不動産投資の話しブログ

『あなたは金利　何%で借入していますか？』


銀行が、なかなか、不動産投資向けの
融資をしくれない状況が続いています。

こうなってくると、つい

『借りられるなら、これくらいの金利でもいいか』
となりがちです。

しかし、借入の時には、0.1%にこだわる必要があります。

それは、たった0.1%が不動産投資の収益に
大きな影響を与えるからです。


【金利2.0%】


【金利2.3%】


【金利2.6%】


【金利2.9%】


【金利3.2%】



金利を0.3%ずつ変化させている以外の
物件価格、家賃などはすべて同じ条件で比較しています。


収益性を考える上で重要な自己資金回収率
を比較します。
（自己資金の何%を回収できたかわかる数値）

10年後の自己資金回収率は

・　金利2.0%　⇒　171.88%

・　金利2.3%　⇒　165.68%

・　金利2.6%　⇒　159.33%

・　金利2.9%　⇒　152.84%

・　金利3.2%　⇒　146.17%


今回の例は5,000万円の物件に
自己資金1,000万円で投資した例ですが

たった0.3%の金利の違いが

・　自己資金回収率　⇒　約6%
・　回収額　⇒　約60万円

の違いを生みます。


このように借入金利は『たった0.1%』が
収益に大きな影響を与えます。

普段の生活では0.1%をあまり意識することは
ありません。

しかし、不動産投資では、『まっ、これくらいならいいや』
ではなく、0.1%へのこだわりが重要です。

『大都市ではじめるマンション経営』

『資産運用のお手伝いをします。』


新聞広告で不動産投資を進める
こんなキャッチコピーをよくみかけます。


このような広告の物件の魅力は何と言っても

『不動産投資を手軽に始められる』
ということです。

始めるのは手軽ですが
その後、どうなるかというと


場所　六本木
販売価格　1,970万円
賃料　　　　93,000円
平成17年築


【分析結果】



本当に、この手の広告をだす１Rマンションの
価格設定はよくできていると思います。

毎月数千円程度のキャッシュフロー
プラスになります。

だから、投資した人は、なんとなく納得する。

ただ、投資にはならない

まさに、

『生かしもしない、殺しもしない』
といった感じです。


もし、このマンションで収益をだそうと思うと
1,000万円程度の価格で投資をしないといけません。

おそらく、その割高な分が
販売会社の利益と広告費になるのだと思います。

手軽に始められる不動産投資は
ほぼ、同様の投資結果になるのを
肝に銘じておく必要があります。

ＡＲＥＳより引用


上のグラフは、Ｊ－ＲＥＩＴのキャピタルゲイン・ロス
について表記されたグラフです。


オフィス・賃貸住宅・商業施設の2002年～2004年を
1000として時系列で表記しています。

このグラフで特徴的なのが
すべての種類の物件で、キャピタルロスが発生している点です。

特に、賃貸住宅は15%以上もキャピタルロスがしています。

Ｊ－ＲＥＩＴの物件は、都心に近い、物件としては
優良なものばかりです。

そんな物件で15%もキャピタルロスが発生している理由は

1　　土地の下落が続いている

2　2004年頃～2007年頃の
　　割高な時期に購入した物件がある

の2点が大きな理由です。


この2点から一般の投資家が学びたいのは

◆　『土地の下落をしっかり考慮したプランを立てる必要がある』

◆　『物件を割高に買ってしまうと、大きなキャピタルロスが発生する』

です。


Ｊ－ＲＥＩＴのデーターは、一般の投資家には関係ないように
感じてしまいますが、不動産投資の傾向を確認するには
いい資料です。

今回引用した資料がこちらから確認できますので
現在の不動産投資の傾向を考えるヒントにしてください。
　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　　　ＡＲＥＳ