空室率を考える場合のデーター（第３６５回）
『今は、満室だけど、またすぐに
空室がでちゃうんだよな』
賃貸住宅の場合、
どうしても入退居があるため、
空き室が発生します。
では、どの位の割合で入退居があるのか
調べてみると、
学生 約８０％の人が ２〜４年
社会人単身 約８０％の人が ２〜４年
ファミリー 約６０％の人が ４〜６年
高齢者 約５０％の人が ６年以上
外国人 約５０％の人が ２〜４年
単身世帯は、４年以内で８０％の人が
引っ越していくというデーターです。
不動産投資収益シミュレーションをする場合
これを考慮にいれて、
例えば
単身向けの１Ｒマンションを経営している場合
退去から入居までの募集期間１ヶ月程度
とした場合
３年毎に １ヶ月÷１２ヶ月≒８％
１ヶ月の募集期間で常に満室になっても
３年に１度の割合で８％の空き室率が
発生するということです。
最低でも、この分を考慮しないと
非現実的なシミュレーションになってしまいます。
現実を考えると３年に1度、８％の
空室率ですむことはありえません。
現実的には、
『１２〜２０％』程度
の空室率を考えて
収益シミュレーションする必要があります。
空室率を考慮したシミュレーションを
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『不動産投資鑑定人！ＰＲＯ』
あなたは、家賃を何で支払ってもらいますか？（第３６４回）
賃貸業も、他の商売に近づいてきたかな。
そんな印象を持った記事です。
以下引用
NIKKEI NET
カード払い、家賃もＯＫ 三井住友カード・ＵＣ、対象広がる
クレジットカードの利用対象が広がっている。三井住友カードとユーシー（ＵＣ）カードは
月内にも賃貸住宅の家賃をクレジットカードで支払えるサービスを始める。
月々の家賃に加え、敷金や礼金といった入居時の契約金もカードで決済できるようになる。
電気・水道といった公共料金や一部の地方税のほか、治療費や入院費を
カードで支払える病院も増えている。
これまでもカード会社が不動産会社と提携し、専用のカードを発行するケースなどはあったが、
既存のカードを家賃支払いに利用できるのは今回が初めてという。
三井住友カードとＵＣカードをはじめ、ビザやマスターカードの国際ブランドが
付いていれば他社が発行したカードでも使える。
大手不動産会社のアパマンショップや全国各地の中堅不動産会社など20社が
管理する賃貸物件約10万件が対象になる。将来は50万件への拡大を目指している。
引用終わり
マーケティングの視点から考えると
『支払をしやすくする』
というのは基本中の基本です。
具体的に言うと、
『現金払い以外の支払方法を増やす』
ということです。
◆ カード
◆ 振り込み
◆ 引き落とし
◆ 代引き
◆ 手形
◆ 分割
◆ 電子マネー
◆ 地域通貨
などなど支払方法を増やすことによって、
お客様が買いやすくする
ということが目的です。
賃貸業では、基本的に
『現金＆振り込み＆引き落とし』
でしか支払ができませんでした。
これは、
『売主（大家）が買主（借主）より強く
支払方法を増やす必要がなかった』
というのも１つの理由です。
今回の記事を読むと、
他の商売同様に、
買主が選択する時代へ
どんどん向かっているようです。
都市データーを調べるのに便利なページ（第３６３回）
『さいたま市の人口ってどのくらいだろう』
こんなことを調べるのに便利なサイト
をご紹介します。
地域不動産情報発信サイト
このサイト、横浜、さいたま、千葉など
都市ごとの
◆ オフィスビルの棟数
◆ 借家共同住宅数
◆ 地価公示平均価格（住宅地）
◆ 地価公示対前年平均変動率（住宅地）
◆ 空き家住宅率
など不動産の基礎データを確認できます。
自分が物件を所有している町
これから投資しようとしている町が
どんな町なのか確認してみてくだささい。
一覧になってみられるので
『へぇ〜』という内容が
見つかるかもしれません。
地域不動産情報発信サイト
個人の不動産投資にも波及するか？（第３６２回）
数年ぶりに上昇基調という記事がでました。
以下引用
日経新聞
『上場企業の不動産取引が回復しつつある。２００９年１０〜１２月の取引額は
４６９３億円と前年同期に比べ２０％増えた。資金繰のため不動産を現金化する動きがある一方、
金融不安により不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など一部買い手の財務状態が改善に向かっていることが
背景にある。東京都心では大型物件の売買も動き始めた。
都市未来総合研究所（東京・中央）が、ＲＥＩＴを含む上場企業が開示した不動産取引を集計した。
取引件数も１４２件と３９％増。取引額、取引件数ともに、金融危機の影響で不動産取引が低調と
なった０８年１０〜１２月期以降で最も大きかった。
（中略）取引回復を後押ししているのが不動産金融にいおける資金調達環境の改善だ。
０９年１０月に三井不動産系の日本アコモデーションファンド投資法人が国内ＲＥＩＴで
１年３カ月ぶりに増資を実施。昨年１０〜１２月のＲＥＩＴの増資額は合計で約７３０億円となり、
物件取得に」つながった。私募の不動産ファンドの一角には海外マネーの流入もあるようだ。
今年の見通しについて、都市未来総研の平山主席研究員は「ファンドなどからの物件放出が
予想され取引は増えそうだ。」と見ている。０９年の年間取引額は前の年に比べ４９％減の
１兆４４５９億円と、１２年ぶりの低水準だった。』
引用終わり
この記事を読むと、
これまでの
『不動産停滞 ⇒ 復調』
の流れににています。
これまでも、
銀行の貸出が極端に絞られる
↓
大手企業などの資金繰り環境が悪くなる
↓
優良な土地が安い価格で出回り始める
↓
経済状態が底打ちから、少し好転
↓
旧財閥系など資金に余裕のある
不動産開発会社が大型取引再開
↓
不動産価格底打ちから上昇
こんな流れでした。
今回の場合、弱いファンドから
強いファンドへの不動産取引が活発になり
２０％増の要因になったようです。
今後の本格的な不動産投資の回復に
つながるか注目です。
固定金利 ＶＳ 変動金利どちらが得か？（第３６１回）
『今後の金利上昇のことを考えると、
固定金利の方がいいかな
でも、固定は金利高めだしな』
不動産投資をする場合
銀行借入は非常に重要な項目です。
特に、金利は、不動産投資収益の増減を
決める大きな要素になります。
金利のタイプは主に、
▼ 変動金利
返済途中でも金利が変動するタイプ
▼ 固定金利期間選択
１０年固定など一定期間金利が固定され
固定期間終了後は金利を見直すタイプ
▼ 全期間固定金利
返済完了まで、借入れ当初と
同じ金利のまま変わらないタイプ
借入契約当初の金利は
【変動金利】 ⇒ 【期間選択】 ⇒ 【固定金利】
の順で高くなっていきます。
では、不動産投資家はどのタイプで
借入れをしている人が多いか見てみると
平成２０年度実績
約４０％の人が変動を選択しています。
逆に、全期間固定は２％程度しかいません。
これは、変動に比較すると全期間固定は、
＋４，５％と、金利が高くなる為、
当初の支払額が増え、選択しにくい為です。
では、変動金利と固定金利どちらが
総支払額が少なくすむかを考えてみます。
固定金利の場合、相対的に金利が高く設定されます。
それに対して、変動金利は低く設定されます。
今後、金利に変動がない（少ない）という予測なら
変動金利を選択した方がいいことになります。
しかし、現実の国債金利は１．４％程度と
歴史上、最低ラインの低さです。
日本の国債残高などを考えると
今後、金利が上がっていく可能性は
非常に高いです。
金利が大幅に上昇するならば
固定金利を選択しようということになります。
ただし、総支払額を決める要素は
それだけではありません。
変動金利には、総支払額を
減らすよい方法があります。
それは、“繰上げ返済”です。
不動産投資が順調に進むと、
キャッシュが蓄積していきます。
そのキャッシュを、再投資する
つもりがないならば、
金利が上昇した時点で、繰上げ返済する
ことで、固定金利よりも有利に返済を
進めることが可能です。
変動、固定どちらを
選択した方がいいかは、
▼ 借入期間
▼ 借入金額
▼ 借入金利
▼ 今後の不動産投資計画
▼ 繰上返済の有無
などにより違ってきます。
ブログの中でシミュレーションを
しっかりすることをお勧めするのは、
たった、数分の時間で、
数百万円、数千万円の収益の違いに
気が付くことができるからです。
ぜひ、どの返済方法が有利なのかを
考える機会にしていただければと思います。
