日経新聞で紹介された不動産投資をするとどうなるか？（第３０２回）
６月２９日の日経新聞に
『不動産投資 サラリーマンも注目』
という記事が載っていました。
Ａさん、Ｂさんと2人のパターンが紹介
されていました。
おそらく、ひと目みるだけでも・・・・
今日は、その中のＢさんについて
シミュレーションしてみます。
購入価格（初期費用含む） ２０００万円
年間家賃 １０８万円
年間管理費 １０万円
自己資金 ５００万円
借入れ期間 ２５年
金利 ２．３％
ここまでが新聞に掲載されていた情報です。
より正確にシミュレーションする為に
Ｂさん都内メーカー勤務（４０）ということで
給与として、課税対象所得に
５００万円を足しました。
結果
上記は満室が永遠に続き、金利が変動しない
場合のシミュレーションです。
年間キャッシュフロー ￥２９０５０８
返済率（元利支払／ＮＯＩ） ７３％
この場合、税引き後ＣＦで自己資金回収できるのは
２０３４年、２５年後です。
空室率が１０％になると自己資金回収は
２０３７年 ２８年後になります。
ちなみに、空室率が１０％で
金利が１％上がると
ネット収入（ＮＯＩ）のうち、元金、利子の返済割合は
”８８％”におよびます。
１，２分シミュレーションするだけで
『非常に変化に弱い投資』
だということに気づきます。
このブログをお読みの不動産投資に詳しい
あなたなら投資しますか？それとしませんか？
家電店のポイントと日本円は同じ仕組み！(第３０１回）
エコポイントの詳細が発表されました。
以下引用
asahi.com
環境省は6月24日、「エコポイント」の商品交換に必要なポイント数、ポイントの
登録・商品交換申請時に必要な「事業者コード」や「商品コード」を記載した
「エコポイント交換商品カタログ」を事務局ホームページ上で公表した。
なお、カタログは全国の家電販売店や郵便局で配布する予定。
「エコポイント」制度とは、09年5月15日以降に購入した「統一省エネラベル」
4つ星以上の基準を満たす「エアコン」「冷蔵庫」「地上デジタル放送対応テレビ」に対して、
さまざまな商品と交換可能な「エコポイント」を付与するというもの。エコポイントの
登録・商品交換申請は、7月1日から事務局ホームページや郵送で受け付ける。
商品の交換に必要なポイント数は、「公共交通機関カード」の「Suica」「PASMO」「TOICA」
「ICOCA」1万2000円分が1万 3500点。すべてデポジット500円を含む。1枚440円分の
お米と引き換えられる「全国おこめ券」20枚が1万点、1枚350mlの缶ビール2缶と
引き換えられる「ビール共通券」が5枚で3000点、「全国共通すし券」1万円分が1万500点、
「ハーゲンダッツアイスクリーム」のミニカップ2個交換券10枚セットが6600点など。
期間・数量限定商品もある。また、送料・手数料などは、交換点数の中に含まれている。
申請受付後、必要事項の確認等の手続きが終了し次第、希望の交換商品が
その提供事業者から申請者の住所に郵送される。窓口受け渡し商品もあり、
その場合は事業者から手続きに関して事前に連絡がある。申請の際には、
商品等との交換は後日行うこととし、単にエコポイントの登録のみを行うことも可能。
引用終わり
この機会に、なぜ、ポイントというシステムが
多くの人に受け入れられるか考えてみました。
ポイントを冷静に考えると、
『いつ潰れるかわからない企業が勝手に
商品と交換できるから価値があるよと言って、
紙又は電子情報をお客に発行している』
と言えます。
では、なぜ、多くの人が信用するのか
『発行している企業の、預貯金、在庫商品、店舗の土地
などの資産によって、ポイントという負債が担保されている』
からです。
つまり、それなりの資産があるから
すぐには潰れないし、溜まったポイントを
使えるだろうと信じるわけです。
実は、このあたり、”日本円”も同じ仕組みです。
日本円の場合、日本銀行の負債になります。
それを担保しているのが国債、外債、金などです。
日銀のバランスシートを見ると
日本国債が資産として一番多いことが
わかります。
『日本の円は、日本国（国債）の信用力によって
なりたっている』
ことになります。
ポイントもマネーも、何か信用のある資産に
裏づけされてなりたっています。
両方とも、安心して貯めるには、発行元の
資産（担保）を、しっかりチェックして
潰れることがないか調べることが重要です。
金利上昇を常に意識する必要性（第３００回）
郵政問題ばかり報道されていますが
5年後、10年後にそれどころではない
危機が迫っています。
以下引用
ロイター
［東京 ２０日 ロイター］ 財務省が策定した２００９年度国債発行計画によると、
国債市中発行額（カレンダーベース）は１１３兆３０００億円と前年当初比８兆２０００億円の
増加となる見通し。国債発行総額が１３２兆２８５４億円と同５兆９９５４億円増となったことで、
市中発行額も膨らむ。国債発行総額、国債市中発行額（カレンダーベース）が前年対比で
増えるのはともに２００５年度以来４年ぶり。
国債発行総額の内訳は、新規国債が同７兆９４６０億円増の３３兆２９４０億円、
借換債が同１兆５５０６億円減の９０兆９９１４億円、財投債が同４０００億円減の８兆円。
消化別でみると、国債市中発行額（カレンダーベース）に第２非価格競争入札や前倒し
債発行減額の調整分を加えた市中発行総額が同８兆７１１７億円増の１１７兆３７９３億円。
このほか、個人向け販売分が同３兆８０００億円減の４兆２０００億円。日銀乗り換えの
公的部門が同１兆０８３７億円増の１０兆７０６０億円。
市中発行額（カレンダーベース）の発行種類別では、前年当初比の総額ベースでみた場合
４０年債、３０年債、２０年債、５年債、２年債、１年割引短期国債（ＴＢ）、流動性供給が増額。
６カ月物ＴＢ、１５年変動債、１０年物価連動債が減額になる。コアとなる投資家層が手薄な
１０年債は毎月１兆９０００億円発行を据え置く。
４０年債は前年度当初段階で１回２０００億円の年２回発行を０９年度は四半期ごとの
年４回に発行頻度を高める。３０年債は１回の発行額を現行６０００億円を５０００億円に
減らした上で現行の年４回から隔月発行に切り替える。２０年債は今年１１月から増やした
１回９０００億円の発行額を維持。中短期ゾーンは５年債を１回１兆９０００億円から２兆円に増額。
２年債は今年１０月から増やした１回１兆８０００億円の発行額を２兆円に、１年物ＴＢも
０８年１０月からの１回１兆５０００億円を１兆９０００億円にそれぞれ引き上げる。
流動性供給入札は０８年１１月からの毎月３０００億円の水準を保つ。
財務省は０９年２月からＴＢと政府短期証券を統合して国庫短期証券を発行する。
そのため６カ月物ＴＢは年度総額３兆３０００億円を９０００億円に減額する。１５年変動債と
１０年物価連動債は年度を通じてそれぞれ３０００億円を計上するが、市場状況によって
発行を取り止める可能性もある。
財務省は０９年度の発行計画とともに０８年度１─３月期の国債発行計画も一部変更する。
２月に予定していた物価連動債と変動利付債の発行を取り止める。その代替などで新たに
４０年債は２月に２０００億円、３０年債は３月に５０００億円発行する。５年債は１─３月の
毎月発行額を２兆円として当初計画比１０００億円、１年物ＴＢも１兆７０００億円と同２０００億円を
それぞれ増額。２年債は２月と３月の発行分（１月と２月の入札分）を２兆円と同２０００億円増やす。
引用終わり
ニュースなどで国債発行への
危機感に対する報道が少なく
なっているような気がします。
危機感のない時間が長く続くと
本当に危ないと思います。
最悪のシナリオは、
国債発行
↓
不履行が心配され
誰も買わなくなる
↓
国債金利暴騰
↓
銀行金利など暴騰
↓
通貨下落
↓
極度のインフレ
歴史的に、最悪のシナリオはおこらない場合が
多いのでこの通りの流れになることはないと
信じたいですが・・・・
不動産投資をレバレッジをかけて行った場合、
もろに『金利』の影響を受けます
プライマリーバランスの正常化をあきらめたことを
考えると、最悪のシナリオに近い状態が起こる可能性が
充分にあります。
何度もブログの中でお伝えしているように
不動産投資家は、今後ますます、国債金利を
注視する必要が高まります。
自社ビルと自宅（第２９９回）
昨日の飲み会の席で、相手の方の会社が
自社ビルを建てたというお話がありました。
その時思ったのが、
『老舗企業なのである程度資本（現預金）が
蓄積されているんだな』
という事でした。
自社ビルを建てるメリットとデメリットを
考えてみると
メリット
◆ 新しい建物で社員の士気が上がる
◆ 現預金等インフレに弱い資産を
インフレ変動に強い土地に変えられる
◆ 経済成長期には資産額が上昇して
土地を担保とした資金繰りができる
デメリット
◆ 資本（現預金）が固定化して資金繰りが悪化する
◆ 土地部分は減価償却できないため
テナント料を支払うのと比較すると
税金支払い額が増える
◆ 土地価格が下がった場合には
総資産を押し下げてしまう。
成長率が高い時には、
『借金をして自社ビル買って
土地の上がった分でまた借金して』
という戦略が可能でした。
ただ、ここ数十年の低成長期には
自社ビルを建てるメリットは
『溜まりに溜まったお金の資産替え』
しかなくなりました。
このあたりは、自宅を買う場合も同様です。
『借金をしての自社ビル（自宅）保有は
売上減（収入減）などの変化があった時に
非常に脆弱な資産内容になる』
ことを十分に理解して購入することが必要です。
借入金（レバレッジ）から収益を生む
不動産投資以外での不動産取得は
慎重に考えながら行う必要があります。
不動産投資は定住型の投資？（２９８回）
『旅行するのは好きですか？』
多くの人は”ＹＥＳ”と答えると思います。
私も、旅行に対しての時間、出費の
優先順位は高い方だと思います。
なぜ、旅行することは楽しいことなのか？
こんなことを、ふと考えました。
そんな時思いついたのが、
『何千年前までは、人類は定住せずに
移住を繰り返していた、これが関係
あるかもしれない』
こんなことでした。
マイホームを買って定住する生き方が
多くの現代人が望んできたライフスタイルです。
これは、安定性から自由を発展させる
定住することへの”欲求”を
満足させる方法と言えます。
その一方で、新規開拓、挑戦から自由を発展させる
移住への”欲求”もあります。
この欲求を解消するのに求めるのが
旅行なのではないかと考えました。
もっと大きな視点から見ると、
過去の歴史から混乱期、自然環境変化期には
人口の大移動が起こるといわれています。
お気づきのように、アメリカの衰退、資本主義秩序の変化
地球温暖化など大きな変化が起こりつつあります。
これからは、プチ移住の旅行に加え
◆ お金持ち層の移住
◆ 貧困すぎるがうえの移住
の２種類の対極の移住（移動）が増えていく
ように思えます。
定住の欲求よりも移住の欲求が増大。
定住よりも移住を強制的に求められる。
時期にきているのかもしれません。
あくまでも仮説で根拠はまだありませんが
しばらく、検証してみようと思っています。
