人間の感覚のズレ（第３４３回）
『０．１』と聞いてあなたはどう思いますか？
『普段あまり使わない数字だな』
『小さい数字だな』
などなど色々あると思います。
ある時には、０．１という数字は
あまり意味のない数字です。
しかし、不動産投資をする時には
こだわる必要がある数字になります。
例えば、チラシに
『本日、特別販売 このチラシについているクーポン
をお持ちいただけると１０万円のパソコンが０．１％
引きになります。』
このチラシを見て、パソコンを購入する気になるでしょうか。
おそらく、店に行く気にもならないと思います。
１０万円の０．１％＝１００円引きですから
当然のことです。
ところが、この感覚を不動産投資の
金利に持ち込むと危険です。
例えば、３０００万円を３５年返済
３％、元利均等で借りた場合。
総返済額は、48,491,124円となります。
金利が０．１％上がり、３．１％となった場合には
総返済額は、49,197,042円となります。
差額は
49,197,042−48,491,124＝705,918
返済額が705,918円も増加することになります。
１億円借りれば、２３０万円以上の
違いになります。
０．１％が、いかに大きな違いを生むか
おわかりいただけると思います。
人間の感覚はあいまいです。
大きな金額を投資する、不動産投資を考る場合は
０．１％にこだわりを持つことが重要になります。
借入金の種類（第３４２回）
今回の世界不況の原因の１つは
不動産価格の下落でした。
特に、ローン審査を通らない人向けの
サブプライムローンが大きな原因となったのは、
ご存知だと思います。
以下引用
サブムライムローンとは
サブプライムローン（米：subprime lending）とは、主にアメリカ合衆国において
貸し付けられたローンのうち、サブプライム層（優良顧客（プライム層）ではない。
クレジットスコアにより判定）向けのものをいう。
報道機関ではしばしば低所得者向けローンとの説明がされ、
低所得者に多額の貸し付けを行ったというニュアンスで取り上げられるが、
厳密には通常の住宅ローンの審査には通らないような信用度の低い人向けのローンである。
信用力の評価基準は所得の多寡のみではない。
狭義には、住宅を担保とする住宅ローンに限定され、
広義には、自動車担保など住宅以外を担保とするものを含む。
一般的に他のローンと比べて債務履行の信頼度が低い。
引用終わり
不動産向けローンと言っても
日本とアメリカでは大きな違いがあります。
日本では、不動産を購入する際に
物件の担保保証の他に
個人保証をつけるのが一般的です。
債務不履行になった場合
担保物件を取り上げられるだけではなく
一生、ローンを払い続けなくてはいけません。
それに対してアメリカでは、
ノンリコースローンの場合が多いです。
ノンリコースローンは、個人保証はなく
物件の担保保証のみでローン借入れをします。
つまり、債務不履行の際も
物件を取りあがられる以外は
その後、ローンに追われることがありません。
この２つのローンを比較した時に
明らかに、後者（ノンリコースローン）の方が
不動産の物件価格の上下が激しいと考えられます。
ノンリコースローンの場合は
極端な話、ローンが支払えなくなったら
物件を捨てて出て行ってしまえばいいわけです。
ローンに対して無責任になることが
容易に想像できます。
それだけに、担保価値が一気に下がる
可能性があります。
返済できるかどうかを慎重に調べる必要がある
ローンの仕組みを使って
返済能力に問題のある人達に貸し出す、
破綻の際に衝撃が大きいことが
よく理解できます。
その利回り低すぎませんか？（第３４１回）
『利回り１０％の物件が出たよ』
『いや、あの辺だと１５％くらいの物件もあるよ』
と不動産投資家の間でよく使う
『利回り』という言葉
実は、利回りが高い場所は
リスクも高いと言えるのをご存知でしたか？
cap rate（キャップレート）を
使ってご説明します。
キャップレート（Cap Rate）とは
還元利回りのこと。
資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して
総計した額に等しいと考えられているが、
このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。
例えば、年間家賃収入 １００万円の
Ａ、Ｂの物件があったとします。
Ａの利回りは５％、Ｂの利回りは１０％です。
さて、どちらの方が物件価格が高いでしょうか？
答えは、Ａです。
Ａ ＝ １００万円 ÷ ５％ ＝ ２０００万円
Ｂ ＝ １００万円 ÷１０％ ＝ １０００万円
cap rate（利回り）が低いほど物件の価値
が高いということになります。
また、cap rate低い ＝ リスクも低い
と考えられます。
他の投資対象でも、破たんリスクが一番低いと考えられる
『国債金利』＋リスクプレミアムで利回りが決定されます。
不動産投資でも、空室リスク、老朽化リスク（新築）など
が低い物件は利回り（cap rate）が低くなります。
この理由から
東京などの大都市の利回り（cap rate）は低く
地方などの利回り（cap rate）は高くなります。
利回りが高いと単純に喜んでいてはいけません。
利回り（cap rate）高い ＝ リスクプレミアムが
上乗せされている
と考える必要があるからです。
この順番で考えていくと、良い物件とは
『平均のcap rateより、余分にリスクプレミアムが
乗せられている物件』
と言えます。
不動産投資家にマイナスな、上昇基調！（第３４０回）
『あ、いよいよ上昇基調になるのかな？』
以下引用
財務相発言 金利上昇「非常に危惧」
10年物国債利回りは10日の朝方、1・485％（前日比0・015％高）と、
6月下旬以来の高水準を記録。前場中ごろ、「非常に危惧（きぐ）している」との
藤井裕久財務相発言が伝えられると、目先は上昇一服に転じたものの、
先行きについては、依然として予断を許さない状況にある。
引用終わり
ここ数日で長期金利がジワジワ
上昇しています。
もちろん、このまま長期金利が直線的に
上昇していく可能性は低いです。
ただし、現在の
■ 国債発行状況
■ 財政状況
を考慮すると、将来的には
”かならず”上昇していくのは
間違いありません。
国債金利上昇で不動産投資家が
気になるのは、
借入金の金利上昇です。
変動金利で借入れをした場合
『長期金利』に連動して金利が決定されます。
11月10日現在の10年物国債利回りは
1・485％です。
不動産投資の資金を１０年借入れした場合
この1・485％を基準に、個人の個人の
デフォルト（default）リスクを勘案して金利が決められます。
さらに、２０、３０年ローンの場合は
長期間貸し出すことでリスクが
高まることを考慮して金利が高くなります。
単純に考えると
これま国債金利が１．２％の時
３％のローン金利で借入れして
いたとすると、
国債金利 借入金利
１．２％ ３％
１．３％ ３．１％
１．４％ ３．２％
１．５％ ３．３％
と借入れ金利も上昇します。
たしかに、あくまでも基本なので
この通りには金利は上昇しません。
しかし、国債金利上昇がローン金利上昇に
つながることは常に意識しなくては
いけません。
さらに、金利上昇が不動産投資収益に
どの程度マイナスの影響があるかも
充分にシミュレーションする必要があります。
金利上昇に対して準備する（第３３９回）
『金利上昇と２番底に対しての準備かな？』
この記事からそんな雰囲気を感じました。
以下引用
ＮＥＣ：１３００億円増資へ ６年ぶり公募、開発資金確保狙い
ＮＥＣは６日、月内に公募増資で１３００億円規模の資本増強を行うと発表した。
財務基盤を強化するとともに、成長分野であるエコカー向けリチウムイオン電池や、
ＩＴ（情報技術）システムサービスの開発投資資金を確保するのが狙い。ＮＥＣの公募増資は
０３年以来６年ぶり。
世界的不況の影響で財務が悪化した電機業界では、東芝が６月、
約３０００億円の公募増資に踏み切るなど、増資の動きが活発化している。
ＮＥＣは、０９年３月期連結決算で２９６６億円の最終（当期）赤字を計上するなど業績が悪化。
前年３月末時点で２８・５％だった自己資本比率が今年９月末には２０・９％まで低下していた。
増資は国内外で公募し、１１月１８〜２０日に発行価格を決定。
同月末までに払い込みを受ける。ＮＥＣの現在の株価で計算すると、
資金調達額は最大で１３４０億円程度になるという。
ＮＥＣは今回の増資で得た資金を、インターネット経由でパソコンにソフトを
取り込んで利用する「クラウド・コンピューティング」サービス基盤の開発（４００億円）や、
高速大容量の次世代ネットワーク開発（２００億円）などに振り向ける。
日産自動車と共同で行う電気自動車（ＥＶ）などエコカー向けリチウムイオン電池生産などの
設備投資（２００億円）にも活用する計画。さらに有利子負債の圧縮にも充てるという。
引用終わり
この株価が低調な時に
『公募増資』しなければならないことに
苦しさがうかがえます。
ちなみにＮＥＣの株価は273円
１３００億円を調達するには
相当な株式数が必要になります。
既存株主からすると
『何てことを』といいたくなる
タイミングだと思います。
ただ、自己資本比率が半年間で８％も
低下していることを考えると
しかたのないことかもしれません。
少し、株価が上昇傾向にある
このタイミングで公募増資をしないと
２番底、金利上昇があった場合に
ＪＡＬのようになりかねないと
考えたのだと思います。
これは企業だけに言えることではなく、
個人もレバレッジをかける体質から
金利上昇などに備えて自己資本比率を
上げていく必要がありそうです。
