルに迫り過去最高値を更新した原油価格が幅広い物価上昇を招く可能性についても懸念を表明。特にインフレ期待が定着することのないよう警戒する意向を明らかにしている。
原油価格は最高値更新後は低下基調にあるが、米化学大手ダウ・ケミカルの値上げ発表などもあり、インフレ懸念は消えていない。
半面、経済が活力を取り戻したことを示す兆候もまだ見えてこない。米商務省が２５日発表した５月の新築１戸建て住宅販売は前月比で２．５％減少、前年同月比では４０％の減少となった。
引用終わり
予想通りの展開です。
投資の話ブログ
の回でも書いたように、打つ手がなくなり、そしてやめたという感じです。
金利の推移を見てみると
この表からさらに少し金利が低下しました。
危機が来るごとに徐々に下げていたったという感じです。
ただ、まだ危機が終わったわけではないので
打つ手がなくなった反動が出てくると思います。
日本の金利もしばらくは、現状維持だと思います。
そういう点では不動産投資家にとってはラッキーです。
それと、デフレに突入していたおかけで
超インフレ（ベトナムは２０％超）が襲っている世界の中でも
突出して低いインフレ率というのも経済的にはラッキーです。
金融取引法、改正建築基準法、グレーゾーン金利撤廃
が作り出した官製不況以外は世界の中では良好な経済環境だと思います。
投資と言われてだまされない為の方法
こんなニュースが話題になっています。
以下引用
東京新聞
『競馬投資』元役員ら逮捕 出資法違反容疑 ７０億、５０００人から集金か
競馬の勝ち馬を的中させて高額配当するとうたい、不正に出資者を集めていたとして、愛知県警生活経済課と岡崎署などは二十五日、出資法違反（預かり金の禁止）の疑いで、東京都目黒区東山の投資顧問会社「東山倶楽部（くらぶ）」元東京都ブロック地域リーダーの会社員杉畑武容疑者（５２）＝東京都江東区新大橋＝ら三人を逮捕した。
ほかに逮捕したのは、同社の元静岡・富士市地区リーダーの会社員吉村宜久容疑者（５５）＝静岡県富士市三ツ沢＝と、元静岡市リーダーの建設業松田勲容疑者（６０）＝静岡市駿河区八幡。
調べでは、三人は共謀し、二〇〇五年八−九月ごろ、金融業の許可を得ないで、静岡県内の会員から計数百万円を預かった疑い。三人とも、容疑を認めている。
同社は、二〇〇〇年四月設立。「中央競馬のレース結果を７２・５％の確率で当てるシステムを開発した」とし、〇四年十月に業務を開始した。「元本保証で入会金の５％を毎月配当する」と宣伝して会員を募り、入会金として一人当たり十口十万円から四百口四百万円を集めた。県警は、全国の五千人以上から計約七十億円を集めたとみている。同社は現在、休眠状態で営業はしていない。
〇六年初めごろから配当が滞り、会員の相談を受けた県警が同年十一月、関係先を家宅捜索した。県警は、家宅捜索後に海外逃亡し、現在、香港に滞在する主犯で元役員の伊藤敦彦容疑者（５０）の逮捕状も取っており、国際手配する。
『国の事業』『必勝法ある』巧みに勧誘
「競馬は国がやっているから大丈夫」「必勝法がある」−。主に中高年者から多額の金を集めた末に事業がパンクし、元役員らが二十五日に逮捕された東山倶楽部の出資法違反事件。被害者たちは口コミなどで、不確定要素の強いギャンブルが財テクになりうると信じ込まされていた。出資詐欺とマルチ商法を併せたような手口で、被害者のほとんどが競馬をよく知らないまま大金をつぎ込んだ。
静岡市の六十代女性は二〇〇五年秋、知人の紹介でセミナーに参加。競馬は分からなかったが「国の事業だからつぶれない」と言われ、百万円を投じた。当初は約束通り配当が振り込まれたため、家族名義も含め六百万円を追加したが、翌年三月から配当は途絶えた。「銀行に預けても金利が少ないので、つられてしまった。冷静に考えれば、ばくちに絶対はないのに」。兄弟にも勧めてしまい、今も悔やみ続ける。
国民生活センターによると、「高配当」「元本保証」をうたった未公開株取得や海外事業投資など、実体不明なもうけ話の被害は依然として増加傾向だ。
「競馬で資産運用を」と誘う勝ち馬情報の提供や高額予想ソフトの売り込みも、ネット上にはんらん。東山倶楽部と同様の「競馬ファンド」をめぐる出資法違反事件では、約十五億円を集めたとみられる福岡市内のコンピューターソフト販売会社社長らが今年五月、長崎県警に逮捕されている。ただ、刑事事件に発展しても出資金が返還される保証はない。東山倶楽部をめぐっては、東京、広島などで出資金返還を求める訴訟が起こされているが、被告側は出廷しないまま。代理人は「すでに経営破たんしているので、隠し資産などを突き止めない限り、勝訴しても金が戻る見込みは低い」としている。
引用終わり
投機と投資の違いを理解しないと巻き込まれる事件かもしれません。
おそらく、『競馬投機』というお題目だったら、だれも騙されなかったと思います。
以下引用
投資とは
金融における投資は、投じたお金が経済活動に使われることによって得られる利益を、資金提供の見返りとして受け取ること。例えば、証券（株式、債券等）購入を通じて提供されたお金で、企業が工場を増設して利益をあげ、その利益が企業価値の増大によるキャピタルゲインや配当として、投資家に還元される場合が該当する。不動産に対する投資も、売買相手の損失によって儲けるのではなく、購入資産の利用によって儲けることを期待する場合は、投資とみなすことができる。高いリターンを目的に、リターンに見合わない、より高いリスクを取る投資のことを、投機と呼ぶ。
一方で、売買主体のリターンの合計が必ず0かマイナスになる対象への行為はギャンブルと呼ばれる。例としては、宝くじ、公営競技、パチンコなどが挙げられる。
引用終わり
今回の東山倶楽部は、ギャンブルを投資に上手にすり替えた事件です。
競馬は手数料が２５％程度発生します。
すでに、馬券を購入した時点で２５％のマイナスを背負っての
スタートなわけです。
宝くじにいたっては５０％の手数料を払ってからのスタートです。
『宝くじ投資』なんていうのは絶対になりたたないわけです。
でも、『宝くじ投資』と言われて、うまいプレゼンを
されたらだまされてしまうかもしれません。
そんな時は、
１ 手数料はいくら取られる投資対象なのか？
２ 投資なのか、投機なのか、ギャンブルなのか？
３ 異常に利回りが高くないか？
４ 利回りが高いのに元本保証といっていないか？
こんなことを考えると騙されません。
『リターンの高いものは、リスクも高い』
この基本を忘れないようにする必要がありますね。
不動産投資の最大の魅力レバレッジを考える
不動産投資の最大の魅力がレバレッジをかけられることです。
レバレッジとは、
以下引用
はてな
借入
購入資金を借入によってまかなうことで、自己資金以上の投資を行う。購入した有価証券を担保として更に借入を起こすことでレバレッジ比率を上げることもできる。信用買いなど。
例えば100万円の自己資金で株を買い、その株を担保に資金を借り入れるとする。このとき担保掛け目が80%なら80万円借りられる。その80万円でさらに株を買い増して合計180万円とすると、180%のレバレッジと表現する。
証券価格が上昇すると担保価値が上がり、さらに借入が可能となるが、逆に証券価格が下落すると担保価値も下がり追証が発生することになる。ポジションの含み損が拡大し、担保不足が継続的に発生するようになると、投資家の財務状態悪化として借入可能な信用枠（クレジットライン）自体が削減されることもある。このとき不足分の現金を用意できないと強制売却となる。こうしたリスクは流動性リスクともよばれる。
引用終わり
近頃、レバレッジという言葉が、雑誌、インターネット上などで
書かれるようになり、だいぶ一般的になりました。
しかし、レバレッジ、レバレッジの言葉ばかりが先行してしまい
レバレッジの効果を数値でしっかり把握するということまで
書かれている情報は少ないです。
不動産投資のレバレッジ効果を把握するのに
必要なのがＣＣＲです。
ＣＣＲ（cash-on-cash return)は
『キャッシュフロー÷自己資金額』で割りだされます。
銀行からの借り入れを除いた純粋な自己投資額に対して
どれだけの利回りがあるかを表す指標です。
例をあげると
物件価格 １０，０００，０００円
キャッシュフロー ５００，０００円
の物件を全額自己資金で買った場合は
５０００００ ÷ １０００００００ ＝ ０．０５
ＣＣＲは５％
自己資金を２，０００，０００円で買った場合は
５０００００ ÷ ２００００００ ＝ ０．２５
ＣＣＲは２５％
このプラス２０％がレバレッジ効果ということになります。
レバレッジの効果を確認するには絶対必要な数値ですので
ぜひ、使ってみてくださいね。
